Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Que entidades fiscalizam — e não fiscalizam — a gestão de um condomínio em Portugal
- O que o artigo 1436.º do Código Civil obriga o administrador a fazer, função a função
- O que acontece quando as contas não são aprovadas e como reagir a um administrador negligente
A pergunta chega quase sempre da mesma forma: a quem me queixo do administrador do meu condomínio?
A resposta desilude, mas é a única honesta — não existe entidade pública que fiscalize a gestão corrente de um condomínio. O sistema português assenta na autofiscalização: quem controla são os próprios condóminos, através da assembleia e dos mecanismos que o Código Civil lhes dá.
O que existe, e é mais do que parece, é um catálogo preciso de deveres do administrador. Está no artigo 1436.º, foi alargado em 2022, e é a partir dele que se mede o que é gestão normal e o que é incumprimento. Esta página explica esse catálogo e o que fazer quando não é cumprido. Se o caso justificar ação, um advogado de condomínio enquadra-o.
Existe alguma entidade que fiscalize o condomínio?
Resposta rápida: Não existe entidade pública com competência para fiscalizar a gestão financeira e administrativa corrente de um condomínio. O regime da propriedade horizontal assenta num modelo de autofiscalização, em que o controlo é exercido pelos próprios condóminos, através da assembleia e dos deveres que o artigo 1436.º do Código Civil impõe ao administrador. As entidades públicas intervêm apenas em domínios delimitados:
- Câmaras municipais — obras ilegais e segurança de edifícios
- Entidades setoriais — elevadores, instalações de gás e equipamentos sujeitos a inspeção
- Autoridades de saúde — situações de insalubridade
Nenhuma delas aprecia contas, orçamentos ou a qualidade da gestão.
Fiscalização administrativa e fiscalização da gestão
São coisas distintas e a confusão entre elas está na origem de muita frustração.
A fiscalização administrativa é exercida por entidades públicas sobre matérias concretas e reguladas — uma obra sem licença, um elevador sem inspeção válida, uma instalação de gás fora de norma. Existe, funciona, e tem quem a faça.
A fiscalização da gestão — contas, orçamentos, decisões, execução de deliberações — não tem entidade externa. Cabe inteiramente aos condóminos.
O modelo de autofiscalização
O Código Civil não criou um regulador de condomínios. Criou um sistema em que a assembleia elege, controla e destitui, e em que cada condómino tem instrumentos próprios para exigir contas.
Esse modelo tem uma virtude e um defeito. A virtude é a proximidade: quem fiscaliza conhece o edifício. O defeito é a inércia: se ninguém exercer os instrumentos, ninguém os exerce por eles.
Artigo 1436.º: as funções do administrador
É o artigo central de toda esta matéria. Define o que o administrador tem de fazer — e, por consequência, o que constitui incumprimento.
Resposta rápida: O artigo 1436.º do Código Civil enumera as funções do administrador de condomínio. Entre elas contam-se convocar a assembleia, elaborar o orçamento anual, cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns, realizar os atos conservatórios dos bens comuns, executar as deliberações da assembleia, prestar contas e guardar todos os documentos do condomínio. A Lei n.º 8/2022 alargou o elenco, acrescentando entre outros o dever de verificar a existência do fundo comum de reserva, de informar os condóminos de processos judiciais que envolvam o condomínio, e de emitir declaração de dívida no prazo de dez dias. O incumprimento destas funções é o fundamento típico da destituição.
O que o artigo determina
O elenco é taxativo quanto ao mínimo, mas não impede que a assembleia atribua outras funções ao administrador. A fórmula legal é precisamente essa: “além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia”.
Tabela: funções do administrador e o que significam na prática
| Função prevista no artigo 1436.º | O que significa na prática |
|---|---|
| Convocar a assembleia dos condóminos | Não pode recusar-se a convocar quando lhe é validamente exigido |
| Elaborar o orçamento anual de receitas e despesas | Tem de apresentar orçamento antes do exercício, não depois |
| Verificar a existência do seguro contra incêndio | Deve confirmar a apólice e propor o capital seguro à assembleia |
| Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns | Gere o dinheiro do condomínio; não é dono dele |
| Verificar a existência do fundo comum de reserva | Dever acrescentado em 2022 — o fundo é obrigatório e tem de existir |
| Exigir dos condóminos a quota-parte nas despesas aprovadas | Inclui juros e sanções pecuniárias aplicáveis |
| Realizar os atos conservatórios dos bens comuns | É o dever que fundamenta a responsabilidade pela inação em obras |
| Regular o uso das coisas comuns e dos serviços de interesse comum | Aplica o regulamento no dia a dia |
| Executar as deliberações da assembleia | Desde 2022, no prazo máximo fixado ou em quinze dias úteis |
| Representar os condóminos perante as autoridades administrativas | Trata com câmara, entidades setoriais e serviços públicos |
| Prestar contas à assembleia | O dever mais invocado e o mais incumprido |
| Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais | Não pode invocar desconhecimento das regras do próprio prédio |
| Guardar e manter todos os documentos do condomínio | Não pode reter documentos como forma de pressão |
| Informar os condóminos de processos judiciais e administrativos | Dever acrescentado em 2022 |
| Informar semestralmente do desenvolvimento desses processos | Dever acrescentado em 2022 |
| Emitir declaração de dívida no prazo de dez dias | Dever acrescentado em 2022 — essencial na venda de frações |
As funções acrescentadas pela Lei n.º 8/2022
A revisão de 2022 não mudou a natureza do cargo. Aumentou a transparência exigível, em quatro frentes:
- Fundo comum de reserva — deixou de bastar que exista no papel; o administrador tem de verificar que existe
- Prazo de execução das deliberações — quinze dias úteis, quando a assembleia não fixe outro
- Informação sobre litígios — os condóminos passaram a ter de ser informados de processos que envolvam o condomínio, e do seu andamento a cada seis meses
- Declaração de dívida em dez dias — o documento que passou a ser necessário na escritura de venda de uma fração
Acresce a obrigação de apresentar três orçamentos distintos quando estejam em causa obras extraordinárias ou inovações — matéria tratada em detalhe na página sobre obras no condomínio.
O que não está no artigo
Tão importante como saber o que o artigo impõe é saber o que não impõe.
Não impõe ao administrador que resolva conflitos entre vizinhos. Não impõe que decida sobre obras — quem decide é a assembleia. Não impõe que suporte despesas do próprio bolso. E não lhe dá poder para aplicar sanções que a assembleia não tenha aprovado.
O regime geral e a articulação com os restantes artigos estão na página sobre a lei do condomínio.
O papel da assembleia de condóminos
A assembleia é o órgão de fiscalização. Não é um formalismo anual — é o único mecanismo de controlo que o sistema prevê.
O que a assembleia pode exigir
- Apreciar e votar as contas do exercício
- Aprovar ou rejeitar o orçamento para o ano seguinte
- Exigir esclarecimentos sobre qualquer verba
- Determinar auditoria às contas, se assim deliberar
- Exonerar o administrador e eleger outro
Direito de consultar documentos e contas
Cada condómino, individualmente, tem direito de acesso aos documentos do condomínio. Não precisa de aguardar pela assembleia nem de obter autorização dos restantes.
O pedido deve ser feito por escrito, com prova de receção, indicando os documentos pretendidos e um prazo razoável de resposta. A recusa injustificada é, ela própria, incumprimento do dever de guardar e manter os documentos.
Quando convocar assembleia extraordinária
Não é preciso esperar por janeiro. Condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem exigir a convocação, ao abrigo do artigo 1431.º do Código Civil.
É o instrumento mais subutilizado do regime. Reunir um quarto do capital é frequentemente mais fácil do que parece, porque os problemas de gestão afetam vários condóminos ao mesmo tempo. As regras de convocação e os quóruns são tratados em página própria.
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Prestação de contas: quando e como se faz
Resposta rápida: A prestação de contas é uma das funções que o artigo 1436.º do Código Civil impõe ao administrador, e faz-se perante a assembleia de condóminos. A assembleia ordinária reúne na primeira quinzena de janeiro, podendo excecionalmente realizar-se dentro do primeiro trimestre, para apreciação e aprovação das contas do ano anterior e do orçamento do ano seguinte. O administrador deve apresentar a conta de gerência, com receitas e despesas discriminadas, os documentos de suporte e a situação do fundo comum de reserva. A recusa em prestar contas é fundamento de destituição.
A obrigação legal e a sua periodicidade
O ciclo é anual e está desenhado para coincidir com o exercício. Contas do ano findo e orçamento do ano seguinte apreciam-se na mesma assembleia, o que permite comparar o previsto com o realizado.
Que documentos devem ser apresentados
- Conta de gerência com receitas e despesas discriminadas por rubrica
- Extratos bancários das contas do condomínio
- Faturas e recibos que suportem as despesas
- Situação do fundo comum de reserva — saldo e movimentos
- Mapa de quotas pagas e em dívida
- Contratos em vigor e respetivos encargos
Uma prestação de contas que se resuma a um total de despesas sem documentos de suporte não é prestação de contas.
O que fazer se as contas não forem apresentadas
O percurso é o mesmo de qualquer incumprimento: pedido escrito com prazo, exigência de convocação de assembleia se o pedido não for atendido, e ponderação da destituição se a recusa se mantiver. A página sobre o que fazer quando o condomínio não resolve descreve esse percurso em detalhe.
Não aprovação de contas: o que acontece
É uma situação frequente e mal compreendida. A assembleia reúne, aprecia as contas, e não as aprova. E depois?
Resposta rápida: A não aprovação de contas pela assembleia é uma manifestação formal de censura à gestão, registada em ata. Não destitui automaticamente o administrador nem invalida as despesas já feitas, mas produz três efeitos práticos:
- Fica documentada a discordância dos condóminos, o que constitui prova relevante em qualquer processo posterior.
- Sustenta a exoneração — é fundamento típico para a assembleia deliberar a substituição do administrador.
- Pode fundamentar responsabilização, se das contas resultarem irregularidades concretas.
A destituição judicial exige mais: o artigo 1435.º, n.º 3, do Código Civil exige que se demonstre a prática de irregularidades ou a atuação com negligência.
O que significa a assembleia não aprovar contas
Significa que os condóminos, reunidos, entenderam que a gestão não está em condições de ser validada. É um juízo coletivo, não uma opinião individual, e é isso que lhe dá peso.
Para produzir esse efeito, a não aprovação tem de constar da ata com clareza — o resultado da votação, e de preferência os motivos invocados. Uma ata que diga apenas “as contas não foram aprovadas” vale menos do que uma que registe as razões.
Efeitos sobre o administrador
O administrador mantém-se em funções. A não aprovação não é destituição, e o artigo 1435.º do Código Civil determina que ele se mantém até que seja eleito ou nomeado o sucessor.
O que muda é a posição em que fica: com uma censura formal registada, e com a exoneração passível de ser votada na mesma assembleia ou na seguinte.
Passos seguintes
- Registar em ata o resultado e os fundamentos da não aprovação
- Exigir a correção das contas, com prazo fixado
- Ponderar auditoria, se os valores em causa o justificarem
- Incluir a exoneração na ordem de trabalhos da assembleia seguinte
As regras de exoneração e destituição estão na página sobre renúncia ao cargo de administrador de condomínio.
Administrador negligente: como reagir
A negligência raramente é um ato isolado. É um padrão — pedidos sem resposta, contas adiadas, deliberações não executadas.
O que a lei considera negligência
O artigo 1435.º, n.º 3, refere-se à prática de irregularidades e à atuação com negligência, sem as definir. Na prática, o que sustenta esta qualificação é o incumprimento reiterado das funções do artigo 1436.º.
São indícios típicos, e todos verificáveis contra o catálogo legal:
- Contas não prestadas ou prestadas sem documentos de suporte
- Documentos do condomínio não facultados a quem os pede
- Deliberações da assembleia não executadas nos prazos
- Assembleias não convocadas quando validamente exigidas
- Fundo comum de reserva inexistente ou usado sem reposição
- Obras aprovadas e nunca iniciadas
Como construir a prova
A diferença entre uma queixa e um processo é a documentação.
- Comunicações escritas com prova de receção, e ausência de resposta
- Atas onde constem as deliberações não executadas
- Prazos fixados e ultrapassados, por escrito
- Registo fotográfico datado, quando estejam em causa partes comuns
- Extratos e faturas, quando a discussão seja de contas
Da exigência interna à destituição
Tabela: escalada perante um administrador negligente
| Nível | Ação | Base legal |
|---|---|---|
| 1 | Pedido escrito ao administrador, com prazo de resposta | Deveres do art. 1436.º |
| 2 | Exigência de convocação de assembleia por 25% do capital | Art. 1431.º |
| 3 | Não aprovação de contas em assembleia, registada em ata | Art. 1436.º |
| 4 | Deliberação de exoneração pela assembleia | Art. 1435.º, n.º 1 |
| 5 | Destituição judicial por irregularidades ou negligência | Art. 1435.º, n.º 3 |
Cada nível prepara o seguinte. Saltar etapas enfraquece a posição de quem reclama — um pedido de destituição judicial sem histórico documentado de exigências internas tem pouca sustentação.
Mitos comuns sobre fiscalização
O que muita gente julga que existe, e não existe:
- “Há uma entidade estatal que fiscaliza condomínios” — não há. Nem o IMPIC, nem a DECO, nem a câmara municipal têm competência sobre a gestão corrente.
- “A DECO pode obrigar o administrador a agir” — presta informação e apoio, mas não tem poder de imposição.
- “O administrador só presta contas se for pedido” — a prestação de contas é dever legal, não resposta a pedido.
- “Só quem tem maior permilagem pode exigir documentos” — qualquer condómino tem direito de acesso, independentemente da sua quota.
- “É preciso maioria qualificada para destituir o administrador” — a exoneração faz-se por maioria simples da assembleia.
- “Sem assembleia não há nada a fazer” — 25% do capital investido pode exigir a convocação.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre fiscalização do condomínio
Não existe entidade pública com competência sobre a gestão financeira e administrativa corrente de um condomínio. As entidades públicas intervêm apenas em domínios concretos, como obras ilegais, segurança de elevadores ou instalações de gás.
Enumera as funções do administrador de condomínio. Entre elas contam-se:
- Convocar a assembleia e executar as suas deliberações
- Elaborar o orçamento anual e cobrar as receitas
- Verificar a existência do seguro contra incêndio e do fundo comum de reserva
- Realizar os atos conservatórios dos bens comuns
- Prestar contas à assembleia e guardar os documentos do condomínio
- Informar os condóminos de processos judiciais e emitir declaração de dívida
Sim. O direito de acesso aos documentos do condomínio não depende da permilagem detida nem de autorização dos restantes condóminos. O pedido deve ser feito por escrito e com prova de receção.
A não aprovação fica registada em ata como censura formal à gestão. Não destitui o administrador nem invalida despesas já feitas, mas sustenta a exoneração e constitui prova relevante em processo posterior.
Pelo incumprimento reiterado das funções do artigo 1436.º, documentado: comunicações escritas sem resposta, atas com deliberações não executadas, prazos fixados e ultrapassados, contas não prestadas.
Condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem exigir a convocação, nos termos do artigo 1431.º do Código Civil.
Artigo 1430.º do Código Civil — Órgãos administrativos
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
Artigo 1431.º do Código Civil — Assembleia dos condóminos
A assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro para discussão e aprovação das contas do último ano e do orçamento das despesas do ano seguinte, podendo excecionalmente realizar-se dentro do primeiro trimestre. Reúne também quando convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
Artigo 1435.º do Código Civil — Administrador
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. Pode ser removido judicialmente quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Artigo 1436.º do Código Civil — Funções do administrador
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, convocar a assembleia dos condóminos, elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano, verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns, verificar a existência do fundo comum de reserva, exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum, executar as deliberações da assembleia, representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas, prestar contas à assembleia, assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio, guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio, informar os condóminos de processos judiciais, arbitrais ou administrativos que envolvam o condomínio e do seu desenvolvimento, e emitir declaração de dívida quando solicitada.
Artigo 1437.º do Código Civil — Legitimidade do administrador
O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
Reviu o regime da propriedade horizontal e alargou o elenco de funções do administrador previsto no artigo 1436.º.
