Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- A convocatória tem de ser enviada com 10 dias de antecedência e indicar a ordem de trabalhos, sob pena de as deliberações serem atacáveis.
- Os votos contam-se por permilagem, não por cabeças: uma fração grande vale mais do que três pequenas.
- Sem ata aprovada não há deliberação eficaz, ainda que toda a gente tenha votado a favor.
A assembleia de condóminos é o único órgão que decide sobre o prédio, e é também aquele em que quase tudo se faz mal. Convocatórias enviadas em cima da hora, votos contados por pessoas em vez de permilagem, assuntos aprovados sem constarem da ordem de trabalhos, atas que ninguém aprova. Cada um destes erros abre a porta a que a deliberação seja atacada meses depois, quando a obra já está paga.
Esta página explica o que a lei exige em cada etapa: quando convocar, com que antecedência, quantos têm de estar presentes, quantos votos são precisos e o que acontece à ata. Se está a preparar uma assembleia difícil ou a avaliar uma que correu mal, o serviço de condomínio da QUOR revê a convocatória e a ata antes de haver litígio.
Quando a assembleia tem de reunir
Resposta rápida: a assembleia de condóminos reúne obrigatoriamente uma vez por ano, na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para discussão e aprovação das contas do ano anterior e aprovação do orçamento do ano seguinte. É o n.º 1 do artigo 1431.º do Código Civil. Fora dessa, reúne sempre que o administrador a convoque ou que condóminos representando pelo menos 25% do capital investido o exijam.
A assembleia anual de janeiro
Tem dois pontos obrigatórios: as contas do último ano e o orçamento das despesas do ano em curso. Um condomínio que não reúne em janeiro está em incumprimento, e o responsável é o administrador.
O n.º 4 do artigo 1431.º abre uma exceção: a reunião pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre — mas só se essa possibilidade estiver prevista no regulamento do condomínio. Não é uma tolerância geral, é uma cláusula que tem de existir por escrito.
Assembleias extraordinárias
Podem ser convocadas a todo o tempo pelo administrador, para qualquer assunto da sua competência. É o instrumento normal para decidir obras, aprovar quotas extraordinárias ou substituir quem administra.
Não têm calendário nem número máximo. O que têm é a mesma exigência de convocatória da assembleia anual.
Convocação por 25% dos condóminos
O n.º 2 do artigo 1431.º permite que a assembleia seja convocada por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido — de novo, permilagem e não cabeças.
É a via para quando o administrador não convoca. Não depende da vontade dele, e não é preciso justificar perante ele: basta reunir a percentagem e convocar nos termos legais. Se o problema for a inação sistemática de quem administra, veja também quem fiscaliza a gestão do condomínio.
A convocatória: prazo, forma e conteúdo
Resposta rápida: a assembleia é convocada por carta registada enviada com 10 dias de antecedência, ou por aviso convocatório com a mesma antecedência desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos. É o n.º 1 do artigo 1432.º do Código Civil. A convocatória tem de indicar dia, hora, local e ordem de trabalhos, e informar sobre os assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade.
Os 10 dias de antecedência
Contam-se do envio ao dia da reunião. É um prazo mínimo: nada impede convocar com trinta dias, e em assembleias com decisões pesadas é boa prática fazê-lo.
Convocar com menos de dez dias não anula a assembleia por si só, mas dá a qualquer condómino que não tenha aprovado a deliberação um fundamento direto para a atacar.
Carta registada, email ou aviso
A lei admite três meios, e cada um tem condições próprias:
- Carta registada — o meio-regra, válido para todos os condóminos, com 10 dias de antecedência
- Aviso convocatório — válido com a mesma antecedência, mas só se houver recibo de receção assinado pelo condómino
- Correio eletrónico — válido apenas para os condóminos que tenham manifestado essa vontade numa assembleia anterior, com a manifestação lavrada em ata e com indicação do respetivo endereço
No caso do email, o n.º 3 do artigo 1432.º acrescenta ainda que o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção. Sem esse circuito completo, a convocação por email não está regularmente feita.
Um aviso colado no hall de entrada não é convocatória. Uma mensagem num grupo de WhatsApp também não.
O que a convocatória tem de dizer
O n.º 4 do artigo 1432.º impõe quatro elementos:
- Dia
- Hora
- Local
- Ordem de trabalhos
E acrescenta um dever de informação: a convocatória deve informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos. Não basta listar o ponto; é preciso avisar que aquele ponto exige unanimidade.
Erros que invalidam a convocatória
- Enviar com menos de 10 dias de antecedência
- Omitir a ordem de trabalhos, ou redigi-la de forma tão vaga que ninguém percebe o que vai ser decidido
- Usar email com quem nunca o autorizou em ata
- Não avisar que um ponto exige unanimidade
- Deliberar sobre um ponto que não constava — e o ponto “diversos” não legitima deliberações, serve para discutir
Qualquer destes vícios torna a deliberação anulável nos termos do artigo 1433.º do Código Civil, com prazos curtos para reagir. Veja como anular uma deliberação de condomínio.
| Meio de convocação | Antecedência | Requisitos | Válido para |
|---|---|---|---|
| Carta registada | 10 dias | Nenhum adicional | Todos os condóminos |
| Aviso convocatório | 10 dias | Recibo de receção assinado | Quem assinou o recibo |
| Correio eletrónico | 10 dias | Vontade manifestada em assembleia anterior, lavrada em ata com o endereço, e recibo de receção pelo mesmo meio | Só esses condóminos |
Quóruns: quantos têm de estar presentes
Resposta rápida: em primeira convocatória a assembleia delibera com a maioria dos votos representativos do capital investido. Não comparecendo número suficiente, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, onde a assembleia já pode deliberar por maioria dos presentes — desde que estes representem pelo menos um quarto do valor total do prédio. É o n.º 6 do artigo 1432.º do Código Civil.
A primeira convocatória
Exige que estejam representados votos suficientes para formar a maioria do capital investido. Em prédios com muitos ausentes, é raro conseguir-se.
Por isso quase todas as convocatórias fixam desde logo a segunda data — o que a lei permite, e evita perder uma semana.
A segunda reunião, uma semana depois
Se a convocatória não tiver fixado outra data, a nova reunião considera-se automaticamente convocada para uma semana depois, na mesma hora e no mesmo local. Não é preciso convocar de novo.
Aqui a assembleia delibera por maioria dos votos dos presentes, com um mínimo: os presentes têm de representar pelo menos um quarto do valor total do prédio. Abaixo disso, não há deliberação válida seja qual for a unanimidade dos que apareceram.
A reunião trinta minutos depois
O n.º 7 do artigo 1432.º prevê uma variante pouco conhecida e muito útil: se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.
Evita a semana de espera. Mas exige que a possibilidade conste da própria convocatória — não se improvisa no momento.
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Como se contam os votos
Resposta rápida: cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem da sua fração. É o n.º 2 do artigo 1430.º do Código Civil. Contar cabeças em vez de permilagem é o erro mais comum das assembleias mal conduzidas e torna a deliberação atacável.
Permilagem, não cabeças
Um condómino com uma fração de 120 permilagens tem 120 votos. Três condóminos com frações de 30 permilagens cada têm 90 votos somados. Numa votação, o primeiro ganha aos três.
É contraintuitivo e gera conflito, mas é a regra: o peso do voto acompanha o peso da fração no prédio, porque é também na mesma proporção que se pagam as despesas.
Onde encontrar a sua permilagem
Está no título constitutivo da propriedade horizontal. O artigo 1418.º do Código Civil obriga a que aí se fixe o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio — e a falta dessa especificação determina a nulidade do próprio título.
Pode obtê-lo na certidão permanente do prédio, no cartório onde foi celebrado, ou pedindo cópia ao administrador. Se os valores da convocatória não coincidirem com os do título, é o título que vale.
Frações com vários proprietários
O voto pertence à fração e é ponderado pela sua permilagem, nos termos do n.º 2 do artigo 1430.º do Código Civil. Não há um voto por proprietário: há um voto por fração, com o peso que ela tem no prédio.
O que a lei não regula é como os comproprietários exercem esse voto entre si. Por isso a solução prática, e a que evita a discussão em plena assembleia, é um deles representar os restantes por procuração escrita, entregue no início da reunião.
As maiorias e o que cada uma aprova
Resposta rápida: salvo disposição especial, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, nos termos do n.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil. Certas matérias exigem maiorias qualificadas, e algumas exigem unanimidade — caso em que a lei prevê um mecanismo próprio para contornar a ausência de condóminos.
Maioria dos votos do capital investido
É a regra geral e aplica-se a tudo o que a lei não trate de forma especial: aprovação de contas, aprovação do orçamento, eleição e destituição do administrador, contratação de serviços, obras de conservação ordinária.
Repare na formulação: maioria dos votos representativos do capital investido, não maioria dos presentes. Em segunda reunião, o n.º 6 abre a exceção que já vimos.
Maiorias qualificadas
Certas matérias exigem mais. As inovações dependem, em regra, da aprovação de condóminos que representem dois terços do valor total do prédio, pelo artigo 1425.º do Código Civil, com regimes próprios mais leves para ascensores, gás canalizado, autoconsumo renovável e acessibilidade.
Cada tipo de intervenção tem a sua maioria, e trocá-las é a causa mais frequente de anulação. A tabela completa das maiorias por tipo de obra está em obras no condomínio.
Deliberações por unanimidade
Há matérias em que a lei exige o acordo de todos. Como reunir todos é quase impossível, o n.º 8 do artigo 1432.º permite que sejam aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos dois terços do capital investido — mas sob condição de aprovação pelos ausentes.
Não é uma dispensa da unanimidade. É um adiamento: a deliberação fica suspensa até que os ausentes se pronunciem.
O regime dos condóminos ausentes
O mecanismo tem três tempos, fixados nos n.os 9 a 11 do artigo 1432.º:
- 30 dias para comunicar a deliberação a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, nas mesmas condições exigidas para a convocatória
- 90 dias após a receção para o condómino comunicar, por escrito, o seu assentimento ou a sua discordância
- O silêncio vale como aprovação
Este último ponto é decisivo e quase ninguém o sabe: quem recebe a comunicação e não responde está a aprovar. O n.º 12 acrescenta que os condóminos não residentes devem comunicar por escrito ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante — quem não o faz dificilmente poderá depois invocar que não foi informado.
| Maioria exigida | O que aprova | Norma |
|---|---|---|
| Maioria dos votos do capital investido | Regra geral: contas, orçamento, administrador, conservação | 1432.º n.º 5 |
| Maioria dos presentes, representando ≥ 1/4 do valor total | O mesmo, em segunda reunião | 1432.º n.º 6 |
| Dois terços do valor total do prédio | Inovações, em regra | 1425.º n.º 1 |
| Unanimidade | Matérias em que a lei a exige | Disposições especiais |
| Unanimidade dos presentes com ≥ 2/3 do capital, sob condição | As mesmas, com ausentes | 1432.º n.os 8 a 11 |
Representação e procuração
Resposta rápida: os condóminos podem fazer-se representar por procurador, nos termos do n.º 3 do artigo 1431.º do Código Civil. A lei não exige forma especial nem limita quem pode ser procurador, mas exige que exista título que o habilite — sem procuração, o voto exercido por terceiro não conta para a maioria.
Quem pode representar
Qualquer pessoa com procuração: outro condómino, um familiar, um advogado, um gestor de condomínios. A lei não restringe.
O que não é admissível é votar em nome de outro por hábito ou por acordo verbal. Votos assim exercidos não contam, e se contaram, a contagem está errada — o que basta para atacar a deliberação.
O que a procuração deve conter
- Identificação do representado e da fração
- Identificação do procurador
- A assembleia a que respeita, com data
- O âmbito dos poderes, geral ou limitado a certos pontos
- Assinatura do representado
Uma procuração pode limitar o sentido de voto — “para votar contra a obra da fachada” — e nesse caso o procurador que vote em sentido diferente excede os poderes. Quem se faz representar fica vinculado ao voto manifestado dentro dos poderes conferidos.
Inquilinos e usufrutuários
O condómino é o proprietário, e é ele quem vota. Um inquilino não tem direito de voto próprio: só participa se for portador de procuração.
Mas há um ponto que quase ninguém tem presente: o n.º 4 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94 estabelece que as deliberações consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações. Um inquilino está vinculado a deliberações em que não votou.
Assembleias por videoconferência
Resposta rápida: a assembleia de condóminos realiza-se por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira. É o artigo 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94, aditado pela Lei n.º 8/2022.
Quando podem ser à distância
Bastam duas vias alternativas: a decisão da administração, ou o requerimento da maioria dos condóminos. Não é preciso deliberação prévia da assembleia nem previsão no regulamento.
A lei manifesta preferência pela videoconferência, mas não a impõe em exclusivo.
Condóminos sem meios digitais
Aqui está a parte que muda o equilíbrio. O n.º 2 do artigo 1.º-A determina que, se algum condómino não tiver, fundamentadamente, condições para participar à distância e o comunicar à administração, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários — sob pena de a assembleia não poder ter lugar através desses meios.
Na prática é um veto individual. Um condómino que comunique, com fundamento, que não tem condições para participar por videoconferência, e a quem a administração não assegure os meios, impede a realização da assembleia à distância. A palavra que sustenta tudo é “fundamentadamente”: não basta preferir presencial.
A ata e a eficácia das deliberações
Resposta rápida: a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente de esta se encontrar assinada pelos condóminos. É o n.º 3 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Uma deliberação votada por unanimidade numa assembleia cuja ata nunca foi aprovada não produz efeitos.
Aprovada a ata, o administrador tem 15 dias úteis para executar as deliberações que não tenham sido impugnadas, pela alínea i) do artigo 1436.º do Código Civil.
O conteúdo obrigatório da ata, quem a redige e assina, como se aprova, os erros mais frequentes e um modelo completo estão em ata de assembleia de condóminos.
Se a assembleia correu mal
Uma deliberação contrária à lei ou a um regulamento anterior é anulável a pedido de qualquer condómino que não a tenha aprovado, com prazos que começam em 10 dias e terminam em 60. Se a assembleia foi mal convocada, deliberou fora da ordem de trabalhos ou aplicou a maioria errada, veja como anular uma deliberação de condomínio.
Se o problema é mais amplo do que uma deliberação, veja o que fazer quando o condomínio não resolve.
Modelos para a assembleia
Minuta: convocatória de assembleia
CONVOCATÓRIA
Condomínio do prédio sito em [morada completa]
Nos termos dos artigos 1431.º e 1432.º do Código Civil, convoco os senhores condóminos para a assembleia [ordinária / extraordinária] de condóminos, a realizar nos seguintes termos.
Data: [dia da semana], [dia] de [mês] de [ano]
Hora: [hora] em primeira convocatória
Local: [local]
Não se verificando o número de condóminos necessário para deliberar, fica desde já convocada segunda reunião para o dia [data], à mesma hora e no mesmo local, podendo a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos um quarto do valor total do prédio.
Ordem de trabalhos:
1 – [ponto]
2 – [ponto]
3 – [ponto]
Informa-se que a deliberação sobre o ponto [n.º] só pode ser aprovada por unanimidade dos votos.
Os condóminos podem fazer-se representar por procurador, mediante procuração escrita entregue no início da reunião.
[Local], [data]
O Administrador
Envie por carta registada com pelo menos 10 dias de antecedência, ou por correio eletrónico apenas aos condóminos que o tenham autorizado em assembleia anterior, com essa autorização lavrada em ata.
Minuta: procuração para representação
PROCURAÇÃO
[Nome completo], portador do documento de identificação n.º [número], contribuinte n.º [número], proprietário da fração [letra] do prédio sito em [morada completa], constitui seu bastante procurador [nome completo do procurador], portador do documento de identificação n.º [número], a quem confere poderes para:
1 – O representar na assembleia de condóminos a realizar em [data], bem como em segunda reunião ou reunião subsequente que venha a ter lugar por falta de quórum.
2 – Discutir e votar todos os pontos da ordem de trabalhos [ou: votar exclusivamente os pontos [n.os], no sentido seguinte: [indicar]].
3 – Subscrever a respetiva ata.
[Local], [data]
Assinatura do representado
Entregue o original no início da assembleia, para que fique junto à ata. Uma procuração que limite o sentido de voto vincula o procurador a esse sentido.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre assembleias
As deliberações tomadas ficam anuláveis. O n.º 1 do artigo 1432.º do Código Civil exige 10 dias de antecedência, e o incumprimento desse prazo é uma violação da lei nos termos do artigo 1433.º. Qualquer condómino que não tenha aprovado a deliberação pode reagir, com prazos que começam a correr no dia seguinte.
Não. A lei admite carta registada, aviso convocatório com recibo de receção assinado, e correio eletrónico apenas para os condóminos que tenham manifestado essa vontade numa assembleia anterior, com o endereço lavrado em ata. Uma mensagem num grupo não cumpre nenhum destes requisitos.
Não. O voto pertence à fração e é ponderado pela sua permilagem, nos termos do n.º 2 do artigo 1430.º do Código Civil. Sendo vários os proprietários, o voto é exercido em conjunto e no mesmo sentido. Havendo desacordo, o caminho prático é um representar o outro por procuração.
É provável que se trate de uma deliberação que exigia unanimidade, aprovada pelos presentes ao abrigo do n.º 8 do artigo 1432.º sob condição de aprovação pelos ausentes. Nesse caso a deliberação tem de lhe ser comunicada em 30 dias e tem 90 dias após a receção para responder por escrito. O silêncio vale como aprovação.
Se a maioria dos condóminos o requerer, sim. O artigo 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94 determina que a assembleia tem lugar por meios de comunicação à distância sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, com preferência pela videoconferência.
Não, se comunicar essa impossibilidade de forma fundamentada. O n.º 2 do artigo 1.º-A obriga a administração a assegurar-lhe os meios necessários, e diz expressamente que, não o fazendo, a assembleia não pode ter lugar através desses meios.
Não deveria. O n.º 3 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94 faz depender a eficácia das deliberações da aprovação da respetiva ata. Enquanto a ata não for aprovada, a deliberação existe mas não produz efeitos, e quem executa nessa base assume o risco.
Sim, no que respeite ao uso da fração e das partes comuns. O n.º 4 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94 torna as deliberações consignadas em ata vinculativas para os condóminos e para os terceiros titulares de direitos relativos às frações. O direito de voto, esse, pertence ao proprietário.
Código Civil
Artigo 1418.º — Conteúdo do título constitutivo. Fixação do valor relativo de cada fração em percentagem ou permilagem; nulidade do título na falta dessa especificação.
Artigo 1425.º — Inovações. Maioria de dois terços do valor total do prédio como regra, com regimes especiais para ascensores e gás canalizado, autoconsumo renovável e acessibilidade.
Artigo 1430.º — Órgãos administrativos. Atribuição a cada condómino de tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua permilagem.
Artigo 1431.º — Assembleia dos condóminos. Reunião anual na primeira quinzena de janeiro; convocação por condóminos representando pelo menos 25% do capital investido; representação por procurador; possibilidade excecional de reunião no primeiro trimestre quando prevista no regulamento.
Artigo 1432.º — Convocação e funcionamento da assembleia. Antecedência e meios de convocação; conteúdo obrigatório da convocatória; maioria dos votos representativos do capital investido; regime da segunda reunião e da reunião trinta minutos depois; deliberações por unanimidade e regime de comunicação e resposta dos ausentes.
Artigo 1433.º — Impugnação das deliberações.
Artigo 1436.º — Funções do administrador, incluindo a convocação da assembleia e a execução das deliberações não impugnadas.
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro
Artigo 1.º — Deliberações da assembleia de condóminos. Obrigatoriedade e conteúdo das atas; dependência da eficácia das deliberações da aprovação da ata; vinculação dos condóminos e de terceiros titulares de direitos sobre as frações; formas admitidas de assinatura e subscrição; dever de guarda e de facultar consulta.
Artigo 1.º-A — Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância. Realização por determinação da administração ou a requerimento da maioria dos condóminos; dever de assegurar os meios ao condómino que fundamentadamente não os tenha.
Diplomas complementares
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro — deu ao artigo 1432.º a redação atual e aditou o artigo 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94.
