Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- A escritura de imóvel é obrigatória para transmitir a propriedade e implica custos com notário, impostos e registo predial
- O valor total varia consoante o preço do imóvel, o tipo de transmissão e a isenção de IMT aplicável
- Erros na escritura ou documentação incompleta podem invalidar a transacção — a assessoria jurídica prévia evita prejuízos
A escritura de compra e venda é o ato formal que transfere a propriedade de um imóvel em Portugal. Sem ela, a transação não produz efeitos jurídicos perante terceiros, independentemente do que esteja acordado entre as partes — mesmo que já exista um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) assinado e sinal entregue. O art.º 875.º do Código Civil é taxativo: a compra e venda de imóveis exige escritura pública ou documento particular autenticado.
Mas o custo de uma escritura vai muito além dos emolumentos notariais. IMT, Imposto de Selo, registo na Conservatória e eventuais certidões somam-se ao valor que a maioria das pessoas não prevê no orçamento. Neste artigo explicamos todos os custos, como são calculados e o que pode fazer para não pagar mais do que o necessário.
O que é a escritura de imóvel e quando é obrigatória
A escritura pública de compra e venda é o contrato definitivo que concretiza a transmissão da propriedade imobiliária. Distingue-se do CPCV — Contrato Promessa de Compra e Venda que apenas cria a obrigação de celebrar o contrato definitivo no futuro.
Nos termos do art.º 875.º do Código Civil, o contrato de compra e venda de imóveis está sujeito a escritura pública ou a documento particular autenticado por advogado ou solicitador. A ausência desta formalidade determina a nulidade do contrato (art.º 220.º CC).
A escritura é, por isso, obrigatória em qualquer compra e venda de imóvel — seja habitação, terreno, garagem ou imóvel comercial. Só após a escritura e o respectivo registo na Conservatória do Registo Predial é que a propriedade é plenamente oponível a terceiros.
Quais são os custos da escritura de um imóvel
O custo total divide-se em quatro componentes:
Emolumentos notariais
São os honorários cobrados pelo notário ou pelo advogado/solicitador que autentica o documento particular. O valor é regulado pelo Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado e varia consoante o valor do acto.
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
Pago pelo comprador antes da escritura. Calculado sobre o maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Saiba mais na nossa página de Impostos na Compra de Casa.
Imposto de Selo
Corresponde a 0,8% do valor da transacção e é pago pelo comprador na data da escritura.
Registo na Conservatória do Registo Predial
O registo da aquisição tem custo fixo e é obrigatório para que a propriedade seja oponível a terceiros. Pode ser feito online através do portal predial.pt com custos mais reduzidos.
Impostos a pagar na escritura de imóvel
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas
O IMT é calculado com base numa tabela de escalões progressivos, aplicada ao maior valor entre o preço de compra e o VPT. Para habitação própria permanente (Portugal Continental, 2024):
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 92.407 € | 0% | — |
| De 92.407 € a 126.403 € | 2% | 1.848,14 € |
| De 126.403 € a 172.348 € | 5% | 5.640,23 € |
| De 172.348 € a 287.213 € | 7% | 9.087,19 € |
| De 287.213 € a 574.323 € | 8% | 11.959,32 € |
| Superior a 574.323 € | 6% (taxa única) | — |
A isenção de IMT aplica-se a habitação própria permanente com valor até 92.407 € (2024). Imóveis no interior do país podem beneficiar de isenções adicionais ao abrigo do programa de interioridade.
Imposto de Selo
O Imposto de Selo na compra de imóvel é de 0,8% sobre o valor da transacção (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto de Selo). Num imóvel de 250.000 €, representa 2.000 €.
Se a aquisição for financiada por crédito habitação, acresce Imposto de Selo sobre o mútuo: 0,6% para prazos superiores a 5 anos (verba 17.2.1 da mesma tabela).
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Tabela de emolumentos notariais
Os emolumentos notariais são calculados com base no valor do acto, nos termos do Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado (Decreto-Lei n.º 322-A/2001, de 14 de Dezembro). A título indicativo:
| Valor do imóvel | Emolumentos notariais (aprox.) |
|---|---|
| Até 100.000 € | 500 € a 700 € |
| De 100.000 € a 200.000 € | 700 € a 900 € |
| De 200.000 € a 400.000 € | 900 € a 1.200 € |
| Superior a 400.000 € | A partir de 1.200 € |
Exemplo prático — imóvel de 250.000 € em habitação própria permanente
| Custo | Valor |
|---|---|
| IMT (escalão 8%, parcela 11.959 €) | 8.017 € |
| Imposto de Selo (0,8%) | 2.000 € |
| Emolumentos notariais | ~900 € |
| Registo predial | ~250 € |
| Total estimado | ~11.167 € |
Documentos necessários para a escritura
Documentos do imóvel
- Caderneta predial urbana (emitida pelo Portal das Finanças)
- Certidão de teor do registo predial (emitida pela Conservatória ou em predial.pt)
- Licença de habitabilidade ou de utilização (emitida pela Câmara Municipal)
- Ficha técnica de habitação (para imóveis construídos após 30 de Março de 2004)
- Certificado energético válido (obrigatório nos termos do Decreto-Lei n.º 101-D/2020)
Documentos das partes
- Documentos de identificação (BI/CC e NIF de todos os outorgantes)
- Comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto de Selo (guias pagas)
- Certidão de casamento ou de estado civil (quando aplicável)
Em caso de financiamento bancário
- Minuta do contrato de mútuo com hipoteca aprovada pelo banco
- Documentos adicionais exigidos pela instituição financeira
A ausência de qualquer destes documentos impede a celebração da escritura. A verificação prévia da documentação — o que em linguagem jurídica se designa por due diligence imobiliária — é recomendável antes da assinatura do CPCV, e não apenas na véspera da escritura.
Quem pode realizar a escritura de um imóvel
A escritura pública de compra e venda pode ser celebrada perante:
Notário
A forma mais comum. O notário redige, lê e autentica o acto, garantindo a sua validade formal.
Advogado ou solicitador
Desde a reforma introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, é possível celebrar o contrato de compra e venda sob a forma de documento particular autenticado (DPA) por advogado ou solicitador, com os mesmos efeitos jurídicos da escritura pública.
A assessoria por advogado tende a ser mais vantajosa quando existem questões jurídicas a resolver previamente — ónus por cancelar, cláusulas a negociar, ou irregularidades documentais a sanar.
Escritura de terreno: o que muda nos custos
A escritura de compra e venda de terreno segue o mesmo regime geral, com duas diferenças relevantes:
IMT em terrenos
Aplica-se a tabela de terrenos para construção ou de prédios rústicos, consoante a classificação na caderneta predial. A taxa geral de IMT para terrenos para construção é de 6,5%, sem isenções de habitação própria permanente.
Licença de utilização e PDM
Não existe licença de utilização para terrenos rústicos. Para terrenos para construção, é essencial verificar o PDM (Plano Director Municipal) e os índices de edificabilidade antes da escritura — irregularidades nesta fase podem inviabilizar o projecto de construção.
Quando consultar um advogado
A escritura de imóvel é um acto definitivo e irreversível. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes da escritura se:
- O imóvel tem ónus, hipotecas ou penhoras registadas que o vendedor garante estarem a cancelar
- O preço da escritura é inferior ao VPT e não há justificação técnica para essa diferença
- O vendedor é uma herança, sociedade ou não-residente em Portugal
- Existem obras não legalizadas ou discrepâncias entre a realidade física e a descrição predial
- O CPCV não foi redigido por advogado e contém cláusulas ambíguas sobre o sinal ou o prazo da escritura
- Há financiamento bancário e dúvidas sobre as condições do mútuo
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Para habitação própria permanente a 200.000 €: IMT de aproximadamente 5.183 € (escalão de 7%, parcela 9.087 €), Imposto de Selo de 1.600 €, emolumentos notariais de ~800 € e registo predial de ~250 €. Total estimado: ~7.833 €. O valor exacto depende do VPT — se for superior ao preço de compra, o IMT é calculado sobre o VPT.
Sim. Desde 2008, advogados e solicitadores podem autenticar o documento particular de compra e venda de imóvel, com os mesmos efeitos jurídicos da escritura pública notarial (Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho).
A escritura não pode ser celebrada sem a documentação completa. Se o adiamento for da responsabilidade do vendedor, pode ser invocado incumprimento do CPCV, com direito à devolução do sinal em dobro (art.º 442.º do Código Civil).
Por regra, os emolumentos notariais e os impostos (IMT e Imposto de Selo) são da responsabilidade do comprador. O vendedor suporta os custos da obtenção das certidões do imóvel e, quando aplicável, o cancelamento de hipotecas existentes.
O CPCV é o contrato preliminar que cria a obrigação de comprar e vender — o comprador entrega um sinal e ambas as partes comprometem-se a celebrar o contrato definitivo. A escritura é esse contrato definitivo: só com ela a propriedade é efectivamente transferida.
Não. O comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto de Selo é documento obrigatório para a celebração da escritura. O pagamento tem de ser efectuado previamente, através do Portal das Finanças.
- Art. 875.º do Código Civil — forma da compra e venda de imóveis: escritura pública ou documento particular autenticado.
- DL n.º 116/2008, de 4 de julho — consagra o documento particular autenticado (DPA) como alternativa à escritura pública e o procedimento Casa Pronta.
- Art. 8.º-A do Código do Registo Predial — obrigatoriedade do registo da aquisição.
- CIMT, arts. 2.º e 5.º — incidência do IMT na transmissão onerosa de imóveis e nascimento da obrigação tributária; o art. 2.º, n.º 2, sujeita a IMT o contrato-promessa com tradição do imóvel.
- CIMT, art. 17.º — taxas do IMT, com escalões atualizados anualmente pelo Orçamento do Estado.
- Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1 — 0,8% sobre o valor da aquisição onerosa de imóveis.
- DL n.º 322-A/2001, de 14 de dezembro — Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado (emolumentos notariais e registais).
- DL n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico) — dispensa da apresentação do título urbanístico nas transações imobiliárias. (verificado a julho/2026)
