Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Dentro da sua fração, e sem tocar na estrutura nem no aspeto exterior do edifício, a regra é a liberdade. O artigo 1422.º impõe quatro limites, e é neles que estão quase todos os conflitos.
- Tudo o que se vê de fora — marquise, unidade de ar condicionado, toldo, janela de cor diferente — exige autorização prévia da assembleia, aprovada por dois terços do valor total do prédio.
- Há uma exceção que dispensa deliberação: rampas de acesso e plataformas elevatórias, quando há no agregado familiar pessoa com mobilidade condicionada. Basta comunicar previamente ao administrador.
Um orçamento de serralharia para fechar a varanda, um aparelho de ar condicionado a instalar na semana seguinte, uma janela que já não veda. São decisões pequenas que se tomam em casa e que, no condomínio, podem custar meses de discussão e uma ordem para desfazer o que ficou feito.
A lei não proíbe estas obras. O que a lei diz é que algumas dependem de autorização prévia da assembleia e outras não, e a linha que separa umas das outras é sempre a mesma: a obra é visível do exterior e altera o aspeto do edifício, ou não é. Perceber isto antes de contratar evita quase todos os casos que nos chegam.
Esta página explica o que pode fazer sem pedir nada, o que exige autorização e com que maioria, como se pede, e o que fazer quando o condomínio manda repor. Para o outro lado do problema — quem paga as obras que o condomínio decide fazer nas partes comuns — veja obras no condomínio. Se o caso já está em conflito, veja como funciona o apoio de um advogado de condomínio.
O que pode fazer na sua fração sem autorização
Resposta rápida: dentro da sua fração pode fazer as obras que quiser, desde que não prejudiquem a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, não deem à fração uso diverso do fim a que se destina e não contrariem proibição constante do título constitutivo ou de deliberação aprovada sem oposição. É o que resulta do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil. Mudar a cozinha, refazer a instalação elétrica interior, trocar o pavimento ou pintar as paredes não exige autorização de ninguém.
O n.º 1 do mesmo artigo dá o enquadramento geral: nas relações entre si, os condóminos estão sujeitos, quanto às frações que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e comproprietários de coisas imóveis. É propriedade plena, com os limites que a vizinhança impõe a qualquer propriedade.
Os limites do artigo 1422.º
O n.º 2 é taxativo e enumera quatro proibições:
- Prejudicar a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, quer com obras novas quer por falta de reparação. É a alínea a) e é a que gera 90% dos casos.
- Destinar a fração a usos ofensivos dos bons costumes.
- Dar à fração uso diverso do fim a que é destinada — o fim que consta do título constitutivo.
- Praticar atos ou atividades proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia aprovada sem oposição.
Repare na última: uma proibição criada em assembleia só vale se a deliberação tiver sido aprovada sem qualquer oposição. Uma maioria, por larga que seja, não chega para proibir.
Repare também que a alínea a) apanha a falta de reparação, não apenas as obras novas. Uma varanda degradada que ameace ruir ou uma fachada a cair aos pedaços por abandono da fração cabem na mesma proibição.
O que o regulamento pode acrescentar
O regulamento do condomínio disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns e das frações, e pode estabelecer regras sobre obras — horários, obrigação de aviso prévio, exigência de comunicar a duração prevista. O que o regulamento não pode é criar proibições que a lei não permite, nem substituir a maioria legalmente exigida por outra.
Antes de qualquer obra vale a pena ler o regulamento de condomínio e verificar o que ele exige. Muito conflito nasce de um aviso prévio que não foi dado.
A linha arquitetónica: a regra que decide tudo
Resposta rápida: nos termos do n.º 3 do artigo 1422.º do Código Civil, as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Se a obra não altera o aspeto exterior do edifício, esta exigência não se aplica.
O que conta como linha arquitetónica
A lei não define a expressão, e é por isso que se discute tanto. O critério que resulta da alínea a) do n.º 2 é o do aspeto do edifício visto de fora: a coerência do conjunto, o desenho da fachada, a uniformidade dos vãos, dos materiais e das cores.
Na prática, o teste que resolve quase todos os casos é simples: alguém que passe na rua nota a diferença? Se nota, há alteração do arranjo estético e é preciso deliberação. Se não nota — porque a intervenção é interior, ou porque o que se instalou é igual ao que lá estava — não há.
Há um segundo teste, independente do primeiro, e que muita gente esquece: a obra toca em parte comum? Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 1421.º, são comuns o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e todas as restantes partes que constituem a estrutura do prédio. Furar uma parede de fachada para fixar um suporte é intervir numa parte comum, mesmo que o resultado quase não se veja.
A maioria de dois terços do valor
Duas palavras do n.º 3 fazem o trabalho todo.
Prévia. A autorização é anterior à obra. Executar primeiro e submeter depois à assembleia não é o que a norma prevê, e coloca quem o faz numa posição muito pior — porque quem já executou passa a depender de uma maioria que não tem de lhe dar razão.
Do valor. Dois terços do valor total do prédio, não dois terços dos condóminos. Conta-se por permilagem, tal como consta do título constitutivo. Num prédio com quatro lojas grandes e vinte apartamentos pequenos, a aritmética pode ser bem diferente da contagem de cabeças.
| Obra | Precisa de autorização? | Que maioria | Norma |
|---|---|---|---|
| Obras interiores sem efeito exterior nem estrutural | Não | — | Artigo 1422.º n.º 1 |
| Marquise ou fecho de varanda | Sim | Dois terços do valor total | Artigo 1422.º n.º 3 |
| Unidade exterior de ar condicionado visível do exterior | Sim | Dois terços do valor total | Artigo 1422.º n.os 2 a) e 3 |
| Fixação de equipamento em parede de fachada | Sim — a parede é parte comum | Dois terços do valor total | Artigos 1421.º n.º 1 a) e 1422.º n.º 3 |
| Toldo em varanda ou janela | Sim | Dois terços do valor total | Artigo 1422.º n.º 3 |
| Estore ou janela substituídos por iguais | Não | — | Não modifica o aspeto — artigo 1422.º n.º 2 a) |
| Estore, janela ou porta com cor, material ou desenho diferentes | Sim | Dois terços do valor total | Artigo 1422.º n.º 3 |
| Rampa de acesso, havendo mobilidade condicionada no agregado | Não — basta comunicação prévia ao administrador | — | Artigo 1425.º n.º 4 a) |
| Plataforma elevatória, não havendo ascensor adequado | Não — basta comunicação prévia ao administrador | — | Artigo 1425.º n.º 4 b) |
| Painéis solares para autoconsumo | Sim, por deliberação | Maioria simples, havendo duas ou mais frações | Artigo 1425.º n.º 3 |
| Ato proibido no título ou por deliberação sem oposição | Vedado | — | Artigo 1422.º n.º 2 d) |
Marquises e envidraçamento de varandas
Resposta rápida: fechar uma varanda altera o aspeto exterior do edifício e, por isso, depende de autorização prévia da assembleia aprovada por dois terços do valor total do prédio, nos termos do n.º 3 do artigo 1422.º do Código Civil. Sem essa deliberação, a obra viola a alínea a) do n.º 2 do mesmo artigo.
É a obra que mais conflitos gera em propriedade horizontal, e por uma razão de facto: numa fachada com dez varandas iguais, a primeira que fecha rompe a uniformidade que a alínea a) protege. É também por isso que muitos prédios acabam por autorizar em bloco um modelo único, com caixilharia e cor definidas — a assembleia autoriza o desenho, e depois cada condómino executa dentro dele.
Se o seu prédio já tem várias marquises, isso não legaliza a sua. Autorizações anteriores, ou a simples tolerância ao longo dos anos, não substituem a deliberação. O que muda, na prática, é a probabilidade de a assembleia aprovar.
Duas notas práticas. A autorização do condomínio não dispensa o que o município exija em matéria urbanística, que é matéria distinta e se confirma junto da câmara. E é útil levar à assembleia o desenho concreto — material, cor, tipo de caixilharia — porque uma autorização genérica para “fechar a varanda” deixa margem para discussão sobre o que foi realmente aprovado.
Fez a obra e o condomínio contestou?
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Ar condicionado e unidades exteriores
Resposta rápida: o Código Civil não regula especificamente a instalação de aparelhos de ar condicionado em frações autónomas. A questão resolve-se pelo regime geral: se a unidade exterior é visível do exterior e altera o arranjo estético do edifício, depende de autorização prévia da assembleia aprovada por dois terços do valor total, nos termos do n.º 3 do artigo 1422.º. Se for fixada em parede de fachada, há ainda intervenção em parte comum, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 1421.º.
Vale a pena desfazer uma confusão frequente. A alínea d) do n.º 1 do artigo 1421.º diz que são comuns as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes. Essa norma refere-se ao sistema centralizado do edifício, não ao aparelho que um condómino compra e instala na sua fração. Quem cita a alínea d) para dizer que “o ar condicionado é parte comum” está a aplicá-la a uma situação que ela não regula.
O que decide o caso individual são duas perguntas, e ambas têm de ter resposta negativa para dispensar deliberação: a unidade exterior vê-se de fora e altera o aspeto do edifício? A instalação implica furar, fixar ou passar tubagem por parte comum?
Uma unidade colocada no interior de uma varanda já fechada, sem tubagem visível e sem fixação à fachada, tende a não levantar nenhuma das duas questões. Uma unidade suspensa na fachada levanta as duas.
Há ainda um problema que não é de obras mas chega ao mesmo sítio: o ruído da unidade exterior. Se o aparelho estiver instalado e o incómodo for real, a discussão passa a ser outra e trata-se pelas regras do ruído no condomínio.
Toldos, estores, janelas e portas exteriores
Resposta rápida: a substituição de estores, janelas ou portas por elementos iguais aos existentes não modifica o arranjo estético do edifício e não depende de autorização. A substituição por elementos de cor, material ou desenho diferentes modifica-o e depende de autorização prévia da assembleia aprovada por dois terços do valor total, nos termos do n.º 3 do artigo 1422.º.
É a distinção mais útil desta página e a que resolve mais casos sem conflito nenhum. Trocar uma janela de alumínio branco degradada por outra de alumínio branco com o mesmo desenho é conservação — e conservação é também um dever, porque a alínea a) do n.º 2 do artigo 1422.º proíbe prejudicar o aspeto do edifício por falta de reparação. Trocar a mesma janela por uma de PVC cinzento com outro desenho de vãos é alteração.
O critério vale igualmente para os toldos, que quase sempre alteram o aspeto por acrescentarem cor e volume onde não havia, e para a porta de entrada da fração: a porta serve exclusivamente a sua fração, mas a face que dá para o patamar integra o aspeto de uma parte comum, e é essa face que conta.
Um conselho prático que poupa discussões: quando o prédio tiver de fazer obras na fachada ou substituir vãos, é o momento de fixar em assembleia um modelo único para o futuro. A partir daí, quem substituir pelo modelo aprovado não tem de voltar a pedir nada.
Obras que a lei facilita: acessibilidade e solar
Duas situações escapam à regra dos dois terços, por razões diferentes. Uma dispensa deliberação por completo. A outra baixa a maioria exigida.
Rampas e plataformas elevatórias
O n.º 4 do artigo 1425.º do Código Civil permite que, no caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino possa colocar rampas de acesso e plataformas elevatórias, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica.
É a única via em todo o regime que dispensa deliberação da assembleia. Não se pede autorização: comunica-se. Duas precisões que constam da própria norma: a plataforma elevatória só se admite quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas; e as obras têm de observar as normas técnicas de acessibilidade.
Quanto às despesas, o n.º 5 do artigo 1424.º determina que nelas só participam os condóminos que tiverem procedido à colocação. E o n.º 5 do artigo 1425.º permite que estas inovações sejam levantadas por quem as tenha efetuado ou pago, desde que o possam fazer sem detrimento do edifício e haja acordo entre eles; não sendo possível levantá-las, o n.º 6 confere direito a receber o respetivo valor.
Painéis solares e autoconsumo
O n.º 3 do artigo 1425.º, na redação dada pela Lei n.º 29/2026, de 23 de junho, determina que, havendo pelo menos duas frações autónomas, a instalação de equipamento e a exploração de unidades de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis dependem da aprovação por maioria simples dos condóminos.
Não confunda com o caso anterior. Aqui há deliberação — o que a lei fez foi baixar a maioria exigida, que antes era a regra geral das inovações do n.º 1: maioria dos condóminos representando dois terços do valor total do prédio. É uma diferença enorme na prática, e é recente: prédios que chumbaram painéis solares antes de junho de 2026 podem hoje voltar a votar a mesma proposta com outra maioria.
Como pedir autorização à assembleia
O pedido faz-se ao administrador, para que o ponto seja incluído na ordem de trabalhos da assembleia. Não basta anunciar a intenção: a assembleia só delibera validamente sobre pontos que constem da convocatória, pelo que o que ficar mal descrito no pedido fica mal deliberado depois. Sobre convocatórias e quóruns, veja a página da assembleia de condóminos.
Descreva a obra com o detalhe que quer ver aprovado: o que se instala, onde, em que material e em que cor. Uma autorização genérica é uma autorização frágil.
Minuta de pedido de autorização
1 – Exmo. Senhor Administrador do Condomínio do prédio sito em [morada completa], [código postal] [localidade].
2 – [Nome completo], proprietário da fração autónoma designada pela letra [letra] do prédio acima identificado, vem requerer a inclusão do ponto abaixo na ordem de trabalhos da próxima assembleia de condóminos.
3 – Ponto a incluir: autorização, ao abrigo do n.º 3 do artigo 1422.º do Código Civil, para a realização da seguinte obra na fração [letra]: [descrever com precisão — o que se instala, em que local exato, material, cor, dimensões e desenho, juntando fotografia ou desenho técnico].
4 – Junta-se, para instrução do ponto, [listar: orçamento, ficha técnica do equipamento, simulação ou fotomontagem, projeto].
5 – Solicita-se a confirmação da inclusão do ponto e a comunicação da data da assembleia para [morada ou endereço de correio eletrónico].
Data e assinatura
O condomínio mandou desfazer a obra
Acontece nos dois cenários possíveis: a obra foi feita sem se pedir nada, ou foi pedida, chumbada, e feita à mesma. A deliberação que ordena a reposição é uma deliberação como as outras e, se enfermar de vício, é impugnável nos termos e prazos do artigo 1433.º do Código Civil.
Antes de reagir, verifique três coisas concretas. Primeiro, se o ponto constava da convocatória — uma deliberação sobre matéria fora da ordem de trabalhos é atacável por esse motivo. Segundo, qual foi a maioria efetivamente obtida e como foi contada, por permilagem e não por cabeças. Terceiro, o que ficou escrito na ata, porque é a ata que fixa o que foi deliberado.
Note ainda que a assembleia pode fixar penas pecuniárias para a violação do regulamento ou das deliberações, mas com um teto legal: nos termos do artigo 1434.º, essas penas não podem exceder, em cada ano, um quarto do rendimento coletável anual da fração do infrator.
Prazos para reagir a uma deliberação
São curtos e começam a correr depressa. O artigo 1433.º permite requerer a convocação de assembleia extraordinária para revogar a deliberação no prazo de dez dias, e fixa depois o prazo para a ação de anulação: vinte dias contados da deliberação da assembleia extraordinária ou, não tendo esta sido convocada, sessenta dias sobre a data da deliberação. Os fundamentos, os passos e o cálculo dos prazos estão desenvolvidos na página sobre anular uma deliberação de condomínio.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Sim. A obra altera o aspeto exterior do edifício e depende de autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, nos termos do n.º 3 do artigo 1422.º do Código Civil.
Depende de a unidade exterior ser visível do exterior e de a instalação tocar em parte comum. Se a unidade se vê da rua e altera o arranjo estético, ou se for fixada na parede de fachada, é necessária deliberação por dois terços do valor total. O Código Civil não tem norma específica sobre estes aparelhos.
Não. Autorizações anteriores ou anos de tolerância não substituem a deliberação exigida pelo n.º 3 do artigo 1422.º. O que muda é a probabilidade de a assembleia aprovar.
Se as novas forem iguais às existentes em cor, material e desenho, não altera o arranjo estético e não precisa de autorização. Se forem diferentes, precisa.
Do valor total do prédio. Conta-se pela permilagem inscrita no título constitutivo, não pelo número de condóminos.
Havendo no seu agregado familiar pessoa com mobilidade condicionada, sim. O n.º 4 do artigo 1425.º permite-o mediante prévia comunicação ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade. A plataforma elevatória exige ainda que não exista ascensor com porta e cabina utilizáveis por uma pessoa em cadeira de rodas.
Maioria simples, havendo pelo menos duas frações autónomas, por força do n.º 3 do artigo 1425.º na redação da Lei n.º 29/2026, de 23 de junho.
Depende da validade da deliberação e do enquadramento da obra. A deliberação é impugnável nos prazos do artigo 1433.º, que são curtos — dez dias para requerer assembleia extraordinária e, depois, vinte ou sessenta dias consoante o caso.
Limitações ao exercício dos direitos — Artigo 1422.º do Código Civil. N.º 1: os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às frações que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis. N.º 2: é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, quer com obras novas quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício; destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes; dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada; e praticar quaisquer atos ou atividades proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição. N.º 3: as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. N.º 4: sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece de autorização da assembleia aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.
Partes comuns — Artigo 1421.º n.º 1: são comuns o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração; as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; e as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes. N.º 2: presumem-se ainda comuns os pátios e jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro, as garagens e outros lugares de estacionamento e, em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos. N.º 3: o título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Inovações — Artigo 1425.º. N.º 1: as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio. N.º 2: havendo pelo menos oito frações autónomas, a colocação de ascensores e a instalação de gás canalizado dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio. N.º 3: havendo pelo menos duas frações autónomas, a instalação de equipamento e exploração de unidades de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis dependem da aprovação por maioria simples dos condóminos, na redação dada pela Lei n.º 29/2026, de 23 de junho. N.º 4: no caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, colocar rampas de acesso e plataformas elevatórias, estas quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas. N.º 5: estas inovações podem ser levantadas por quem as tenha efetuado ou pago, sem detrimento do edifício e havendo acordo. N.º 6: não podendo ser levantadas, há direito a receber o respetivo valor.
Nota de sistematização — O n.º 5 do artigo 1424.º remete, quanto às despesas com rampas de acesso e plataformas elevatórias, para "o n.º 3 do artigo seguinte". Após a alteração introduzida pela Lei n.º 29/2026, o n.º 3 do artigo 1425.º passou a regular as unidades de produção para autoconsumo, tendo o regime das rampas e plataformas passado para o n.º 4. A remissão do artigo 1424.º n.º 5 não acompanhou a renumeração.
Penas pecuniárias — Artigo 1434.º: as penas pecuniárias fixadas pela assembleia para a violação do regulamento ou das deliberações não podem exceder, em cada ano, um quarto do rendimento coletável anual da fração do infrator.
Impugnação de deliberações — Artigo 1433.º: as deliberações contrárias à lei ou a regulamento anterior são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, com os prazos aí fixados.
Legislação consolidada: Código Civil · Secção III — Direitos e encargos dos condóminos
