Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- A ata que aprova as quotas é título executivo: permite ir direto à execução, sem processo prévio para provar a dívida.
- O administrador é obrigado a instaurar a ação nos 90 dias seguintes ao primeiro incumprimento, se a dívida atingir 537,13 €.
- Quem compra uma fração não responde pelas dívidas aprovadas antes de ser proprietário.
Há sempre um condómino que não paga. Ao fim de um ano são três, o fundo de reserva está vazio e a obra da cobertura fica adiada mais um inverno. A maioria dos condomínios trata isto com avisos na caixa de correio durante anos, quando a lei lhes dá desde 1994 um instrumento que quase ninguém usa: a ata da assembleia vale como título executivo e dispensa o processo judicial que existiria para provar que a dívida existe. Esta página explica o que pode cobrar, com que prazos, por que via, e o que acontece ao administrador que deixa a dívida arrastar-se.
Se gere um condomínio com dívidas acumuladas, o serviço de condomínio da QUOR analisa as atas e diz-lhe quais servem para executar.
Quotas em atraso: o que a lei permite cobrar
Resposta rápida: além do capital em dívida, o condomínio pode cobrar juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias que tenham sido aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento. É o n.º 3 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, que inclui expressamente essas três parcelas no título executivo.
Muitos condomínios cobram apenas o capital porque assumem que os juros teriam de ser pedidos à parte. Não têm. Estão abrangidos pelo mesmo título.
Quota mensal e quotas extraordinárias
Ambas são exigíveis nos mesmos termos, desde que aprovadas em assembleia. A quota extraordinária destinada a uma obra segue o regime das restantes: se aprovada, é devida mesmo por quem votou contra. A aprovação e a repartição de obras no condomínio são tratadas em detalhe noutra página.
Há um caso à parte no fundo comum de reserva. O artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 torna-o obrigatório, com uma contribuição de pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas. Se a assembleia deliberar usá-lo para fim diverso da conservação, os condóminos têm 12 meses para repor o valor por quotização extraordinária — e ao incumprimento aplica-se o mesmo artigo 6.º.
Juros de mora à taxa legal
A taxa dos juros legais civis está fixada em 4% ao ano pela Portaria n.º 291/2003, de 8 de abril, e é essa que se aplica às quotas de condomínio.
Contam-se desde a data de vencimento fixada na ata, não desde a interpelação. É outra razão para a ata mencionar expressamente as datas de vencimento: sem elas, o início da mora fica discutível.
Sanções pecuniárias do regulamento
O artigo 1434.º do Código Civil permite à assembleia fixar penas pecuniárias pela inobservância do Código, das deliberações ou das decisões do administrador. Tem um limite: o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator.
Para serem cobráveis com a quota, têm de estar aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento. Uma multa inventada pelo administrador não entra no título executivo.
A ata como título executivo
Resposta rápida: a ata da assembleia que deliberou o montante das contribuições constitui título executivo contra o condómino que não pague, nos termos do n.º 2 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94. Isso significa que o condomínio pode avançar diretamente para a ação executiva, sem precisar de um processo prévio para o tribunal reconhecer que a dívida existe.
É o ponto mais mal aproveitado de todo o regime da propriedade horizontal. A maior parte dos condomínios acredita que tem de “pôr uma ação” e desiste pelo custo e pela demora. Não tem: tem de executar.
O que a ata tem de conter
Para valer como título executivo, o n.º 1 do artigo 6.º exige que a ata mencione:
- O montante anual a pagar por cada condómino — não apenas o orçamento global do condomínio
- A data de vencimento das respetivas obrigações — a data em que cada prestação se torna exigível
Faltando qualquer um dos dois elementos, a ata deixa de servir. É o erro que inutiliza mais atas em Portugal: aprovam-se as contas e o orçamento, mas não se escreve quanto cabe a cada fração nem quando vence.
Porque dispensa a ação declarativa
Um credor comum tem de percorrer duas fases: primeiro uma ação declarativa, em que o tribunal reconhece que o crédito existe; depois uma execução, para cobrar. O título executivo elimina a primeira. O condomínio entra logo na segunda.
Na prática, isso significa meses em vez de anos, e uma fração do custo.
Quando a ata não serve
- Quando não indica o valor por condómino ou a data de vencimento
- Quando a deliberação que aprovou a quota foi anulada ou revogada
- Quando a dívida respeita a despesas nunca aprovadas em assembleia
- Quando o devedor não era proprietário à data da deliberação
Nesses casos volta a ser preciso o caminho declarativo. Sobre a via da injunção, muito procurada para dívidas de pequeno valor, ver a secção dos caminhos possíveis: não é o instrumento adequado aqui, e explico porquê.
Se a dívida existe porque a própria deliberação está viciada, o caminho é outro — veja como anular uma deliberação de condomínio e com que prazos.
O prazo de 90 dias do administrador
Resposta rápida: o administrador é obrigado a instaurar a ação de cobrança no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao indexante dos apoios sociais desse ano civil. É o n.º 5 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redação da Lei n.º 8/2022. A assembleia pode deliberar em sentido contrário.
Este número foi acrescentado em 2022 e mudou a natureza do problema. Deixar as dívidas acumular passou de má gestão a incumprimento de um dever legal.
Quando a ação é obrigatória
São três condições cumulativas:
- Existe incumprimento de uma quota vencida
- O valor em dívida atinge o IAS do ano civil em causa
- A assembleia não deliberou em contrário
Reunidas as três, o administrador não escolhe. O n.º 4 do mesmo artigo é expresso: deve instaurar ação judicial destinada a cobrar.
O limiar do IAS
Em 2026 o indexante dos apoios sociais está fixado em 537,13 €. É esse o valor de referência para o ano corrente: abaixo dele o dever de instaurar a ação não se desencadeia; a partir dele, sim.
O valor é atualizado todos os anos, e conta o IAS do ano civil a que respeita a dívida.
Se o administrador não agir
A responsabilidade é dele. Cobrar as receitas e exigir dos condóminos a quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo juros legais e sanções pecuniárias, são funções expressamente atribuídas pelas alíneas d) e f) do artigo 1436.º do Código Civil.
Um administrador que deixa prescrever quotas por inação pode ser destituído e responder civilmente pelo prejuízo. Sobre quem controla a atuação do administrador e como reagir, veja quem fiscaliza a gestão do condomínio.
As suas atas servem como título executivo?
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Prescrição: até quando pode cobrar
Resposta rápida: as quotas de condomínio prescrevem no prazo de cinco anos, por serem prestações periodicamente renováveis abrangidas pela alínea g) do artigo 310.º do Código Civil. O prazo corre para cada prestação a partir do seu vencimento, o que significa que a dívida antiga vai prescrevendo mês a mês enquanto o condomínio não agir.
O prazo de cinco anos
Não é um prazo único para a dívida toda. Cada quota tem o seu. Um condómino que não paga desde 2019 tem hoje as prestações de 2019 e 2020 potencialmente prescritas e as restantes exigíveis — e daqui a um ano perde-se mais um ano de cobrança.
É esta a razão prática do prazo de 90 dias imposto ao administrador.
Como se interrompe a prescrição
A prescrição interrompe-se com a citação ou notificação judicial do devedor. Uma carta registada, por si só, não interrompe a prescrição, ainda que interpele o devedor e faça correr os juros.
É uma distinção que custa dinheiro a muitos condomínios: acumulam avisos durante anos convencidos de que estão a preservar o crédito, e não estão.
Os caminhos possíveis para cobrar
1. Interpelação escrita
Carta registada com aviso de receção, identificando as quotas em falta, o valor de cada uma, a data de vencimento e os juros acumulados. Serve para dois efeitos: dar ao devedor a oportunidade de regularizar e constituir prova da diligência do administrador.
Não interrompe a prescrição. Não substitui a ação.
2. Acordo de pagamento
Um plano de prestações reduzido a escrito e assinado. Vale a pena quando o devedor tem vontade mas não liquidez, e evita custas a ambas as partes.
Deve prever expressamente o que acontece em caso de incumprimento — tipicamente o vencimento imediato de todas as prestações. Sem essa cláusula, o condomínio fica preso ao plano.v
3. Ação executiva com base na ata
O caminho próprio quando a ata cumpre os requisitos do artigo 6.º. Instaura-se a execução com a ata como título, e o agente de execução procede à penhora.
É mais rápido e mais barato do que qualquer alternativa, porque salta a fase de reconhecimento da dívida.
4. Ação declarativa, quando falta o título
Necessária quando a ata não serve. Aqui há uma fase prévia em que o tribunal reconhece a dívida, e só depois se executa. Mais lenta e mais cara — razão suficiente para tratar bem a redação das atas.
Sobre a injunção: é o procedimento habitual para créditos de pequeno montante, mas destina-se a obrigações emergentes de contratos. As quotas de condomínio nascem da lei e de uma deliberação, não de um contrato, e a admissibilidade da injunção para as cobrar é controvertida nos tribunais. Havendo título executivo, é também desnecessária. Não é o caminho a seguir.
Tabela — comparação das vias
| Via | Quando usar | Interrompe a prescrição | Rapidez |
|---|---|---|---|
| Interpelação escrita | Primeiro contacto formal | Não | Imediata |
| Acordo de pagamento | Devedor colaborante sem liquidez | Não, mas há reconhecimento da dívida | Imediata |
| Ação executiva | A ata cumpre o artigo 6.º | Sim, com a citação | A mais rápida das judiciais |
| Ação declarativa | A ata não serve como título | Sim, com a citação | A mais lenta |
Penhora da fração e outros bens
Resposta rápida: a fração do condómino devedor pode ser penhorada, mas se for a sua habitação própria permanente o Código de Processo Civil impõe condições adicionais. Nesse caso, o artigo 751.º só admite a penhora quando a penhora de outros bens presumivelmente não permitir pagar o credor em 30 meses, tratando-se de execução de valor até ao dobro da alçada da 1.ª instância, ou em 12 meses acima desse valor.
O que pode ser penhorado
- Saldos bancários — a via mais rápida e a primeira que o agente de execução tenta
- Vencimentos e pensões, dentro dos limites legais de impenhorabilidade
- Rendas, se a fração estiver arrendada
- Veículos e outros bens móveis
- A própria fração ou outros imóveis do devedor
O n.º 1 do artigo 751.º manda começar pelos bens de mais fácil realização e adequados ao montante do crédito. Para dívidas de quotas, isso significa quase sempre começar pelas contas bancárias.
Quando a penhora da fração compensa
Raramente é o primeiro passo, e muitas vezes não é sequer o melhor. A venda executiva de um imóvel é lenta, e sobre a fração recaem em regra hipotecas anteriores que se pagam primeiro.
Faz sentido quando a dívida é elevada, o devedor não tem rendimentos penhoráveis e a fração está livre de ónus — ou quando o simples registo da penhora basta para o devedor procurar um acordo, que é o desfecho mais frequente.
Comprei uma fração com dívidas. Pago?
Resposta rápida: não. O n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil responsabiliza pelas despesas os condóminos que eram proprietários das frações no momento das respetivas deliberações. Quem compra depois não responde pelas quotas aprovadas antes da compra — essas continuam a ser dívida de quem vendeu.
É uma das perguntas mais feitas sobre condomínio e uma das piores respondidas. Muitos compradores pagam dívidas que não lhes pertencem por lhes ser dito que “a dívida acompanha a fração”.
O que diz o artigo 1424.º
O critério é o momento da deliberação, não o momento do pagamento nem o da escritura. Uma obra aprovada em março, comprada a fração em junho, é dívida do vendedor ainda que as prestações vençam em setembro.
O mesmo artigo fixa ainda regras de repartição que fogem à permilagem: as despesas de serviços que aproveitam exclusivamente a alguns condóminos ficam a cargo de quem deles se serve, e nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações possam ser por eles servidas.
O que verificar antes de comprar
- Declaração de dívidas emitida pelo administrador, com data
- Atas dos últimos anos, para detetar obras aprovadas e ainda não vencidas
- Deliberações sobre quotas extraordinárias ainda em execução
- Situação do fundo comum de reserva
Uma obra aprovada antes da compra mas com prestações a vencer depois é dívida do vendedor, e é aí que nascem quase todos os litígios. Convém que o contrato-promessa o diga expressamente.
Não consigo pagar as quotas
Resposta rápida: não pagar quotas não é uma opção legal, mesmo quando o condómino discorda da despesa ou não usa a parte comum em causa. A via para contestar é impugnar a deliberação dentro dos prazos, não suspender os pagamentos. Quem deixa de pagar acumula juros à taxa legal e expõe-se à execução com base na ata.
Pedir um acordo de pagamento
É o caminho realista. Escreva ao administrador antes de a dívida atingir o IAS, proponha um plano concreto com valores e datas, e peça que fique lavrado em ata ou reduzido a escrito.
Um condomínio racional aceita: recebe mais depressa e sem custas do que por via judicial.
O que não o dispensa de pagar
- Não usar a parte comum — o critério é a permilagem, salvo as exceções do artigo 1424.
- Discordar da obra ou ter votado contra
- Ter a fração arrendada — o devedor perante o condomínio é o proprietário
- A fração estar desocupada
- O administrador gerir mal — isso resolve-se destituindo-o, não retendo quotas
Se o problema é o próprio funcionamento do condomínio, veja o que fazer quando o condomínio não resolve.
Modelos para o administrador
Minuta: interpelação para pagamento
Exmo(a). Senhor(a) [nome do condómino]
Fração [letra] do prédio sito em [morada completa]
1 – Na qualidade de administrador do condomínio, venho interpelá-lo(a) para o pagamento das quotas em dívida, discriminadas abaixo.
2 – Quotas vencidas e não pagas: [listar mês a mês, com valor e data de vencimento].
3 – Capital em dívida: [valor]. Juros de mora vencidos à taxa legal de 4%, calculados desde a data de vencimento de cada prestação: [valor]. Total: [valor].
4 – As quotas foram aprovadas na assembleia de [data], cuja ata menciona o montante anual devido por cada condómino e a respetiva data de vencimento, constituindo título executivo nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94.
5 – Concede-se o prazo de [10 ou 15] dias para regularização, findo o qual será instaurada ação de cobrança, acrescendo custas e demais encargos.
6 – Encontro-me disponível para acordar um plano de pagamento, caso o pretenda comunicar dentro do mesmo prazo.
Data e assinatura.
Envie por carta registada com aviso de receção e arquive o comprovativo com as atas.
Checklist da ata que serve de título
- A ata identifica a assembleia, a data e os condóminos presentes
- Deliberou expressamente o montante anual a pagar por cada condómino
- Indica a data de vencimento das prestações
- Refere as sanções pecuniárias aprovadas, se as houver
- Está assinada nos termos exigidos e foi comunicada aos ausentes
Faltando os dois elementos a negrito, a ata não é título executivo. Vale a pena rever as atas dos últimos cinco anos antes de decidir executar: é frequente descobrir que só algumas servem.
Precisa de advogado para cobrar
Resposta rápida: a ação executiva exige constituição de advogado quando o valor da execução excede a alçada do tribunal de 1.ª instância. Abaixo desse valor, o condomínio pode ser representado pelo administrador. Na prática, a decisão relevante não é essa: é saber, antes de gastar dinheiro, se as atas que tem servem como título executivo.
| Situação | Advogado | Porquê |
|---|---|---|
| Interpelação escrita | Não | Basta carta registada do administrador |
| Acordo de pagamento | Não | Mas convém rever a cláusula de incumprimento |
| Avaliar se a ata serve de título | Recomendável | É o que determina o custo de tudo o resto |
| Ação executiva até à alçada | Não obrigatório | O administrador representa o condomínio |
| Ação executiva acima da alçada | Obrigatório | Regra geral do patrocínio judiciário |
| Ação declarativa | Recomendável | Há dívida a provar, não apenas a cobrar |
Se o condomínio tem várias dívidas antigas, o mais rentável costuma ser uma revisão conjunta das atas antes de instaurar o que quer que seja. Sobre quando faz sentido envolver um advogado num conflito de condomínio, veja advogado para conflitos de condomínio.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre quotas em atraso
Pode. O Código Civil não priva do direito de voto o condómino com quotas em atraso, e o artigo 1430.º atribui os votos em função da permilagem, sem qualquer condição de pagamento. Impedir esse condómino de votar é, aliás, fundamento para anular a deliberação. A dívida cobra-se pelas vias próprias.
Não há um número mínimo de meses. O administrador é obrigado a instaurar a ação nos 90 dias seguintes ao primeiro incumprimento, desde que a dívida atinja o IAS do ano — 537,13 € em 2026. Pode fazê-lo antes, se a assembleia assim o deliberar.
Prescreve em cinco anos, por aplicação da alínea g) do artigo 310.º do Código Civil. O prazo corre separadamente para cada prestação, a contar do respetivo vencimento, pelo que a dívida mais antiga vai prescrevendo enquanto o condomínio não instaurar a ação.
Podem, mas com condições. Se a fração for a habitação própria permanente, o artigo 751.º do Código de Processo Civil só admite a penhora quando a penhora de outros bens presumivelmente não permitir pagar o credor em 30 meses, nas execuções até ao dobro da alçada da 1.ª instância, ou em 12 meses acima desse valor. Contas bancárias e vencimentos são penhorados primeiro.
Não. O artigo 1424.º n.º 1 do Código Civil responsabiliza pelas despesas quem era proprietário no momento das deliberações que as aprovaram. As quotas aprovadas antes da compra são dívida do vendedor. Peça a declaração de dívidas ao administrador e as atas do período em causa.
Não perante o condomínio. O devedor é o proprietário da fração. O que o contrato de arrendamento estabelecer sobre encargos vale entre senhorio e inquilino, e não é oponível ao condomínio.
Depende da via. A interpelação custa o preço de uma carta registada. A ação executiva envolve taxa de justiça calculada sobre o valor da execução e honorários do agente de execução, valores que são em regra repercutidos no devedor quando a execução tem êxito. Na QUOR, a consulta inicial de avaliação custa 70€.
Código Civil
Artigo 310.º, alínea g) — Prescrição de cinco anos. Abrange quaisquer prestações periodicamente renováveis.
Artigo 1424.º — Encargos de conservação e fruição. Responsabiliza os condóminos proprietários no momento das deliberações; regras especiais para serviços de uso exclusivo, ascensores e rampas de acesso.
Artigo 1430.º — Órgãos administrativos. Atribui os votos em função da permilagem, sem condição de pagamento.
Artigo 1434.º — Compromisso arbitral. Permite fixar penas pecuniárias, limitadas a um quarto do rendimento coletável anual da fração.
Artigo 1436.º, alíneas d) e f) — Funções do administrador. Cobrar as receitas e exigir dos condóminos a quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo juros legais e sanções pecuniárias.
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro
Artigo 4.º — Fundo comum de reserva. Constituição obrigatória, com contribuição mínima de 10% da quota-parte nas restantes despesas; reposição em 12 meses quando usado para fim diverso.
Artigo 6.º — Dívidas por encargos de condomínio. Requisitos da ata; valor de título executivo; abrangência dos juros de mora e das sanções pecuniárias; dever de instaurar ação no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, quando a dívida iguale ou exceda o indexante dos apoios sociais.
Código de Processo Civil
Artigo 751.º — Ordem de realização da penhora. Prioridade dos bens de mais fácil realização; regime especial do imóvel que seja habitação própria permanente do executado.
Diplomas complementares
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro — deu ao artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 a redação atual, incluindo o dever de instaurar ação no prazo de 90 dias.
Portaria n.º 291/2003, de 8 de abril — fixa em 4% a taxa dos juros legais.
