Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Como comunicar a renúncia ao cargo, com que antecedência, e por que razão continua responsável depois de renunciar
- Minutas prontas a usar da carta de renúncia e do requerimento de destituição
- O que fazer quando ninguém aceita o cargo, e como destituir um administrador que não cumpre
Quem renuncia ao cargo de administrador de condomínio costuma descobrir duas coisas ao mesmo tempo: que a decisão é fácil de tomar, e que sair de facto é bem mais complicado do que parece.
A lei permite a renúncia a qualquer momento. Mas prevê também que o administrador se mantenha em funções até haver sucessor — o que significa que uma carta de renúncia entregue sem convocar assembleia pode deixar quem renuncia responsável durante meses.
Esta página explica como comunicar a renúncia de forma que produza efeitos, dá as minutas prontas a usar, e cobre as situações do outro lado da mesa: quando ninguém quer o cargo, e quando é o condomínio que quer afastar o administrador. Se o caso for litigioso, um advogado de condomínio ajuda a conduzi-lo.
Renúncia de administrador: como comunicar
Resposta rápida: A renúncia ao cargo de administrador de condomínio comunica-se por escrito a todos os condóminos, com prova de receção, e deve ser acompanhada da convocação de assembleia para eleição do sucessor. O ponto decisivo está no artigo 1435.º, n.º 5, do Código Civil: o administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor. Isto significa que:
- A renúncia não produz efeito imediato de desvinculação.
- Quem renuncia continua responsável pela gestão corrente enquanto não houver substituto.
- A forma mais segura de sair é renunciar e convocar assembleia no mesmo ato.
O cargo é eleito e exonerado pela assembleia, nos termos do n.º 1 do mesmo artigo.
A quem se comunica e em que forma
A renúncia dirige-se aos condóminos, não ao condomínio como entidade abstrata. Na prática, comunica-se a todos, por escrito e com prova de receção — carta registada com aviso de receção, ou correio eletrónico para quem tenha declarado essa preferência em ata.
Uma renúncia verbal, anunciada em assembleia e não reduzida a escrito, é uma fonte previsível de litígio. Se foi feita assim, deve ser confirmada por escrito e ficar registada em ata.
Que antecedência dar
A lei não fixa prazo de pré-aviso para a renúncia. O que fixa é a consequência: enquanto não houver sucessor, o cargo mantém-se.
Daí que a antecedência útil não seja um número de dias, mas o tempo necessário para convocar e realizar uma assembleia que eleja o substituto. Na prática, entre quinze dias e um mês, consoante o prazo de convocatória aplicável.
Continua em funções até haver sucessor
É o ponto que quase ninguém conhece e o que mais problemas causa.
O artigo 1435.º do Código Civil determina, no seu n.º 5, que o administrador se mantém em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor. A renúncia manifesta a vontade de sair; não opera a saída por si só.
O que se recomenda a quem renuncia:
- Convocar assembleia no mesmo ato da renúncia, com a eleição do sucessor na ordem de trabalhos
- Limitar a atuação aos atos de gestão corrente indispensáveis, a partir da data da renúncia, deixando isso expresso por escrito
- Documentar tudo — a renúncia, a convocatória e a ata da assembleia que elege o substituto
- Prestar contas do mandato, obrigação que decorre do artigo 1436.º e que não desaparece com a renúncia
Se a assembleia for convocada e ainda assim não eleger ninguém, aplica-se o regime da secção seguinte.
Minuta de carta de renúncia ao cargo
Modelo de referência. Os campos entre parênteses retos devem ser preenchidos com os dados concretos.
Exmos. Senhores Condóminos
Edifício sito em [morada completa]
[código postal] [localidade]
[localidade], [data]
Assunto: Renúncia ao cargo de administrador do condomínio
Na qualidade de administrador do condomínio do edifício acima
identificado, eleito em assembleia de condóminos realizada em
[data da eleição], venho comunicar a minha renúncia ao cargo,
com efeitos a partir de [data].
Nos termos do artigo 1435.º, n.º 5, do Código Civil, manter-me-ei
em funções até que seja eleito ou nomeado o meu sucessor,
limitando a minha atuação, a partir desta data, aos atos de gestão
corrente indispensáveis à conservação das partes comuns.
Para esse efeito, convoco assembleia de condóminos a realizar em
[data], pelas [hora], em [local], com a seguinte ordem de trabalhos:
- Apreciação da renúncia do administrador
- Prestação de contas do mandato
- Eleição de novo administrador
Fico disponível para entregar ao meu sucessor toda a documentação
do condomínio e para prestar os esclarecimentos necessários à
transição.
Com os melhores cumprimentos,
[nome completo]
Administrador do condomínio
Fração [letra] · [contacto]
Esta minuta é um modelo genérico. Situações com contas por prestar, obras em curso ou litígios pendentes exigem adaptação.
Quando ninguém quer ser administrador
Resposta rápida: Se a assembleia não eleger administrador, o artigo 1435.º, n.º 2, do Código Civil permite que qualquer condómino requeira ao tribunal a sua nomeação. E o artigo 1435.º-A prevê uma solução supletiva anterior: na falta de eleição e de nomeação judicial, as funções cabem ao condómino com maior percentagem de capital investido, na qualidade de administrador provisório. Quanto à possibilidade de recusar uma eleição não solicitada, a lei não é expressa — existe entendimento de que ninguém é obrigado a aceitar o cargo sem se ter proposto, mas a questão não é pacífica.
Posso recusar o cargo?
É a pergunta mais pesquisada desta página, e merece uma resposta honesta em vez de uma resposta cómoda.
O que a lei diz com clareza: o condomínio tem de ter administração, o cargo é eletivo, e existe um mecanismo supletivo para quando ninguém é eleito.
O que a lei não diz com clareza: se um condómino pode ser eleito contra a sua vontade e obrigado a exercer. Há quem entenda que a aceitação do cargo pressupõe disponibilidade voluntária, e que uma eleição imposta a quem não se propôs abriria a porta a designações punitivas ou a nomeações de pessoas sem condições para exercer. A DECO tem defendido publicamente esta posição.
Na prática, e antes de qualquer discussão jurídica, existem três saídas mais eficazes:
- Contratar empresa de administração — o cargo pode ser exercido por terceiro, nos termos do artigo 1435.º, n.º 4
- Estabelecer rotatividade em regulamento, para que o encargo circule por todas as frações
- Requerer nomeação judicial, ao abrigo do n.º 2 do mesmo artigo
O administrador provisório do artigo 1435.º-A
Quando não há eleição nem nomeação judicial, o artigo 1435.º-A atribui as funções ao condómino com maior percentagem de capital investido, como administrador provisório.
É uma solução de recurso, pensada para que o edifício não fique sem administração — não uma sanção. Mas tem uma consequência prática relevante: quem detém a maior permilagem tem mais razões do que os restantes para garantir que a assembleia elege alguém.
Nomeação judicial
Qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação de administrador quando a assembleia não o elege. É uma via segura para desbloquear impasses prolongados, com o custo e a demora de qualquer processo judicial.
Como destituir o administrador
Resposta rápida: O administrador é eleito e exonerado pela assembleia, nos termos do artigo 1435.º, n.º 1, do Código Civil. A destituição faz-se, por isso, em assembleia convocada para o efeito, com esse ponto expresso na ordem de trabalhos. Existem três vias:
- Exoneração pela assembleia — a via normal, por deliberação dos condóminos.
- Destituição judicial — quando se mostre que o administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência, nos termos do n.º 3.
- Rescisão do contrato — quando se trate de empresa de administração contratada, caso em que se aplicam também as regras do contrato.
Se a assembleia não for convocada, condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem exigir a convocação, ao abrigo do artigo 1431.º.
Exoneração pela assembleia
É o caminho normal e não exige fundamentação especial: a assembleia que elege é a assembleia que exonera.
O que exige é procedimento correto. O ponto tem de constar expressamente da convocatória — uma destituição votada num ponto genérico de “outros assuntos” é impugnável. E a deliberação tem de ficar registada em ata, com o resultado da votação.
Destituição judicial por irregularidades ou negligência
Quando a assembleia não reúne, não delibera, ou delibera contra a evidência, o n.º 3 do artigo 1435.º permite recorrer ao tribunal, demonstrando irregularidades ou negligência do administrador.
Exige prova concreta. Contas não prestadas, documentos não facultados, deliberações não executadas, obras aprovadas e nunca iniciadas — tudo documentado. A página sobre fiscalização do condomínio explica como construir essa prova, e a página sobre o que fazer quando o condomínio não resolve trata do percurso quando a inação persiste.
Que maioria é necessária
A exoneração segue o regime das deliberações comuns da assembleia, por maioria — não é matéria sujeita a maioria qualificada de dois terços, ao contrário do que sucede com as inovações ou com as obras que alteram a linha arquitetónica, tratadas na página sobre obras no condomínio.
Tabela: vias de saída do administrador
| Via | Quem decide | Quando se aplica | Base legal |
|---|---|---|---|
| Renúncia | O próprio administrador | Saída voluntária | Art. 1435.º, n.º 5 |
| Exoneração | A assembleia de condóminos | Perda de confiança, por deliberação | Art. 1435.º, n.º 1 |
| Destituição judicial | O tribunal | Irregularidades ou negligência comprovadas | Art. 1435.º, n.º 3 |
| Rescisão de contrato | O condomínio | Empresa de administração contratada | Contrato e regime geral |
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Minuta de requerimento de destituição
Modelo dirigido ao administrador, para que convoque assembleia com a exoneração na ordem de trabalhos.
Ex.mo(a) Senhor(a)
[nome do administrador ou denominação da empresa]
Administrador do condomínio do edifício sito em
[morada completa], [código postal] [localidade]
[localidade], [data]
Assunto: Requerimento de convocação de assembleia de condóminos
Os signatários, condóminos do edifício acima identificado,
representando em conjunto [percentagem]% do capital investido,
vêm, ao abrigo do artigo 1431.º, n.º 2, do Código Civil, requerer
a convocação de assembleia de condóminos, com a seguinte ordem
de trabalhos:
- Apreciação da gestão do administrador
- Deliberação sobre a exoneração do administrador, nos termos do artigo 1435.º, n.º 1, do Código Civil
- Eleição de novo administrador
- Prestação de contas e entrega de documentação
[Facultativo — fundamentação: descrever, de forma objetiva e
datada, os factos que motivam o pedido.]
Requer-se que a convocatória seja enviada a todos os condóminos com a antecedência legalmente exigida e que dela conste expressamente a ordem de trabalhos acima indicada.
Com os melhores cumprimentos,
[nome, fração e assinatura de cada condómino subscritor]
Se o administrador não convocar a assembleia no seguimento deste requerimento, essa omissão passa a ser, ela própria, matéria relevante para efeitos do artigo 1435.º, n.º 3.
Rescindir contrato com empresa de administração
Destituir e rescindir não é o mesmo
Quando a administração está entregue a uma empresa, há dois planos sobrepostos. No plano da propriedade horizontal, a assembleia exonera o administrador. No plano contratual, o condomínio resolve o contrato de prestação de serviços.
Deliberar a exoneração sem tratar do contrato é o erro mais comum, e o que gera faturação depois da saída.
Pré-aviso e cláusulas do contrato
Os contratos de administração costumam prever prazo de vigência, renovação automática e pré-aviso de denúncia. Antes de convocar a assembleia, vale a pena ler o contrato e confirmar três coisas:
- Prazo de pré-aviso exigido e a quem deve ser dirigido
- Data de renovação, para evitar uma renovação automática indesejada
- Penalizações previstas para cessação antecipada
Entrega de documentos e contas finais
A empresa cessante mantém o dever de prestar contas e de entregar a documentação do condomínio. A retenção de documentos como forma de pressão para pagamento de valores em disputa não tem cobertura legal — o artigo 1436.º inclui expressamente entre as funções do administrador guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
O que fazer na transição
A saída de um administrador só está concluída quando o sucessor tem em mãos tudo aquilo de que precisa.
Tabela: checklist de transição
| Item | Responsável | Porque importa |
|---|---|---|
| Ata da assembleia que elege o sucessor | Administrador cessante | Prova a data em que cessam as funções |
| Prestação de contas do mandato | Administrador cessante | Dever legal do art. 1436.º |
| Livro de atas e atas anteriores | Administrador cessante | Documentação obrigatória do condomínio |
| Extratos e saldo do fundo comum de reserva | Administrador cessante | Permite apurar o que existe e o que falta |
| Lista de quotas em dívida | Administrador cessante | Evita que a dívida se perca na transição |
| Contratos em vigor | Administrador cessante | Seguros, manutenção de elevadores, limpeza |
| Alteração de titularidade nas contas bancárias | Ambos | Sem isto, o sucessor não consegue gerir |
| Comunicação a fornecedores e prestadores | Novo administrador | Evita pagamentos e faturação indevidos |
O regime geral das funções e responsabilidades do administrador está explicado na página sobre a lei do condomínio. A convocação e o funcionamento das assembleias são tratados em página própria.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre o administrador de condomínio
Não. O artigo 1435.º, n.º 5, do Código Civil determina que o administrador se mantém em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor. A forma mais segura de sair é renunciar e convocar, no mesmo ato, assembleia para eleição do substituto.
A lei não é expressa. Existe entendimento de que a aceitação pressupõe disponibilidade voluntária e que ninguém pode ser obrigado a exercer sem se ter proposto, mas a questão não é pacífica. Na falta de eleição e de nomeação judicial, o artigo 1435.º-A atribui as funções, a título provisório, ao condómino com maior percentagem de capital investido.
A exoneração é deliberada pela assembleia por maioria, nos termos do artigo 1435.º, n.º 1. Não está sujeita à maioria qualificada de dois terços exigida para inovações. O ponto tem de constar expressamente da convocatória.
Não. O artigo 1436.º inclui entre as suas funções guardar e manter todos os documentos do condomínio, e o dever de prestar contas subsiste após a cessação de funções. A retenção como forma de pressão não tem cobertura legal.
Condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem exigir a convocação, ao abrigo do artigo 1431.º. Se ainda assim não for convocada, essa omissão passa a ser relevante para efeitos de destituição judicial nos termos do artigo 1435.º, n.º 3.
Qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação de administrador, nos termos do artigo 1435.º, n.º 2. Na falta de eleição e de nomeação judicial, as funções cabem provisoriamente ao condómino com maior percentagem de capital investido, por força do artigo 1435.º-A.
Artigo 1431.º do Código Civil — Assembleia dos condóminos
A assembleia reúne quando convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
Artigo 1435.º do Código Civil — Administrador
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos. O administrador pode ser removido judicialmente quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência. O cargo é remunerável, pode ser exercido por condómino ou por terceiro, e o mandato é anual e renovável. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Artigo 1435.º-A do Código Civil — Administrador provisório
Na falta de eleição pela assembleia e de nomeação judicial, as funções de administrador são exercidas, a título provisório, pelo condómino com maior percentagem de capital investido.
Artigo 1436.º do Código Civil — Funções do administrador
Compete ao administrador, entre outras funções, cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns, realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, executar as deliberações da assembleia, prestar contas à assembleia, e guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
Artigo 1437.º do Código Civil — Legitimidade do administrador
O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
Reviu o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código do Notariado, e alargou as funções do administrador previstas no artigo 1436.º.
