Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Uma deliberação contrária à lei ou ao regulamento é anulável a pedido de qualquer condómino que não a tenha aprovado.
- Tem 10 dias para exigir uma assembleia extraordinária, 30 dias para o centro de arbitragem e 20 ou 60 dias para a ação judicial.
- Quem faltou à assembleia conta os prazos a partir da comunicação da deliberação, não da data da reunião.
A assembleia aprovou uma obra com uma maioria que não chega. Ou decidiu um assunto que não constava da convocatória. Ou o administrador recusou o seu voto porque tem quotas em atraso. Em qualquer destes casos a deliberação não é definitiva: pode ser atacada, mas há prazos curtos e três caminhos diferentes, e escolher o errado pode custar-lhe a única via que ainda tinha.
Esta página explica quando uma deliberação é anulável, quando é nula, o que muda entre as duas e o que fazer em cada dia que passa. Se o seu caso já está fora de prazo ou envolve valores altos, o serviço de condomínio da QUOR analisa a ata e diz-lhe o que ainda é possível.
Quando uma deliberação pode ser anulada
Resposta rápida: uma deliberação da assembleia de condóminos pode ser anulada quando contraria a lei ou um regulamento aprovado anteriormente. O pedido só pode ser feito por um condómino que não a tenha aprovado, nos termos do artigo 1433.º do Código Civil. Quem votou a favor não tem legitimidade para pedir a anulação.
O regime da impugnação é curto e específico. A lei não exige que a deliberação seja injusta, prejudicial ou impopular — exige que seja contrária a uma norma. É uma distinção que apanha muita gente de surpresa: uma deliberação pode ser péssima para si e continuar a ser válida.
Deliberações contrárias à lei
São as que violam uma regra do Código Civil ou de outro diploma aplicável ao condomínio. Os casos mais frequentes:
- Maioria insuficiente para o tipo de decisão. Uma inovação aprovada por maioria simples quando o artigo 1425.º exige dois terços do valor total do prédio.
- Deliberação sobre assunto não convocado. A convocatória tem de indicar a ordem de trabalhos, e a assembleia não pode deliberar validamente sobre o que ali não consta.
- Convocatória enviada fora de prazo ou por meio não previsto na lei.
- Repartição de despesas em desacordo com a permilagem, quando não existe disposição que permita critério diferente.
- Recusa do direito de voto a um condómino que a lei não priva desse direito.
Deliberações contrárias ao regulamento
O regulamento do condomínio, uma vez aprovado, vincula a própria assembleia. Uma deliberação que o contrarie é anulável exatamente nos mesmos termos, mesmo que não viole nenhuma norma legal. Se o regulamento fixa que as assembleias se realizam ao sábado e a convocatória marca uma quarta-feira à tarde, isso é fundamento.
A ressalva importante: o regulamento tem de ser anterior à deliberação. Um regulamento aprovado na mesma assembleia não serve de fundamento contra o que ali foi decidido.
Quem pode pedir a anulação
Só o condómino que não aprovou a deliberação. Isto inclui:
- Quem votou contra
- Quem se absteve
- Quem não esteve presente nem se fez representar
Quem votou a favor não pode depois pedir a anulação, mesmo que se arrependa ou descubra que foi mal informado. E quem se fez representar por procurador está vinculado ao sentido de voto que o procurador manifestou.
Anulável, nulo ou ineficaz: as diferenças
Resposta rápida: uma deliberação anulável tem prazos curtos para ser atacada e só pode ser impugnada por quem não a aprovou. Uma deliberação nula pode ser invocada a todo o tempo por qualquer interessado e o tribunal pode declará-la oficiosamente, nos termos do artigo 286.º do Código Civil. Se a sua deliberação for nula, o facto de terem passado 60 dias não o impede de reagir.
Esta é a distinção mais importante da página e a que mais casos salva. O artigo 1433.º só regula a anulabilidade. A nulidade resulta das regras gerais do Código Civil, designadamente do artigo 294.º, segundo o qual são nulos os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo.
Deliberações anuláveis
É a regra. A deliberação produz efeitos e continua a produzi-los até que seja revogada ou anulada. Se ninguém reagir dentro do prazo, consolida-se — passa a ser tão válida como qualquer outra. É por isso que os prazos desta matéria são a parte mais crítica.
Deliberações nulas
São as que atingem matéria subtraída ao poder da assembleia. O critério está no artigo 294.º do Código Civil: é nulo o que se faça contra disposição legal de carácter imperativo. Em condomínio, os casos típicos são estes:
- Alterar a permilagem das frações. O artigo 1418.º manda fixá-la no título constitutivo. A assembleia não a pode mudar por deliberação.
- Converter parte comum em fração autónoma. O artigo 1421.º n.º 1 torna certas partes obrigatoriamente comuns, e a criação de frações passa igualmente pelo título constitutivo.
- Privar um condómino do uso de uma parte comum. O artigo 1420.º atribui a cada condómino o direito de uso das partes comuns, e uma deliberação não lho pode retirar.
Deliberações ineficazes
Há uma terceira categoria, menos conhecida: a deliberação válida em si, mas que não produz efeitos em relação a determinados condóminos por lhes faltar o assentimento exigido. É o que sucede quando a assembleia decide sobre matéria que exige unanimidade e o artigo 1432.º do Código Civil permite que seja aprovada pelos presentes, sob condição de os ausentes se pronunciarem.
Nesse caso, a deliberação tem de ser comunicada aos ausentes no prazo de 30 dias, e estes dispõem de 90 dias após a receção para manifestar concordância ou discordância. O silêncio vale como aprovação.
Como reagir a cada tipo de vício
| Tipo | Exemplo típico | Prazo para reagir | Quem pode invocar |
|---|---|---|---|
| Anulável | Maioria insuficiente; assunto fora da ordem de trabalhos | 20 ou 60 dias, conforme o percurso | Só quem não aprovou |
| Nula | Alteração da permilagem; apropriação de parte comum | A todo o tempo | Qualquer interessado; o tribunal oficiosamente |
| Ineficaz | Matéria de unanimidade aprovada só pelos presentes | 90 dias após receber a comunicação | O condómino ausente |
Prazos para reagir a uma deliberação
Resposta rápida: o condómino que quer atacar uma deliberação tem 10 dias para exigir ao administrador uma assembleia extraordinária, 30 dias para a submeter a um centro de arbitragem e, para a ação judicial de anulação, 20 dias contados da assembleia extraordinária ou 60 dias contados da deliberação original se essa assembleia não tiver sido pedida. Os prazos constam do artigo 1433.º do Código Civil.
Vale a pena ler duas vezes o prazo da ação judicial, porque é onde quase toda a gente se engana: não pedir a assembleia extraordinária dá-lhe mais tempo, não menos. Quem segue a via da assembleia extraordinária fica depois com apenas 20 dias. Quem a dispensa tem 60 dias desde o início.
10 dias para a assembleia extraordinária
Dentro de 10 dias pode exigir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária, que deve realizar-se nos 20 dias seguintes, destinada a revogar as deliberações inválidas ou ineficazes. É o caminho mais barato e o único que resolve o problema sem tribunal nem arbitragem.
30 dias para o centro de arbitragem
Dentro de 30 dias, qualquer condómino pode sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem. É uma via mais rápida e menos onerosa do que o tribunal. O artigo 1434.º do Código Civil permite ainda que a própria assembleia torne obrigatória a arbitragem para litígios entre condóminos ou com o administrador.
20 ou 60 dias para a ação judicial
O direito de propor a ação de anulação caduca:
- 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária, se esta tiver sido solicitada
- 60 dias contados sobre a data da deliberação, se a assembleia extraordinária não tiver sido pedida
Caducidade significa extinção do direito. Passado o prazo, a deliberação anulável fica definitivamente válida, seja qual for a gravidade do vício.
Presentes e ausentes contam diferente
Para quem esteve presente na assembleia, os prazos contam-se da data da deliberação. Para quem esteve ausente, contam-se da data em que a deliberação lhe foi comunicada. Se nunca lhe comunicaram nada, o prazo não começou a correr — e é frequente que não tenham comunicado.
Peça sempre a ata por escrito e guarde a prova da data em que a recebeu. É esse documento que fixa o seu prazo.
Prazos do artigo 1433.º do Código Civil
| Via | Prazo | Conta-se a partir de | Resultado possível |
|---|---|---|---|
| Assembleia extraordinária | 10 dias | Deliberação (presentes) ou comunicação (ausentes) | Revogação pela própria assembleia |
| Centro de arbitragem | 30 dias | Idem | Decisão arbitral |
| Ação de anulação, com assembleia extraordinária pedida | 20 dias | Deliberação da assembleia extraordinária | Anulação judicial |
| Ação de anulação, sem assembleia extraordinária | 60 dias | Data da deliberação original | Anulação judicial |
| Suspensão da execução | 10 dias | Assembleia, ou conhecimento se não foi convocado | Travar a execução enquanto se discute |
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Os quatro passos para anular
1. Pedir a ata e verificar a votação
Antes de qualquer coisa, obtenha a ata. Sem ela não consegue demonstrar o que foi deliberado nem com que maioria. Verifique três coisas: se o assunto constava da convocatória, qual a permilagem que votou a favor e se a maioria exigida para aquele tipo de decisão foi efetivamente atingida.
Lembre-se de que o artigo 1430.º do Código Civil atribui a cada condómino tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua permilagem. Contar cabeças em vez de permilagem é o erro mais comum das atas mal feitas.
2. Exigir a assembleia extraordinária
Por escrito, ao administrador, dentro dos 10 dias. Identifique a deliberação, indique a norma violada e peça expressamente a convocação de assembleia extraordinária para a revogar. Se o administrador não convocar, esse incumprimento é ele próprio relevante — as funções do administrador constam do artigo 1436.º do Código Civil.
O artigo 1431.º do Código Civil permite ainda que a assembleia seja convocada diretamente por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido, sem depender do administrador.
3. Recorrer ao centro de arbitragem
Se a assembleia extraordinária não resolver, ou se preferir saltar essa etapa, tem 30 dias para submeter a deliberação a um centro de arbitragem. É a via que a maioria das pessoas desconhece e a que melhor equilibra custo e prazo.
4. Propor a ação de anulação
O último passo e o mais oneroso. A representação judiciária dos condóminos contra quem a ação é proposta compete ao administrador ou a quem a assembleia designar, nos termos do artigo 1433.º n.º 6. Não tem de demandar cada vizinho individualmente.
Suspender a deliberação antes de decidir
Resposta rápida: quem impugna uma deliberação pode pedir ao tribunal que suspenda a sua execução, no prazo de 10 dias contados da assembleia. É o artigo 380.º do Código de Processo Civil, para o qual remete o artigo 1433.º n.º 5 do Código Civil. É a única forma de impedir que a obra avance enquanto se discute a validade da decisão que a aprovou.
Quando faz sentido pedir a suspensão
Quando a execução da deliberação cria uma situação difícil de reverter. Uma obra estrutural, a demolição de um elemento comum, a alteração da fachada. Se a deliberação for anulada depois de a obra estar feita, ganha o processo e fica com o prédio alterado à mesma.
Não faz sentido, em regra, para deliberações de conteúdo puramente financeiro, em que a reversão é possível devolvendo dinheiro.
O que tem de provar
O artigo 380.º exige três coisas:
- Qualidade de condómino, com o documento que a comprove
- Que a execução pode causar dano apreciável — não basta alegar, tem de concretizar qual o dano
- Cópia da ata da assembleia em que a deliberação foi tomada
A lei impõe que a ata lhe seja fornecida no prazo de 24 horas. Se lha recusarem, registe o pedido e a recusa: passa a fazer parte da sua prova.
O prazo de 10 dias conta-se da data da assembleia ou, se não tiver sido regularmente convocado, da data em que teve conhecimento da deliberação.
Os erros mais comuns em assembleias
Convocatória fora de prazo
A convocatória tem de ser enviada por carta registada com 10 dias de antecedência, ou por aviso convocatório com a mesma antecedência desde que haja recibo de receção assinado. O envio por correio eletrónico só é válido para os condóminos que tenham manifestado essa vontade numa assembleia anterior, com essa manifestação lavrada em ata e com indicação do endereço.
Convocar por WhatsApp, por aviso colado no hall ou por email a quem nunca o autorizou em ata é fundamento de anulabilidade.
Assuntos fora da ordem de trabalhos
A convocatória deve indicar dia, hora, local e ordem de trabalhos, e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade. Deliberar sobre um ponto que não constava — mesmo que todos os presentes concordem — expõe a deliberação a impugnação por quem faltou.
O ponto “diversos” ou “outros assuntos” não legitima deliberações. Serve para discutir, não para decidir.
Maioria errada para o tipo de obra
Cada tipo de intervenção tem a sua maioria, e trocá-las é o erro que gera mais litígios. A aprovação, o pagamento e a contestação de obras no condomínio são tratados em detalhe noutra página, com a tabela completa das maiorias por tipo de obra.
Voto recusado a quem deve quotas
O Código Civil não priva do direito de voto o condómino que tem quotas em atraso. O artigo 1430.º atribui os votos em função da permilagem, sem qualquer condição de pagamento.
Se o administrador o impediu de votar por ter dívidas, a deliberação é atacável — e o vício é dele, não seu. A dívida cobra-se pelos meios próprios, que são outros.
Representação sem procuração
O artigo 1431.º n.º 3 permite que os condóminos se façam representar por procurador. O que não permite é que alguém vote em nome de outro sem título que o habilite. Votos exercidos por vizinhos, familiares ou inquilinos sem procuração não contam para a maioria — e se contaram, a contagem está errada.
Modelo de requerimento ao administrador
Minuta: pedido de assembleia extraordinária
Exmo. Senhor Administrador do Condomínio do prédio sito em [morada completa],
- [Nome completo], condómino da fração [letra], vem, ao abrigo do artigo 1433.º n.º 2 do Código Civil, exigir a convocação de assembleia extraordinária de condóminos.
- Na assembleia realizada em [data], foi tomada a seguinte deliberação: [transcrever o ponto da ata].
- Tal deliberação é inválida pelos seguintes fundamentos: [indicar a norma violada e explicar em que consiste a violação].
- Requer-se, em consequência, a convocação de assembleia extraordinária, a realizar no prazo de 20 dias, com o ponto único de revogação da deliberação identificada.
- Mais se requer que seja fornecida cópia da ata da assembleia de [data].
Data e assinatura.
Envie por carta registada com aviso de receção e guarde o comprovativo. É a data desse registo que fixa o cumprimento do prazo de 10 dias.
Precisa de advogado para anular
Resposta rápida: não é obrigatório ter advogado para exigir a assembleia extraordinária nem para recorrer a um centro de arbitragem. É obrigatório na ação judicial de anulação sempre que o valor da causa exceda a alçada do tribunal de primeira instância, e é fortemente recomendável em qualquer providência de suspensão, pelo prazo de 10 dias e pela exigência de prova do dano.
| Situação | Advogado | Porquê |
|---|---|---|
| Pedir a ata ao administrador | Não | Basta requerimento escrito |
| Exigir assembleia extraordinária | Não | O artigo 1433.º n.º 2 não o exige |
| Centro de arbitragem | Depende | Varia com o regulamento de cada centro |
| Suspensão da execução | Recomendável | 10 dias de prazo e prova do dano apreciável |
| Ação de anulação | Depende do valor | Obrigatório acima da alçada da 1.ª instância |
| Deliberação nula | Recomendável | A qualificação como nula é a parte difícil |
Se está indeciso entre atacar a deliberação e resolver o problema por outra via, a página sobre o que fazer quando o condomínio não resolve percorre as alternativas. Se o conflito já escalou, veja quando faz sentido contratar um advogado para conflitos de condomínio.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre anular deliberações
Não. O artigo 1433.º n.º 1 do Código Civil restringe o pedido de anulação aos condóminos que não aprovaram a deliberação. Quem votou a favor não tem legitimidade, ainda que se tenha arrependido ou descoberto depois que foi mal informado. A exceção é a deliberação nula, que pode ser invocada por qualquer interessado, independentemente do sentido de voto.
Provavelmente sim. Para os condóminos ausentes, os prazos do artigo 1433.º contam-se da comunicação da deliberação, não da data da assembleia. Se a deliberação nunca lhe foi comunicada, o prazo não começou a correr. Guarde a prova da data em que efetivamente recebeu a ata.
Pode, mas o tempo joga contra si. O pedido de suspensão da execução tem de ser feito no prazo de 10 dias, ao abrigo do artigo 380.º do Código de Processo Civil. Passado esse prazo, mantém o direito de pedir a anulação da deliberação, mas a obra continuará a avançar entretanto e a reposição pode tornar-se impossível.
Faça o pedido por escrito, com prova de envio. O artigo 380.º n.º 2 do Código de Processo Civil impõe que a cópia da ata seja fornecida no prazo de 24 horas para efeitos de suspensão. Elaborar e guardar as atas está entre as funções do administrador previstas no artigo 1436.º do Código Civil, e a recusa é ela própria fundamento para reagir contra ele.
Nem sempre. Nas matérias que exigem unanimidade, o artigo 1432.º permite a aprovação pelos presentes desde que representem pelo menos dois terços do capital investido, mas sob condição de aprovação pelos ausentes. A deliberação tem de lhes ser comunicada em 30 dias e eles têm 90 dias para responder. O silêncio vale como aprovação.
Exigir a assembleia extraordinária custa o preço de uma carta registada. A arbitragem tem custos fixados por cada centro, geralmente inferiores aos judiciais. A ação de anulação envolve taxa de justiça calculada sobre o valor da causa e honorários de advogado. Na QUOR, a consulta inicial de avaliação do caso custa 70€.
Quadro legal e doutrinário
Código Civil
Artigo 1430.º — Órgãos administrativos. Atribui a cada condómino tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua permilagem.
Artigo 1431.º — Assembleia dos condóminos. Reunião anual na primeira quinzena de janeiro; convocação por condóminos representando pelo menos 25% do capital investido; representação por procurador.
Artigo 1432.º — Convocação e funcionamento da assembleia. Antecedência de 10 dias; conteúdo obrigatório da convocatória; regime das deliberações que exigem unanimidade e da sua comunicação aos ausentes.
Artigo 1433.º — Impugnação das deliberações. Anulabilidade das deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriores; prazos de 10, 30, 20 e 60 dias; suspensão nos termos da lei de processo; representação judiciária pelo administrador.
Artigo 1434.º — Compromisso arbitral. Faculdade de a assembleia tornar obrigatória a arbitragem e de fixar penas pecuniárias, limitadas a um quarto do rendimento coletável anual da fração.
Artigo 286.º — Nulidade. Invocável a todo o tempo por qualquer interessado e declarável oficiosamente pelo tribunal.
Artigo 287.º — Anulabilidade. Legitimidade restrita às pessoas em cujo interesse a lei a estabelece.
Artigo 294.º — Negócios celebrados contra a lei. São nulos os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo, salvo quando outra solução resulte da lei.
Código de Processo Civil
Artigo 380.º — Suspensão de deliberações. Prazo de 10 dias; exigência de dano apreciável; entrega da cópia da ata em 24 horas; contagem do prazo a partir do conhecimento quando não houve convocação regular.
Diplomas complementares
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro — alterou o regime da propriedade horizontal, incluindo o artigo 1432.º.
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro — regime da administração e das atas do condomínio.
