Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O contrato de empreitada não tem de ser escrito para ser válido — o artigo 219.º do Código Civil consagra a liberdade de forma. O que se perde sem escrito é a prova.
- Sem preço acordado, vale o que o empreiteiro normalmente pratica e, na insuficiência dessa regra, o preço é fixado pelo tribunal (artigos 1211.º e 883.º).
- Uma cláusula penal só se soma à obrigação de concluir a obra se for fixada para o atraso — artigo 811.º, n.º 1.
Cada cláusula que não escrever é uma cláusula que a lei escreve por si. O Código Civil tem resposta para quase tudo o que as partes esquecem — o preço, o momento do pagamento, os materiais, a receção da obra — mas responde com regras supletivas que foram pensadas para preencher lacunas, não para proteger quem paga.
Esta página tem a minuta completa, em conteúdo aberto, e explica cláusula a cláusula o que a lei impõe se ela ficar em branco. Se o contrato que tem em mãos foi redigido pelo empreiteiro, vale a pena perceber o que lá está antes de assinar — e um advogado de empreitada lê-o em pouco tempo.
Para que serve uma minuta de empreitada
Resposta rápida: uma minuta de contrato de empreitada é um modelo de contrato para obras particulares, que fixa por escrito o que a lei deixaria em aberto — objeto, preço, prazo, materiais, receção, garantia e penalizações.
O contrato de empreitada está definido no artigo 1207.º do Código Civil: uma parte obriga-se a realizar certa obra para a outra, mediante um preço. Nada mais é exigido para que exista. Tudo o resto — e é muito — é o que as partes acordarem ou, no silêncio delas, o que a lei impuser.
O contrato de empreitada tem de ser escrito?
Resposta rápida: não. Os artigos 1207.º a 1230.º, que regulam a empreitada, não impõem forma especial. E o artigo 219.º do Código Civil consagra a regra geral: “a validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei a exigir.”
Uma obra combinada verbalmente é, portanto, um contrato de empreitada válido e plenamente eficaz.
O que muda com o escrito não é a validade — é a prova. Sem contrato, quase tudo o que vier a ser discutido terá de ser demonstrado por outros meios: o preço combinado, a data de conclusão, a descrição do que ficou acordado, os materiais prometidos. E o ónus recai sobre quem invoca.
O enquadramento completo do regime está em contrato de empreitada.
As cláusulas que não podem faltar
| Se a cláusula ficar omissa | O que a lei aplica no seu lugar | Artigo |
|---|---|---|
| Preço | O que o empreiteiro normalmente pratica à data do contrato; na falta, o de mercado; na insuficiência destas regras, fixado pelo tribunal segundo juízos de equidade | 1211.º e 883.º |
| Momento do pagamento | No ato de aceitação da obra | 1211.º, n.º 2 |
| Prazo de conclusão | Nenhum. Sem prazo certo, só há mora depois de interpelar | 805.º, n.º 1 |
| Materiais | Fornecidos pelo empreiteiro, de qualidade não inferior à média | 1210.º |
| Alterações pedidas pelo dono | Admitidas até um quinto do preço, com aumento de preço e prolongamento do prazo | 1216.º |
| Verificação da obra | A falta de verificação ou de comunicação importa aceitação | 1218.º, n.º 5 |
| Garantia em imóvel de longa duração | Cinco anos a contar da entrega | 1225.º, n.º 1 |
| Cláusula penal | Não existe. Só há indemnização pelos danos que conseguir provar | 810.º |
Identificação das partes e da obra
É a cláusula que sustenta todas as outras. O artigo 1208.º manda executar a obra em conformidade com o que foi convencionado — e só há conformidade a aferir se houver descrição contra a qual medir.
Descrição vaga transforma qualquer discussão sobre defeitos numa discussão sobre o que teria sido combinado. Anexe projeto, memória descritiva ou orçamento detalhado, e refira o anexo no corpo do contrato.
Preço e condições de pagamento
O artigo 1211.º remete a determinação do preço para o artigo 883.º, com as necessárias adaptações. E o artigo 883.º tem uma escada de recurso que convém conhecer: não fixando as partes o preço nem o modo de o determinar, vale o que o empreiteiro normalmente pratica; na falta, o preço de mercado; na insuficiência destas regras, o preço é determinado pelo tribunal segundo juízos de equidade.
Um contrato sem preço acaba com o preço a ser fixado por um juiz. É o argumento mais direto para o escrever.
Quanto ao momento, o artigo 1211.º, n.º 2 é claro: não havendo cláusula ou uso em contrário, o preço deve ser pago no ato de aceitação da obra. A regra supletiva é pagar contra receção. Quem paga adiantado está a afastar, por acordo, uma proteção que a lei lhe dava.
Prazo de conclusão: a cláusula decisiva
É a cláusula com maior retorno de todo o contrato, e a que mais vezes falta.
O artigo 805.º, n.º 2, alínea a) estabelece que há mora do devedor independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo. Com data de conclusão escrita, o empreiteiro entra em mora no dia seguinte, sozinho, sem que tenha de o avisar.
Sem prazo certo aplica-se o n.º 1: só há mora depois de interpelar por escrito. Meses de espera não contam para nada até essa carta.
Fixe data de início e data de conclusão, não “seis meses” — porque sem data de início discute-se depois quando é que os seis meses começaram.
Materiais e especificações
O artigo 1210.º responde a duas perguntas. Os materiais devem ser fornecidos pelo empreiteiro, salvo convenção ou uso em contrário. E, no silêncio do contrato, devem corresponder às características da obra e não podem ser de qualidade inferior à média.
“Não inferior à média” é o mínimo legal, não o que a maioria das pessoas imagina ter encomendado. Marca, gama, referência ou espessura têm de estar escritas.
Alterações à obra
Os artigos 1214.º a 1216.º tratam três situações distintas. Interessa fixar no contrato sobretudo duas coisas: que nenhuma alteração é feita sem autorização escrita — porque o artigo 1214.º, n.º 2 considera defeituosa a obra alterada sem autorização — e como se documenta cada alteração aprovada, com o respetivo impacto no preço e no prazo.
O artigo 1216.º dá ao dono da obra o direito de exigir alterações até um quinto do preço estipulado, sem modificar a natureza da obra, tendo o empreiteiro direito ao acréscimo de preço e a mais tempo.
Receção e aceitação da obra
O artigo 1218.º, n.º 5 contém a norma mais consequente de todo o regime: a falta da verificação ou da comunicação dos seus resultados importa aceitação da obra.
E o artigo 1219.º acrescenta que o empreiteiro não responde pelos defeitos se o dono aceitou sem reserva com conhecimento deles, presumindo-se conhecidos os defeitos aparentes.
A cláusula deve fixar prazo para a vistoria, forma do auto de receção e a possibilidade expressa de aceitação com reserva.
Prazo de garantia convencionado
O artigo 1225.º, n.º 1 responsabiliza o empreiteiro pelos defeitos que surjam, em imóveis destinados por natureza a longa duração, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado.
A norma admite portanto o prazo convencionado. Se esse prazo pode ser inferior aos cinco anos legais é questão de interpretação, e não é aqui que se resolve. Por isso a recomendação prática é fixar um prazo igual ou superior ao legal: assim a cláusula acrescenta certeza sem levantar a dúvida.
Os prazos e a cobertura estão desenvolvidos em garantia de obras.
Cláusula penal por atraso
Dez palavras decidem tudo nesta cláusula. O artigo 811.º, n.º 1 proíbe exigir cumulativamente o cumprimento da obrigação principal e a cláusula penal — salvo se esta tiver sido estabelecida para o atraso da prestação.
Uma cláusula que diga “em caso de incumprimento, o empreiteiro pagará X” obriga-o a escolher entre a obra e o dinheiro. Uma cláusula que diga “por cada dia de atraso na conclusão, o empreiteiro pagará X” deixa-o exigir as duas coisas.
Fixe um valor defensável. O artigo 812.º permite ao tribunal reduzir a cláusula manifestamente excessiva — e é precisamente o valor alto demais que acaba cortado. O regime completo está em obras atrasadas.
Subempreitada
O artigo 1213.º define a subempreitada como o contrato pelo qual um terceiro se obriga perante o empreiteiro a realizar a obra, ou parte dela. Para o dono da obra, o responsável continua a ser o empreiteiro com quem contratou.
Vale a pena fixar se a subempreitada é admitida e, sendo, que o empreiteiro comunique quem executa cada especialidade — não por uma questão de responsabilidade, que se mantém dele, mas de prova e de fiscalização.
Minuta de contrato de empreitada
Adapte ao seu caso. O que está entre parênteses é para substituir.
CONTRATO DE EMPREITADA
Entre:
Primeiro Outorgante, adiante designado por Dono da Obra: (nome completo), portador do documento de identificação n.º (…), contribuinte fiscal n.º (…), com residência em (morada completa).
Segundo Outorgante, adiante designado por Empreiteiro: (nome ou denominação social), contribuinte fiscal n.º (…), com sede ou domicílio em (morada completa), (se aplicável: titular do alvará ou título n.º …).
É celebrado o presente contrato de empreitada, que se rege pelas cláusulas seguintes.
CLÁUSULA PRIMEIRA — Objeto
1 – O Empreiteiro obriga-se a executar, para o Dono da Obra, a seguinte obra: (descrição da obra), no imóvel sito em (morada completa e identificação matricial ou registal).
2 – A obra é executada de acordo com (o projeto / a memória descritiva / o orçamento n.º …, datado de …), que se anexa ao presente contrato e dele faz parte integrante.
3 – O Empreiteiro obriga-se a executar a obra em conformidade com o convencionado e sem vícios que excluam ou reduzam o seu valor, ou a sua aptidão para o uso a que se destina.
CLÁUSULA SEGUNDA — Preço
1 – O preço global da empreitada é de (valor por extenso e em algarismos) euros, (com / sem) IVA à taxa legal em vigor.
2 – O preço inclui o fornecimento de todos os materiais, mão de obra, equipamentos e meios necessários à execução da obra, salvo o que expressamente se indique em contrário no anexo referido na Cláusula Primeira.
CLÁUSULA TERCEIRA — Condições de pagamento
1 – O preço é pago da seguinte forma: (indicar os montantes ou percentagens e os respetivos momentos).
2 – Cada pagamento fica dependente da conclusão e aceitação da fase a que respeita.
3 – Fica retida a quantia correspondente a (percentagem) do preço global, a pagar no prazo de (número) dias após a receção da obra sem reservas ou após a eliminação das reservas registadas no auto de receção.
CLÁUSULA QUARTA — Prazo de execução
1 – Os trabalhos têm início em (data) e devem estar integralmente concluídos até (data), constituindo esta uma obrigação com prazo certo.
2 – O prazo de execução só é prorrogado nos casos previstos na lei e na Cláusula Sexta, ou por acordo escrito entre as partes.
CLÁUSULA QUINTA — Materiais
1 – Os materiais e utensílios necessários à execução da obra são fornecidos pelo Empreiteiro.
2 – Os materiais a aplicar são os identificados no anexo referido na Cláusula Primeira, com as marcas, referências e características aí indicadas.
3 – Qualquer substituição de material carece de autorização prévia e escrita do Dono da Obra.
CLÁUSULA SEXTA — Alterações à obra
1 – O Empreiteiro não pode introduzir quaisquer alterações ao plano convencionado sem autorização prévia e escrita do Dono da Obra.
2 – As alterações exigidas pelo Dono da Obra são reduzidas a escrito e delas consta expressamente o acréscimo ou redução de preço e a eventual prorrogação do prazo de execução.
3 – Sendo necessárias alterações em consequência de direitos de terceiro ou de regras técnicas, as partes acordam por escrito as modificações de preço e de prazo delas resultantes.
CLÁUSULA SÉTIMA — Fiscalização
1 – O Dono da Obra pode fiscalizar a execução da obra, à sua custa, diretamente ou por técnico por si designado, desde que não perturbe o andamento ordinário dos trabalhos.
2 – A fiscalização não envolve aceitação dos trabalhos executados nem prejudica os direitos do Dono da Obra.
CLÁUSULA OITAVA — Subempreitada
1 – O Empreiteiro (pode / não pode) subcontratar a execução total ou parcial da obra.
2 – Sendo admitida a subempreitada, o Empreiteiro comunica ao Dono da Obra a identidade dos subempreiteiros e os trabalhos a cargo de cada um.
3 – O Empreiteiro mantém-se integralmente responsável perante o Dono da Obra pela execução da obra, independentemente de subcontratação.
CLÁUSULA NONA — Receção da obra
1 – Concluída a obra, o Empreiteiro comunica-o por escrito ao Dono da Obra, colocando-o em condições de proceder à sua verificação.
2 – A verificação é efetuada no prazo de (número) dias a contar dessa comunicação, podendo qualquer das partes fazer-se acompanhar de peritos, a expensas de quem os requisite.
3 – Da verificação é lavrado auto de receção, assinado por ambas as partes, do qual constam os trabalhos aceites e, sendo caso disso, as reservas formuladas pelo Dono da Obra.
4 – A obra pode ser aceite com reserva quanto aos defeitos identificados no auto.
CLÁUSULA DÉCIMA — Garantia
1 – O Empreiteiro garante a obra executada pelo prazo de (número) anos a contar da data da receção.
2 – A garantia abrange os defeitos resultantes de vício do solo, de vício da construção ou de erros na execução dos trabalhos.
3 – O disposto na presente cláusula não prejudica os prazos e direitos previstos na lei, designadamente nos artigos 1220.º a 1225.º do Código Civil.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA — Cláusula penal por atraso
1 – Por cada dia de atraso na conclusão da obra para além do prazo fixado na Cláusula Quarta, o Empreiteiro pagará ao Dono da Obra a quantia de (valor) euros, a título de cláusula penal.
2 – A cláusula penal prevista no número anterior é estabelecida especificamente para o atraso na prestação, sendo exigível cumulativamente com o cumprimento da obrigação de concluir a obra.
3 – O montante global da cláusula penal não excede (percentagem) do preço global da empreitada.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA — Resolução
1 – Qualquer das partes pode resolver o presente contrato com fundamento em incumprimento definitivo da outra, nos termos gerais.
2 – O Dono da Obra pode desistir da empreitada a todo o tempo, indemnizando o Empreiteiro dos seus gastos, do seu trabalho e do proveito que poderia tirar da obra, nos termos do artigo 1229.º do Código Civil.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA — Comunicações
1 – As comunicações entre as partes relativas ao presente contrato são efetuadas por escrito, para as moradas indicadas no cabeçalho, considerando-se recebidas na data do aviso de receção.
2 – Qualquer alteração de morada é comunicada à outra parte no prazo de (número) dias.
O presente contrato é feito em duplicado, ficando um exemplar na posse de cada uma das partes.
Data e assinatura
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Cláusulas que a lei não deixa valer
Esta secção serve sobretudo a quem recebe um contrato já redigido pelo empreiteiro.
Renúncia antecipada a direitos
O artigo 809.º do Código Civil declara nula a cláusula pela qual o credor renuncia antecipadamente a qualquer dos direitos que a lei lhe faculta nos casos de não cumprimento ou de mora do devedor.
Se o contrato contiver uma cláusula a excluir a responsabilidade do empreiteiro por atrasos ou por defeitos, essa cláusula não produz efeitos — ainda que a tenha assinado.
Afastar a redução da cláusula penal
O artigo 812.º, n.º 1 permite ao tribunal reduzir a cláusula penal, segundo a equidade, quando for manifestamente excessiva, e acrescenta expressamente que é nula qualquer estipulação em contrário. O n.º 2 admite a redução se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida.
No mesmo sentido, o artigo 811.º, n.º 1 declara nula a estipulação que permita cumular a cláusula penal genérica com o cumprimento da obrigação principal.
Erros comuns na redação do contrato
| Erro | Consequência | Como corrigir |
|---|---|---|
| Preço global sem descrição da obra | Não há padrão contra o qual aferir defeitos nem alterações | Anexar projeto, memória descritiva ou orçamento detalhado, e referi-lo no contrato |
| Pagar a totalidade adiantada | Afasta a regra supletiva do pagamento contra aceitação (art. 1211.º, n.º 2) | Escalonar por fases, com retenção final até à receção |
| “Prazo: 6 meses”, sem data de início | Sem prazo certo, discute-se quando começou a contar e é preciso interpelar | Fixar data de início e data de conclusão |
| Cláusula penal genérica | Não é cumulável com a conclusão da obra (art. 811.º, n.º 1) | Redigir expressamente “por cada dia de atraso na conclusão” |
| Cláusula penal desproporcionada | Pode ser reduzida pelo tribunal (art. 812.º) | Fixar valor defensável e um teto em percentagem do preço |
| Sem auto de receção | A falta de verificação importa aceitação (art. 1218.º, n.º 5) | Fixar prazo, forma e possibilidade de aceitação com reserva |
| Cláusula a excluir responsabilidade | É nula (art. 809.º) | Retirar antes de assinar |
Depois de assinar: o que guardar
O contrato só vale o que conseguir provar à volta dele.
- O exemplar assinado por ambas as partes, com todos os anexos referidos
- Todas as alterações acordadas, por escrito e com a indicação do impacto no preço e no prazo
- Comprovativos de todos os pagamentos, com data
- O auto de receção, e a cópia das reservas se as houver
- Todas as comunicações trocadas, sobretudo as que fixem prazos
Se, depois de entregue, a obra revelar problemas de execução, o procedimento está em defeitos de obra. Se a obra parar antes de concluída, o caminho é o de abandono de obra.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Não. A secção da empreitada do Código Civil não impõe forma especial e o artigo 219.º consagra a liberdade de forma. O contrato verbal é válido. O que se perde sem escrito é a prova do preço, do prazo e do que ficou acordado.
Aplica-se o artigo 883.º, para que remete o artigo 1211.º: vale o preço que o empreiteiro normalmente pratica à data do contrato; na falta, o de mercado; e, na insuficiência destas regras, o preço é determinado pelo tribunal segundo juízos de equidade.
Não havendo cláusula ou uso em contrário, no ato de aceitação da obra — artigo 1211.º, n.º 2 do Código Civil.
O artigo 1225.º, n.º 1 admite o prazo de garantia convencionado como alternativa aos cinco anos legais em imóveis destinados a longa duração. Se esse prazo pode ser inferior ao legal é questão de interpretação, pelo que a opção prudente é fixar prazo igual ou superior a cinco anos.
Tem de ser expressamente estabelecida para o atraso da prestação, nos termos do artigo 811.º, n.º 1 — por exemplo, "por cada dia de atraso na conclusão". Uma cláusula penal genérica não é cumulável com o cumprimento.
Sim. O artigo 1229.º do Código Civil permite ao dono da obra desistir da empreitada a todo o tempo, mesmo já iniciada, desde que indemnize o empreiteiro dos gastos, do trabalho e do proveito que poderia tirar da obra.
Não. O artigo 809.º declara nula a cláusula pela qual o credor renuncia antecipadamente aos direitos que a lei lhe confere em caso de não cumprimento ou mora.
Código Civil — Decreto-Lei n.º 47344/66, versão consolidada
- Artigo 219.º — Liberdade de forma. A validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei a exigir.
- Artigo 805.º — Momento da constituição em mora. Depois de interpelação. Independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo.
- Artigo 809.º — Renúncia do credor aos seus direitos. É nula a renúncia antecipada.
- Artigo 810.º — Cláusula penal. As partes podem fixar por acordo o montante da indemnização exigível.
- Artigo 811.º — Funcionamento da cláusula penal. Não cumulável com o cumprimento, salvo se estabelecida para o atraso. Não pode exceder o valor do prejuízo.
- Artigo 812.º — Redução equitativa da cláusula penal. Redutível pelo tribunal quando manifestamente excessiva. É nula qualquer estipulação em contrário.
- Artigo 883.º — Determinação do preço. Na falta de fixação pelas partes, vale o preço normalmente praticado; na falta, o de mercado; na insuficiência, o fixado pelo tribunal segundo juízos de equidade.
- Artigo 1207.º — Noção. Empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a realizar certa obra, mediante um preço.
- Artigo 1208.º — Execução da obra. Em conformidade com o convencionado e sem vícios.
- Artigo 1210.º — Fornecimento dos materiais. Cabem ao empreiteiro. No silêncio, de qualidade não inferior à média.
- Artigo 1211.º — Determinação e pagamento do preço. Aplica-se o artigo 883.º. O preço é pago no ato de aceitação, salvo cláusula ou uso em contrário.
- Artigo 1213.º — Subempreitada. Contrato pelo qual um terceiro se obriga perante o empreiteiro a realizar a obra ou parte dela.
- Artigo 1214.º — Alterações da iniciativa do empreiteiro. Proibidas sem autorização. A obra assim alterada é havida como defeituosa.
- Artigo 1215.º — Alterações necessárias. Sem acordo, o tribunal fixa as modificações de preço e de prazo.
- Artigo 1216.º — Alterações exigidas pelo dono da obra. Até um quinto do preço, com aumento de preço e prolongamento do prazo.
- Artigo 1218.º — Verificação da obra. A falta de verificação ou de comunicação importa aceitação.
- Artigo 1219.º — Casos de irresponsabilidade do empreiteiro. Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes.
- Artigo 1220.º — Denúncia dos defeitos. Trinta dias a contar do descobrimento.
- Artigo 1224.º — Caducidade. Um ano da recusa ou da aceitação com reserva, com o teto de dois anos sobre a entrega.
- Artigo 1225.º — Imóveis destinados a longa duração. Cinco anos a contar da entrega ou prazo de garantia convencionado.
- Artigo 1226.º — Responsabilidade dos subempreiteiros. O direito de regresso caduca se a denúncia não lhes for comunicada em trinta dias.
- Artigo 1229.º — Desistência do dono da obra. A todo o tempo, mediante indemnização dos gastos, do trabalho e do proveito.
