Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Como agir quando o condomínio não resolve problemas nas partes comuns, desde os primeiros contactos até à formalização da inação
- Clarificação dos deveres do administrador, os prazos legais relevantes e a importância das atas e comunicações escritas
- Opções legais existentes quando o condomínio continua sem atuar
Viver em propriedade horizontal exige uma gestão partilhada e eficaz das partes comuns. Ainda assim, é frequente os condóminos depararem-se com situações de inércia: infiltrações que não são reparadas, ruído recorrente sem resposta, ou deliberações aprovadas em ata que nunca chegam a ser executadas.
Quando o condomínio entra num ciclo de bloqueio ou ausência de atuação, o impacto recai quase sempre sobre as frações individuais e sobre o conforto dos moradores. A experiência mostra que aguardar indefinidamente pela “boa vontade” raramente resolve problemas técnicos ou financeiros e tende, pelo contrário, a agravar danos e desgaste pessoal.
Nestas situações, agir de forma estruturada e juridicamente enquadrada é, em regra, o caminho mais seguro.
Aviso Legal: A informação apresentada é de natureza geral e não substitui a análise do seu caso concreto por um advogado
O que fazer nas primeiras 24 horas quando o condomínio não intervém
Ao identificar um problema nas partes comuns que afeta a sua fração ou a segurança do edifício, importa adotar uma abordagem objetiva e organizada, âmbito face ao qual um advogado imobiliário pode ajudar.
- Identificar a origem do problema
Confirme se o dano tem origem numa parte comum (por exemplo, telhado, fachadas ou prumadas gerais) ou numa fração autónoma. - Avaliar a urgência
Determine se existe risco imediato para pessoas ou bens. Esta distinção é relevante, uma vez que a lei prevê soluções diferentes consoante a urgência da situação. - Comunicar de imediato ao administrador
O problema deve ser comunicado por escrito (e-mail ou outro meio que permita prova), solicitando confirmação de receção e intervenção.
Nota: Pode consultar informação pública disponível em DGAJ.
Como formalizar a inação do condomínio
- Se, após a comunicação inicial, não existir resposta ou qualquer atuação concreta, é aconselhável formalizar a situação. As comunicações verbais ou informais dificilmente produzem prova adequada caso o conflito evolua.
- Em regra, deve ser enviada uma carta registada com aviso de receção ao administrador, descrevendo o problema, os danos existentes e fixando um prazo razoável para resposta ou resolução, por exemplo entre 8 e 15 dias.
- Esta formalização permite demonstrar a diligência do condómino e enquadrar juridicamente a omissão da administração. Nos termos do n.º 1, alínea g) do art. 1436.º do Código Civil, compete ao administrador realizar os atos conservatórios relativos aos bens comuns. A violação destes deveres pode, em determinadas circunstâncias, gerar responsabilidade civil.
Quer orientação para fazer de forma mais segura?
Que provas e documentos reunir quando o condomínio não resolve o problema
A reunião de prova é um elemento central em qualquer tentativa de resolução formal do conflito. A ausência de documentação adequada é uma das principais razões de insucesso em reclamações ou ações judiciais.
Em regra, devem ser organizados registos fotográficos ou de vídeo, datados, que evidenciem a evolução dos danos, bem como todas as comunicações escritas trocadas com a administração, incluindo cartas registadas e respetivos avisos de receção.
Sempre que possível, é útil obter relatórios técnicos ou orçamentos que confirmem a origem do problema e o custo estimado da reparação. Devem ainda ser guardadas faturas de despesas suportadas para minimizar ou reparar danos, bem como atas de assembleia onde o tema tenha sido discutido.
Todos estes documentos ajudarão na sua eventual consulta com o advogado imobiliário.
O papel das atas, comunicações e prazos legais na atuação do condomínio
As atas das assembleias de condóminos têm especial relevância probatória. Quando uma obra ou reparação foi aprovada e não foi impugnada, a falta de execução por parte do administrador assume maior gravidade jurídica.
Atualmente, a lei estabelece que o administrador deve executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo especificamente fixado, salvo impossibilidade devidamente fundamentada. Este dever encontra-se expressamente previsto na alínea i) do n.º 1 do art. 1436.º do Código Civil.
Além disso, o administrador tem o dever de informar os condóminos, pelo menos semestralmente, sobre o andamento de processos judiciais ou administrativos em curso, nos termos da alínea p) do mesmo artigo. A violação destes deveres pode, em determinadas situações, justificar a sua destituição.
Opções legais disponíveis quando o condomínio não age
Quando a via administrativa se revela ineficaz, a lei prevê diferentes mecanismos, cuja adequação depende sempre do caso concreto.
- Intervenção direta do condómino (obras urgentes): Em situações de reparações indispensáveis e urgentes, e na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode tomar a iniciativa de realizar a obra.
Em regra, estas despesas são posteriormente reembolsáveis pelo condomínio, desde que a urgência esteja devidamente demonstrada.
- Julgados de Paz ou tribunal: Para litígios até €15.000, os Julgados de Paz são competentes para apreciar conflitos emergentes de direitos e deveres dos condóminos, constituindo uma alternativa mais célere e económica face aos tribunais comuns.
- Recurso à via judicial: Quando existe incumprimento de deliberações, danos indemnizáveis ou necessidade de compelir o condomínio a atuar, pode ser necessário recorrer aos tribunais para obter execução ou indemnização.
Que prazos e custos podem estar envolvidos em cada via possível
Os prazos e custos variam consoante a via escolhida e a complexidade do caso.
- A intervenção direta do condómino permite, em regra, resolver rapidamente o problema físico, mas implica o adiantamento de despesas e eventual litígio para obter reembolso.
- Nos Julgados de Paz, existe uma taxa única de €70, a suportar pelas partes a final, sendo frequente a tentativa de mediação antes do julgamento. Os processos podem demorar alguns meses.
- Já a via judicial envolve custos processuais variáveis, dependentes do valor da causa, e pode exigir a constituição de advogado. Os prazos são, em regra, mais longos, podendo ultrapassar um ano até decisão em primeira instância.
Perguntas frequentes
Não. O condomínio é responsável apenas pela conservação e reparação das partes comuns, como telhados, fachadas e infraestruturas gerais.
Em regra, apenas em situações de reparações indispensáveis e urgentes.
Sim. O administrador pode ser civilmente responsável pela omissão dos seus deveres.
Para execução de deliberações, a lei aponta para 15 dias úteis, salvo impossibilidade fundamentada. Noutras situações, aplica-se o critério da razoabilidade e da urgência.
Faz sentido recorrer a um advogado imobiliário quando existe bloqueio persistente, recusa de reembolso de obras urgentes ou agravamento contínuo de danos sem resposta do condomínio.
Quando a consulta jurídica é indispensável
A consulta jurídica torna-se especialmente relevante quando o incumprimento do condomínio é reiterado ou quando a administração recusa assumir responsabilidades por danos em partes comuns que afetam a fração. É igualmente aconselhável quando se coloca a necessidade de impugnar deliberações ilegais ou substituir coercivamente o administrador.
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