Dr. David Silva · Advogado
cédula n.º 72532P
Sumário
- A isenção de IMT na habitação própria e permanente vai até 106 346 € e não tem limite de idade — artigo 9.º n.º 1 do CIMT.
- O IMT Jovem isenta até 330 539 € quem tenha 35 anos ou menos e nunca tenha sido proprietário nos três anos anteriores — artigo 9.º n.os 2 e 3.
- A mesma compra dá direito a dedução no imposto do selo até 2 644,31 € — artigo 7.º-A do CIS.
- Reconhecimento é automático, mas a declaração antes da escritura é obrigatória — artigo 19.º n.º 3.
- A isenção cai se deres destino diferente ao imóvel em seis anos ou não o habitares em seis meses — artigo 11.º n.º 8.
- Desde 25 de maio de 2026, adquirentes não residentes pagam 7,5% sem isenção nem redução — artigo 17.º n.º 10.
Há duas isenções de IMT que as pessoas confundem constantemente, e a confusão custa dinheiro nos dois sentidos. Umas pagam imposto a que não estavam obrigadas. Outras contam com uma isenção que nunca lhes coube.
O código não é ambíguo. Cada isenção tem requisitos fechados, um teto de valor e um prazo dentro do qual pode cair. O que falta é ver os quatro elementos ao mesmo tempo, com os valores que estão em vigor hoje e não os de 2024.
Isto é o que o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis diz sobre quem está isento, até que valor, como se declara e o que faz perder o benefício depois de ele já ter sido concedido.
Quem está isento de IMT e em que condições
Resposta rápida: O Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) tem três isenções que interessam a quem compra casa: a habitação própria e permanente até 106 346 €, o IMT Jovem até 330 539 € para quem tem 35 anos ou menos, e a compra para revenda por quem exerce essa atividade — artigos 9.º e 7.º do CIMT.
Isenção de IMT não é um favor nem um pedido de desconto. É um regime escrito no código, com requisitos fechados e prazos que correm contra ti a partir do dia da escritura.
A maior parte das isenções do artigo 6.º não te diz respeito: Estado, autarquias, missões diplomáticas, pessoas coletivas de utilidade pública, instituições particulares de solidariedade social, pessoas coletivas religiosas. São isenções de natureza subjetiva, ligadas a quem compra e não ao que se compra — artigo 6.º do CIMT.
As que interessam a um particular são outras três, e cada uma tem a sua porta de saída.
As isenções que interessam a quem compra
| Isenção | Quem beneficia | Norma | Cai quando |
|---|---|---|---|
| Habitação própria e permanente | Qualquer idade, até 106 346 € | art. 9.º n.º 1 | Destino diferente em 6 anos |
| IMT Jovem | Até 35 anos, primeira aquisição, até 330 539 € | art. 9.º n.º 2 | Destino diferente em 6 anos ou ser dependente |
| Compra para revenda | Quem exerce a atividade | art. 7.º n.º 1 | Não revender em 1 ano |
| Reabilitação | Prédios com mais de 30 anos ou em ARU | art. 45.º do EBF | Não iniciar obras em 3 anos |
Isenção na compra para revenda
Estão isentas de IMT as aquisições de prédios para revenda, desde que a declaração de início de atividade tenha sido apresentada antes da aquisição — artigo 7.º n.º 1 do CIMT.
A isenção só se firma se ficar reconhecido que o adquirente exerce normal e habitualmente a atividade de comprador de prédios para revenda, o que se comprova por certidão obtida no Portal das Finanças relativa aos dois anos anteriores — artigo 7.º n.os 2 e 3 do CIMT.
E cai por si sozinha em três situações: se aos prédios for dado destino diferente, se não forem revendidos no prazo de um ano, ou se forem revendidos outra vez para revenda. Nesse caso o imposto é devido desde a data da aquisição, com juros compensatórios — artigo 11.º n.os 5 e 6 do CIMT.
Também conta como destino diferente concluir obras de edificação ou de melhoramento que alterem o valor patrimonial tributário do prédio — artigo 11.º n.º 10 do CIMT.
Reabilitação urbana e prédios classificados
Prédios urbanos concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana têm isenção de IMT na aquisição destinada a obras de reabilitação, desde que o adquirente inicie as obras no prazo máximo de três anos a contar da aquisição — artigo 45.º n.º 2 alínea b) do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).
Há uma segunda isenção na primeira transmissão que se siga à reabilitação, quando o imóvel for afeto a arrendamento para habitação permanente ou, se estiver em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente — artigo 45.º n.º 2 alínea c) do EBF.
Atenção ao detalhe que apanha quase toda a gente: estes benefícios não impedem a liquidação e cobrança do imposto nos termos gerais. Pagas primeiro e o serviço de finanças anula e restitui depois, no prazo máximo de 15 dias a contar da comunicação da câmara municipal — artigo 45.º n.os 3 e 5 do EBF.
Há ainda isenção nas aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, público ou municipal — artigo 6.º alínea g) do CIMT.
IMT Jovem: quem tem direito até aos 35 anos
Resposta rápida: Está isenta de IMT a primeira aquisição de casa para habitação própria e permanente por quem tenha 35 anos ou menos à data da transmissão, não seja considerado dependente para efeitos de IRS nesse ano, e não tenha sido titular de prédio urbano habitacional à data da compra nem em qualquer momento dos três anos anteriores — artigo 9.º n.os 2 e 3 do CIMT.
O regime entrou em vigor a 1 de agosto de 2024, com o Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho. Não é uma medida de Orçamento do Estado nem um apoio temporário: está no corpo do código.
E não é só IMT. A mesma compra beneficia de uma dedução à coleta do imposto do selo da verba 1.1, com o limite do que resultaria de aplicar essa verba ao teto de 330 539 € — artigo 7.º-A n.º 1 do Código do Imposto do Selo (CIS).
Como a verba 1.1 da Tabela Geral é de 0,8%, a dedução vai até 2 644,31 €. Abaixo do teto, o selo da compra também fica a zero.
Os quatro requisitos cumulativos
- Ter idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão.
- Ser a primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação própria e permanente.
- Não ser considerado dependente para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS no ano da transmissão.
- Não ser titular de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores.
São cumulativos. Falha um e o regime não se aplica.
Quem fica de fora do IMT Jovem
O requisito quatro é o que corta mais gente, e é o que quase ninguém escreve com o prazo certo — artigo 9.º n.º 3 do CIMT.
Não é preciso teres sido dono de uma casa inteira. Basta uma figura parcelar do direito de propriedade sobre prédio urbano habitacional: um usufruto herdado, uma nua-propriedade recebida em doação, uma quota-parte de um apartamento que ficou de uma partilha.
E não é preciso teres isso hoje. Basta teres tido em qualquer momento dos três anos anteriores à transmissão.
Ficas igualmente de fora se, no ano da compra, fores considerado dependente para efeitos de IRS. Quem tem 24 anos, estuda e consta da declaração dos pais não beneficia do regime nesse ano.
A escritura é para breve?
Diz-nos a tua idade e o valor da compra. Confirmamos se a isenção te cabe e o que tens de declarar antes de assinares.
Casais: cada um conta por si
Quando o imóvel vai constituir bem comum de um casal, a verificação dos pressupostos e o apuramento do IMT fazem-se individualmente em relação a cada cônjuge, em partes iguais, devendo cada um apresentar a sua declaração — artigo 9.º n.º 4 do CIMT.
Na prática, um cônjuge pode ficar isento e o outro não. Se um dos dois já foi proprietário nos últimos três anos, perde a isenção na sua metade e o outro mantém-na na dele.
O regime não prejudica a aplicação de um regime mais favorável — artigo 9.º n.º 5 do CIMT.
Isenção na habitação própria e permanente
Resposta rápida: Quem compra casa para habitação própria e permanente não paga IMT se o valor que serviria de base à liquidação não exceder 106 346 €, o valor máximo do 1.º escalão — artigo 9.º n.º 1 e artigo 17.º n.º 1 alínea a) do CIMT. Esta isenção não tem limite de idade.
Há uma leitura errada que circula desde 2024: a de que quem passou dos 35 anos deixou de ter isenção nenhuma. Não é verdade.
A isenção da habitação própria e permanente continua a existir, para qualquer idade, e é anterior ao IMT Jovem. O que muda é o teto: 106 346 € em vez de 330 539 €.
O limite de 106 346 €
O valor é o do 1.º escalão da tabela da alínea a), e sobe quase todos os anos com a Lei do Orçamento do Estado. Confirma sempre o valor do ano em que compras.
O que é habitação própria e permanente
O prédio tem de ser destinado exclusivamente a habitação própria e permanente. Casa de férias, segunda habitação e imóvel para arrendar não entram — e têm tabela própria, com 1% logo no primeiro escalão, na alínea c) do artigo 17.º n.º 1 do CIMT.
A afetação tem de ser real e tem prazo. Se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da aquisição, a isenção cai — artigo 11.º n.º 8 alínea b) do CIMT.
Até que valor não se paga IMT
Resposta rápida: Depende do regime. Na habitação própria e permanente comum, zero até 106 346 €. No IMT Jovem, zero até 330 539 €, e acima desse valor a taxa marginal é de 8% até 660 982 € — artigo 17.º n.º 1, alíneas a) e b) do CIMT.
Estas tabelas são as que estão em vigor. Muitos simuladores e artigos ainda publicam os valores de 2024, o que dá diferenças de milhares de euros na conta final.
Tabela do IMT Jovem
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa marginal |
|---|---|
| Até 330 539 € | 0 |
| De 330 539 € a 660 982 € | 8% |
| De 660 982 € a 1 150 853 € | 6% (taxa única) |
| Superior a 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) |
Tabela da habitação própria permanente
| Valor sobre que incide o IMT | Taxa marginal | Média no limite |
|---|---|---|
| Até 106 346 € | 0 | 0 |
| De 106 346 € a 145 470 € | 2% | 0,5379 |
| De 145 470 € a 198 347 € | 5% | 1,7274 |
| De 198 347 € a 330 539 € | 7% | 3,8361 |
| De 330 539 € a 660 982 € | 8% | — |
| De 660 982 € a 1 150 853 € | 6% (taxa única) | — |
| Superior a 1 150 853 € | 7,5% (taxa única) | — |
Fora da habitação, as taxas são fixas: 5% na aquisição de prédios rústicos e 6,5% na aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas — artigo 17.º n.º 1 alíneas d) e e) do CIMT.
Sobre que valor incide o imposto
O IMT incide sobre o valor constante do ato ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o que for maior — artigo 12.º n.º 1 do CIMT.
É por isso que o preço combinado com o vendedor não chega para saber se estás isento. Se o valor patrimonial tributário inscrito na caderneta predial for superior, é esse que conta.
Confirma o valor patrimonial tributário na caderneta predial antes de assumires que ficas dentro do escalão.
Para o cálculo do imposto e dos restantes custos da compra, vê quanto custa a escritura de um imóvel.
Como se pede a isenção de IMT e quando
Resposta rápida: As isenções dos artigos 7.º e 9.º são de reconhecimento automático e é a entidade que intervém na escritura que as verifica e declara. Continua, ainda assim, a ser obrigatório apresentar a declaração de modelo oficial num serviço de finanças ou por meios eletrónicos antes do ato translativo — artigos 10.º n.º 8 alínea a) e 19.º n.º 3 do CIMT.
Automático não quer dizer que não se declara. É esta a confusão que faz perder isenções.
A declaração Modelo 1 antes da escritura
A liquidação do IMT é de iniciativa do interessado, que apresenta uma declaração de modelo oficial em qualquer serviço de finanças ou por meios eletrónicos — artigo 19.º n.º 1 do CIMT.
Nas situações de isenção, essa declaração tem de ser apresentada na mesma, e antes do ato ou facto translativo dos bens — artigo 19.º n.º 3 do CIMT.
A liquidação precede sempre a escritura — artigo 22.º n.º 1 do CIMT. Nas transmissões por contrato-promessa com tradição, cessão de posição contratual ou procuração irrevogável, o imposto é liquidado antes desse ato — artigo 22.º n.º 2 do CIMT.
Se não tomares a iniciativa dentro dos prazos legais, a liquidação é promovida oficiosamente pelo serviço de finanças, com juros compensatórios e a coima que ao caso couber — artigo 19.º n.º 2 do CIMT.
Quando há imposto a pagar, o pagamento faz-se no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito — artigo 36.º n.º 1 do CIMT.
Isenções automáticas e isenções a pedir
| Isenção | Como se obtém | Norma |
|---|---|---|
| Habitação própria e permanente e IMT Jovem | Reconhecimento automático pela entidade que intervém no ato | art. 10.º n.º 8 al. a) |
| Compra para revenda | Reconhecimento automático, com certidão dos dois anos anteriores | art. 10.º n.º 8 al. a) |
| Utilidade pública, IPSS, religiosas, interesse cultural | Requerimento, por despacho | art. 10.º n.º 8 al. d) |
| Reabilitação urbana | Requerimento com a comunicação prévia ou o pedido de licença | art. 45.º n.º 4 do EBF |
Nas isenções que dependem de requerimento, o pedido é apresentado antes do ato ou contrato e sempre antes da liquidação que seria de efetuar, acompanhado dos documentos que demonstram os pressupostos — artigo 10.º n.os 1 e 2 do CIMT.
Depois da liquidação já não há requerimento a fazer. Há reclamação.
O que faz perder a isenção de IMT
Resposta rápida: A isenção cai se o imóvel receber destino diferente daquele que fundamentou o benefício no prazo de seis anos a contar da aquisição, ou se não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses. No IMT Jovem, cai também se o comprador for considerado dependente para efeitos de IRS em qualquer momento desses seis anos — artigo 11.º n.º 8 do CIMT.
Esta é a parte que quase nunca é explicada a quem compra, e é a que gera as liquidações adicionais anos depois.
Os seis anos e os seis meses
São dois prazos diferentes e independentes.
Seis meses para afetar o imóvel a habitação própria e permanente — artigo 11.º n.º 8 alínea b) do CIMT.
Seis anos durante os quais não podes dar ao imóvel destino diferente daquele em que assentou o benefício — artigo 11.º n.º 8 alínea a) do CIMT.
Arrendar a casa no segundo ano é dar-lhe destino diferente. Passar a usá-la como segunda habitação também.
As três exceções que salvam a isenção
O código prevê três situações em que dar destino diferente dentro dos seis anos não faz cair a isenção — artigo 11.º n.º 8 alínea a) do CIMT.
- Venda do imóvel.
- Alteração da composição do agregado familiar por casamento, união de facto, dissolução de uma ou de outra, ou aumento do número de dependentes, desde que o prédio se mantenha destinado exclusivamente a habitação.
- Mudança do local de trabalho para distância superior a 100 km do prédio, desde que o prédio se mantenha destinado exclusivamente a habitação.
Repara na condição comum às duas últimas: o prédio tem de continuar destinado exclusivamente a habitação. Transformá-lo em escritório ou em alojamento local faz cair a isenção na mesma.
Se o divórcio te levou a sair de casa, vê como se organiza a partilha de bens no divórcio antes de assumires que perdeste o benefício.
Perder o IMT Jovem por ser dependente
No IMT Jovem há um fundamento de caducidade que não existe nas outras isenções: passares a ser considerado dependente para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS em qualquer momento durante os seis anos — artigo 11.º n.º 8 alínea c) do CIMT.
A mesma caducidade arrasta a dedução do imposto do selo — artigo 7.º-A n.º 3 do CIS.
Quando a isenção cai, tens 30 dias para solicitar a liquidação, em declaração de modelo oficial entregue no serviço de finanças onde apresentaste a declaração inicial — artigo 34.º n.os 1 e 2 do CIMT.
Não pedir não faz o problema desaparecer. Faz nascer juros compensatórios e coima.
Não residentes: 7,5% e as três exceções
Resposta rápida: Desde 25 de maio de 2026, a taxa é sempre de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação quando o adquirente é não residente, sem aplicação de qualquer isenção ou redução — artigo 17.º n.º 10 do CIMT, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
É a alteração mais recente do código e a que mais gente vai apanhar desprevenida. Um emigrante português que compre casa em Portugal sem ser residente fiscal cá paga 7,5% sobre o valor inteiro, mesmo que tenha 30 anos e seja a primeira casa.
As três exceções à taxa de 7,5%
- Ter sido considerado residente fiscal em território nacional nos termos do artigo 16.º do Código do IRS.
- Tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos contados da data da aquisição.
- Destinar o imóvel a arrendamento para habitação, com renda dentro dos limites do artigo 2.º n.os 2 e 3 do Decreto-Lei n.º 97/2026, no prazo de seis meses a contar da aquisição, e arrendá-lo por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos.
A primeira exceção resolve-se logo na liquidação. As outras duas não: pagas os 7,5% na escritura e recuperas a diferença depois.
Como pedir a devolução da diferença
Verificando-se a segunda ou a terceira exceção, a Autoridade Tributária e Aduaneira anula, a requerimento do interessado, o montante correspondente à diferença entre o imposto pago e o que resultaria da aplicação das taxas normais — artigo 17.º n.º 11 do CIMT.
O requerimento é dirigido aos serviços competentes da Autoridade Tributária e Aduaneira e apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que te tornas residente ou em que celebras o contrato de arrendamento — artigo 17.º n.º 12 do CIMT.
Seis meses é um prazo curto e conta-se do facto, não da escritura. Quem se torna residente no segundo ano tem de apresentar o requerimento nos seis meses seguintes a esse momento.
Se estás a comprar de fora, vê primeiro o processo de compra de casa em Portugal e confirma a tua situação de residência fiscal antes de marcar a escritura.
Se a AT liquidar na mesma: prazos para reagir
Resposta rápida: Contra uma liquidação de IMT que ignorou a isenção reclama-se ou impugna-se com os fundamentos e nos termos do Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT) — artigo 43.º n.º 1 do CIMT. A reclamação graciosa tem 120 dias, contados dos factos do artigo 102.º n.º 1 — artigo 70.º n.º 1 do CPPT.
Uma liquidação que ignora uma isenção a que tinhas direito não é um facto consumado. É um ato tributário contestável, e os prazos começam a correr no dia em que és notificado.
Reclamação graciosa em 120 dias
Os sujeitos passivos e os responsáveis solidários ou subsidiários podem reclamar da liquidação ou impugná-la — artigo 43.º n.º 1 do CIMT.
O prazo da reclamação graciosa é de 120 dias — artigo 70.º n.º 1 do CPPT. Vê como se prepara uma reclamação graciosa às Finanças e o que tem de constar dela.
Há uma regra específica do IMT que vale ouro quando a prova aparece tarde: se invocares como fundamento um documento ou uma sentença supervenientes, os prazos contam-se da data em que se tornou possível obter o documento ou do trânsito em julgado da sentença — artigo 43.º n.º 2 do CIMT.
Revisão oficiosa até quatro anos
Perdido o prazo da reclamação, resta a revisão oficiosa da liquidação, que segue o regime do artigo 78.º da Lei Geral Tributária — artigo 42.º do CIMT.
Oito anos para a AT liquidar
Do outro lado há um limite. Só pode ser liquidado imposto nos oito anos seguintes à transmissão ou à data em que a isenção ficou sem efeito — artigo 35.º n.º 1 do CIMT.
Se a liquidação já é devida e não tens como a pagar de uma vez, vê como se pede o pagamento em prestações às Finanças.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
Compras já ou já compraste?
Diz-nos a data da escritura e a tua idade e dizemos-te que isenção te cabe.
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Perguntas frequentes
Não, se essa titularidade existir à data da compra ou tiver existido em qualquer momento dos três anos anteriores. Basta uma figura parcelar do direito de propriedade sobre prédio urbano habitacional — um usufruto, uma nua-propriedade, uma quota-parte — para ficares excluído — artigo 9.º n.º 3 do CIMT. Se já passaram mais de três anos desde que deixaste de ser titular, o requisito fica cumprido.
As isenções da habitação própria e permanente, do IMT Jovem e da compra para revenda são de reconhecimento automático, e é a entidade que intervém na escritura que as verifica e declara — artigo 10.º n.º 8 alínea a) do CIMT. Mas continua a ser obrigatório apresentar a declaração de modelo oficial num serviço de finanças ou por meios eletrónicos antes do ato translativo — artigo 19.º n.º 3 do CIMT.
Até 106 346 € na habitação própria e permanente comum, sem limite de idade, e até 330 539 € no IMT Jovem — artigo 17.º n.º 1, alíneas a) e b) do CIMT. Estes valores são atualizados quase todos os anos pela Lei do Orçamento do Estado, por isso confirma o valor em vigor no ano da escritura.
Não, desde que a distância entre o novo local de trabalho e o prédio seja superior a 100 km e o prédio se mantenha destinado exclusivamente a habitação — artigo 11.º n.º 8 alínea a) do CIMT. É uma das três exceções ao prazo de seis anos, a par da venda e da alteração da composição do agregado familiar.
Se fores não residente à data da compra, a taxa é de 7,5% sobre o valor, sem aplicação de qualquer isenção ou redução — artigo 17.º n.º 10 do CIMT, em vigor desde 25 de maio de 2026. Podes recuperar a diferença se te tornares residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, mediante requerimento apresentado nos seis meses seguintes — artigo 17.º n.os 11 e 12 do CIMT.
Reclamas ou impugnas a liquidação nos termos do CPPT — artigo 43.º n.º 1 do CIMT. A reclamação graciosa tem 120 dias — artigo 70.º n.º 1 do CPPT. Se a prova só aparecer depois, os prazos contam-se da data em que se tornou possível obter o documento ou do trânsito em julgado da sentença — artigo 43.º n.º 2 do CIMT.
Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro: artigos 6.º, 7.º, 9.º, 10.º, 11.º, 12.º, 17.º, 19.º, 22.º, 34.º, 35.º, 36.º, 42.º e 43.º.
Estatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho: artigo 45.º.
Código do Imposto do Selo, aprovado pela Lei n.º 150/99, de 11 de setembro: artigo 7.º-A e verba 1.1 da Tabela Geral.
Código de Procedimento e de Processo Tributário: artigos 70.º e 102.º. Lei Geral Tributária: artigo 78.º.
Alterações relevantes: Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, que criou o regime jovem com efeitos a 1 de agosto de 2024; Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aditou a taxa dos não residentes com efeitos a 25 de maio de 2026.
Textos consolidados consultados no Diário da República a 10 de setembro de 2026.
