Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata: sem ela, o que foi votado não produz efeitos.
- A ata tem de registar o resultado de cada votação, não bastando escrever “aprovado por maioria”.
- Aprovada a ata, o administrador tem 15 dias úteis para executar as deliberações não impugnadas.
A ata é o documento mais subestimado da vida de um condomínio. Serve para registar o que se passou, mas faz muito mais do que isso: é dela que depende a eficácia das deliberações, é ela que vincula quem não esteve presente, e é ela que, bem redigida, permite cobrar quotas em atraso sem precisar de provar a dívida em tribunal. Uma ata mal feita transforma uma assembleia inteira em papel sem valor.
Esta página explica o que a lei exige que a ata contenha, quem a redige e assina, como se aprova, que prazos começam a correr depois, e inclui um modelo completo. Se administra um condomínio e quer as atas em condições antes de haver problema, o serviço de condomínio da QUOR revê-as e diz-lhe o que corrigir.
A ata é obrigatória e porquê
Resposta rápida: são obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, nos termos do n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Não é uma formalidade administrativa: o n.º 3 do mesmo artigo faz depender a eficácia das deliberações da aprovação da respetiva ata, independentemente de esta se encontrar assinada.
Sem ata aprovada não há eficácia
É a norma que separa dois momentos que a prática confunde. A assembleia vota e a deliberação existe. Mas só produz efeitos quando a ata for aprovada.
Repare no que a lei exige e no que não exige: exige aprovação, não exige assinatura. Uma ata aprovada mas ainda por assinar já torna as deliberações eficazes; uma ata assinada por todos mas nunca aprovada, não
A ata vincula quem não votou
O n.º 4 do artigo 1.º estabelece que as deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações.
Isso significa que a ata vincula quem faltou, quem votou contra, quem se absteve — e ainda os inquilinos e usufrutuários, que não têm direito de voto mas ficam sujeitos ao que ali se decidiu quanto ao uso da fração e das partes comuns.
A ata pode valer como título executivo
Uma ata que delibere o montante das contribuições e indique a data de vencimento constitui título executivo contra o condómino que não pague. É o artigo 6.º do mesmo diploma, e é o que permite ao condomínio avançar diretamente para a execução.
Os requisitos exatos e a checklist do que a ata tem de dizer para servir a esse fim estão em cobrança de quotas de condomínio em atraso.
O que a ata tem de conter
Resposta rápida: a ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia, indicando a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e deliberações tomadas com o resultado de cada votação, e o facto de a ata ter sido lida e aprovada. É o n.º 2 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
Os elementos obrigatórios
- Data e local da reunião
- Condóminos presentes e ausentes — os dois, não apenas os presentes
- Assuntos apreciados, correspondentes à ordem de trabalhos
- Decisões e deliberações tomadas, com o resultado de cada votação
- A menção de que a ata foi lida e aprovada
A lei usa a expressão “designadamente”, o que significa que esta lista é o mínimo e não o máximo. Nada impede acrescentar o que for útil — e há coisas que convém acrescentar sempre.
O resultado de cada votação
É o elemento mais desprezado e o mais consequente. A lei não se basta com o desfecho: exige o resultado de cada votação.
Escrever “aprovado por maioria” não cumpre. O que a ata deve registar é quantos votos aprovaram, quantos rejeitaram, quantos se abstiveram — em permilagem, porque é assim que os votos se contam pelo artigo 1430.º do Código Civil.
Sem esse registo, ninguém consegue verificar depois se a maioria exigida foi efetivamente atingida — e uma deliberação que não se consegue verificar é uma deliberação fácil de atacar.
Presentes, ausentes e representados
A ata deve identificar uns e outros, com a permilagem de cada fração. E deve distinguir uma terceira categoria que a lei não nomeia mas a prática exige: os representados por procuração.
Indique o nome do representante, a fração representada e a existência de procuração, que fica junta à ata. É o que evita, meses depois, a discussão sobre se aquele voto contava.
A menção de leitura e aprovação
O n.º 2 exige expressamente que a ata registe o facto de ter sido lida e aprovada. É uma menção sobre a própria ata, dentro da ata.
Sem ela, fica por demonstrar o pressuposto de que depende a eficácia de tudo o resto.
| Elemento | Porque é exigido | Se faltar |
|---|---|---|
| Data e local | Fixa quando e onde se deliberou | Dificulta a contagem de prazos |
| Presentes e ausentes | Permite verificar o quórum | Impede aferir a validade da reunião |
| Assuntos apreciados | Liga a deliberação à ordem de trabalhos | Expõe a deliberação a impugnação |
| Resultado de cada votação | Permite verificar a maioria atingida | Torna a deliberação difícil de defender |
| Leitura e aprovação | É o pressuposto da eficácia | As deliberações não produzem efeitos |
| Montante por condómino e vencimento | Requisito do título executivo | A ata não serve para executar dívidas |
Quem redige e quem assina
Resposta rápida: a ata é redigida e assinada por quem tenha intervindo na assembleia como presidente, e subscrita por todos os condóminos presentes. É o n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Desde a Lei n.º 8/2022, a assinatura e a subscrição podem ser manuscritas, por assinatura eletrónica qualificada, ou substituídas por declaração enviada por correio eletrónico.
O presidente da assembleia
A lei fala de “quem nelas tenha intervindo como presidente”. Não é necessariamente o administrador: é quem presidiu àquela reunião, e é frequente que a assembleia designe um condómino para o efeito no início dos trabalhos.
Convém que essa designação fique registada logo no primeiro parágrafo da ata. É ela que legitima a assinatura de quem redige.
A subscrição pelos presentes
Todos os condóminos presentes devem subscrever a ata. Não é o mesmo que assinar como presidente: a subscrição é a confirmação, por cada um, de que aquilo corresponde ao que se passou.
O n.º 8 do artigo 1.º dá à administração a escolha dos meios e da ordem de recolha das assinaturas, precisamente para assegurar que ficam todas num único documento. É uma competência útil quando os condóminos se dispersam depois da reunião.
Assinatura eletrónica e por email
São três as formas admitidas:
- Assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que já contenha outras assinaturas
- Assinatura eletrónica qualificada
- Declaração por correio eletrónico, enviada para o endereço da administração do condomínio, em como o condómino concorda com o conteúdo da ata que lhe foi remetida pela mesma via
Nesta última hipótese, o n.º 7 exige que a declaração seja junta como anexo ao original da ata. Não basta guardar o email na caixa de entrada: ele passa a fazer parte do documento.
Tem uma ata que pode estar mal feita?
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Como se aprova a ata
Resposta rápida: a lei não fixa um momento único para a aprovação da ata. Pode ser aprovada na própria reunião, se for redigida e lida antes do encerramento, ou numa reunião seguinte. O que a lei exige é que a aprovação exista e fique registada — porque é dela que depende a eficácia das deliberações.
Aprovação na própria reunião
É a solução mais segura e a que recomendamos. A ata é redigida durante os trabalhos, lida em voz alta antes do encerramento, e aprovada ali mesmo, com a menção respetiva.
As deliberações tornam-se eficazes de imediato e ninguém fica à espera de nada. Exige preparação: leva-se o esqueleto da ata escrito de casa e preenche-se durante a reunião.
Aprovação em reunião seguinte
É a prática mais comum e a que gera mais problemas. Entre uma assembleia e a seguinte podem passar meses, e durante esse tempo as deliberações estão votadas mas não são eficazes.
Se optar por esta via, convoque uma reunião curta só para aprovar a ata, ou inclua a aprovação como primeiro ponto da ordem de trabalhos da assembleia seguinte. O que não deve fazer é executar obras ou cobrar quotas extraordinárias entretanto.
Quem recusa assinar
Um condómino presente que discorde do teor pode recusar-se a subscrever. Isso não invalida a ata, e a razão está no próprio n.º 3: a eficácia depende da aprovação, não da assinatura de todos.
O que se deve fazer é registar a recusa e o motivo invocado, no corpo da ata. Fica documentado, e quem recusou tem depois de decidir se avança para a impugnação da deliberação — o que é matéria diferente e com prazos próprios.
Guarda, consulta e cópias
Resposta rápida: incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros titulares de direitos sobre as frações. É o n.º 5 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Recusar o acesso é incumprimento de um dever legal.
O dever do administrador
A norma tem duas palavras que costumam passar despercebidas: “ainda que provisório”. Quem exerce a administração a título transitório está sujeito ao mesmo dever.
E o artigo 1436.º do Código Civil reforça, na alínea n): compete ao administrador guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio, não apenas as atas.
Quem pode consultar
- Qualquer condómino, sem ter de justificar o pedido
- Os terceiros titulares de direitos relativos às frações — inquilinos, usufrutuários, comodatários
Este segundo grupo surpreende quase toda a gente. A lei manda facultar a consulta aos mesmos terceiros que ficam vinculados pelas deliberações, o que é coerente: quem está sujeito ao que foi decidido tem direito a saber o que foi decidido.
Se recusarem o acesso
Peça por escrito, com prova de envio, indicando as atas que pretende consultar. A recusa passa a estar documentada.
A partir daí é matéria de responsabilidade do administrador, que pode ser destituído e responder pelos prejuízos. Veja quem fiscaliza a gestão do condomínio e, se o problema for mais amplo, o que fazer quando o condomínio não resolve.
Prazos depois da ata
Resposta rápida: o administrador tem o prazo máximo de 15 dias úteis para executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, ou o prazo que a assembleia tenha fixado, salvo impossibilidade devidamente fundamentada. É a alínea i) do n.º 1 do artigo 1436.º do Código Civil, na redação da Lei n.º 8/2022.
15 dias úteis para executar
É um prazo curto e pouco conhecido, e é a alavanca de quem quer que a decisão avance. Um administrador que aprova uma obra em assembleia e a deixa parada meses está em incumprimento expresso. A norma tem três válvulas, e todas exigem alguma coisa dele: a deliberação não pode estar impugnada, a assembleia pode ter fixado prazo diferente, e a impossibilidade tem de ser fundamentada, não basta alegá-la.
A norma tem duas válvulas: a assembleia pode fixar prazo diferente, e o administrador pode invocar impossibilidade — mas tem de a fundamentar, não basta alegá-la.
30 dias para comunicar aos ausentes
Quando a deliberação exigia unanimidade e foi aprovada apenas pelos presentes, ao abrigo do n.º 8 do artigo 1432.º do Código Civil, tem de ser comunicada a todos os ausentes no prazo de 30 dias. Estes dispõem depois de 90 dias após a receção para manifestar concordância ou discordância, e o silêncio vale como aprovação.
O mecanismo completo, com os quóruns e as maiorias que o desencadeiam, está em assembleia de condóminos.
Os prazos para impugnar
Quem não aprovou a deliberação tem 10 dias para exigir assembleia extraordinária, 30 para recorrer a um centro de arbitragem, e 20 ou 60 dias para a ação judicial, conforme o percurso seguido. São os prazos do artigo 1433.º do Código Civil.
Para quem esteve ausente, contam-se da comunicação da deliberação. É por isso que a data em que a ata é enviada tem consequências, e convém guardar a prova. Veja como anular uma deliberação de condomínio.
Os erros mais comuns nas atas
Não indicar o valor por condómino
A ata aprova o orçamento global e esquece-se de dizer quanto cabe a cada fração e quando vence. É o erro que mais dinheiro custa: sem esses dois elementos, a ata não é título executivo e o condomínio perde a via rápida de cobrança.
Escrever apenas "aprovado por maioria"
A lei exige o resultado de cada votação. Sem números, ninguém consegue verificar se a maioria exigida foi atingida — e uma inovação aprovada assim fica exposta, porque as inovações exigem dois terços do valor total do prédio pelo artigo 1425.º. As maiorias por tipo de intervenção estão em obras no condomínio.
Esquecer os condóminos ausentes
O n.º 2 manda indicar presentes e ausentes. Atas que listam só quem apareceu impedem verificar o quórum e comprometem a comunicação obrigatória aos ausentes nas deliberações por unanimidade.
Registar deliberações fora da ordem
Se a ata regista uma deliberação sobre um ponto que não constava da convocatória, está a documentar por escrito o fundamento da sua própria anulação. O ponto “diversos” serve para discutir, não para decidir.
A ata que ninguém chega a aprovar
Fica redigida, circula por email, ninguém responde, e passa-se à assembleia seguinte. Entretanto executam-se obras e cobram-se quotas com base em deliberações que, por falta de aprovação da ata, não são eficazes.
É o erro mais silencioso e o mais perigoso, porque só se descobre quando alguém contesta — normalmente com a obra já paga.
Modelo de ata de assembleia
Minuta: ata de assembleia ordinária
ATA N.º [número]
Condomínio do prédio sito em [morada completa], [código postal] [localidade]
Aos [dia] dias do mês de [mês] de [ano], pelas [hora], reuniu no [local] a assembleia [ordinária / extraordinária] de condóminos do prédio acima identificado, convocada por [nome do administrador], na qualidade de administrador, por [carta registada / correio eletrónico] expedida em [data].
Presidiu aos trabalhos [nome], condómino da fração [letra], designado por unanimidade dos presentes. Secretariou [nome], condómino da fração [letra].
PRESENÇAS
Condóminos presentes: [fração / nome / permilagem], [fração / nome / permilagem], […]
Condóminos representados: [fração / nome do representado / nome do procurador / permilagem], com procuração que fica junta a esta ata como anexo [n.º].
Condóminos ausentes: [fração / nome / permilagem], […]
Total de permilagem presente e representada: [valor] por mil, correspondente a [percentagem] do valor total do prédio.
[Verificado / Não verificado] o quórum exigido em primeira convocatória. [Se aplicável: A assembleia reuniu em segunda convocação, nos termos do n.º 6 do artigo 1432.º do Código Civil, deliberando por maioria dos votos dos presentes, que representam pelo menos um quarto do valor total do prédio.]
ORDEM DE TRABALHOS
1 – [ponto]
2 – [ponto]
3 – [ponto]
PONTO UM — [designação]
Foi apresentado [descrição do que foi apresentado e discutido].
Posta a matéria à votação, foi deliberado [teor exato da deliberação], com o seguinte resultado:
A favor: [valor] permilagens — frações [letras]
Contra: [valor] permilagens — frações [letras]
Abstenções: [valor] permilagens — frações [letras]
Deliberação [aprovada / rejeitada].
PONTO DOIS — [designação]
[Repetir a mesma estrutura.]
PONTO TRÊS — QUOTAS E ORÇAMENTO
Foi aprovado o orçamento de receitas e despesas para o ano de [ano], no montante global de [valor] euros.
Foi deliberado que cada condómino contribui, no ano de [ano], com o montante anual de [valor] euros por cada permilagem, correspondendo às seguintes quantias por fração:
Fração [letra] — [permilagem] — [valor anual] euros
Fração [letra] — [permilagem] — [valor anual] euros
[…]
As contribuições são pagas em [prestações mensais / trimestrais], vencendo-se cada prestação no dia [n.º] de cada [mês / trimestre].
Foi ainda deliberado fixar em [valor] euros a sanção pecuniária por [descrever a infração], nos termos do artigo 1434.º do Código Civil.
Resultado da votação: a favor [valor] permilagens; contra [valor]; abstenções [valor]. Deliberação aprovada.
ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a tratar, foi encerrada a reunião pelas [hora], da qual se lavrou a presente ata que, depois de lida em voz alta, foi aprovada por [unanimidade / maioria de [valor] permilagens] dos condóminos presentes e vai ser por estes subscrita.
[Local], [data]
O Presidente da assembleia: ______________________
Os condóminos:
Fração [letra] ______________________
Fração [letra] ______________________
[…]
Checklist antes de arquivar
- A ata indica data, hora e local
- Lista presentes, representados e ausentes, com permilagem
- Regista o resultado numérico de cada votação
- Cada deliberação corresponde a um ponto da ordem de trabalhos
- No ponto das quotas, consta o montante anual por condómino e a data de vencimento
- Contém a menção de que foi lida e aprovada
- As procurações ficam juntas como anexos
- Está assinada pelo presidente e subscrita pelos presentes
- Foi comunicada aos ausentes, com prova de envio
Precisa de advogado para uma ata
Resposta rápida: não precisa de advogado para redigir uma ata. Precisa quando a ata vai servir para executar dívidas, quando a deliberação envolve maiorias qualificadas ou matérias que exigem unanimidade, ou quando já há conflito e a ata vai ser o documento sobre o qual se discute.
| Situação | Advogado | Porquê |
|---|---|---|
| Ata de assembleia de rotina | Não | O modelo acima é suficiente |
| Ata que fixa quotas e vencimentos | Recomendável | É o que determina se serve como título executivo |
| Deliberação sobre obras com maioria qualificada | Recomendável | O registo da votação é o que a torna defensável |
| Matéria que exige unanimidade | Sim | O mecanismo dos ausentes tem prazos e formalidades |
| Recusa de acesso às atas | Recomendável | Há dever legal a fazer valer |
| Ata já contestada | Sim | Passa a ser prova em litígio |
Se o conflito já existe, veja quando faz sentido contratar um advogado para conflitos de condomínio.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre atas
O Decreto-Lei n.º 268/94 obriga a que sejam lavradas atas e que o administrador as guarde, mas não impõe qualquer formato físico nem livro selado. Desde a Lei n.º 8/2022, o n.º 6 do artigo 1.º admite expressamente a assinatura sobre documento digitalizado e o n.º 7 admite a subscrição por declaração enviada por correio eletrónico. O que a lei exige é que as atas existam, estejam aprovadas, subscritas e guardadas.
A lei não fixa um prazo geral de envio. Fixa dois prazos conexos: 30 dias para comunicar aos ausentes as deliberações aprovadas sob condição, nos termos do n.º 9 do artigo 1432.º do Código Civil, e 15 dias úteis para executar as deliberações não impugnadas, pela alínea i) do artigo 1436.º. Na prática, um administrador que demora meses a fazer circular a ata está a impedir o cumprimento de ambos.
Sim, se a ata tiver sido aprovada. O n.º 3 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94 faz depender a eficácia da aprovação da ata, e diz expressamente que isso vale independentemente de a ata se encontrar assinada pelos condóminos. Se discorda do teor, peça que a recusa e o motivo fiquem registados, e avalie a impugnação da deliberação dentro dos prazos.
Pode. O n.º 5 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94 obriga o administrador a facultar a consulta das atas quer aos condóminos, quer aos terceiros titulares de direitos relativos às frações. Como as deliberações lhe são oponíveis pelo n.º 4 do mesmo artigo, o direito de as conhecer acompanha essa vinculação.
Não unilateralmente. Uma vez aprovada, a ata documenta o que a assembleia decidiu, e corrigi-la por iniciativa de quem a redigiu descaracteriza o documento. O Decreto-Lei n.º 268/94 não prevê qualquer mecanismo de retificação de atas — o que significa que qualquer alteração ao que ficou aprovado só pode ser feita por nova deliberação da assembleia, tomada e registada nos mesmos termos da primeira.
As deliberações não produzem efeitos, por força do n.º 3 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Quem tiver executado obras ou cobrado quotas com base nelas fica numa posição frágil se alguém contestar. A solução é convocar assembleia para aprovar a ata, ainda que seja esse o único ponto da ordem de trabalhos.
Serve, se cumprir dois requisitos: mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das obrigações. Reunindo-os, constitui título executivo pelo artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 e dispensa a ação declarativa. Os detalhes estão em cobrança de quotas de condomínio em atraso.
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro
Artigo 1.º — Deliberações da assembleia de condóminos. Obrigatoriedade das atas e sua redação e assinatura pelo presidente, com subscrição pelos condóminos presentes; conteúdo mínimo da ata; dependência da eficácia das deliberações da aprovação da ata; vinculação dos condóminos e dos terceiros titulares de direitos sobre as frações; dever de guarda e de facultar consulta, incluindo por administrador provisório; formas admitidas de assinatura, subscrição eletrónica e declaração por correio eletrónico; competência da administração na escolha dos meios e da ordem de recolha.
Artigo 6.º — Dívidas por encargos de condomínio. Requisitos da ata para constituir título executivo.
Código Civil
Artigo 1430.º — Órgãos administrativos. Contagem dos votos por permilagem.
Artigo 1432.º — Convocação e funcionamento da assembleia. Conteúdo da convocatória, maiorias, regime das deliberações por unanimidade e comunicação aos ausentes.
Artigo 1433.º — Impugnação das deliberações e respetivos prazos.
Artigo 1434.º — Faculdade de a assembleia fixar penas pecuniárias.
Artigo 1436.º, alíneas i) e n) — Execução das deliberações não impugnadas no prazo máximo de 15 dias úteis; dever de guardar e manter todos os documentos do condomínio.
Diplomas complementares
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro — deu ao artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94 a redação atual, admitindo a assinatura eletrónica e a subscrição por correio eletrónico, e fixou o prazo de 15 dias úteis da alínea i) do artigo 1436.º do Código Civil.
