Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O condomínio pode proibir o alojamento local, mas só por deliberação aprovada por dois terços da permilagem do prédio — e essa proibição vale apenas para os registos submetidos depois dela.
- A assembleia não pode fechar um alojamento local que já existe. Pode deliberar opor-se, por mais de metade da permilagem, com base em incómodos comprovados, e pedir uma decisão ao presidente da câmara.
- Não havendo proibição, o alojamento local numa fração autónoma não é uso diverso do fim a que ela se destina. É o que diz o n.º 4 do artigo 6.º-B, em vigor desde 1 de novembro de 2024.
Há uma frase que se ouve em quase todas as assembleias onde este tema aparece: “aquilo é habitação, não pode ser usado para turismo”. Desde novembro de 2024 essa frase deixou de ter apoio na lei — e é precisamente o contrário que uma norma expressa passou a dizer.
Isto não significa que o condomínio esteja desarmado. Significa que tem três caminhos distintos, com três maiorias distintas e três efeitos distintos, e que escolher o errado é a razão pela qual tantas deliberações acabam sem produzir nada. Proibir para o futuro, opor-se a um caso concreto e impor regras de convivência são coisas diferentes.
Esta página explica o que a lei permite hoje, com que maioria, e com que resultado — do lado de quem quer travar e do lado de quem explora. Se o seu caso já está em assembleia ou na câmara, veja como funciona o apoio de um advogado de condomínio.
O condomínio pode proibir o alojamento local?
Resposta rápida: pode, com três limites. Nos termos do n.º 4 do artigo 6.º-B do regime jurídico do alojamento local, salvo proibição constante do título constitutivo da propriedade horizontal, de regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou de deliberação posterior da assembleia, a instalação e exploração de alojamento local numa fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que ela se destina, para efeitos da alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil.
E o n.º 5 acrescenta que a deliberação que proíba tem de ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos apenas para o futuro, aplicando-se só aos pedidos de registo submetidos depois dela.
A regra do artigo 6.º-B
A norma inverte o ponto de partida. Antes, discutia-se caso a caso se explorar alojamento local numa fração destinada a habitação era dar-lhe “uso diverso do fim”. Hoje a lei responde: não é, salvo se houver proibição.
Isto tem uma consequência prática imediata. O argumento do uso diverso do fim, que é o mais invocado nas assembleias e em tribunal, deixou de servir por si só. Quem quer travar tem de mostrar uma proibição — no título, no regulamento que dele faça parte, ou numa deliberação com a maioria certa.
Dois terços da permilagem
A maioria exigida é de dois terços da permilagem do prédio, não dos condóminos presentes nem dos condóminos existentes. Conta-se pelo valor relativo de cada fração tal como consta do título constitutivo.
É uma maioria alta e falha com frequência, sobretudo em prédios com lojas de grande permilagem ou onde uma parte das frações já está em exploração turística. Antes de convocar a assembleia, faça a conta. Uma deliberação aprovada por vinte condóminos que somam metade da permilagem não proíbe nada.
A proibição não retroage
É o ponto que gera mais desilusão e o que quase nunca aparece explicado. A deliberação de proibição aplica-se apenas aos pedidos de registo submetidos em data posterior — os alojamentos locais já registados continuam a funcionar.
Ou seja: a proibição serve para fechar a porta, não para expulsar quem já está lá dentro. Se o problema do seu prédio é um alojamento local concreto que já opera, esta não é a via. A via é a do artigo 9.º, mais abaixo.
As três vias para proibir
São três, com regimes diferentes, e a escolha determina se a proibição vale e a partir de quando.
A primeira é a proibição no título constitutivo. É a mais forte e a mais difícil: alterar o título exige acordo de todos os condóminos e escritura pública ou documento particular autenticado. Vincula enquanto lá constar.
A segunda é o regulamento de condomínio que faça parte integrante do título. Segue o regime do título, e por isso altera-se como o título — não por maioria em assembleia. Confundir este regulamento com o regulamento aprovado em assembleia é o erro mais comum nesta matéria, e está explicado na página do regulamento de condomínio.
A terceira é a deliberação posterior de criação ou alteração do regulamento, com dois terços da permilagem e efeitos só para o futuro. É a via realista para a maioria dos prédios.
| O que se pretende | Quem decide | Que maioria | Que efeito |
|---|---|---|---|
| Proibir o alojamento local para o futuro | Assembleia de condóminos | Dois terços da permilagem do prédio | Só a pedidos de registo posteriores à deliberação |
| Proibir no título constitutivo | Todos os condóminos | Acordo de todos, por escritura ou documento particular autenticado | Vincula enquanto constar do título |
| Opor-se a um alojamento local já em funcionamento | A assembleia delibera; o presidente da câmara decide | Mais de metade da permilagem do edifício | Pedido de decisão à câmara — não é cancelamento imediato |
| Exigir contacto telefónico de emergência | Assembleia de condóminos | Maioria dos votos representativos do capital investido | Vincula os alojamentos locais do prédio |
| Fixar contribuição adicional | Assembleia, nos termos do artigo 1424.º do Código Civil | — | Até 30% do valor anual da quota respetiva |
| Autorizar a instalação de um hostel | Assembleia de condóminos | Autorização dos condóminos | A deliberação instrui a comunicação prévia |
Como travar um alojamento local existente
Resposta rápida: nos termos do n.º 2 do artigo 9.º do regime jurídico do alojamento local, quando a atividade seja exercida numa fração autónoma, a assembleia de condóminos pode opor-se ao seu exercício através de deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, solicitando para o efeito uma decisão do presidente da câmara municipal. A assembleia não cancela o registo: pede.
A maioria de mais de metade
Repare na diferença face à via anterior. Para proibir o alojamento local em geral são precisos dois terços da permilagem. Para se opor a um caso concreto basta mais de metade da permilagem do edifício — uma maioria bem mais acessível.
É por isso que, num prédio com um problema real e identificado, esta é quase sempre a via mais eficaz. Exige menos votos e ataca o caso que incomoda, em vez de tentar mudar a regra para todos.
O que tem de ficar provado
Três palavras da norma decidem tudo, e é nelas que estes processos caem.
- Fundamentada. A deliberação tem de dizer porquê, com factos concretos. Uma deliberação que se limite a manifestar oposição não cumpre a norma.
- Reiterada. Um episódio não chega. É preciso um padrão, com datas.
- Comprovada. Tem de haver prova. Queixas verbais em assembleia não são prova.
Na prática, o que sustenta uma deliberação destas é um registo de ocorrências mantido ao longo do tempo: data, hora, o que aconteceu, quem presenciou, e cópia das participações feitas às autoridades. Se o problema é ruído noturno, o registo deve seguir a lógica explicada na página sobre ruído no condomínio, com os períodos legais identificados.
Comece a construir esse registo antes de convocar a assembleia. Deliberar primeiro e procurar prova depois é a ordem errada, e é a mais frequente.
Quem decide é a câmara
A deliberação não produz, por si, o encerramento. O n.º 4 do artigo 9.º determina que, recebida a deliberação, o presidente da câmara municipal pode ordenar a realização do procedimento previsto nos n.os 12 e 13 — e é no fim desse procedimento que se decide.
Isto tem duas leituras que importa reter. Do lado do condomínio: a deliberação é o início do processo, não o fim. Do lado de quem explora: uma deliberação de oposição não fecha o estabelecimento e há um procedimento com audiência antes de qualquer decisão.
Sobre convocatória, quóruns e forma de deliberar, veja a página da assembleia de condóminos.
Minuta de deliberação de oposição
Texto base para o ponto da ordem de trabalhos e para a deliberação a inscrever na ata. Adapte aos factos concretos do seu prédio e junte a prova como anexo.
1 – Ponto da ordem de trabalhos: oposição ao exercício da atividade de alojamento local na fração autónoma designada pela letra [letra], ao abrigo do n.º 2 do artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual.
2 – A assembleia de condóminos do prédio sito em [morada completa], reunida em [data], apreciou os factos que a seguir se descrevem, ocorridos na fração [letra], onde se encontra instalado o estabelecimento de alojamento local registado sob o n.º [número do registo nacional de alojamento local, se conhecido].
3 – Factos apurados: [descrever, um a um, com data, hora e natureza da ocorrência — por exemplo: em [data], entre as [hora] e as [hora], ruído proveniente da fração audível nas frações [letras], com participação às autoridades registada sob o n.º [número]].
4 – Documentos que se juntam como anexo à presente ata e dela fazem parte integrante: [listar — registo de ocorrências, participações às autoridades, comunicações dirigidas ao titular da exploração e respetivas respostas, declarações de condóminos].
5 – Considerando o carácter reiterado e comprovado dos factos descritos, que perturbam a normal utilização do prédio e causam incómodo e afetam o descanso dos condóminos, delibera a assembleia opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na fração [letra].
6 – Mais delibera solicitar ao Presidente da Câmara Municipal de [município] uma decisão nos termos e para os efeitos do disposto nos n.os 2 e 4 do artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual.
7 – Delibera ainda mandatar o administrador do condomínio para remeter a presente deliberação, acompanhada dos documentos anexos, à Câmara Municipal de [município].
8 – A presente deliberação foi aprovada por condóminos representativos de [x] permilagem do edifício, correspondente a mais de metade da permilagem total.
Data e assinatura
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O que acontece depois da deliberação
O prazo de 60 dias e o acordo
O n.º 12 do artigo 9.º prevê que, em alternativa ao cancelamento, o presidente da câmara possa convidar os intervenientes à obtenção de um acordo — acompanhado, quando exista, por um provedor do alojamento local — com vista ao arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições.
O n.º 13 fixa o enquadramento temporal: o procedimento deve estar concluído no prazo máximo de 60 dias, com aprovação de relatório final, que contém as soluções e propostas de medidas a adotar ou a conclusão de inviabilidade de acordo.
É o desfecho mais provável e o mais útil para as duas partes. Compromissos típicos são a limitação do número de hóspedes, regras de chegada e saída, contacto permanente de emergência e responsabilização por danos.
Até cinco anos sem alojamento local
Não havendo acordo, a alínea e) do n.º 1 do artigo 9.º permite o cancelamento do registo quando se verifique a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio urbano, nos casos em que não se efetive o arquivamento nos termos do n.º 12.
E a alínea b) do n.º 8 tem a consequência mais pesada de todo o regime: quando o cancelamento ocorre nos termos do n.º 2, implica a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período fixado na decisão que não pode exceder cinco anos.
Leia com atenção: a interdição segue o imóvel, não o titular. Vender a fração ou mudar a entidade exploradora não a levanta. É um facto com impacto direto no valor do imóvel e quase nunca é referido.
O que o condomínio pode exigir sem proibir
Esta é a secção que resolve mais casos reais. A maioria dos condomínios não quer fechar o negócio do vizinho — quer sossego e quer que os custos sejam repartidos com justiça. Para isso não é preciso proibição nenhuma, e as maiorias exigidas são muito mais baixas.
Contacto de emergência e sinalética
O n.º 10 do artigo 9.º permite que a assembleia determine, por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, que os estabelecimentos de alojamento local disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, que deve ser facultado aos demais condóminos.
É a medida com melhor relação entre esforço e resultado de todo o regime. Resolve a situação clássica das três da manhã, em que ninguém sabe a quem ligar.
O n.º 11 impõe, independentemente de deliberação, que os titulares afixem em local bem visível no interior dos estabelecimentos uma sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro.
O artigo 19.º acrescenta três regras úteis: o acesso e permanência no estabelecimento é reservado a hóspedes e respetivos convidados; a entidade exploradora pode recusar o acesso a quem perturbe o normal funcionamento ou desrespeite a ordem pública, incumprindo regras de urbanidade, funcionamento e ruído; e as normas de funcionamento e as regras de ruído aplicáveis devem ser devidamente publicitadas pela entidade exploradora.
Seguro obrigatório e solidariedade
O artigo 13.º-A é a norma que mais protege o condomínio e a que menos se invoca.
O n.º 1 determina que o titular da exploração é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade. Um hóspede que danifique o elevador ou o hall não deixa o condomínio sem contraparte: responde também quem explora.
Os n.os 2 e 3 impõem a celebração e manutenção de um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, com capital mínimo de 75 000 € por sinistro. E a alínea d) do n.º 1 do artigo 9.º permite o cancelamento do registo quando se verifique a inexistência de seguro obrigatório válido.
Pedir ao titular a prova do seguro em vigor é, muitas vezes, a diligência mais eficaz que um condomínio pode fazer.
Contribuição adicional até 30% da quota
O artigo 20.º-A permite ao condomínio fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com o limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil.
É a resposta à queixa mais concreta que os condomínios fazem: mais entradas e saídas, mais desgaste no elevador, mais limpeza, mais lixo. O limite é máximo e não automático — a contribuição corresponde às despesas da utilização acrescida, pelo que faz sentido sustentá-la com números.
Aprovada em assembleia, esta contribuição integra os encargos daquela fração e cobra-se como as restantes, nos termos explicados na página sobre cobrança de quotas de condomínio.
Hostels: o regime é outro
Há uma modalidade em que a autorização do condomínio é condição prévia, e não uma faculdade de proibir depois.
O n.º 4 do artigo 4.º determina que não pode haver lugar à instalação e exploração de hostels em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo.
A exigência é depois reforçada no procedimento de registo: a alínea f) do n.º 1 do artigo 6.º inclui, entre os elementos do registo, a ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos hostels situados em prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal.
Sem essa ata, não há registo válido. É a diferença central entre o hostel e as restantes modalidades.
O que mudou em novembro de 2024
Três normas mudaram no mesmo dia, pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, com entrada em vigor a 1 de novembro de 2024. É por isso que quase tudo o que foi escrito sobre este tema em 2023 e 2024 está desatualizado.
| Norma | O que aconteceu | Diploma | Em vigor desde |
|---|---|---|---|
| Artigo 6.º-A — renovação do registo | Revogado | Decreto-Lei n.º 76/2024 | 1 de novembro de 2024 |
| Artigo 6.º-B — utilizações válidas e compatíveis | Aditado | Decreto-Lei n.º 76/2024 | 1 de novembro de 2024 |
| Artigo 9.º — cancelamento do registo | Alterado | Decreto-Lei n.º 76/2024 | 1 de novembro de 2024 |
O artigo 6.º-A tinha sido aditado pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, e previa a renovação periódica do registo. Está revogado: hoje não há renovação obrigatória.
Uma nota sobre áreas de contenção. O artigo 15.º-A permite que cada município aprove, no seu regulamento, a existência de áreas de contenção e de áreas de crescimento sustentável para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites ao número de novos registos em cada área. Áreas de contenção são aquelas em que se verifique sobrecarga de estabelecimentos de alojamento que possa justificar restrições à instalação de novos.
Isto é matéria municipal e varia de município para município, e dentro do mesmo município de freguesia para freguesia. Antes de contar com uma área de contenção, confirme o regulamento em vigor no seu município — não há regra nacional que se possa aplicar por analogia.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Pode, por deliberação da assembleia aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio, ou por proibição constante do título constitutivo ou de regulamento que dele faça parte integrante. A deliberação produz efeitos apenas para o futuro.
Não. O n.º 5 do artigo 6.º-B determina que a deliberação se aplica apenas aos pedidos de registo submetidos em data posterior. Os estabelecimentos já registados não são abrangidos.
Não, salvo se houver proibição no título constitutivo, em regulamento que dele faça parte integrante, ou em deliberação posterior da assembleia. É o que determina o n.º 4 do artigo 6.º-B, em vigor desde 1 de novembro de 2024.
Mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio ou que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.
Não. A assembleia solicita uma decisão ao presidente da câmara municipal, que pode ordenar um procedimento com vista a acordo ou ao cancelamento do registo. O procedimento conclui-se no prazo máximo de 60 dias.
Não. O artigo 6.º-A, que previa a renovação periódica, foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, com efeitos a 1 de novembro de 2024.
Pode fixar uma contribuição adicional correspondente às despesas da utilização acrescida das partes comuns, com o limite de 30% do valor anual da quota respetiva, deliberada nos termos do artigo 1424.º do Código Civil.
O titular da exploração responde solidariamente com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício, nos termos do n.º 1 do artigo 13.º-A, e deve manter seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75 000 € por sinistro.
Utilizações válidas e compatíveis — Artigo 6.º-B do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, aditado pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, em vigor desde 1 de novembro de 2024. N.º 4: sem prejuízo da eventual proibição do exercício da atividade de alojamento local no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou ainda através de deliberação posterior da assembleia de condóminos a aprovar nos termos do número seguinte, a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil. N.º 5: a deliberação posterior de criação ou alteração do regulamento de condomínio com o objetivo de proibir o exercício da atividade deve ser aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo submetidos em data posterior à deliberação.
Oposição do condomínio — Artigo 9.º n.º 2: no caso de a atividade ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício da atividade na referida fração, através de deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, solicitando para o efeito uma decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente. N.º 3: revogado. N.º 4: recebida a deliberação, o presidente da câmara municipal pode ordenar a realização do procedimento previsto nos n.os 12 e 13.
Procedimento e efeitos — Artigo 9.º n.º 1 e): cancelamento quando se verifique a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio urbano, nos casos em que não se efetive o arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições. N.º 8 b): quando esteja em causa o cancelamento nos termos do n.º 2, a impossibilidade de o imóvel ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período fixado na decisão que não pode exceder cinco anos. N.º 12: em alternativa ao cancelamento, o presidente da câmara pode convidar os intervenientes à obtenção de um acordo, acompanhado, quando exista, por um provedor do alojamento local, com vista ao arquivamento mediante aceitação de compromissos e condições. N.º 13: o procedimento deve estar concluído no prazo máximo de 60 dias, com aprovação de relatório final.
Deveres perante o condomínio — Artigo 9.º n.º 10: a assembleia pode determinar, por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, que os estabelecimentos disponham de número de contacto telefónico permanente de emergência, facultado aos demais condóminos. N.º 11: os titulares devem afixar em local bem visível no interior dos estabelecimentos sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído.
Solidariedade e seguros — Artigo 13.º-A n.º 1: o titular da exploração é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício. N.º 2 e n.º 3: obrigação de celebrar e manter seguro de responsabilidade civil extracontratual, com capital mínimo de 75 000 € por sinistro.
Contribuições para o condomínio — Artigo 20.º-A, aditado pelo artigo 3.º da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto: o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil.
Hostels — Artigo 4.º n.º 4: não pode haver lugar à instalação e exploração de hostels em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos, devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo. Artigo 6.º n.º 1 f): ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos hostels em prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal.
Renovação do registo — Artigo 6.º-A, aditado pelo artigo 18.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, revogado pelo artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, com efeitos a 1 de novembro de 2024.
Áreas de contenção — Artigo 15.º-A: o município pode aprovar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, a existência de áreas de contenção e de áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de novos registos permitido em cada área.
Legislação consolidada: Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local · Código Civil — Secção III
