Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Em que situações um advogado faz diferença num conflito de condomínio, e em que situações não faz
- Quanto custa a consulta inicial, o que está incluído e que documentos levar
- Os prazos legais que continuam a correr enquanto se decide o que fazer
Quase ninguém contrata um advogado no início de um conflito de condomínio. Contrata quando já tentou tudo o resto — falou com o administrador, levantou o assunto em assembleia, esperou pela próxima reunião — e nada mudou.
O problema é que, entretanto, alguns prazos já correram. E há decisões de assembleia que, passados sessenta dias, deixam de poder ser impugnadas mesmo quando eram ilegais.
Esta página serve para decidir com informação: quando faz sentido recorrer a apoio jurídico, quanto custa, e — a parte que raramente se lê — em que situações não precisa de advogado nenhum. Se depois de a ler concluir que precisa, o serviço de condomínio da QUOR explica como funciona.
Quando faz sentido contratar advogado
Resposta rápida: Vale a pena recorrer a advogado num conflito de condomínio quando se verifica pelo menos uma de três condições:
- Há um prazo legal a correr — a impugnação de deliberações caduca em 60 dias sobre a data da deliberação, nos termos do artigo 1433.º do Código Civil, e prazos perdidos não se recuperam.
- O valor em causa é elevado — acima de 15.000 € o julgado de paz deixa de ser competente e a via judicial exige advogado.
- A prova é decisiva e ainda não está construída — comunicações, atas e prazos ignorados têm de estar documentados antes de qualquer processo.
Fora destes casos, há vias que se percorrem sem advogado, tratadas na secção seguinte.
O critério prático — prazo, valor e prova
São três perguntas, e bastam:
Está a correr algum prazo? Se a origem do problema é uma deliberação de assembleia, sim — e é curto. Se é inação do condomínio, não há prazo de caducidade, mas há prescrição e há agravamento do dano.
Quanto está em causa? Abaixo de 15.000 €, o julgado de paz resolve sem advogado obrigatório. Acima, não há alternativa à via judicial.
A prova está feita? Se as comunicações foram verbais, se não há atas, se ninguém fixou prazos por escrito — o caso, por bom que seja, não se sustenta. Aqui o advogado é útil antes do litígio, não depois.
Conflitos que escalam e conflitos que não escalam
Nem todos os conflitos de condomínio evoluem da mesma forma.
Não escalam, em regra: divergências pontuais sobre uso de partes comuns, discussões sobre uma despesa isolada, atritos de vizinhança sem violação de regulamento.
Escalam quase sempre: contas não prestadas ano após ano, obras aprovadas que nunca começam, deliberações tomadas sem a maioria legalmente exigida, e dívidas de quotas que se acumulam.
A diferença está em haver ou não incumprimento de um dever legal. Onde há, o conflito tende a agravar-se até alguém o levar a sério.
Situações em que o advogado é decisivo
Tabela: precisa de advogado?
| Situação | Precisa de advogado? | Porquê |
|---|---|---|
| Pedir contas ao administrador | Não | Basta pedido escrito com prova de receção |
| Convocar assembleia extraordinária | Não | 25% do capital investido pode exigi-lo |
| Cobrança de quota até 15.000 € | Não obrigatório | Julgado de paz dispensa mandatário |
| Impugnar deliberação de assembleia | Sim, aconselhável | Prazos de caducidade curtos e formalidades próprias |
| Destituição judicial do administrador | Sim | Exige prova de irregularidades ou negligência |
| Ação contra o condomínio acima de 15.000 € | Sim, obrigatório | Fora da competência do julgado de paz |
| Responsabilidade por danos em fração | Sim, aconselhável | Apuramento de causa e quantificação do dano |
| Contestar quota de obras | Depende | Consoante o fundamento e o valor em causa |
Quando não precisa de advogado
Há três situações frequentes em que a resposta honesta é que resolve sozinho. Dizê-lo custa-nos clientes e poupa-lhe dinheiro.
Resposta rápida: Não precisa de advogado para exigir contas ou documentos ao administrador — basta pedido escrito com prova de receção, ao abrigo dos deveres do artigo 1436.º do Código Civil. Não precisa para convocar assembleia extraordinária — o artigo 1431.º permite que condóminos representando 25% do capital investido o exijam. E não precisa, em regra, nos julgados de paz, competentes para litígios de condomínio até 15.000 €, com custo fixo de 70 € e sem obrigatoriedade de mandatário.
Pedido escrito ao administrador
É o passo que resolve a maioria dos casos e que quase ninguém dá em condições.
Carta registada com aviso de receção ou correio eletrónico com confirmação, a identificar o que se pede, a invocar o dever legal correspondente e a fixar prazo de resposta. Nada disto exige advogado, e é a base de tudo o que vier depois.
O que o administrador é obrigado a fazer está detalhado na página sobre fiscalização do condomínio.
Julgado de paz até 15.000 €
Os julgados de paz são competentes para questões de condomínio, incluindo quotas e obras, em litígios que não ultrapassem os 15.000 €. O custo é fixo — 70 €, a cargo da parte vencida — e reduz-se a 50 € no total quando há acordo em mediação. A constituição de advogado não é obrigatória na generalidade dos casos.
Para litígios de valor moderado, é frequentemente a via mais eficiente que existe.
Requerimento de assembleia por 25% do capital
Quando o administrador não convoca, condóminos que representem um quarto do capital investido podem exigir a convocação. Reunir esse quarto costuma ser mais fácil do que parece, porque os problemas de gestão afetam vários condóminos ao mesmo tempo.
É o instrumento mais subutilizado do regime, e não custa nada.
Existe ainda o regime de proteção jurídica, para quem demonstre insuficiência económica — explicado na página sobre o que fazer quando o condomínio não resolve.
Quanto custa um advogado de condomínio
Resposta rápida: Na QUOR, a consulta inicial custa 70 € e destina-se a avaliar o caso concreto: se há fundamento, que vias existem, que prazos estão a correr e quanto custa cada alternativa. O custo de um processo posterior depende de três variáveis — a via escolhida, o valor em causa e a complexidade da prova. Existem ainda dois mecanismos de redução de custo: o regime de proteção jurídica, para quem demonstre insuficiência económica, e os julgados de paz, com custo fixo de 70 € e sem advogado obrigatório em litígios até 15.000 €.
A consulta inicial
Setenta euros, e o objetivo não é ganhar o caso. É saber se há caso.
Sai de lá com três respostas: se tem fundamento, que caminhos existem com os respetivos prazos e custos, e o que deve fazer nos próximos dias. Se a conclusão for que não vale a pena avançar, é isso que ouve.
O que determina o custo de um processo
A via — extrajudicial, julgado de paz, arbitragem ou tribunal — é o fator de maior peso. Segue-se o valor em causa, que determina as custas judiciais. E depois a complexidade da prova: um caso documentado custa menos a instruir do que um caso por reconstituir.
Por isso é que a documentação feita a tempo, sem advogado, reduz o custo do advogado mais tarde.
Quer avaliar o seu caso com um advogado?
Responda a 6 perguntas — dizemos-lhe como podemos ajudar e o custo da consulta, sem compromisso.
O que está incluído na consulta
O que se faz numa consulta inicial
Analisa-se a documentação, identifica-se o enquadramento legal aplicável, apuram-se os prazos em curso e traçam-se as vias possíveis com o custo e o risco de cada uma.
Não é uma conversa exploratória. É uma avaliação com conclusão.
Que documentos levar
- Atas das assembleias relevantes, sobretudo aquelas em que o assunto foi discutido ou votado
- Convocatórias correspondentes, com a ordem de trabalhos
- Comunicações trocadas com o administrador, e prova de envio e receção
- Título constitutivo ou caderneta predial, para confirmar a permilagem
- Regulamento do condomínio, se existir
- Registo fotográfico datado, quando estejam em causa danos ou partes comuns
- Faturas, quotas e extratos, quando a discussão seja financeira
Quanto mais completo o dossiê, mais útil é a consulta — e mais barato fica o que vier depois.
Com o que sai de lá
Com um enquadramento claro do seu caso, com os prazos identificados e datados, e com uma recomendação concreta. Incluindo, quando for esse o caso, a recomendação de não avançar.
Prazos que não esperam pela decisão
Enquanto se pondera contratar ou não advogado, há prazos legais a correr. Alguns são muito curtos, e nenhum se recupera.
Tabela: prazos legais em matéria de condomínio
| Situação | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Exigir convocação de assembleia extraordinária após uma deliberação | 10 dias | Art. 1433.º, n.º 2 |
| Realização dessa assembleia extraordinária | 20 dias | Art. 1433.º, n.º 2 |
| Sujeitar a deliberação a centro de arbitragem | 30 dias | Art. 1433.º, n.º 3 |
| Ação de anulação, tendo havido assembleia extraordinária | 20 dias sobre essa deliberação | Art. 1433.º, n.º 4 |
| Ação de anulação, não tendo havido assembleia extraordinária | 60 dias sobre a data da deliberação | Art. 1433.º, n.º 4 |
| Administrador executar as deliberações da assembleia | 15 dias úteis, salvo prazo fixado | Art. 1436.º |
| Administrador emitir declaração de dívida | 10 dias | Art. 1436.º |
| Comunicar ao condomínio a venda de uma fração | 15 dias | DL n.º 268/94 |
| Administrador agir judicialmente por quotas em dívida | 90 dias sobre o incumprimento | DL n.º 268/94 |
| Assembleia ordinária anual | Primeira quinzena de janeiro, ou até ao fim do primeiro trimestre por exceção | Art. 1431.º |
O prazo de 60 dias é o que causa mais perdas. Uma deliberação ilegal que não seja impugnada dentro dele consolida-se, e deixa de haver o que fazer.
Que tipo de conflito tem?
Cada situação tem regras próprias. Se já sabe qual é a sua, comece por aqui:
O condomínio não faz o que foi aprovado. Obras que não começam, comunicações sem resposta, inação prolongada nas partes comuns. O percurso, das primeiras horas às vias judiciais, está em o que fazer quando o condomínio não resolve.
Recebeu uma quota de obras que não esperava. Quem paga o quê, que maiorias eram exigidas e quando é possível contestar — em obras no condomínio.
O administrador não presta contas. Os deveres que a lei lhe impõe, como construir a prova e como escalar até à destituição — em fiscalização do condomínio.
Quer sair do cargo ou afastar quem lá está. Renúncia, exoneração, destituição judicial e rescisão de contrato, com minutas prontas a usar — em renúncia ao cargo de administrador de condomínio.
Quer perceber o regime antes de decidir. Que diplomas se aplicam, o que mudou com a Lei n.º 8/2022, direitos e deveres de cada condómino — em lei do condomínio.
Já decidiu que precisa de acompanhamento. O serviço de condomínio da QUOR explica como funciona
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
Tem 60 dias para impugnar e já passaram 40?
Fale com a nossa equipa de imobiliário, com total confidencialidade. Consulta inicial: 70€.
Avaliações
A Dra. Maria e toda a equipa da QUOR foram sempre muito prestativas, responderam a todas as minhas dúvidas rapidamente e sempre me mantinham atualizada sobre o andamento do meu processo. Recomendo 100%!
Recomendo 100% este escritório para quem precisar de um advogado. Agradeço a Dra. Margarida e a Dra. Carolina por todo suporte durante o meu processo. Muito obrigada
A Quor Advogados prestou-me um excelente serviço relacionado com fiscalidade e relações internacionais. Foram, durante todo o processo, profissionais exemplares, competentes e inteiramente dedicados à minha causa, o que resultou no desfecho desejado. Não podia ter tido melhor apoio. Por tal, recomendo sem hesitações.
Equipa muito atenciosa, dedicada e transparente. Agilidade visto priorizarem o atendimento online. Agradecimentos à Dra. Margarida e Dra. Carolina. Recomendo
Recorremos à QUOR para nos aconselhar, tendo em conta a distância onde o processo se irá desenvolver, achamos por bem contratar alguém mais próximo da zona em questão. Após o primeiro aconselhamento com a Dra. Inês Azevedo, que se apercebeu que as nossas dúvidas não estariam no enquadramento da sua especialidade, prontamente nos encaminhou e bem, para a Dra Monica Martins. Ficamos sem dúvida, esclarecidas e convictas que escolhemos o melhor grupo para nos representar. A consulta online por videoconferência foi fácil e intuitiva, sem dúvida uma mais valia, que nos permite reduzir as nossas deslocações até ao estritamente necessário. Saliento o profissionalismo de toda a equipa e recomendo sem dúvida.
Perguntas frequentes sobre advogado de condomínio
Nem sempre. Não precisa para exigir contas ou documentos ao administrador, para convocar assembleia extraordinária com 25% do capital investido, nem, em regra, nos julgados de paz para litígios até 15.000 €. Precisa quando há prazos de caducidade a correr, quando o valor excede a competência do julgado de paz, ou quando a prova exige construção prévia.
Na QUOR, 70 €. Inclui análise da documentação, identificação dos prazos em curso e recomendação concreta sobre as vias possíveis.
Atas e convocatórias das assembleias relevantes, comunicações trocadas com o administrador com prova de receção, título constitutivo ou caderneta predial, regulamento do condomínio se existir, e registo fotográfico datado quando estejam em causa danos.
Sessenta dias sobre a data da deliberação, nos termos do artigo 1433.º, n.º 4, do Código Civil. Esse prazo reduz-se a vinte dias quando tenha sido requerida assembleia extraordinária, contados sobre a deliberação desta.
Sim, na generalidade dos casos. Os julgados de paz são competentes para questões de condomínio até 15.000 €, com custo fixo de 70 € a cargo da parte vencida, e a constituição de mandatário não é obrigatória salvo nos casos expressamente previstos na lei.
Existe o regime de proteção jurídica, que abrange consulta jurídica e apoio judiciário e permite dispensa de taxa de justiça, nomeação de patrono ou pagamento faseado. O pedido faz-se junto da Segurança Social.
Artigo 1431.º do Código Civil — Assembleia dos condóminos
A assembleia reúne na primeira quinzena de janeiro, podendo excecionalmente realizar-se dentro do primeiro trimestre. Reúne também quando convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
Artigo 1433.º do Código Civil — Impugnação das deliberações
As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. No prazo de 10 dias pode ser exigida ao administrador a convocação de assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias. No prazo de 30 dias pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem. O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Artigo 1435.º do Código Civil — Administrador
O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. Pode ser removido judicialmente quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência.
Artigo 1436.º do Código Civil — Funções do administrador
Compete ao administrador, entre outras funções, executar as deliberações da assembleia, prestar contas, guardar e manter todos os documentos do condomínio e emitir declaração de dívida quando solicitada.
Artigo 1437.º do Código Civil — Legitimidade do administrador
O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro
Regula as atas das assembleias, o fundo comum de reserva, a comunicação da transmissão de frações e a cobrança de quotas em dívida.
Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
Reviu o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código do Notariado.
