Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Quem compra a um particular tem um ano para denunciar o defeito depois de o conhecer, e um limite de cinco anos desde a entrega — art. 916.º, n.º 3, do Código Civil
- Depois da denúncia, o prazo para agir é curto: o art. 917.º fixa seis meses para a ação de anulação
- Comprar a um promotor ou profissional é outro regime, com garantia de dez anos para defeitos estruturais e o ónus da prova invertido
Passou o verão a mudar-se e a arrumar. Chega o primeiro inverno e aparece uma mancha no teto do quarto. Depois outra. Chama alguém, e o diagnóstico é o que já suspeitava: a impermeabilização da varanda de cima está feita há anos e nunca foi corrigida.
O vendedor deixou de responder às mensagens. E enquanto pondera o que fazer, está a correr um relógio que ninguém lhe mostrou — e que, na compra a um particular, é bastante mais curto do que quase toda a gente imagina.
A pergunta que decide tudo: comprou a quem?
Resposta rápida: antes de mais nada, é preciso saber se comprou a um particular ou a um profissional. São dois regimes completamente diferentes, e a diferença nos prazos é de meses contra anos. A maior parte das pessoas assume que tem os direitos do segundo caso quando está no primeiro.
| Comprou a particular | Comprou a profissional | |
|---|---|---|
| Regime | Código Civil, arts. 913.º e seguintes | Decreto-Lei n.º 84/2021 |
| Garantia | Não há prazo de garantia; há prazos de denúncia | 10 anos para defeitos estruturais, 5 anos para os restantes |
| Denúncia | Até 1 ano após conhecer o defeito, e no máximo 5 anos após a entrega | Dentro do prazo de garantia |
| Prazo para agir | 6 meses após a denúncia | 3 anos após a denúncia |
| Quem prova | O comprador prova que o defeito já existia | Presume-se a desconformidade |
| Pode afastar-se por contrato? | Sim | Não — o regime é imperativo |
Profissional é quem vende no exercício da sua atividade — promotores, construtores, empresas imobiliárias que vendem imóveis próprios. Uma mediadora que apenas intermedeia a venda de um particular não transforma o vendedor em profissional: quem vende continua a ser o particular, e o regime é o do Código Civil.
O resto deste artigo trata da compra a um particular, que é a situação mais frequente e a que tem menos proteção.
O que conta como defeito
Resposta rápida: nos termos do art. 913.º do Código Civil, há defeito quando a coisa sofre de vício que a desvalorize, que impeça a realização do fim a que se destina, ou quando não tem as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para esse fim. Não é preciso que o defeito torne a casa inabitável — basta que a desvalorize.
Quando o contrato não diz a que fim o imóvel se destina, o n.º 2 do mesmo artigo manda atender à função normal das coisas da mesma categoria. Numa casa de habitação, isso significa que se espera que não entre água, que as instalações funcionem e que a estrutura aguente.
Defeito aparente e defeito oculto
A distinção é decisiva e é onde muitos casos caem.
Um defeito aparente — visível numa visita atenta — dificilmente sustenta uma reclamação depois da escritura. Presume-se que quem comprou viu, avaliou e aceitou, refletindo isso no preço.
Um defeito oculto é o que não era detetável por um exame normal: infiltrações que só se manifestam com chuva prolongada, problemas estruturais escondidos por obras cosméticas, instalações elétricas não conformes atrás das paredes.
Na prática, a fronteira discute-se caso a caso — e é por isso que documentar o estado do imóvel na visita e na entrega vale mais do que qualquer argumento posterior.
O que o vendedor garantiu, e o que o imóvel devia ter de qualquer forma
Há dois caminhos para o defeito.
O primeiro é a falta de qualidade assegurada: o vendedor afirmou alguma coisa que não se confirma. Disse que o telhado tinha sido refeito, que a caldeira era nova, que nunca houve infiltrações. Se ficou escrito no contrato ou nas comunicações, é prova.
O segundo é a falta de qualidade necessária ao fim: ninguém garantiu nada, mas uma casa de habitação tem de reunir condições mínimas, e não reúne.
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Os quatro direitos que tem
Resposta rápida: o art. 913.º remete para o regime da venda de bens onerados, o que lhe dá quatro vias — exigir a reparação, pedir a redução do preço, anular a venda, ou ser indemnizado. Não são cumuláveis entre si sem critério, e a escolha depende da gravidade do defeito e do que sabia o vendedor.
Reparação (art. 914.º)
É a via mais direta: exigir que o vendedor repare o defeito. O art. 914.º prevê-a expressamente, e é normalmente por aqui que se começa.
Tem uma ressalva importante, escrita no próprio artigo: esta obrigação não existe se o vendedor desconhecia sem culpa o vício. Ou seja, um vendedor que demonstre que também não sabia, e que não tinha como saber, pode escapar à obrigação de reparar. É uma defesa frequente — e é por isso que provar o que o vendedor sabia importa tanto.
Redução do preço (art. 911.º)
Se o defeito não justifica desfazer o negócio mas o imóvel vale menos do que o preço pago, pode pedir-se a redução proporcional. Na prática traduz-se em devolução de parte do preço.
É a via mais realista na maioria dos casos: o comprador quer ficar com a casa, mas não quer suportar sozinho o custo de a pôr em condições.
Anulação da venda (art. 905.º)
Reservada para os casos graves: o defeito é de tal ordem que, sabendo dele, o comprador não teria comprado. Funda-se em erro ou dolo e exige que se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade.
É a via mais difícil, com maior exigência de prova, e a que tem o prazo mais apertado — como se vê a seguir.
Indemnização (arts. 908.º e 909.º)
Cobre os prejuízos sofridos: o custo das reparações, os danos causados pelo defeito, as despesas em que incorreu por causa dele.
O alcance depende de o vendedor ter agido com dolo — sabendo do defeito e escondendo-o — ou apenas com culpa. E o art. 915.º repete a ressalva: a indemnização também não é devida se o vendedor desconhecia o defeito sem culpa.
Os prazos, e a armadilha dos seis meses
Resposta rápida: há três prazos encadeados, e falhar qualquer um deles extingue o direito. Um ano para denunciar depois de conhecer o defeito, cinco anos como limite absoluto desde a entrega, e seis meses para propor a ação depois de ter denunciado.
Um ano para denunciar, cinco anos no limite
O art. 916.º, n.º 1 impõe ao comprador o dever de denunciar o defeito ao vendedor. O n.º 2 fixa os prazos gerais e o n.º 3 estabelece os prazos para imóveis: a denúncia tem de ser feita até um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega da coisa.
São dois prazos que correm em paralelo, e ambos têm de ser respeitados. Um defeito descoberto ao quarto ano e meio tem de ser denunciado em seis meses, não em doze — porque o limite dos cinco anos chega primeiro.
Seis meses para agir depois de denunciar
É aqui que a maioria dos casos se perde.
O art. 917.º determina que a ação de anulação por simples erro caduca decorridos seis meses sobre a denúncia. Denunciou, o vendedor prometeu resolver, foi adiando, passaram sete meses — e o direito de anular extinguiu-se.
Uma nota de rigor: o art. 917.º refere-se expressamente à ação de anulação. A aplicação do mesmo prazo às restantes vias — reparação, redução do preço, indemnização — é matéria discutida na doutrina e na jurisprudência. A recomendação prática é a mesma em qualquer dos casos: contar sempre seis meses a partir da denúncia e não deixar que a negociação com o vendedor consuma esse prazo sem que nada fique acautelado.
Se o vendedor usou de dolo, a denúncia é dispensada
O art. 916.º, n.º 1 exceciona expressamente os casos em que o vendedor usou de dolo — ou seja, conhecia o defeito e ocultou-o deliberadamente. Nesses casos, o dever de denúncia não se aplica.
É uma exceção significativa, mas exige provar a intenção, e isso é exigente. Não deve ser tratada como alternativa à denúncia: denuncie sempre, e argumente o dolo em acréscimo.
Como denunciar, na prática
Resposta rápida: por escrito, com prova de receção, identificando o defeito com precisão e a data em que o conheceu. Uma conversa telefónica ou uma mensagem sem confirmação não servem para demonstrar que denunciou dentro do prazo.
O que a comunicação deve conter:
- Identificação do imóvel e do contrato, com a data da escritura e da entrega
- Descrição precisa do defeito, com fotografias datadas
- A data em que o conheceu — é dela que corre o prazo de um ano
- O que pretende: reparação, redução do preço, ou reserva de todos os direitos
- Prazo para o vendedor responder
Envie por carta registada com aviso de receção. Guarde o comprovativo.
Em paralelo, três coisas que valem mais do que qualquer argumento posterior: fotografe tudo na data da descoberta, peça um relatório técnico a um perito ou engenheiro, e reúna as comunicações anteriores à compra em que o vendedor descreveu o estado do imóvel.
Quem tem de provar o quê
Resposta rápida: no regime do Código Civil, o ónus é do comprador. Tem de provar que o defeito já existia à data da entrega e que não era aparente. É a diferença mais dura face ao regime de consumo, onde a desconformidade se presume.
Na prática, é preciso demonstrar três coisas:
- Que o defeito existe — resolve-se com relatório técnico
- Que já existia à data da entrega, e não resultou de uso ou de falta de manutenção posterior. É o ponto mais difícil, e o que torna o tempo tão importante: quanto mais cedo se documenta, mais fácil é sustentar
- Que não era aparente numa visita normal
Do lado do vendedor, a defesa típica é a do art. 914.º: alegar que desconhecia o defeito e que não tinha como o conhecer. Contra isso, valem as comunicações anteriores à venda, obras cosméticas recentes sobre a zona afetada, queixas anteriores de condomínio, e o histórico do imóvel — que se consulta na certidão do registo predial e na caderneta.
Comprou casa nova ao promotor?
Aí o regime é outro e bastante mais favorável. O Decreto-Lei n.º 84/2021 aplica-se à compra e venda de imóveis de habitação entre consumidores e profissionais, com garantia de dez anos para defeitos estruturais e cinco anos para as restantes desconformidades, contados da entrega. A desconformidade presume-se, o prazo para agir após a denúncia é de três anos, e o regime é imperativo — não pode ser afastado por contrato.
Se o problema estiver antes na obra, e não na venda, aplica-se o regime da empreitada, que tratamos em artigo próprio.
Se o defeito for de natureza urbanística — obras não licenciadas, uso não conforme, ampliações não legalizadas — a questão desloca-se para outro terreno, e explicamo-la no artigo sobre a licença de utilização.
A linha do tempo, do defeito à ação
| Momento | O que corre | O que fazer |
|---|---|---|
| Entrega do imóvel | Começa o prazo-limite de 5 anos | Documentar o estado |
| Descoberta do defeito | Começa o prazo de 1 ano para denunciar | Fotografar, datar, pedir relatório técnico |
| Denúncia ao vendedor | Começa o prazo de 6 meses | Carta registada com aviso de receção |
| Negociação | O prazo de 6 meses continua a correr | Não deixar consumir o prazo sem acautelar |
| Fim dos 6 meses | Caducidade | Ter a ação proposta, ou acordo escrito |
Erros que custam caro
| Erro | O que acontece |
|---|---|
| Esperar que o vendedor resolva sem denunciar por escrito | Passa o prazo de um ano e o direito extingue-se |
| Denunciar e deixar correr os seis meses em negociações | É o erro mais frequente. O vendedor promete, adia, e a caducidade chega |
| Não documentar o defeito na descoberta | Fica sem forma de provar que já existia à entrega |
| Aceitar reparações parciais sem ressalva escrita | Pode ser lido como aceitação do estado do imóvel |
| Assumir que tem dez anos de garantia | Só comprando a profissional. A particular, o limite é de cinco anos e o prazo de agir é de seis meses |
| Confiar em promessas verbais do vendedor antes da compra | O que não ficou escrito é muito difícil de provar |
Quando falar com um advogado
- Descobriu um defeito e não sabe se ainda vai a tempo de denunciar
- Já denunciou e o vendedor anda a adiar, com os seis meses a correr
- O vendedor alega que não sabia do defeito e recusa qualquer responsabilidade
- Suspeita que o defeito foi deliberadamente escondido com obras antes da venda
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre defeitos em imóvel usado
Tratando-se de defeito que desvaloriza o imóvel ou impede o fim a que se destina, pode exigir a reparação (art. 914.º), pedir a redução do preço (art. 911.º), anular a venda nos casos graves (art. 905.º) ou ser indemnizado (arts. 908.º e 909.º). A escolha depende da gravidade e do que o vendedor sabia. Mas antes de tudo isso, tem de denunciar o defeito por escrito — e há prazos apertados.
Comprando a um particular, o art. 916.º, n.º 3 dá-lhe um ano a contar do momento em que conheceu o defeito, com o limite máximo de cinco anos após a entrega. Feita a denúncia, o art. 917.º fixa seis meses para a ação de anulação. Comprando a um profissional, os prazos são muito mais longos.
Não necessariamente, mas muda o quadro. O art. 914.º estabelece que a obrigação de reparar não existe se o vendedor desconhecia sem culpa o defeito, e o art. 915.º aplica ressalva idêntica à indemnização. Note-se o "sem culpa": não basta alegar desconhecimento, é preciso que não tivesse como saber. Restam ainda a redução do preço e, nos casos graves, a anulação.
A lei não impõe forma à denúncia, mas impõe prazos — e é a si que cabe provar que denunciou dentro deles. Uma carta registada com aviso de receção é a forma mais simples de o demonstrar. Um telefonema não é.
É a anulação da venda, prevista no art. 905.º por remissão do art. 913.º. Exige que o defeito seja de tal ordem que, conhecendo-o, não teria comprado, e que se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade por erro ou dolo. É a via mais exigente em prova e a que tem o prazo mais curto.
Um defeito aparente, detetável numa visita atenta, dificilmente sustenta reclamação posterior — presume-se que foi considerado no preço. A proteção legal dirige-se aos defeitos ocultos. A fronteira discute-se caso a caso, e é uma das razões para documentar o estado do imóvel antes da escritura.
Muda bastante. Havendo dolo — conhecimento do defeito e ocultação deliberada — o art. 916.º, n.º 1 dispensa a denúncia, e o regime da indemnização é mais favorável ao comprador. O problema é a prova da intenção, que é exigente. Denuncie na mesma, e alegue o dolo em acréscimo.
Em regra não. O que determina o regime é quem vende, não quem intermedeia. Se o vendedor é um particular e a imobiliária apenas fez a mediação, aplica-se o Código Civil. Se o vendedor é uma empresa que vende imóveis próprios no exercício da sua atividade, aplica-se o Decreto-Lei n.º 84/2021.
Art. 913.º do Código Civil — Remissão
N.º 1: "Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes."
N.º 2: "Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria."
Art. 905.º — "Se o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade."
Arts. 908.º e 909.º — regime da indemnização, distinguindo os casos de dolo do vendedor dos de simples erro.
Art. 911.º — redução do preço, quando o comprador teria adquirido a coisa por preço inferior.
Art. 914.º — "O comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela; mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece."
Art. 915.º — "A indemnização prevista no artigo 909.º também não é devida, se o vendedor se encontrava nas condições a que se refere a parte final do artigo anterior."
Art. 916.º — Denúncia do defeito
N.º 1: "O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo."
N.º 2: "A denúncia será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa."
N.º 3: "Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel."
Art. 917.º — "A acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do artigo 287.º"
Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro — regime de proteção do consumidor na compra e venda de bens de consumo, aplicável aos imóveis de habitação vendidos por profissional a consumidor. Prevê garantia de dez anos para defeitos estruturais e cinco anos para as restantes desconformidades, presunção de desconformidade, prazo de três anos para o exercício dos direitos após a denúncia, e natureza imperativa.
Quadro doutrinário. A natureza jurídica do regime da venda de coisas defeituosas é das questões mais debatidas do direito civil português. Pedro Romano Martinez defende a autonomia do regime face ao cumprimento defeituoso. João Baptista Machado sustenta um regime sui generis, fundado no contrato mas dependente do erro. João Calvão da Silva propõe uma construção mista, combinando erro e cumprimento. António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto analisam as zonas de sobreposição entre os dois institutos. Inocêncio Galvão Telles funda o regime na responsabilidade pré-contratual. A qualificação adotada tem consequências práticas relevantes, designadamente quanto aos prazos aplicáveis às vias distintas da anulação.
