Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O título constitutivo é o documento que divide o edifício em frações autónomas e fixa a permilagem de cada uma. Sem ele não existe propriedade horizontal.
- Alterá-lo exige escritura pública ou documento particular autenticado com o acordo de todos os condóminos. Há três exceções em que basta a vontade de um, e uma saída judicial quando os discordantes representam menos de um décimo do capital investido.
- Um título sem os requisitos legais é nulo, e essa nulidade pode ser invocada a todo o tempo — pelos condóminos e também pelo Ministério Público.
Quase todos os conflitos sérios de condomínio acabam no mesmo sítio: alguém vai ler o título constitutivo e descobre que ele diz outra coisa. A permilagem que sustenta as quotas está lá. O fim a que cada fração se destina está lá. O direito de uso exclusivo daquele terraço está lá — ou não está, e é por isso que há discussão. É o documento mais consultado e o menos compreendido do regime da propriedade horizontal, e é frequentemente confundido com o regulamento, que é outra coisa e se altera de outra maneira.
Esta página explica o que o título constitutivo contém, como se altera, o que fazer quando falta o acordo de um condómino e em que casos o documento é nulo. Se precisar de acompanhamento no seu caso concreto, veja como funciona o apoio de um advogado de condomínio.
O que é o título constitutivo
Resposta rápida: o título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que divide um edifício em frações autónomas e o sujeita ao regime do condomínio. Nos termos do n.º 1 do artigo 1418.º do Código Civil, tem obrigatoriamente de especificar as partes do edifício correspondentes a cada fração, de forma que fiquem devidamente individualizadas, e fixar o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Está registado na Conservatória do Registo Predial e é o documento a que a escritura de compra da sua fração se refere.
É o ato fundador. Antes dele existe um prédio com um só dono ou vários comproprietários; depois dele existem frações que podem pertencer a proprietários diversos, cada uma com um número, uma localização e um peso. Esse peso — a permilagem — é o que depois determina quanto cada um paga e quanto vale o seu voto em assembleia.
O que tem de constar
O n.º 1 do artigo 1418.º impõe dois elementos, e a falta de qualquer um deles fere o título:
- A especificação das partes do edifício correspondentes a cada fração, com individualização suficiente para que não haja dúvida sobre onde começa e acaba cada uma.
- O valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
O que pode constar
O n.º 2 do mesmo artigo permite acrescentar, designadamente, três coisas:
- A menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum — habitação, comércio, serviços, arrecadação.
- O regulamento do condomínio, disciplinando o uso, a fruição e a conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas.
- A previsão de compromisso arbitral para resolver os litígios emergentes da relação de condomínio.
A alínea b) é a mais consequente e a menos notada. Um regulamento que nasça dentro do título deixa de ser um documento interno alterável por maioria e passa a seguir o regime do título — o que significa acordo de todos os condóminos e escritura. Muitos condomínios descobrem isto no dia em que tentam mudar uma regra.
Como se constitui a propriedade horizontal
O artigo 1417.º admite quatro vias: negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa e decisão judicial proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário. A constituição por decisão judicial pode ser requerida por qualquer consorte, desde que se verifiquem os requisitos do artigo 1415.º.
Esses requisitos são exigentes e cumulativos. Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações que constituam unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si e tenham saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. Uma divisão que não respeite isto não dá origem a frações autónomas válidas, por muito que o papel diga o contrário.
Onde pedir uma cópia do título
O conteúdo essencial do título está espelhado na descrição predial, pelo que uma certidão permanente predial mostra as frações e as respetivas permilagens. Para obter cópia do documento em si, pede-se certidão do documento arquivado na Conservatória do Registo Predial onde o prédio está descrito, ou ao cartório notarial onde a escritura foi outorgada. O administrador do condomínio costuma ter também um exemplar, por força do dever de guarda de documentos que lhe cabe.
Título constitutivo ou regulamento: as diferenças
Esta é a confusão que gera mais decisões erradas em assembleia. São dois documentos distintos, com forças distintas e regimes de alteração distintos.
| Título constitutivo | Regulamento de condomínio | |
|---|---|---|
| Onde consta | Escritura ou documento particular autenticado, registado na Conservatória | Documento interno do condomínio, salvo se estiver dentro do título |
| Como nasce | Ato de constituição da propriedade horizontal | Elaborado pela assembleia ou, se esta o não tiver feito, pelo administrador |
| Como se altera | Acordo de todos os condóminos, por escritura ou documento particular autenticado | Deliberação da assembleia, pela maioria aplicável à matéria |
| O que disciplina | Individualização das frações, permilagem, fim de cada fração, uso exclusivo de partes comuns | Uso, fruição e conservação das partes comuns e das frações |
| Quando é obrigatório | Sempre — sem ele não há propriedade horizontal | Quando o número de condóminos exceda quatro |
A regra prática que resolve quase todos os casos: se a norma que quer mudar consta do título, precisa do acordo de todos; se consta apenas do regulamento aprovado em assembleia, precisa de maioria. Antes de convocar seja o que for, confirme onde está escrita a regra. As regras de funcionamento interno, os limites de utilização e as sanções vivem tipicamente no regulamento de condomínio, e essas alteram-se em assembleia.
Como alterar o título constitutivo
Resposta rápida: nos termos do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos. Não basta deliberação da assembleia, nem maioria qualificada, nem unanimidade dos presentes: a lei exige o acordo de todos os condóminos e uma destas duas formas. A alteração fica depois sujeita a registo predial.
Acordo de todos e forma exigida
São duas exigências cumulativas e nenhuma delas se dispensa por conveniência.
- Acordo de todos os condóminos. Todos, não os presentes. Quem não compareceu à assembleia continua a ter de dar o seu acordo. Um condómino ausente, um herdeiro que ainda não habilitou a herança ou uma fração de banco em processo de venda são obstáculos reais e é onde estes processos costumam encalhar.
- Escritura pública ou documento particular autenticado. A alteração é um ato formal. Uma ata, por mais assinada que esteja, não substitui a forma legal — embora possa dispensar a presença de todos no cartório, como se explica a seguir.
Quando o administrador pode outorgar
O n.º 3 do artigo 1419.º resolve o problema logístico. O administrador pode, em representação do condomínio, outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular autenticado, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.
É a norma mais útil de toda esta matéria e a mais desaproveitada. Num prédio com vinte frações, significa a diferença entre reunir vinte pessoas num cartório e recolher vinte assinaturas numa ata da assembleia ao longo de algumas semanas. Duas condições, porém, não se contornam: a ata tem de conter o acordo — não uma autorização genérica, mas o teor concreto da alteração — e tem de estar assinada por todos os condóminos, não pelos presentes.
Minuta de ata de acordo de alteração
Texto base para a parte da ata que sustenta a outorga pelo administrador. Adapte ao caso e submeta a revisão jurídica antes de recolher assinaturas.
1 – Aos [dia] dias do mês de [mês] de [ano], pelas [hora], reuniu a assembleia de condóminos do prédio urbano sito em [morada completa], descrito na Conservatória do Registo Predial de [concelho] sob o n.º [número] da freguesia de [freguesia], e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo [número].
2 – Encontram-se presentes ou representados os condóminos identificados na lista de presenças anexa, que faz parte integrante desta ata.
3 – Ponto único da ordem de trabalhos: acordo dos condóminos para modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
4 – Os condóminos abaixo assinados, na qualidade de proprietários da totalidade das frações autónomas do prédio identificado, declaram acordar na modificação do título constitutivo nos seguintes termos concretos: [descrever a alteração com precisão — por exemplo: a fração [letra], atualmente destinada a [fim], passa a destinar-se a [fim]; ou: o valor relativo da fração [letra] passa de [x] permilagem para [y] permilagem, e o da fração [letra] passa de [x] para [y]].
5 – Mais declaram, para os efeitos do n.º 3 do artigo 1419.º do Código Civil, conferir ao administrador do condomínio, [nome completo], poderes para, em representação do condomínio, outorgar a escritura pública ou elaborar e subscrever o documento particular autenticado que titule a modificação acordada, nos exatos termos constantes do número anterior.
6 – Nada mais havendo a tratar, foi encerrada a reunião, da qual se lavrou a presente ata, que vai ser assinada por todos os condóminos.
7 – Assinaturas de todos os condóminos, com identificação da fração de cada um:
Fração [letra] — [nome completo], portador do documento de identificação n.º [número]
Data e assinatura
Passo a passo e registo predial
| Passo | O que fazer | Quem trata |
|---|---|---|
| 1 | Obter certidão predial permanente e cópia do título em vigor | Administrador ou condómino interessado |
| 2 | Confirmar se a alteração respeita os requisitos do artigo 1415.º | Advogado |
| 3 | Redigir o teor concreto da alteração | Advogado |
| 4 | Convocar assembleia e recolher o acordo em ata assinada por todos | Administrador |
| 5 | Outorgar escritura ou documento particular autenticado | Administrador, com os poderes conferidos na ata |
| 6 | Registar a alteração na Conservatória do Registo Predial | Cartório ou advogado |
O passo 2 não é burocracia. A inobservância do artigo 1415.º importa a nulidade do próprio acordo de alteração, nos termos do n.º 4 do artigo 1419.º — um processo inteiro que se perde por não se ter verificado antes.
Tem uma alteração ao título parada por falta de acordo ou de forma?
Responda a 6 perguntas — dizemos-lhe como podemos ajudar e o custo da consulta, sem compromisso.
Quando falta o acordo de um condómino
Resposta rápida: quando falta o acordo para alterar o título constitutivo quanto a partes comuns, o n.º 2 do artigo 1419.º do Código Civil permite que essa falta seja suprida judicialmente, desde que os votos representativos dos condóminos que não consintam sejam inferiores a um décimo do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações deles se destinam. Fora destes limites não há suprimento possível.
Os dois requisitos do suprimento
São cumulativos, e a lei acrescenta um terceiro filtro logo na primeira linha da norma.
- A oposição tem de ser residual. Os votos dos condóminos que não consintam têm de representar menos de 1/10 do capital investido. Num prédio com dez frações de peso igual, basta um opositor para inviabilizar o suprimento — porque um décimo não é inferior a um décimo.
- A alteração não pode tocar no essencial das frações dos discordantes. Não pode modificar as condições de uso, o valor relativo, nem o fim a que essas frações se destinam.
- O objeto tem de ser partes comuns. O n.º 2 refere-se expressamente à alteração do título “quanto a partes comuns”. Este é o ponto que mais escapa: o suprimento judicial não serve para forçar alterações que incidam sobre as frações autónomas.
O que nunca pode ser suprido
| O que se quer alterar | Peso dos discordantes | Há suprimento? |
|---|---|---|
| Afetação de uma parte comum a uso exclusivo | 3% do capital investido | Sim, se não alterar uso, valor ou fim das frações dos discordantes |
| Redistribuição de permilagens | Qualquer | Não — modifica o valor relativo |
| Mudança do fim de uma fração de terceiro | Qualquer | Não — modifica o fim da fração |
| Alteração relativa a partes comuns | 10% ou mais | Não — o requisito legal é inferior a 1/10 |
| Alteração que incida sobre frações autónomas | Qualquer | Não — a norma abrange partes comuns |
Quando o suprimento não é possível e o acordo não aparece, resta o caminho da negociação — ou aceitar que o título fica como está. Não há maioria em assembleia que resolva isto.
Alterações que não exigem acordo de todos
O regime tem três exceções expressas, e todas dispensam a intervenção dos restantes condóminos. Nas três, quem altera fá-lo por ato unilateral, mas continua a precisar de escritura pública ou documento particular autenticado, e tem de comunicar a alteração ao administrador no prazo de dez dias.
Juntar duas frações numa só
Nos termos do n.º 1 do artigo 1422.º-A do Código Civil, não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais frações do mesmo edifício, desde que sejam contíguas. E o n.º 2 dispensa a contiguidade quando se trate de frações correspondentes a arrecadações e garagens.
Feita a junção, o n.º 4 confere ao condómino o poder de introduzir a correspondente alteração no título constitutivo, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado. O n.º 5 impõe a comunicação ao administrador em dez dias.
Dividir uma fração em duas
Aqui a regra inverte-se. O n.º 3 do artigo 1422.º-A proíbe a divisão de frações em novas frações autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
“Sem qualquer oposição” não é o mesmo que unanimidade, mas é quase. Um único voto contra dos presentes chumba a deliberação. Obtida a autorização, a alteração ao título faz-se pela mesma via unilateral do n.º 4, com a mesma comunicação em dez dias.
Mudar o uso da fração para habitação
O artigo 1422.º-B do Código Civil, aditado em 2024, dispensa autorização para a alteração do uso da fração para habitação. Também aqui a alteração ao título se faz por ato unilateral e é comunicada ao administrador no prazo de dez dias.
O sentido é de via única: a lei facilita a passagem para habitação, não a saída dela. Para mudar o fim de habitação para comércio ou serviços aplica-se o regime geral, e o n.º 4 do artigo 1422.º exige deliberação aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio quando o título não disponha sobre o fim da fração.
Quando o título constitutivo é nulo
A lei prevê três causas distintas de nulidade, com fundamentos diferentes. Nenhuma delas prescreve: sendo nulidade, é invocável a todo o tempo, nos termos do artigo 286.º do Código Civil.
| Causa | Norma | Efeito | Quem pode invocar |
|---|---|---|---|
| Falta dos requisitos do artigo 1415.º nas frações | Artigo 1416.º n.º 1 | Nulidade do título e sujeição do prédio ao regime da compropriedade | Condóminos e Ministério Público |
| Falta da especificação das frações ou da permilagem | Artigo 1418.º n.º 3 | Nulidade do título | Condóminos e Ministério Público |
| Fim declarado no título não coincide com o do projeto aprovado | Artigo 1418.º n.º 3 | Nulidade do título | Condóminos e Ministério Público |
| Acordo de alteração que viola o artigo 1415.º | Artigo 1419.º n.º 4 | Nulidade do acordo de alteração | Condóminos e Ministério Público |
A consequência do artigo 1416.º n.º 1 é severa e pouco conhecida: declarada a nulidade, o prédio cai no regime da compropriedade, atribuindo-se a cada consorte a quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, a quota correspondente ao valor relativo da sua fração. Deixa de haver frações autónomas.
Quanto à legitimidade, o n.º 2 do artigo 1416.º dá-a aos condóminos e também ao Ministério Público, sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções. É por isso que os vícios de título aparecem por vezes anos depois, trazidos por uma câmara municipal e não por um vizinho.
Erros frequentes que dão trabalho mais tarde
A permilagem mal fixada. É o erro com efeitos mais duradouros, porque a permilagem determina a comparticipação de cada condómino nas despesas e o peso do seu voto. Um título que atribua a uma loja de rés do chão a mesma permilagem de um T1 vai gerar discussão em todas as assembleias durante décadas, e corrigi-lo exige acordo de todos — incluindo daquele a quem a correção prejudica. Enquanto o título não mudar, as quotas seguem-no, e é sobre esses valores que assenta a cobrança de quotas de condomínio.
O fim da fração que não bate certo com o projeto. É causa autónoma de nulidade e aparece com frequência em prédios antigos onde a utilização real derivou ao longo dos anos. Vale a pena confirmar antes de comprar, não depois.
O uso exclusivo declarado no sítio errado. Terraços de cobertura e coberturas são partes comuns por força do artigo 1421.º, ainda que destinados ao uso de qualquer fração. O direito de uso exclusivo tem de estar no título; uma tolerância antiga, por mais pacífica que seja, não o cria. Quem assume que o terraço é seu por o usar há vinte anos descobre o contrário no dia em que há obras a fazer, e as regras de comparticipação em obras no condomínio seguem a natureza que o título atribuiu.
O regulamento metido dentro do título. É permitido pela alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, mas congela as regras. A partir daí, mudar o horário de uso do elevador ou uma regra de estacionamento passa a exigir acordo de todos os condóminos e escritura. Quando o regulamento nasce por deliberação da assembleia, altera-se por deliberação da assembleia.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
Quer confirmar o que o seu título constitutivo permite antes de decidir?
Fale com a nossa equipa de imobiliário, com total confidencialidade. Consulta inicial: 70€.
Avaliações
A Dra. Maria e toda a equipa da QUOR foram sempre muito prestativas, responderam a todas as minhas dúvidas rapidamente e sempre me mantinham atualizada sobre o andamento do meu processo. Recomendo 100%!
Recomendo 100% este escritório para quem precisar de um advogado. Agradeço a Dra. Margarida e a Dra. Carolina por todo suporte durante o meu processo. Muito obrigada
A Quor Advogados prestou-me um excelente serviço relacionado com fiscalidade e relações internacionais. Foram, durante todo o processo, profissionais exemplares, competentes e inteiramente dedicados à minha causa, o que resultou no desfecho desejado. Não podia ter tido melhor apoio. Por tal, recomendo sem hesitações.
Equipa muito atenciosa, dedicada e transparente. Agilidade visto priorizarem o atendimento online. Agradecimentos à Dra. Margarida e Dra. Carolina. Recomendo
Recorremos à QUOR para nos aconselhar, tendo em conta a distância onde o processo se irá desenvolver, achamos por bem contratar alguém mais próximo da zona em questão. Após o primeiro aconselhamento com a Dra. Inês Azevedo, que se apercebeu que as nossas dúvidas não estariam no enquadramento da sua especialidade, prontamente nos encaminhou e bem, para a Dra Monica Martins. Ficamos sem dúvida, esclarecidas e convictas que escolhemos o melhor grupo para nos representar. A consulta online por videoconferência foi fácil e intuitiva, sem dúvida uma mais valia, que nos permite reduzir as nossas deslocações até ao estritamente necessário. Saliento o profissionalismo de toda a equipa e recomendo sem dúvida.
Perguntas frequentes
Não. O n.º 1 do artigo 1419.º exige o acordo de todos os condóminos e escritura pública ou documento particular autenticado. Uma deliberação por maioria que pretenda alterar o título é ineficaz para esse efeito, ainda que aprovada.
Se a alteração incidir sobre partes comuns e os votos dos que não consintam representarem menos de um décimo do capital investido, pode pedir-se o suprimento judicial previsto no n.º 2 do artigo 1419.º, desde que a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim das frações deles. Fora destes limites, não há alternativa ao acordo.
Não necessariamente. Se o acordo constar de ata assinada por todos os condóminos, o administrador pode outorgar em representação do condomínio, nos termos do n.º 3 do artigo 1419.º.
Sim. O n.º 1 do artigo 1422.º-A dispensa a autorização dos restantes condóminos para a junção de frações, e o n.º 2 dispensa mesmo o requisito da contiguidade quando se trate de arrecadações e garagens.
O artigo 1422.º-B dispensa autorização para a alteração do uso da fração para habitação. A alteração ao título faz-se por ato unilateral, em escritura ou documento particular autenticado, e é comunicada ao administrador no prazo de dez dias.
Depende inteiramente da recolha de assinaturas. Com todos os condóminos identificados e disponíveis, o processo formal resolve-se em semanas. Com heranças por habilitar, frações de bancos ou proprietários no estrangeiro, arrasta-se por meses.
A alteração produz-se com a escritura ou o documento particular autenticado, mas sem registo predial não é oponível a terceiros. Na prática, uma alteração não registada é uma alteração que não existe para quem compre a fração a seguir.
Não. Sendo nulidade, é invocável a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º do Código Civil, e a legitimidade abrange ainda o Ministério Público.
Requisitos das frações — Artigo 1415.º do Código Civil: só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Constituição — Artigo 1417.º: a propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
Conteúdo do título — Artigo 1418.º n.º 1: especificação das partes correspondentes às várias frações e fixação do valor relativo de cada uma, em percentagem ou permilagem. N.º 2: pode conter menção do fim, regulamento do condomínio e previsão de compromisso arbitral. N.º 3: a falta da especificação do n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o fixado no projeto aprovado determinam a nulidade do título.
Modificação do título — Artigo 1419.º n.º 1: escritura pública ou documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos, sem prejuízo do n.º 3 do artigo 1422.º-A e de lei especial. N.º 2: suprimento judicial da falta de acordo quanto a partes comuns, quando os votos dos discordantes sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim das suas frações. N.º 3: outorga pelo administrador, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos. N.º 4: a inobservância do artigo 1415.º importa a nulidade do acordo.
Nulidade do título — Artigo 1416.º n.º 1: a falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade. N.º 2: têm legitimidade para arguir a nulidade os condóminos e o Ministério Público, sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
Junção e divisão de frações — Artigo 1422.º-A n.º 1: a junção de frações contíguas do mesmo edifício não carece de autorização dos restantes condóminos. N.º 2: a contiguidade é dispensada em arrecadações e garagens. N.º 3: a divisão não é permitida, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição. N.º 4: alteração ao título por ato unilateral, em escritura pública ou documento particular autenticado. N.º 5: comunicação ao administrador em 10 dias.
Alteração do uso para habitação — Artigo 1422.º-B: a alteração do uso da fração para habitação não carece de autorização, faz-se por ato unilateral e é comunicada ao administrador no prazo de 10 dias.
Alteração do fim quando o título não dispõe — Artigo 1422.º n.º 4: exige deliberação aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Partes comuns — Artigo 1421.º n.º 1 b): são comuns o telhado e os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração. N.º 3: o título pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Nulidade — Artigo 286.º: a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.
Legislação consolidada: Código Civil · Secção III — Direitos e encargos dos condóminos
