Escritura de imóvel com a casa numa mão e a caneta na outra mão.

Quanto Custa a Escritura de um Imóvel em Portugal

mónica martins advogada de direito

Dr.ᵃ Mónica Martins · Advogada
cédula n.º 69871P

Sumário

  • A escritura de imóvel é obrigatória para transmitir a propriedade e implica custos com notário, impostos e registo predial
  • O valor total varia consoante o preço do imóvel, o tipo de transmissão e a isenção de IMT aplicável
  • Erros na escritura ou documentação incompleta podem invalidar a transacção — a assessoria jurídica prévia evita prejuízos

A escritura de compra e venda é o acto formal que transfere a propriedade de um imóvel em Portugal. Sem ela, a transacção não produz efeitos jurídicos perante terceiros, independentemente do que esteja acordado entre as partes. O art.º 875.º do Código Civil é taxativo: a compra e venda de imóveis exige escritura pública ou documento particular autenticado.

Mas o custo de uma escritura vai muito além dos emolumentos notariais. IMT, Imposto de Selo, registo na Conservatória e eventuais certidões somam-se ao valor que a maioria das pessoas não prevê no orçamento. Neste artigo explicamos todos os custos, como são calculados e o que pode fazer para não pagar mais do que o necessário.

Índice
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    O que é a escritura de imóvel e quando é obrigatória

    A escritura pública de compra e venda é o contrato definitivo que concretiza a transmissão da propriedade imobiliária. Distingue-se do CPCV — Contrato Promessa de Compra e Venda que apenas cria a obrigação de celebrar o contrato definitivo no futuro.

    Nos termos do art.º 875.º do Código Civil, o contrato de compra e venda de imóveis está sujeito a escritura pública ou a documento particular autenticado por advogado ou solicitador. A ausência desta formalidade determina a nulidade do contrato (art.º 220.º CC).

    A escritura é, por isso, obrigatória em qualquer compra e venda de imóvel — seja habitação, terreno, garagem ou imóvel comercial. Só após a escritura e o respectivo registo na Conservatória do Registo Predial é que a propriedade é plenamente oponível a terceiros.

    Quais são os custos da escritura de um imóvel

    O custo total divide-se em quatro componentes:

    Emolumentos notariais

    São os honorários cobrados pelo notário ou pelo advogado/solicitador que autentica o documento particular. O valor é regulado pelo Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado e varia consoante o valor do acto.

    IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis

    Pago pelo comprador antes da escritura. Calculado sobre o maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Saiba mais na nossa página de Impostos na Compra de Casa.

    Imposto de Selo

    Corresponde a 0,8% do valor da transacção e é pago pelo comprador na data da escritura.

    Registo na Conservatória do Registo Predial

    O registo da aquisição tem custo fixo e é obrigatório para que a propriedade seja oponível a terceiros. Pode ser feito online através do portal predial.pt com custos mais reduzidos.

    Impostos a pagar na escritura de imóvel

    IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas

    O IMT é calculado com base numa tabela de escalões progressivos, aplicada ao maior valor entre o preço de compra e o VPT. Para habitação própria permanente (Portugal Continental, 2024):

    Valor do imóvelTaxaParcela a abater
    Até 92.407 €0%
    De 92.407 € a 126.403 €2%1.848,14 €
    De 126.403 € a 172.348 €5%5.640,23 €
    De 172.348 € a 287.213 €7%9.087,19 €
    De 287.213 € a 574.323 €8%11.959,32 €
    Superior a 574.323 €6% (taxa única)

    A isenção de IMT aplica-se a habitação própria permanente com valor até 92.407 € (2024). Imóveis no interior do país podem beneficiar de isenções adicionais ao abrigo do programa de interioridade.

    Imposto de Selo

    O Imposto de Selo na compra de imóvel é de 0,8% sobre o valor da transacção (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto de Selo). Num imóvel de 250.000 €, representa 2.000 €.

    Se a aquisição for financiada por crédito habitação, acresce Imposto de Selo sobre o mútuo: 0,6% para prazos superiores a 5 anos (verba 17.2.1 da mesma tabela).

    Tabela de emolumentos notariais

    Os emolumentos notariais são calculados com base no valor do acto, nos termos do Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado (Decreto-Lei n.º 322-A/2001, de 14 de Dezembro). A título indicativo:

    Valor do imóvelEmolumentos notariais (aprox.)
    Até 100.000 €500 € a 700 €
    De 100.000 € a 200.000 €700 € a 900 €
    De 200.000 € a 400.000 €900 € a 1.200 €
    Superior a 400.000 €A partir de 1.200 €

    Exemplo prático — imóvel de 250.000 € em habitação própria permanente

    CustoValor
    IMT (escalão 8%, parcela 11.959 €)8.017 €
    Imposto de Selo (0,8%)2.000 €
    Emolumentos notariais~900 €
    Registo predial~250 €
    Total estimado~11.167 €

    Documentos necessários para a escritura

    Documentos do imóvel

    • Caderneta predial urbana (emitida pelo Portal das Finanças)
    • Certidão de teor do registo predial (emitida pela Conservatória ou em predial.pt)
    • Licença de habitabilidade ou de utilização (emitida pela Câmara Municipal)
    • Ficha técnica de habitação (para imóveis construídos após 30 de Março de 2004)
    • Certificado energético válido (obrigatório nos termos do Decreto-Lei n.º 101-D/2020)

    Documentos das partes

    • Documentos de identificação (BI/CC e NIF de todos os outorgantes)
    • Comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto de Selo (guias pagas)
    • Certidão de casamento ou de estado civil (quando aplicável)

    Em caso de financiamento bancário

    • Minuta do contrato de mútuo com hipoteca aprovada pelo banco
    • Documentos adicionais exigidos pela instituição financeira

    A ausência de qualquer destes documentos impede a celebração da escritura. A verificação prévia da documentação — o que em linguagem jurídica se designa por due diligence imobiliária — é recomendável antes da assinatura do CPCV, e não apenas na véspera da escritura.

    Quem pode realizar a escritura de um imóvel

    A escritura pública de compra e venda pode ser celebrada perante:

    Notário

    A forma mais comum. O notário redige, lê e autentica o acto, garantindo a sua validade formal.

    Advogado ou solicitador

    Desde a reforma introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, é possível celebrar o contrato de compra e venda sob a forma de documento particular autenticado (DPA) por advogado ou solicitador, com os mesmos efeitos jurídicos da escritura pública.

    A assessoria por advogado tende a ser mais vantajosa quando existem questões jurídicas a resolver previamente — ónus por cancelar, cláusulas a negociar, ou irregularidades documentais a sanar.

    contrato compra venda

    Escritura de terreno: o que muda nos custos

    A escritura de compra e venda de terreno segue o mesmo regime geral, com duas diferenças relevantes:

    IMT em terrenos

    Aplica-se a tabela de terrenos para construção ou de prédios rústicos, consoante a classificação na caderneta predial. A taxa geral de IMT para terrenos para construção é de 6,5%, sem isenções de habitação própria permanente.

    Licença de utilização e PDM

    Não existe licença de utilização para terrenos rústicos. Para terrenos para construção, é essencial verificar o PDM (Plano Director Municipal) e os índices de edificabilidade antes da escritura — irregularidades nesta fase podem inviabilizar o projecto de construção.

    Quando consultar um advogado

    A escritura de imóvel é um acto definitivo e irreversível. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes da escritura se:

    • O imóvel tem ónus, hipotecas ou penhoras registadas que o vendedor garante estarem a cancelar
    • O preço da escritura é inferior ao VPT e não há justificação técnica para essa diferença
    • O vendedor é uma herança, sociedade ou não-residente em Portugal
    • Existem obras não legalizadas ou discrepâncias entre a realidade física e a descrição predial
    • O CPCV não foi redigido por advogado e contém cláusulas ambíguas sobre o sinal ou o prazo da escritura
    • Há financiamento bancário e dúvidas sobre as condições do mútuo

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    Perguntas frequentes

    Para habitação própria permanente a 200.000 €: IMT de aproximadamente 5.183 € (escalão de 7%, parcela 9.087 €), Imposto de Selo de 1.600 €, emolumentos notariais de ~800 € e registo predial de ~250 €. Total estimado: ~7.833 €. O valor exacto depende do VPT — se for superior ao preço de compra, o IMT é calculado sobre o VPT.

     

    Sim. Desde 2008, advogados e solicitadores podem autenticar o documento particular de compra e venda de imóvel, com os mesmos efeitos jurídicos da escritura pública notarial (Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho).

    A escritura não pode ser celebrada sem a documentação completa. Se o adiamento for da responsabilidade do vendedor, pode ser invocado incumprimento do CPCV, com direito à devolução do sinal em dobro (art.º 442.º do Código Civil).

    Por regra, os emolumentos notariais e os impostos (IMT e Imposto de Selo) são da responsabilidade do comprador. O vendedor suporta os custos da obtenção das certidões do imóvel e, quando aplicável, o cancelamento de hipotecas existentes.

    O CPCV é o contrato preliminar que cria a obrigação de comprar e vender — o comprador entrega um sinal e ambas as partes comprometem-se a celebrar o contrato definitivo. A escritura é esse contrato definitivo: só com ela a propriedade é efectivamente transferida.

    Não. O comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto de Selo é documento obrigatório para a celebração da escritura. O pagamento tem de ser efectuado previamente, através do Portal das Finanças.

    Joao Teixeira
    5.0

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    5.0

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    5.0

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    5.0

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    5.0

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    mónica martins advogada de direito

    Para aprofundar este tema dos contratos de compra e venda de imóvel

    Se pretende compreender melhor como estas regras se aplicam ao seu caso concreto, pode consultar os seguintes temas;