Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Por regra, as dívidas de condomínio anteriores à escritura são do vendedor. A responsabilidade afere-se pelo momento em que cada montante deveria ter sido liquidado, não pelo momento em que o condomínio o vem cobrar.
- Há uma exceção, e é uma só: se o comprador declarou na escritura que prescindia da declaração do administrador, aceitou com isso a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor.
- A declaração de dívidas do condomínio é documento instrutório obrigatório da escritura, e o administrador tem dez dias para a emitir depois de lhe ser pedida.
Comprou o apartamento em março e em maio chega uma carta do condomínio a reclamar dois anos de quotas que nunca pagou. É uma das situações que mais aparece a seguir a uma escritura, e quase toda a gente reage da mesma maneira: assume que a dívida veio agarrada à fração e paga.
Na maior parte dos casos, não devia. Desde abril de 2022 o Código Civil resolve isto de forma expressa, e resolve-o a favor de quem comprou. O que determina quem paga não é quem é dono hoje — é a data em que cada montante devia ter sido liquidado.
Esta página explica a regra, a única exceção que existe, o que fazer quando a cobrança já chegou e o que verificar antes de assinar. Se a situação já estiver em cobrança ou em tribunal, veja como funciona o apoio de um advogado de condomínio.
Quem paga as dívidas antigas do condomínio
Resposta rápida: por regra, não é o comprador. Nos termos do n.º 3 do artigo 1424.º-A do Código Civil, a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas. As quotas que se venceram enquanto a fração era do vendedor são do vendedor, ainda que o condomínio só as venha cobrar depois da venda. A única exceção está na mesma norma: se o adquirente declarou expressamente na escritura, ou no documento particular autenticado, que prescinde da declaração do administrador, aceitou em consequência a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
A crença de que “a dívida anda com a fração” é anterior a 2022 e hoje está errada. A Lei n.º 8/2022 aditou este artigo precisamente para acabar com a incerteza que fazia com que compradores pagassem dívidas alheias por precaução.
A regra do artigo 1424.º-A
O critério é a data de vencimento, e é objetivo. Cada montante reclamado tem uma data em que devia ter sido pago. Se essa data é anterior à transmissão da fração, o responsável é quem era proprietário nessa altura. Se é posterior, o responsável é o novo proprietário, por força do n.º 4 do mesmo artigo.
Repare no que isto significa na prática: não interessa quando o condomínio deliberou cobrar, quando emitiu o aviso, quando decidiu avançar para execução, nem quando descobriu a dívida. Interessa a data em que aquela quota se venceu. É por isso que a primeira coisa a fazer perante uma cobrança é pedir o extrato com as datas, e não discutir o valor.
A única exceção: prescindir da declaração
O n.º 3 abre uma porta e fecha-a a seguir. Se o comprador declarar expressamente na escritura ou no documento particular autenticado que prescinde da declaração do administrador, assume com isso a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
É uma declaração formal, escrita, que fica no documento de compra. Não se presume, não se deduz de o comprador não ter perguntado nada, e não resulta de o vendedor ter dito que estava tudo em dia. Se a escritura não contém essa declaração, a exceção não se aplica.
Acontece com mais frequência do que se pensa, sobretudo em vendas com pressa em que a declaração ainda não tinha chegado e ninguém quis adiar a marcação. É por isso que vale a pena reler a escritura antes de reagir a uma cobrança: a resposta ao seu caso está lá dentro.
Encargos vencidos após a escritura
O n.º 4 é a outra metade da regra e não tem exceções: os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração são da responsabilidade do novo proprietário.
“Independentemente da sua natureza” é uma expressão ampla de propósito — abrange quotas ordinárias, comparticipações extraordinárias e contribuições para o fundo comum de reserva.
A declaração de dívidas para a escritura
Resposta rápida: a declaração de dívidas do condomínio é emitida pelo administrador a pedido do condómino que vai vender, nos termos do n.º 1 do artigo 1424.º-A do Código Civil, e constitui documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração. O administrador tem o prazo máximo de dez dias a contar do requerimento para a emitir.
O que a declaração tem de conter
A norma é detalhada e a declaração incompleta não cumpre a lei. Tem de constar:
- O montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente àquela fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento.
- Caso existam, as dívidas existentes, com indicação da respetiva natureza, montantes, datas de constituição e datas de vencimento.
As datas de vencimento são o elemento decisivo, porque são elas que determinam de quem é cada montante. Uma declaração que dê apenas um valor global sem datas não permite aplicar o n.º 3 e deve ser devolvida ao administrador para completar.
Prazo de dez dias do administrador
O prazo conta do requerimento e é máximo. Na prática, quem vai vender deve pedir a declaração assim que assina o contrato-promessa, e não na semana da escritura — dez dias somados a um administrador em férias chegam para adiar uma marcação.
Minuta de pedido ao administrador
Texto base para o requerimento. Envie por correio registado ou por correio eletrónico com pedido de recibo de leitura, para que fique prova da data.
1 – Exmo. Senhor Administrador do Condomínio do prédio sito em [morada completa], [código postal] [localidade].
2 – [Nome completo], contribuinte fiscal n.º [número], na qualidade de proprietário da fração autónoma designada pela letra [letra] do prédio acima identificado, vem requerer a emissão da declaração prevista no n.º 1 do artigo 1424.º-A do Código Civil.
3 – A declaração destina-se a instruir o contrato de alienação da referida fração e deve conter o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à mesma, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso existam, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e datas de vencimento.
4 – Nos termos do n.º 2 do mesmo artigo, a declaração deve ser emitida no prazo máximo de 10 dias a contar da receção do presente requerimento.
5 – Solicita-se o envio para [morada ou endereço de correio eletrónico].
Data e assinatura
Se o administrador não emite a declaração
Sendo a declaração documento instrutório obrigatório, a sua falta bloqueia a escritura. Quem fica preso é o vendedor, que tem um negócio marcado e um documento em falta.
Há três coisas que a lei diz com clareza. O prazo de dez dias é legal e conta do requerimento, pelo que interessa ter prova da data em que o pedido foi feito. A declaração é obrigatória para instruir o negócio, salvo se o adquirente declarar que dela prescinde — o que resolve o bloqueio mas transfere a responsabilidade pelas dívidas para o comprador. E o conteúdo mínimo está fixado no n.º 1, pelo que uma declaração sem as datas de vencimento não serve o fim para que existe.
Há uma coisa que a lei não diz: o artigo 1424.º-A não prevê qualquer consequência específica para o administrador que não emita a declaração no prazo, ou que a emita incompleta ou incorreta. Não há sanção, nem prazo supletivo, nem mecanismo de substituição. Quem estiver nesta situação está fora do que a norma regula, e o caminho passa pelos deveres gerais do administrador e pela sua responsabilidade perante o condomínio — matéria que depende inteiramente das circunstâncias concretas e não se resolve por regra geral.
Na prática, e antes de qualquer outra coisa, insista por escrito com referência expressa ao prazo do n.º 2. Um requerimento formal com data costuma resolver o que os telefonemas não resolveram.
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Comprou e apareceu uma dívida: o que fazer
Antes de pagar, discutir ou responder, siga esta ordem. A maior parte destes casos resolve-se no primeiro passo.
| Passo | O que fazer | Com que fundamento |
|---|---|---|
| 1 | Pedir ao condomínio o extrato discriminado, com a data de vencimento de cada montante | É o vencimento que determina a responsabilidade, nos termos do n.º 3 do artigo 1424.º-A |
| 2 | Reler a escritura e procurar declaração de que se prescindiu da declaração do administrador | Só essa declaração transfere a responsabilidade para o comprador |
| 3 | Pedir cópia da declaração de dívidas que instruiu a escritura | Documento instrutório obrigatório, n.º 2 do artigo 1424.º-A |
| 4 | Separar os montantes vencidos antes e depois da data da escritura | Os posteriores são seus, por força do n.º 4 |
| 5 | Responder por escrito ao condomínio, identificando o que aceita e o que devolve ao vendedor | Fixa a sua posição e a data em que a assumiu |
Se o passo 2 revelar que a escritura contém a declaração de renúncia, a situação inverte-se e a dívida é sua perante o condomínio — o que não impede acertar contas com o vendedor pelos meios próprios, consoante o que tiver sido combinado no negócio.
O condomínio pode cobrar-me a mim?
Pode tentar, e é frequente que tente. O condomínio tem um instrumento forte: a ata da assembleia que fixa o montante das contribuições vale como título executivo, nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, abrangendo também os juros de mora e as sanções pecuniárias aplicadas.
Mas o título executivo executa-se contra o devedor, e quem é o devedor determina-se pelo n.º 3 do artigo 1424.º-A. Ser o proprietário atual não faz de si o devedor de uma quota que se venceu quando a fração era de outra pessoa. Se a execução for instaurada contra si por dívidas anteriores, é aí que a defesa se faz.
Há ainda um limite temporal que joga a favor de quem é cobrado: as quotas de condomínio são prestações periodicamente renováveis e prescrevem no prazo de cinco anos, nos termos da alínea g) do artigo 310.º do Código Civil. Do outro lado do problema, se o que precisa é de perceber como se cobra e com que prazos, veja a página sobre cobrança de quotas de condomínio.
Cenários e quem responde em cada um
| Situação | Escritura tem renúncia à declaração? | Quem responde perante o condomínio |
|---|---|---|
| Quota vencida antes da escritura | Não | O vendedor |
| Quota vencida antes da escritura | Sim | O comprador |
| Quota vencida depois da escritura | Indiferente | O comprador |
| Comparticipação extraordinária vencida depois da escritura | Indiferente | O comprador |
| Fundo de reserva vencido depois da escritura | Indiferente | O comprador |
| Obra deliberada antes da venda e vencida depois | Indiferente | Depende — ver a nota abaixo |
A nota sobre a obra deliberada antes e paga depois. Este é o único cenário em que as normas apontam em sentidos diferentes, e vale a pena saber disso antes de assinar em vez de descobrir depois. O n.º 1 do artigo 1424.º responsabiliza pelas despesas de conservação e fruição das partes comuns os condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações — o que aponta para o vendedor, que era quem lá estava quando a obra foi votada. O n.º 4 do artigo 1424.º-A responsabiliza pelo que se vence depois da transmissão o novo proprietário — o que aponta para o comprador.
Não vamos arbitrar aqui uma questão que a lei não fechou. O que se recomenda é prático e evita o problema por inteiro: quando há obras deliberadas e ainda não pagas, regule-se expressamente no contrato-promessa e na escritura quem suporta cada tranche. Um parágrafo escrito no negócio vale mais do que qualquer interpretação depois.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Em princípio não. Nos termos do n.º 3 do artigo 1424.º-A do Código Civil, a responsabilidade pelas dívidas existentes afere-se pelo momento em que deveriam ter sido liquidadas — quotas vencidas em 2023 são de quem era proprietário em 2023. A exceção é ter declarado na escritura que prescindia da declaração do administrador.
Não, desde abril de 2022. O artigo 1424.º-A fixou o critério do momento do vencimento, precisamente para afastar a ideia de que o crédito seguia o imóvel.
É a declaração escrita que o administrador emite a pedido do condómino que vai vender, com todos os encargos em vigor relativos àquela fração e, havendo-as, as dívidas existentes com as respetivas datas de constituição e de vencimento. É documento instrutório obrigatório da escritura.
Dez dias, no máximo, a contar do requerimento, nos termos do n.º 2 do artigo 1424.º-A.
Pode, mas tem um custo. A lei admite que o adquirente declare expressamente que prescinde da declaração do administrador, e essa declaração implica aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
Perante o condomínio, a sua posição continua a depender das datas de vencimento e do teor da escritura. Perante o vendedor, trata-se de acertar contas ao abrigo do que foi acordado no negócio, e isso depende do que ficou escrito no contrato-promessa e na escritura.
Sim. São prestações periodicamente renováveis e prescrevem no prazo de cinco anos, nos termos da alínea g) do artigo 310.º do Código Civil.
Sim. O n.º 4 do artigo 1424.º-A abrange os encargos do condomínio independentemente da sua natureza, pelo que o critério do vencimento se aplica também às contribuições para o fundo comum de reserva.
Responsabilidade por encargos do condomínio — Artigo 1424.º-A do Código Civil, aditado pelo artigo 3.º da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, retificado pela Declaração de Retificação n.º 5/2022, em vigor desde 10 de abril de 2022. N.º 1: o condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. N.º 2: a declaração é emitida no prazo máximo de 10 dias a contar do requerimento e constitui documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação. N.º 3: a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado, que prescinde da declaração do administrador, aceitando em consequência a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. N.º 4: os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.
Encargos de conservação e fruição — Artigo 1424.º n.º 1: salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e as relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações. N.º 3: as despesas relativas às partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
Ata como título executivo — Artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro: a ata da assembleia que fixe o montante das contribuições devidas constitui título executivo contra o condómino que não proceda ao pagamento, abrangendo também os juros de mora e as sanções pecuniárias aplicadas.
Fundo comum de reserva — Artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94: obrigatoriedade de constituição de fundo comum de reserva, com contribuição não inferior a 10% da quota-parte de cada condómino nas despesas de conservação.
Prescrição — Artigo 310.º alínea g) do Código Civil: prescrevem no prazo de cinco anos as quotas de amortização do capital pagáveis com os juros e, em geral, as prestações periodicamente renováveis.
Legislação consolidada: Código Civil · Normas regulamentares do regime da propriedade horizontal
