Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O telhado e os terraços de cobertura são partes comuns mesmo quando servem uma só fração — a reparação é do condomínio.
- Quem tem o dever de vigiar a coisa responde pelos danos que ela causa, salvo se provar que não teve culpa.
- Se o condomínio não repara, qualquer condómino pode mandar fazer a obra urgente e exigir o reembolso.
A mancha aparece no teto do quarto. O vizinho de cima diz que não é dele. O administrador diz que tem de ir a assembleia. Passam-se três meses, chove outra vez, e a mancha já é bolor. A pergunta que interessa não é de quem é a culpa moral — é onde nasce a água, porque é isso que a lei usa para decidir quem paga.
Esta página explica como identificar a origem, que presunções existem a favor de quem sofre o dano, o que fazer nas primeiras horas e o que pode fazer sozinho quando ninguém age. Se já perdeu tempo a tentar resolver pelas boas, o serviço de condomínio da QUOR avalia o caso e diz-lhe contra quem tem de agir.
Infiltrações: a origem decide quem paga
Resposta rápida: quem paga a reparação de uma infiltração depende de onde nasce a água. Se a origem está numa parte comum — telhado, terraço de cobertura, fachada, coluna geral de água — a responsabilidade é do condomínio. Se está dentro de uma fração, é do respetivo proprietário. O critério legal é a classificação das partes comuns feita pelo artigo 1421.º do Código Civil.
Toda a discussão prática se resume a isto. Antes de identificar a origem, qualquer conversa sobre responsabilidade é conversa perdida — e é por isso que o primeiro passo é sempre o diagnóstico, não a carta.
Se a origem é parte comum
Paga o condomínio, e a despesa reparte-se por todos os condóminos na proporção das suas frações. Isto inclui os casos em que a parte comum está afeta ao uso exclusivo de um condómino, como um terraço que só serve o último andar.
O condomínio suporta a reparação da parte comum e os danos causados na fração afetada, quando se verifiquem os pressupostos da responsabilidade civil.
Se a origem é a fração do vizinho
Paga o vizinho. Uma canalização privativa rebentada, uma banheira mal vedada, uma máquina de lavar com fuga — nada disto é do condomínio, ainda que a água atravesse partes comuns até chegar ao seu teto.
O condomínio não é parte no litígio. É uma questão entre dois condóminos, e o administrador não tem poder para resolver nem para obrigar o vizinho a reparar.
Se a origem é a sua própria fração
Suporta a reparação e responde pelos danos que tiver causado nas frações abaixo. Há duas exceções que vale a pena verificar antes de assumir o custo:
- O imóvel é recente ou foi comprado há pouco tempo. Aí a infiltração pode ser um defeito da coisa vendida, com garantias e prazos próprios, e a contraparte é o vendedor ou o construtor, não o condomínio. É outro regime, tratado em defeitos em imóvel usado.
- A canalização é privativa mas está embutida em parte comum. Nem sempre é claro onde acaba a instalação geral e começa o ramal da fração, e a fronteira decide quem paga.
O que é parte comum, segundo a lei
Resposta rápida: são obrigatoriamente comuns o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e toda a estrutura do prédio, o telhado e os terraços de cobertura, as entradas, escadas e corredores de uso comum, e as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações. É a lista do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil, e não pode ser afastada pelo título constitutivo.
Telhado, terraços e cobertura
A alínea b) do n.º 1 é expressa e resolve sozinha uma boa parte dos litígios: o telhado ou os terraços de cobertura são comuns ainda que destinados ao uso de qualquer fração.
Ou seja: o terraço que só o último andar usa, a que só o último andar tem acesso e onde só o último andar põe os vasos continua a ser parte comum. A impermeabilização é do condomínio.
Paredes mestras e estrutura
A alínea a) abrange o solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e todas as restantes partes que constituem a estrutura do prédio. Infiltrações por fachada, por junta de dilatação ou por fissura estrutural caem aqui.
Uma parede interior de uma fração não é parede mestra. A distinção é técnica e resolve-se com o projeto ou com peritagem.
Canalizações: até onde são comuns
A alínea d) torna comuns as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações. A palavra que decide tudo é “gerais”.
- Comum — a coluna montante que sobe pelo prédio e serve várias frações
- Privativo — o ramal que se separa da coluna e entra na fração
- A discutir — o troço embutido em parte comum mas que serve uma só fração
O último caso é o que gera litígio. Havendo dúvida, a peritagem é o que a resolve, e o custo dela é bem menor do que o da obra.
Varandas e zonas de uso exclusivo
O n.º 3 do artigo 1421.º permite que o título constitutivo afete ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns. Uso exclusivo não é propriedade: a zona continua comum.
O n.º 6 do artigo 1424.º fixa o efeito prático disso. Quando o estado de conservação dessas zonas afeta o resto do prédio, o condómino que tem o uso exclusivo suporta as despesas apenas na proporção da sua fração, como qualquer outro — salvo se a necessidade da reparação decorrer de facto que lhe seja imputável.
| Elemento | Comum ou privativo | Norma |
|---|---|---|
| Telhado e terraço de cobertura | Comum, mesmo em uso exclusivo | 1421.º n.º 1 b) |
| Fachada e paredes mestras | Comum | 1421.º n.º 1 a) |
| Coluna montante de água | Comum | 1421.º n.º 1 d) |
| Ramal dentro da fração | Privativo | Fora da lista do 1421.º |
| Varanda de uso exclusivo | Comum, com uso afeto | 1421.º n.º 3 |
| Louças e vedantes da casa de banho | Privativo | Fora da lista do 1421.º |
| Pátios, jardins e garagens | Presumem-se comuns | 1421.º n.º 2 |
A presunção que joga a seu favor
Resposta rápida: quem sofre danos por infiltração não tem de provar que o responsável foi negligente. O artigo 493.º do Código Civil estabelece que quem tem em seu poder coisa imóvel, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que ela causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte. O ónus da prova inverte-se: é o responsável que tem de se ilibar.
É a peça mais mal aproveitada em todo este tipo de litígios. A maior parte das pessoas desiste por achar que teria de provar negligência do condomínio ou do vizinho, e não tem.
O dever de vigilância do artigo 493.º
Aplica-se a quem detém a coisa com o dever de a vigiar. Tratando-se de partes comuns, é o condomínio; tratando-se de uma fração, é o respetivo proprietário.
A defesa possível é estreita: provar que não houve culpa nenhuma, ou que os danos se teriam produzido de qualquer forma. Um condomínio que ignorou queixas durante meses dificilmente consegue qualquer das duas.
O artigo 492.º e a ruína parcial
O artigo 492.º responsabiliza o proprietário ou possuidor de edifício que ruir, no todo ou em parte, por vício de construção ou defeito de conservação, com a mesma inversão do ónus da prova. O n.º 2 acrescenta uma regra útil: quem está obrigado a conservar o edifício responde em lugar do proprietário quando os danos se devam exclusivamente a defeito de conservação.
Aplicá-lo a uma infiltração exige qualificar o dano como ruína parcial, e é aí que os casos se decidem. Havendo degradação de elementos do edifício, a via é sustentável; tratando-se de uma simples fuga, o artigo 493.º é o caminho mais direto.
O que continua a ter de provar
A presunção dispensa a prova da culpa, não a de tudo o resto. Continua a ser seu o ónus de demonstrar:
- A origem da água e que ela vem da coisa vigiada pelo responsável
- A existência dos danos e a sua extensão
- O nexo entre uma coisa e outra
É exatamente por isto que as fotografias datadas e a peritagem valem mais do que qualquer troca de mensagens.
O condomínio recusa-se a reparar?
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O que fazer nas primeiras 48 horas
1. Fotografar e datar o dano
Fotografe tudo no dia em que aparece: a mancha, a extensão, o teto, as paredes, os bens afetados. Repita a cada semana enquanto o problema durar.
Uma infiltração é um dano que evolui. Sem registo datado, será sempre discutível quando começou e quanto agravou — e é sobre isso que o outro lado vai construir a defesa.
2. Comunicar por escrito
Carta registada com aviso de receção ao administrador e, se suspeitar da fração de cima, também ao vizinho. Descreva o que observou, a data, e peça diligência imediata.
Uma mensagem de WhatsApp pode servir como indício, mas não substitui a comunicação formal. E é a partir dela que se conta o tempo de inércia do responsável.
3. Pedir peritagem
É o documento que decide o caso. Sem determinação técnica da origem, tudo o resto é opinião.
Participe à sua seguradora, que costuma enviar perito sem custo para si, e peça ao administrador que participe à seguradora do condomínio. Havendo dois peritos, tanto melhor.
4. Exigir reparação urgente
Peça expressamente ao administrador que promova a reparação ao abrigo do artigo 1427.º do Código Civil. Use a palavra “urgente” e diga porquê.
Esse pedido escrito é o que abre a porta ao passo seguinte, se ninguém agir.
Reparações urgentes: pode avançar sozinho
Resposta rápida: as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser feitas por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador. É o artigo 1427.º do Código Civil, que desde a Lei n.º 8/2022 define como urgentes as reparações necessárias a eliminar, num curto prazo, vícios ou patologias das partes comuns que possam causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr em risco a segurança das pessoas.
O que a lei considera urgente
A definição do n.º 2 é mais generosa do que a prática do mercado supõe. Não exige risco iminente de colapso: basta que a patologia possa agravar danos no edifício ou em bens.
Uma infiltração ativa que está a degradar tetos e paredes cabe nessa definição com folga.
Como garantir o reembolso
Avançar sozinho é um direito, mas o reembolso não é automático. Reduza o risco assim:
- Interpele primeiro o administrador por escrito e guarde a prova de que ele não agiu
- Peça dois ou três orçamentos antes de mandar executar
- Limite a intervenção ao estritamente urgente — estancar, não renovar
- Guarde faturas, fotografias antes e depois, e o relatório de peritagem
Uma obra excessiva ou executada sem interpelação prévia é a forma mais rápida de perder o reembolso.
Quando o condomínio não repara
Resposta rápida: a inércia do condomínio não obriga o lesado a esperar. Pode interpelar o administrador por escrito, exigir a convocação de assembleia, executar a reparação urgente ao abrigo do artigo 1427.º ou avançar para tribunal, com pedido de providência cautelar quando o dano se agrava a cada dia que passa.
Interpelar o administrador
Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns é função do administrador, pela alínea g) do n.º 1 do artigo 1436.º do Código Civil. Um administrador que recebe queixa fundamentada de infiltração em parte comum e nada faz está em incumprimento das suas funções.
Sobre quem controla a atuação do administrador, veja quem fiscaliza a gestão do condomínio.
Levar à assembleia
A obra de reparação de parte comum é aprovada em assembleia como qualquer outra, e segue as regras de maioria e de repartição de despesas aplicáveis a obras no condomínio.
Se a assembleia deliberar não reparar, ou aprovar uma solução manifestamente insuficiente, essa deliberação pode ser atacada — veja como anular uma deliberação de condomínio e com que prazos.
Ação judicial e providência cautelar
Quando nada resulta, a ação é contra o condomínio, representado pelo administrador, ou contra o condómino de cuja fração vem a água. Pede-se a condenação na reparação e a indemnização pelos danos.
Havendo agravamento contínuo, é possível pedir uma providência cautelar que imponha a intervenção imediata, sem esperar pela decisão final. O artigo 362.º do Código de Processo Civil permite-o a quem mostre fundado receio de que outrem cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito, e admite expressamente providências antecipatórias, não apenas conservatórias. Uma infiltração que degrada o edifício a cada semana é o exemplo escolar de lesão que se agrava enquanto o processo corre.
Se o problema é mais amplo do que esta infiltração, veja o que fazer quando o condomínio não resolve.
Danos indemnizáveis e prazo
Resposta rápida: o direito a indemnização prescreve no prazo de três anos a contar da data em que o lesado teve conhecimento do direito que lhe compete, nos termos do n.º 1 do artigo 498.º do Código Civil. Numa infiltração continuada, o dano vai-se produzindo, o que na prática desloca no tempo o início da contagem — mas não é prudente contar com isso.
O que pode pedir
- A reparação da causa, na parte comum ou na fração de origem
- A reparação dos danos na sua fração — tetos, paredes, pinturas, pavimentos
- Os bens danificados — mobiliário, equipamentos, revestimentos
- Despesas conexas — peritagens, desumidificação, realojamento se a fração ficar inabitável
- Danos não patrimoniais, quando a gravidade o justifique
Os três anos do artigo 498.º
O prazo conta-se do conhecimento do direito, ainda que se desconheça a extensão integral dos danos e até a pessoa do responsável. Não é do fim da infiltração nem da peritagem.
Numa infiltração ativa há um argumento sério de que o facto danoso se renova, adiando o início da contagem. É um argumento, não uma garantia: quem espera três anos para agir arrisca perder a parte mais antiga do prejuízo.
O seguro cobre infiltrações?
Resposta rápida: o único seguro obrigatório em propriedade horizontal é o seguro contra o risco de incêndio, imposto pelo artigo 1429.º do Código Civil, tanto para as frações autónomas como para as partes comuns. A cobertura de danos por água não é obrigatória por lei e depende do que estiver contratado em cada apólice.
Seguro do condomínio
O artigo 1429.º obriga ao seguro de incêndio e diz quem o celebra: os condóminos. Se estes não o fizerem no prazo e pelo valor fixado em assembleia, o administrador deve fazê-lo, ficando com o direito de reaver deles o prémio.
Muitos condomínios contratam apólices multirriscos mais amplas, que incluem danos por água nas partes comuns. Isso é decisão da assembleia, não imposição legal — e vale a pena confirmar o que está efetivamente contratado antes de contar com ele.
Seguro multirriscos da fração
A apólice da sua própria fração cobre habitualmente danos por água, com franquia. Participar é quase sempre o caminho mais rápido para reparar o interior, mesmo quando a responsabilidade é de terceiro.
A seguradora que paga fica sub-rogada, na medida do montante pago, nos direitos do segurado contra o terceiro responsável pelo sinistro. É o n.º 1 do artigo 136.º do Regime Jurídico do Contrato de Seguro. E o n.º 3 do mesmo artigo garante que essa sub-rogação parcial não prejudica o seu direito quanto à parcela do risco não coberta — o que inclui a franquia, que pode continuar a reclamar ao responsável.
Quando as seguradoras recusam
As recusas mais frequentes assentam em três fundamentos:
- Dano preexistente à apólice, ou anterior à data de início da cobertura
- Falta de manutenção do elemento de onde vem a água
- Exclusão de danos graduais, cláusula presente em muitos clausulados para infiltrações lentas
A recusa da seguradora não extingue a responsabilidade civil do condomínio ou do vizinho. São coisas distintas e o caminho continua aberto.
Modelos de comunicação
Minuta: participação ao administrador
Exmo. Senhor Administrador do Condomínio do prédio sito em [morada completa]
1 – [Nome completo], condómino da fração [letra], vem participar a existência de infiltração na sua fração, com os elementos seguintes.
2 – Local e descrição: [teto do quarto / parede da sala / etc.], com [manchas de humidade / escorrências ativas / destacamento de tinta], detetada em [data].
3 – Origem provável: [terraço de cobertura / fachada / coluna montante / fração superior], pelas seguintes razões: [descrever].
4 – Junta-se registo fotográfico datado e [relatório de peritagem, se já existir].
5 – Tratando-se de patologia em parte comum suscetível de causar ou agravar danos no edifício e em bens, requer-se a realização de reparação indispensável e urgente, nos termos do artigo 1427.º do Código Civil.
6 – Requer-se ainda a participação do sinistro à seguradora do condomínio e a comunicação, no prazo de [10] dias, das diligências promovidas.
7 – Não sendo promovida a reparação, comunica-se desde já a intenção de a mandar executar e de exigir o respetivo reembolso, sem prejuízo da responsabilidade pelos danos entretanto causados.
Data e assinatura.
Envie por carta registada com aviso de receção. É a data desse registo que marca o início da inércia do condomínio.
Precisa de advogado para infiltrações
Resposta rápida: não precisa de advogado para participar a infiltração, pedir peritagem ou acionar o seguro. Precisa quando há danos de valor relevante, quando o responsável se recusa a assumir, ou quando é preciso ir a tribunal — e, nesse caso, o momento certo de o envolver é antes de mandar fazer a obra, não depois.
| Situação | Advogado | Porquê |
|---|---|---|
| Participar ao administrador | Não | Basta carta registada |
| Acionar o seguro da fração | Não | Processo próprio da seguradora |
| Determinar se é parte comum | Recomendável | É o que decide contra quem age |
| Executar reparação urgente e pedir reembolso | Recomendável | O reembolso depende de como se documenta |
| Recusa da seguradora | Recomendável | Há clausulado a interpretar |
| Ação contra o condomínio ou o vizinho | Sim | Litígio com prova técnica |
Se o conflito com o condomínio já ultrapassou esta infiltração, veja quando faz sentido contratar um advogado para conflitos de condomínio.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre infiltrações
O condomínio. A alínea b) do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil classifica o telhado e os terraços de cobertura como partes comuns ainda que destinados ao uso de qualquer fração. O vizinho tem o uso exclusivo, não a propriedade, e por isso não suporta sozinho a impermeabilização. Só responde se a necessidade da reparação decorrer de facto que lhe seja imputável.
Não, tratando-se de reparação indispensável e urgente. O artigo 1427.º do Código Civil permite que qualquer condómino a execute na falta ou impedimento do administrador, e a lei considera urgente o que possa causar ou agravar danos no edifício ou em bens. Interpele por escrito primeiro e guarde a prova.
Não. O artigo 493.º do Código Civil inverte o ónus da prova: quem tem o dever de vigiar a coisa responde pelos danos que ela cause, salvo se provar que não teve culpa. O que continua a ter de provar é a origem da água, a existência dos danos e a ligação entre as duas coisas.
Não. A retenção de quotas não é uma via legal de pressão e expõe-no à execução com base na ata da assembleia. As duas questões correm em separado — veja cobrança de quotas de condomínio em atraso.
Depende da origem. Se vem de parte comum, o caminho é o condomínio, como em qualquer outra fração. Se é um defeito da própria fração que já existia à data da compra, aplica-se o regime dos defeitos da coisa vendida, com prazos e contraparte diferentes — veja defeitos em imóvel usado.
Só se a apólice contratada incluir danos por água. O artigo 1429.º do Código Civil só torna obrigatório o seguro contra incêndio. Peça ao administrador cópia das condições particulares antes de contar com a cobertura.
Três anos a contar do conhecimento do direito, pelo n.º 1 do artigo 498.º do Código Civil. Numa infiltração continuada há argumentos para deslocar esse início no tempo, mas não é prudente contar com eles: quanto mais espera, mais prejuízo antigo arrisca perder.
Código Civil
Artigo 483.º — Princípio geral da responsabilidade civil por factos ilícitos.
Artigo 492.º — Danos causados por edifícios ou outras obras. Responsabilidade do proprietário ou possuidor por ruína total ou parcial devida a vício de construção ou defeito de conservação, com inversão do ónus da prova; responsabilidade de quem esteja obrigado a conservar, quando os danos decorram exclusivamente de defeito de conservação.
Artigo 493.º — Danos causados por coisas. Responsabilidade de quem tem em seu poder coisa imóvel com o dever de a vigiar, salvo prova de ausência de culpa.
Artigo 498.º — Prescrição de três anos do direito de indemnização, contados do conhecimento do direito.
Artigo 1421.º — Partes comuns do prédio. Enumeração imperativa do n.º 1, presunções do n.º 2 e afetação ao uso exclusivo prevista no n.º 3.
Artigo 1424.º — Encargos de conservação e fruição, incluindo o regime do n.º 6 para as partes comuns afetas ao uso exclusivo.
Artigo 1427.º — Reparações indispensáveis e urgentes. Iniciativa de qualquer condómino na falta ou impedimento do administrador; definição de urgência introduzida pela Lei n.º 8/2022.
Artigo 1429.º — Seguro obrigatório contra o risco de incêndio, das frações autónomas e das partes comuns.
Artigo 1436.º, alínea g) — Realização dos atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, como função do administrador.
Diplomas complementares
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro — deu ao artigo 1427.º a redação atual, definindo o que são reparações indispensáveis e urgentes.
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro — normas regulamentares do regime da propriedade horizontal.
