Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Quem paga as obras no condomínio e como a lei reparte as despesas entre as frações
- Que tipos de obra existem, que maiorias exigem e quais podem avançar sem votação
- O que fazer quando não há dinheiro para pagar, e em que casos é possível contestar
Chega a carta com o valor da obra e a pergunta é sempre a mesma: sou mesmo obrigado a pagar isto?
Na maioria dos casos, sim. Mas o “na maioria dos casos” esconde exceções que valem dinheiro — despesas que não se repartem por todos, obras que exigem maiorias que não foram cumpridas, e deliberações que podem ser contestadas dentro de prazo. Conhecer a diferença é o que separa pagar o que é devido de pagar o que não é.
Esta página explica como a lei reparte as despesas de obras, que maiorias cada tipo de obra exige, e o que fazer quando o valor aprovado está fora do seu alcance. Se o caso for concreto e houver prazos a correr, um advogado de condomínio ajuda a avaliá-lo.
Obras no condomínio: quem tem de pagar
Resposta rápida: As obras nas partes comuns são pagas por todos os condóminos, em proporção do valor da sua fração, nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. Desde a Lei n.º 8/2022, responde quem era proprietário no momento da deliberação que aprovou a despesa. A lei prevê três exceções:
- Escadas — as despesas ficam a cargo apenas dos condóminos que delas se servem.
- Ascensores — só participam os condóminos cujas frações por eles sejam servidas.
- Partes comuns de uso exclusivo — a cargo de quem tem esse uso, salvo quando a causa não lhe seja imputável.
Não é possível recusar o pagamento alegando que não se usa a parte comum: o artigo 1420.º proíbe expressamente a renúncia com esse fim.
O critério de repartição do artigo 1424.º
A regra base é simples: cada condómino paga na proporção do valor da sua fração, tal como consta do título constitutivo. Quem tem 40 permilagens paga 40 permilagens da obra.
O que a Lei n.º 8/2022 clarificou foi o momento que conta. A responsabilidade é de quem era proprietário quando a assembleia deliberou a despesa — não de quem é proprietário quando a fatura chega. É uma distinção decisiva quando a fração muda de mãos entre a deliberação e a execução da obra.
O regime geral da repartição de encargos e o cálculo da permilagem estão explicados na página sobre a lei do condomínio.
Quando as despesas não se repartem por todos
Duas exceções constam expressamente da lei:
- Escadas — quem vive no rés do chão e não usa as escadas comuns pode não participar nessas despesas
- Ascensores — só participa quem tem a fração servida pelo elevador
São exceções de aplicação estrita. Não se estendem por analogia a outras partes comuns, e não abrangem a estrutura, a cobertura ou a fachada, que são de todos independentemente do uso.
Partes comuns de uso exclusivo
Um terraço acessível apenas a uma fração continua a ser parte comum, mas a Lei n.º 8/2022 esclareceu no artigo 1424.º que a sua conservação fica a cargo de quem tem o uso exclusivo — salvo quando o dano tenha causa que não lhe seja imputável.
Na prática: se o terraço se degrada pelo uso, paga quem o usa; se se degrada por um defeito estrutural do edifício, paga o condomínio.
Tabela: quem paga cada tipo de despesa
| Tipo de despesa | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Estrutura, cobertura, fachada | Todos, na proporção do valor da fração | Art. 1424.º, n.º 1 |
| Escadas | Apenas os condóminos que delas se servem | Art. 1424.º, n.º 3 |
| Ascensores | Apenas as frações servidas pelo elevador | Art. 1424.º, n.º 4 |
| Partes comuns de uso exclusivo | Quem tem o uso, salvo causa não imputável | Art. 1424.º |
| Obras na fração autónoma | O respetivo proprietário | Art. 1420.º |
Tipos de obras e maiorias exigidas
Resposta rápida: O Código Civil distingue quatro situações, com regimes diferentes:
- Reparações indispensáveis e urgentes — o artigo 1427.º define-as como as necessárias à eliminação, em curto prazo, de vícios ou patologias que possam causar ou agravar danos no prédio ou colocar em risco a segurança das pessoas. Qualquer condómino as pode executar na falta ou impedimento do administrador.
- Conservação ordinária — aprovadas em assembleia por maioria simples.
- Inovações — o artigo 1425.º exige maioria dos condóminos representando dois terços do valor total do prédio.
- Obras que alterem a linha arquitetónica — o artigo 1422.º exige a mesma maioria de dois terços.
Uma obra aprovada com maioria inferior à exigida por lei é anulável.
Reparações indispensáveis e urgentes
São as que não podem esperar pela próxima assembleia. Uma infiltração ativa no telhado, um elevador com falha de segurança, uma fachada com risco de queda.
O artigo 1427.º permite que qualquer condómino as execute quando o administrador falte ou esteja impedido, com direito a reembolso. Duas condições cumulativas: a reparação tem de ser simultaneamente indispensável e urgente, e tem de existir falta ou impedimento do administrador — o que exige comunicação escrita prévia e ausência de resposta.
Se o condomínio aprovou a obra mas não a executa, o percurso está explicado na página sobre o que fazer quando o condomínio não resolve.
Quando a patologia é uma infiltração com origem em parte comum, o regime da responsabilidade tem regras próprias e uma presunção a favor de quem sofre o dano. Veja de quem é a responsabilidade nas infiltrações no condomínio.
Obras de conservação ordinária
São as que mantêm o edifício no estado em que está: pintura, limpeza de caleiras, manutenção do elevador, reparação de portões. Aprovam-se em assembleia por maioria simples dos presentes.
Inovações
São obras que criam algo que não existia ou alteram substancialmente o existente: instalar um elevador num prédio que não o tem, fechar uma varanda comum, converter um espaço comum noutra função.
Resposta rápida: desde junho de 2026, instalar painéis solares para autoconsumo num condomínio depende apenas de maioria simples dos condóminos, desde que o prédio tenha pelo menos duas frações autónomas. É o n.º 3 do artigo 1425.º do Código Civil, aditado pela Lei n.º 29/2026, de 23 de junho. Antes, aplicava-se a regra geral das inovações: dois terços do valor total do prédio.
Obras que alteram a linha arquitetónica
Fachada, cor do edifício, caixilharia, marquises. O artigo 1422.º sujeita-as a autorização prévia da assembleia, com a mesma maioria de dois terços do valor total.
| Tipo de obra | O que é | Maioria exigida | Artigo |
|---|---|---|---|
| Reparação indispensável e urgente | Elimina vício que causa danos ou risco para pessoas | Nenhuma — qualquer condómino pode executar na falta do administrador | 1427.º |
| Conservação ordinária | Mantém o edifício no estado existente | Maioria simples em assembleia | 1430.º e ss. |
| Inovação | Cria ou altera substancialmente | Dois terços do valor total do prédio | 1425.º |
| Alteração da linha arquitetónica | Afeta fachada ou arranjo estético | Dois terços do valor total do prédio | 1422.º |
Não tenho dinheiro para pagar as obras
É a situação mais frequente e a menos falada. A obra foi aprovada, o valor é elevado, e o orçamento familiar não o comporta.
Resposta rápida: A lei não prevê dispensa de pagamento por insuficiência económica. Aprovada validamente a despesa, o condómino é responsável nos termos do artigo 1424.º do Código Civil, e desde a Lei n.º 8/2022 a ata da assembleia vale como título executivo, o que permite ao condomínio avançar para execução sem ação judicial prévia. O que existe são três caminhos:
- Negociar um plano de pagamento faseado com o administrador ou a assembleia.
- Verificar se a deliberação é válida — uma obra aprovada sem a maioria legalmente exigida é anulável dentro de prazo.
- Confirmar se a despesa lhe é imputável — escadas, ascensores e partes comuns de uso exclusivo têm regime próprio.
Não pagar sem fundamento não suspende a dívida: acumula juros e expõe a execução.
O que a lei permite e o que não permite
Convém ser claro, porque circula muita informação errada.
Não permite: recusar o pagamento por dificuldade financeira, por discordar da obra tendo votado contra, ou por não usar a parte comum intervencionada.
Permite: contestar a deliberação dentro dos prazos legais quando haja vício, discutir a imputação da despesa quando ela caia numa das exceções do artigo 1424.º, e negociar prazos de pagamento.
Acordo de pagamento faseado
Não está previsto na lei, mas nada o proíbe — e é do interesse do condomínio, que prefere receber a prazo a executar judicialmente.
O acordo deve ser proposto por escrito ao administrador, e o ideal é que fique registado em ata da assembleia seguinte. Um acordo apenas verbal não protege ninguém.
O que acontece se não pagar
Tabela: consequências do não pagamento
| Fase | O que acontece |
|---|---|
| Vencimento da quota | Começam a correr juros de mora |
| Incumprimento continuado | O administrador pode agir judicialmente decorridos noventa dias, nos termos do Decreto-Lei n.º 268/94 |
| Execução | A ata que fixa as contribuições vale como título executivo — não é necessária ação declarativa prévia |
| Penhora | O património do devedor responde pela dívida, incluindo, em determinadas condições, a própria fração |
O regime da cobrança de quotas em atraso é tratado em página própria.
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Quota extraordinária: quando pode ser exigida
A quota extraordinária é o instrumento normal de financiamento de obras que o orçamento anual não cobre.
Como se aprova em assembleia
Segue o regime da própria obra que financia. Se a obra é conservação ordinária, maioria simples. Se é inovação ou altera a linha arquitetónica, dois terços do valor total do prédio.
Uma quota extraordinária aprovada para financiar uma obra que não obteve a maioria exigida partilha o vício dessa deliberação.
Como se calcula o valor de cada fração
Pela permilagem, como qualquer despesa comum — salvo se a obra cair numa das exceções do artigo 1424.º, caso em que só participam as frações abrangidas.
Fundo comum de reserva
Antes de exigir quota extraordinária, importa saber se existe fundo comum de reserva e qual o seu saldo. É obrigatório nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, e corresponde a um mínimo de 10% do orçamento anual das despesas do condomínio, podendo a assembleia deliberar percentagem superior.
Destina-se precisamente a custear obras de conservação. Um condomínio que exige quota extraordinária sem ter aplicado o fundo está, no mínimo, a devolver uma pergunta legítima à assembleia. O fundo comum de reserva é tratado em página própria.
Quando pode contestar o pagamento
Nem toda a discordância é fundamento. Mas há três situações em que existe base real para reagir.
Resposta rápida: É possível contestar o pagamento de uma obra em três situações: quando a deliberação tem vício — falta de quórum, maioria insuficiente ou convocatória irregular; quando a obra não foi aprovada ou foi executada fora do que a assembleia aprovou; e quando a despesa não lhe é imputável, por cair numa das exceções do artigo 1424.º. A impugnação de deliberações tem prazos de caducidade curtos, fixados no artigo 1433.º do Código Civil — passados esses prazos, a deliberação consolida-se mesmo que fosse ilegal.
Vícios na deliberação
Uma deliberação tomada sem o quórum exigido, com maioria insuficiente ou sobre um ponto que não constava da convocatória é anulável a pedido de qualquer condómino que não a tenha aprovado. Os prazos são curtos e começam em 10 dias. Veja como anular uma deliberação de condomínio.
Obra executada fora do aprovado
A assembleia aprovou pintar a fachada e o administrador mandou substituir a caixilharia. A despesa adicional não está coberta pela deliberação, e o excesso não é exigível nos mesmos termos.
É aqui que as atas e os três orçamentos que o artigo 1436.º passou a exigir se tornam decisivos como prova.
Prazos para reagir
São curtos e contam-se em dias, não em meses. Quem discorda de uma deliberação e deixa passar o prazo perde o direito de a impugnar, independentemente de ter razão. A anulação de deliberações de assembleia é tratada em página própria.
Como evitar problemas com despesas de obras
Participar nas assembleias
É onde as obras se aprovam e onde os votos se contam. Quem não comparece nem se faz representar por procuração fica vinculado a decisões em que não participou. A convocação e o funcionamento das assembleias são tratados em página própria.
Exigir os três orçamentos
O artigo 1436.º passou a obrigar o administrador a apresentar três orçamentos distintos para obras extraordinárias e inovações. Exigi-los não é desconfiança — é o cumprimento de um dever legal, e é o que permite depois discutir o valor.
Guardar atas e comprovativos
- Atas de todas as assembleias em que a obra foi discutida
- Convocatórias respetivas, com a indicação dos assuntos
- Orçamentos apresentados e o que foi escolhido
- Comprovativos de todos os pagamentos feitos
Sem estes documentos, qualquer contestação posterior fica sem sustentação. A prestação de contas e o direito de consultar os documentos do condomínio estão explicados na página sobre fiscalização do condomínio.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre obras no condomínio
Sim. Aprovada validamente a deliberação, ela vincula todos os condóminos, incluindo os que votaram contra e os que faltaram. A única via para se desvincular é impugnar a deliberação dentro dos prazos do artigo 1433.º do Código Civil, e apenas com fundamento em vício.
Desde a Lei n.º 8/2022, o artigo 1424.º determina que a responsabilidade é de quem era proprietário da fração no momento da deliberação que aprovou a despesa.
Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas, nos termos do artigo 1424.º. Se a sua fração não é servida pelo elevador, não participa nessas despesas. O mesmo se aplica às escadas.
Depende do tipo de obra:
- Reparações indispensáveis e urgentes — nenhuma; qualquer condómino as pode executar na falta ou impedimento do administrador, nos termos do artigo 1427.º
- Conservação ordinária — maioria simples em assembleia
- Inovações — dois terços do valor total do prédio, nos termos do artigo 1425.º
- Obras que alterem a linha arquitetónica — dois terços do valor total, ao abrigo do artigo 1422.º
Começam a correr juros de mora. Desde a Lei n.º 8/2022, a ata da assembleia que fixa as contribuições vale como título executivo, o que permite ao condomínio avançar diretamente para execução, sem ação judicial prévia. O Decreto-Lei n.º 268/94 prevê que o administrador possa agir decorridos noventa dias sobre o incumprimento.
Sim — é essa a sua finalidade. O fundo comum de reserva é obrigatório nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 e destina-se a custear despesas de conservação do edifício.
Artigo 1420.º do Código Civil — Direitos dos condóminos
Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incindível, e não é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Artigo 1422.º do Código Civil — Limitações ao exercício dos direitos
As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se for obtida prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Artigo 1424.º do Código Civil — Encargos de conservação e fruição
As despesas são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, e são pagas em proporção do valor das suas frações. As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, mediante deliberação. As despesas com escadas ficam a cargo dos que delas se servem, e nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas.
Artigo 1425.º do Código Civil — Inovações
As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio. Nas partes comuns não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Artigo 1427.º do Código Civil — Reparações indispensáveis e urgentes
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. Consideram-se indispensáveis e urgentes as necessárias à eliminação, em curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam causar ou agravar danos no prédio ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.
Artigo 1436.º do Código Civil — Funções do administrador
Compete ao administrador, entre outras funções, realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, executar as deliberações da assembleia e apresentar três orçamentos distintos quando estejam em causa obras extraordinárias ou inovações.
Artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 — Fundo comum de reserva
Os condomínios constituem obrigatoriamente um fundo comum de reserva destinado a custear as despesas de conservação do edifício, correspondente a um mínimo de 10% da quota-parte de cada condómino nas despesas anuais.
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
Reviu o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código do Notariado.
