Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Que diplomas regulam o condomínio em Portugal e o que cada um determina, do Código Civil ao Decreto-Lei n.º 268/94
- O que mudou com a Lei n.º 8/2022, incluindo as novas regras sobre dívidas de condomínio na compra e venda de frações
- Direitos, deveres e encargos de cada condómino, e como a lei reparte as despesas das partes comuns
Quem vive em prédio não é apenas dono da sua casa. É também comproprietário do telhado, das escadas, da fachada e do elevador — e essa segunda condição vem com regras que quase ninguém leu, mas que se aplicam na mesma.
A lei do condomínio não está num diploma único. Está repartida por três fontes que se articulam entre si, e foi revista em 2022 com alterações que mudaram matérias muito práticas: quem paga as dívidas quando se vende uma fração, como se convocam e registam as assembleias, e o que o administrador passou a ser obrigado a fazer.
Esta página reúne o essencial desse regime e serve de ponto de partida para os temas específicos. Quando a questão for concreta e houver prazos a correr, um advogado de condomínio ajuda a enquadrá-la.
Lei do condomínio: que diplomas se aplicam
Não existe um código do condomínio. O regime resulta da articulação de três fontes, e conhecer essa arrumação evita metade das discussões que se travam em assembleia.
Resposta rápida: A lei do condomínio em Portugal resulta de três fontes:
- O Código Civil, nos artigos 1414.º e seguintes, fixa o regime da propriedade horizontal.
- O Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, regula as atas, o fundo comum de reserva e a cobrança de quotas em dívida.
- O regulamento de cada condomínio concretiza as regras no prédio concreto, sem poder contrariar as anteriores.
A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, reviu o regime, alterando entre outros os artigos 1419.º, 1424.º, 1427.º, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º do Código Civil e criando o artigo 1424.º-A.
O Código Civil e os artigos 1414.º e seguintes
É a base. O capítulo da propriedade horizontal começa no artigo 1414.º do Código Civil e cobre a constituição do regime, os direitos e deveres dos condóminos, a repartição dos encargos e a administração das partes comuns.
O Decreto-Lei n.º 268/94
Regula a parte operacional que o Código Civil não detalha:
- As atas das assembleias e os seus requisitos
- O fundo comum de reserva e a sua utilização
- A comunicação da transmissão de frações ao condomínio
- A cobrança de quotas em dívida
O regulamento de cada condomínio
Cada prédio pode ter o seu regulamento, que concretiza as regras gerais e disciplina o uso das partes comuns. Não pode contrariar a lei, mas pode ir além dela onde a lei deixe margem aos condóminos. Tratamos o regulamento de condomínio e a sua elaboração em página própria.
Diplomas que regulam o condomínio em Portugal
| Diploma | O que regula |
|---|---|
| Código Civil, arts. 1414.º e seguintes | Constituição da propriedade horizontal, partes comuns, direitos e deveres, encargos, administração |
| Decreto-Lei n.º 268/94 | Atas, fundo comum de reserva, transmissão de frações, cobrança de quotas |
| Lei n.º 8/2022 | Revisão do regime — alterou o Código Civil, o DL n.º 268/94 e o Código do Notariado |
| Regulamento do condomínio | Uso das partes comuns e regras internas, dentro dos limites da lei |
Propriedade horizontal: o que é e como se constitui
Resposta rápida: A propriedade horizontal é o regime que permite que as frações de um edifício pertençam a proprietários diferentes. A lei exige três condições:
- As frações têm de estar em condições de constituir unidades independentes, nos termos do artigo 1414.º do Código Civil.
- Têm de ser distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública, segundo o artigo 1415.º.
- O regime constitui-se pelo título constitutivo, que nos termos do artigo 1418.º especifica as frações e fixa o valor relativo de cada uma, em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
Sem título constitutivo válido não há propriedade horizontal — o prédio fica em regime de compropriedade.
Frações autónomas e partes comuns
Cada condómino tem duas posições em simultâneo. É proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns do edifício, nos termos do artigo 1420.º do Código Civil.
Estes dois direitos são incindíveis. Nenhum pode ser alienado separadamente, e nenhum condómino pode renunciar à parte comum para se livrar das despesas de conservação. É uma regra com consequências práticas: não há forma legal de deixar de pagar o condomínio alegando que não se usa o elevador ou o jardim.
O título constitutivo
É o documento que cria o regime e o define. Além de especificar as frações e fixar o valor relativo de cada uma, pode conter:
- A menção do fim a que cada fração se destina
- O regulamento do condomínio
- A previsão de compromisso arbitral para resolução de litígios
A alteração do título constitutivo tem regras próprias. A Lei n.º 8/2022 introduziu no artigo 1419.º a possibilidade de suprimento judicial da falta de acordo, quando os condóminos dissidentes representem menos de um décimo do capital investido e a alteração não modifique as suas frações. Tratamos a alteração do título constitutivo em página própria.
Permilagem e cálculo da quota
A permilagem é o peso relativo de cada fração no valor total do prédio, e é ela que determina quase tudo:
- Quanto cada condómino paga de quota
- Quantos votos tem em assembleia
- Como se contam as maiorias nas deliberações
Não é uma escolha do condomínio nem um valor negociável. Consta do título constitutivo e só se altera alterando esse título.
Partes comuns: o que a lei considera comum
A distinção entre parte comum e fração autónoma decide quem paga o quê. É a primeira questão a esclarecer em praticamente todos os conflitos de condomínio. O artigo 1421.º do Código Civil organiza a matéria em três níveis.
Partes comuns por natureza
São necessariamente comuns e não podem deixar de o ser:
- O solo, alicerces, colunas, pilares e paredes mestras — tudo o que constitua a estrutura do prédio
- O telhado ou terraço de cobertura
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso comum
- As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações
Partes comuns presumidas
Presumem-se comuns, salvo indicação em contrário do título constitutivo:
- Pátios e jardins anexos ao edifício
- Ascensores
- Dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro
- Garagens e lugares de estacionamento
A diferença é decisiva: estas podem ser afetadas a uma fração pelo título constitutivo — as anteriores não.
Partes comuns de uso exclusivo
O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns. Um terraço acessível apenas a uma fração é o exemplo mais frequente.
Continuam a ser partes comuns, mas a Lei n.º 8/2022 clarificou no artigo 1424.º que as despesas de conservação dessas zonas ficam a cargo de quem tem o uso exclusivo, salvo quando a causa não lhe seja imputável.
Tipos de partes comuns e regime aplicável
| Categoria | Exemplos | Pode ser afetada a uma fração? |
|---|---|---|
| Comuns por natureza | Estrutura, telhado, escadas, instalações gerais | Não |
| Comuns presumidas | Pátios, jardins, ascensores, garagens | Sim, pelo título constitutivo |
| Comuns de uso exclusivo | Terraços acessíveis a uma só fração | Já afetadas — conservação a cargo de quem usa |
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Lei do condomínio: o que mudou em 2022
A revisão de 2022 não foi cosmética. Mudou matérias que se sentem no bolso e na gestão corrente.
Resposta rápida: A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, reviu o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código do Notariado. As quatro mudanças com maior impacto prático foram:
- Convocatória por email e assembleias por videoconferência passaram a ser admitidas.
- A ata da assembleia passou a valer como título executivo contra o condómino que não paga as quotas.
- O novo artigo 1424.º-A fixou quem responde pelas dívidas de condomínio quando a fração é vendida.
- O artigo 1427.º passou a definir o que são reparações indispensáveis e urgentes.
A lei aplica-se a todos os condomínios, independentemente da data em que foram constituídos.
Assembleias, convocatórias e atas
A convocatória deixou de exigir carta registada. Passou a admitir-se o correio eletrónico para os condóminos que tenham manifestado essa preferência por escrito em assembleia, ficando o endereço registado em ata. As assembleias podem realizar-se por videoconferência ou outro meio à distância.
As atas passaram a ter conteúdo obrigatório mais exigente:
- Data, local e identificação dos condóminos presentes e ausentes
- Assuntos discutidos e deliberações tomadas
- Resultado das votações
- Confirmação de que a ata foi lida e aprovada
Admite-se assinatura eletrónica qualificada. Os quóruns, as maiorias e o procedimento de convocação são tratados em página própria.
A ata como título executivo
É a alteração de maior impacto financeiro. A ata da assembleia que fixa o montante das contribuições passou a constituir título executivo contra o condómino que não pague.
Na prática, o condomínio deixa de ter de obter primeiro uma sentença: pode avançar diretamente para execução. O Decreto-Lei n.º 268/94 prevê ainda que o administrador possa agir judicialmente decorridos noventa dias sobre o incumprimento. A cobrança de quotas em atraso é tratada em página própria.
Novos deveres do administrador
O artigo 1436.º foi alargado. Entre os deveres novos ou reforçados:
- Verificar a existência do fundo comum de reserva
- Apresentar três orçamentos distintos para obras extraordinárias ou inovações
- Informar os condóminos de citações e notificações judiciais recebidas pelo condomínio
- Emitir declaração de dívida no prazo de dez dias
Comunicação da venda da fração
Quem vende uma fração passou a ter de comunicar a transmissão ao administrador no prazo de quinze dias, indicando o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.
Esta obrigação articula-se com o artigo 1424.º-A do Código Civil, criado pela mesma lei: a responsabilidade pelas dívidas de condomínio é aferida em função do momento em que deveriam ter sido liquidadas. E o administrador passou a ter de emitir declaração escrita com todos os encargos em vigor e as dívidas existentes, documento que o Código do Notariado tornou necessário na escritura.
Para quem compra casa, é a diferença entre herdar ou não uma dívida que não criou.
O que mudou com a Lei n.º 8/2022
| Matéria | Regime anterior | Regime atual |
|---|---|---|
| Convocatória da assembleia | Carta registada | Admite email para quem o tenha declarado em ata |
| Realização da assembleia | Presencial | Admite videoconferência |
| Cobrança de quotas | Necessária ação judicial prévia | Ata vale como título executivo |
| Dívidas na venda da fração | Sem regime expresso | Art. 1424.º-A e declaração obrigatória |
| Reparações urgentes | Sem definição legal | Art. 1427.º define o conceito |
Direitos e deveres dos condóminos
Resposta rápida: Cada condómino é, ao mesmo tempo, proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns, nos termos do artigo 1420.º do Código Civil — dois direitos que a lei declara incindíveis. Daí decorrem três limites principais, fixados no artigo 1422.º:
- Não pode prejudicar a segurança ou o aspeto estético do edifício.
- Não pode dar à fração uso ofensivo dos bons costumes ou diverso do fim a que se destina.
- Obras que modifiquem a linha arquitetónica exigem autorização prévia da assembleia, por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Nenhum condómino pode renunciar à parte comum para se desonerar das despesas de conservação.
O que pode fazer na sua fração
Dentro da sua fração, o condómino é proprietário pleno. Pode usá-la, arrendá-la, vendê-la e nela fazer obras, com três limites: não prejudicar a segurança do edifício, não afetar a linha arquitetónica e não alterar o fim a que a fração se destina sem autorização.
O que é obrigado a suportar
- Pagar a quota-parte nas despesas comuns aprovadas
- Contribuir para o fundo comum de reserva
- Permitir o acesso à fração quando seja indispensável para obras nas partes comuns
- Cumprir o regulamento e as deliberações da assembleia
O artigo 1420.º fecha a porta à saída mais tentadora: não se pode renunciar à parte comum para não pagar.
Limites ao uso das frações
Ruído, animais, alojamento local e alteração do fim da fração são as fontes mais frequentes de conflito. Tratamos as regras sobre ruído e horários de silêncio, e as regras sobre animais em condomínio, em páginas próprias.
Direitos e deveres dos condóminos
| Direitos | Deveres |
|---|---|
| Propriedade exclusiva da fração | Pagar a quota-parte nas despesas aprovadas |
| Comparticipação nas partes comuns | Contribuir para o fundo comum de reserva |
| Participar e votar em assembleia | Permitir acesso à fração para obras indispensáveis |
| Consultar contas e documentos | Não prejudicar a segurança nem a estética |
| Impugnar deliberações ilegais | Cumprir o regulamento e as deliberações |
Administração: quem decide e quem executa
A administração das partes comuns compete à assembleia de condóminos e a um administrador, nos termos do artigo 1430.º do Código Civil. São dois órgãos com funções distintas, e confundi-los é a origem de muitos impasses.
A assembleia de condóminos
É o órgão deliberativo. Reúne na primeira quinzena de janeiro para aprovar contas e orçamento, podendo excecionalmente realizar-se dentro do primeiro trimestre quando o regulamento o preveja ou a assembleia o delibere, nos termos do artigo 1431.º. Reúne também sempre que convocada pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido.
Convocatórias, quóruns e maiorias são tratados em página própria.
O administrador
É o órgão executivo. As suas funções constam do artigo 1436.º:
- Convocar a assembleia e executar as suas deliberações
- Elaborar o orçamento anual de receitas e despesas
- Cobrar receitas e efetuar as despesas comuns
- Realizar os atos conservatórios dos bens comuns
- Prestar contas à assembleia
- Guardar e manter todos os documentos do condomínio
As regras de eleição, renúncia e destituição são tratadas na página sobre renúncia ao cargo de administrador de condomínio.
Prestação de contas e fiscalização
O sistema português assenta na autofiscalização: o controlo é feito pelos próprios condóminos, através da assembleia. Não existe entidade pública que fiscalize a gestão corrente de um condomínio. Explicamos o modelo e os seus limites na página sobre fiscalização do condomínio.
Despesas, obras e quotas: como se repartem
Critério de repartição das despesas
Segundo o artigo 1424.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 8/2022, as despesas de conservação e fruição das partes comuns são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, e são pagas em proporção do valor das suas frações.
Há três exceções expressas:
- Escadas — as despesas ficam a cargo dos condóminos que delas se servem
- Ascensores — só participam os condóminos cujas frações por eles sejam servidas
- Partes comuns de uso exclusivo — a cargo de quem tem esse uso, salvo causa não imputável
Fundo comum de reserva
É obrigatório e destina-se a custear obras de conservação. O Decreto-Lei n.º 268/94 passou a admitir a sua utilização para outros fins, com a obrigação de reposição no prazo máximo de doze meses. O fundo comum de reserva é tratado em página própria.
Obras nas partes comuns
Distinguem-se três situações com regimes diferentes:
- Reparações indispensáveis e urgentes — o artigo 1427.º define-as como as necessárias à eliminação, em curto prazo, de vícios ou patologias que possam causar ou agravar danos no prédio ou colocar em risco a segurança das pessoas. Qualquer condómino as pode executar na falta ou impedimento do administrador.
- Obras de conservação ordinária — aprovadas em assembleia por maioria.
- Inovações — o artigo 1425.º exige maioria dos condóminos representando dois terços do valor total do prédio.
A aprovação, o pagamento e a contestação de obras no condomínio são tratados em página própria.
Quando um condómino não paga
Desde a Lei n.º 8/2022, a ata que fixa o montante das contribuições vale como título executivo. A cobrança de quotas de condomínio em atraso é tratada em página própria.
Convivência: ruído, animais e uso das frações
A lei do condomínio não regula diretamente a convivência, mas fixa o quadro dentro do qual ela se disciplina. O artigo 1422.º proíbe dar à fração uso ofensivo dos bons costumes ou diverso do fim a que se destina, e o regulamento pode concretizar regras de utilização.
Ruído e horários de silêncio
O ruído em condomínio cruza duas ordens de normas: o regulamento do condomínio e o regime geral do ruído. Tratamos o tema em página própria.
Animais em condomínio
A presença de animais nas frações e nas partes comuns tem regras próprias, que tratamos em página própria.
Alojamento local
Desde 1 de novembro de 2024, o n.º 4 do artigo 6.º-B do regime do alojamento local determina que a instalação e exploração de alojamento local numa fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que ela se destina, salvo proibição constante do título constitutivo, de regulamento que dele faça parte integrante, ou de deliberação posterior da assembleia aprovada por dois terços da permilagem — proibição essa que só produz efeitos para o futuro. Veja o que o condomínio pode e não pode fazer em alojamento local em condomínio.
Quando o condomínio não cumpre a lei
Conhecer o regime serve de pouco se o condomínio não o aplicar. Acontece com frequência: obras aprovadas que nunca começam, contas que não são prestadas, comunicações sem resposta.
A lei prevê caminhos, e quase todos exigem que a inação fique documentada. Comunicações escritas com prova de receção, atas, prazos fixados e ignorados — é isso que transforma uma frustração num processo com fundamento.
Explicamos o percurso completo, das primeiras horas às vias judiciais, na página sobre o que fazer quando o condomínio não resolve.
Caso distinto é o da deliberação já tomada mas contrária à lei ou ao regulamento. Aí o caminho é a impugnação, com prazos de caducidade curtos fixados no artigo 1433.º do Código Civil. Tratamos esse tema em página própria.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre o condomínio
Não existe um diploma único. O regime resulta do Código Civil, nos artigos 1414.º e seguintes, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e do regulamento de cada condomínio. A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, reviu este regime.
A Lei n.º 8/2022 introduziu quatro alterações com impacto prático:
- Convocatória por email e assembleias por videoconferência passaram a ser admitidas
- A ata da assembleia passou a valer como título executivo na cobrança de quotas
- O novo artigo 1424.º-A fixou quem responde pelas dívidas quando a fração é vendida
- O artigo 1427.º passou a definir o que são reparações indispensáveis e urgentes
Não. O artigo 1420.º do Código Civil estabelece que não é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas de conservação. Há apenas duas exceções na lei: escadas e ascensores, cujas despesas ficam a cargo de quem por eles é servido.
Desde a Lei n.º 8/2022, o artigo 1424.º-A do Código Civil determina que a responsabilidade é aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada. O administrador é obrigado a emitir declaração escrita com os encargos em vigor e as dívidas existentes, documento exigido na escritura.
Depende do tipo de obra:
- Reparações indispensáveis e urgentes — qualquer condómino as pode executar na falta ou impedimento do administrador, nos termos do artigo 1427.º
- Conservação ordinária — maioria simples em assembleia
- Inovações — dois terços do valor total do prédio, nos termos do artigo 1425.º
- Obras que alterem a linha arquitetónica — dois terços do valor total, ao abrigo do artigo 1422.º
É o valor relativo de cada fração no total do prédio, fixado no título constitutivo nos termos do artigo 1418.º. Determina quanto cada condómino paga de quota, quantos votos tem em assembleia e como se calculam as maiorias.
Artigo 1414.º do Código Civil — Princípio geral
As frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
Artigo 1415.º do Código Civil — Objeto
Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Artigo 1418.º do Código Civil — Conteúdo do título constitutivo
O título constitutivo especifica as partes do edifício correspondentes às várias frações e fixa o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
Artigo 1420.º do Código Civil — Direitos dos condóminos
Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incindível.
Artigo 1421.º do Código Civil — Partes comuns
São comuns a estrutura, a cobertura, as entradas, escadas e corredores de uso comum e as instalações gerais. Presumem-se comuns os pátios e jardins, ascensores, garagens e lugares de estacionamento. O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Artigo 1422.º do Código Civil — Limitações ao exercício dos direitos
É vedado aos condóminos prejudicar a segurança ou o aspeto estético do edifício e dar à fração uso ofensivo dos bons costumes ou diverso do fim a que se destina. As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético exigem autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Artigo 1424.º do Código Civil — Encargos de conservação e fruição
As despesas são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, e são pagas em proporção do valor das suas frações. Nas despesas com escadas e ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles sejam servidas.
Artigo 1424.º-A do Código Civil — Responsabilidade por dívidas
A responsabilidade pelas dívidas de condomínio é aferida em função do momento em que deveriam ter sido liquidadas.
Artigo 1425.º do Código Civil — Inovações
As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
Artigo 1427.º do Código Civil — Reparações indispensáveis e urgentes
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. Consideram-se indispensáveis e urgentes as necessárias à eliminação, em curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam causar ou agravar danos no prédio ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.
Artigo 1430.º do Código Civil — Órgãos administrativos
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro
Regula as atas das assembleias, o fundo comum de reserva, a comunicação da transmissão de frações e a cobrança de quotas em dívida.
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
Reviu o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código do Notariado.
