Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Comprar casa em Portugal tem seis etapas — proposta, due diligence, CPCV, financiamento, escritura e registo — e é a due diligence, a que quase toda a gente salta, que evita os problemas caros
- Os impostos e custos rondam 4% a 6% do valor do imóvel em habitação própria permanente
- A partir de 1 de outubro de 2026, a escritura tem de mencionar expressamente a situação do título urbanístico do imóvel, sob pena de anulabilidade
Comprar casa é, para a maioria das pessoas, a decisão financeira mais importante da vida. Em Portugal o processo tem etapas obrigatórias, documentação específica e impostos e custos que somam tipicamente 4% a 6% do valor do imóvel em habitação própria permanente — mais, se for segunda habitação.
O que separa uma compra tranquila de um problema jurídico raramente é o preço. É a ordem por que se fazem as coisas. Este guia percorre o processo completo, do primeiro contacto com o imóvel até ao registo, assinalando em cada etapa onde está o risco real e o que fazer para o reduzir.
Os passos para comprar casa em Portugal
Resposta rápida: são seis etapas, por esta ordem — proposta, due diligence, CPCV com sinal, financiamento, escritura, registo. A ordem não é arbitrária: cada passo pressupõe o anterior, e a maioria dos litígios imobiliários nasce de os ter feito trocados.
O erro típico não é fazer mal um passo. É assinar o contrato-promessa de compra e venda antes de ter verificado o imóvel, e descobrir o problema quando já entregou o sinal e perdeu a margem de negociação.
- Escolha do imóvel e proposta de compra
- Due diligence — verificação jurídica e documental
- Assinatura do CPCV e entrega do sinal
- Aprovação do financiamento bancário, se aplicável
- Pagamento do IMT e do Imposto de Selo, e escritura
- Registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial
Passo 1 — Escolha do imóvel e proposta
Resposta rápida: a proposta de compra não tem forma legal obrigatória em Portugal — pode ser verbal, por email ou através do mediador. Mas uma proposta aceite por escrito cria expectativas legítimas e pode ser invocada em tribunal, por isso não se escreve de qualquer maneira.
Antes de apresentar proposta, vale a pena uma verificação sumária que custa poucos euros e evita perder tempo com imóveis irrecuperáveis:
- Se o imóvel está livre de ónus, hipotecas ou penhoras — visível na certidão do registo predial
- Se quem vende é efetivamente o titular inscrito na Conservatória
- Se existe título urbanístico (licença ou autorização de utilização) compatível com o fim pretendido — e, não existindo, o que isso significa em termos de risco
- Se há dívidas de condomínio ou de IMI associadas ao imóvel
A verificação a sério faz-se na fase seguinte. Mas uma consulta prévia ao registo evita propostas sobre imóveis com problemas que não têm solução.
Passo 2 — Due diligence imobiliária
Resposta rápida: é a verificação jurídica e documental do imóvel, antes de assinar o CPCV. É o passo mais frequentemente saltado e o que gera mais litígios — porque depois de entregue o sinal, quem descobre o problema já negoceia em desvantagem.
Os documentos a reunir e ler:
- Certidão permanente do registo predial — confirma a titularidade, os ónus e os encargos. Pede-se em predialonline.pt, na Conservatória ou numa Loja de Cidadão. É o documento que revela hipotecas e penhoras, e não se confunde com a caderneta predial
- Caderneta predial — identifica o imóvel junto das Finanças e indica o valor patrimonial tributário. Gratuita no Portal das Finanças
- Título urbanístico (licença ou autorização de utilização) — emitido pela Câmara Municipal. Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024 deixou de ser exigida a sua apresentação para celebrar a escritura, mas continua a ser essencial verificá-lo: sem ele o imóvel pode não estar legalizado para o uso pretendido, e os bancos continuam a exigi-lo para conceder crédito
- Ficha técnica de habitação — obrigatória para imóveis construídos, reconstruídos, ampliados ou alterados após 30 de março de 2004, nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2004
- Certificado energético — obrigatório na venda pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, com validade de 10 anos para habitação
A falta de qualquer um destes documentos não impede a assinatura do CPCV. Mas então tem de constar como condição suspensiva. Sem essa cláusula, é o comprador que fica exposto se o vendedor não conseguir entregar a documentação a tempo da escritura.
O que muda a 1 de outubro de 2026
O novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, torna obrigatório que as escrituras de transmissão mencionem expressamente a situação do título urbanístico do imóvel: se foi apresentado, se o vendedor declara possuí-lo sem o exibir, ou se assume não o ter. Aplica-se a terrenos para construção, edifícios e frações autónomas.
A omissão dessa menção pode gerar a anulabilidade do negócio. Na prática, deixa de ser possível escriturar em silêncio sobre o assunto — e quem compra passa a decidir conscientemente se aceita, ou não, um imóvel sem título urbanístico.
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Passo 3 — CPCV e pagamento do sinal
Resposta rápida: o contrato-promessa vincula ambas as partes a celebrar a escritura em data e condições acordadas (art. 410.º do Código Civil). Se o comprador desistir, perde o sinal; se for o vendedor a não cumprir, devolve-o em dobro (art. 442.º). É o documento mais importante de todo o processo e o que mais vezes é assinado sem ser lido.
O CPCV deve conter, no mínimo:
- Identificação completa do imóvel e das partes
- Preço total e valor do sinal entregue
- Prazo para a realização da escritura
- Consequências do incumprimento
- Condições suspensivas, quando aplicável — aprovação de crédito, entrega de documentos, regularização urbanística
O sinal situa-se tipicamente entre 10% e 20% do preço. Se for o promitente-comprador a não cumprir, perde o que entregou. Se for o promitente-vendedor, o comprador pode exigir o dobro.
Em alternativa à indemnização, o contraente não faltoso pode em certos casos pedir a execução específica (art. 830.º do Código Civil) — uma sentença que produz os efeitos da declaração de quem faltou, forçando a transmissão. Há aqui uma ressalva decisiva: a existência de sinal faz presumir que as partes afastaram essa via (art. 830.º, n.º 2). É uma presunção que admite prova em contrário, mas que tem de ser discutida caso a caso.
Um CPCV mal redigido é a principal causa de litígios imobiliários em Portugal — e é quase sempre mais barato pagar a revisão do contrato do que a ação judicial que ele torna inevitável.
Passo 4 — Financiamento bancário
Resposta rápida: a aprovação do crédito deve estar garantida antes de assinar o CPCV, ou o contrato tem de incluir cláusula suspensiva de aprovação bancária. Sem uma coisa nem outra, uma recusa do banco custa-lhe o sinal.
O que o banco exige habitualmente:
- Avaliação do imóvel por perito credenciado
- Documentação completa do imóvel — caderneta, certidão, título urbanístico
- Comprovativo de rendimentos e situação fiscal do comprador
- Aprovação da minuta do contrato de mútuo com hipoteca
Entre a aprovação do crédito e a escritura costumam decorrer 30 a 60 dias, consoante a instituição. É um prazo de prática bancária, não legal — mas é o que deve ter em conta quando negocia a data da escritura no CPCV.
Passo 5 — Escritura de compra e venda
Resposta rápida: é o ato que transfere a propriedade. Nos termos do art. 875.º do Código Civil exige escritura pública ou documento particular autenticado por advogado, solicitador ou notário. Antes dela, o comprador paga IMT e Imposto de Selo.
Os impostos a liquidar antes da escritura:
- IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas, calculado sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário. Há isenções e reduções que vale a pena confirmar antes, não depois
- Imposto de Selo — 0,8% sobre o valor da aquisição
A título indicativo, com os escalões em vigor em 2026, numa compra de 250.000 € em habitação própria permanente no Continente pagam-se cerca de 8.100 € de IMT e 2.000 € de Imposto de Selo. Somando emolumentos e registo, o custo total ronda os 11.000 €. Os escalões são atualizados anualmente pelo Orçamento do Estado, pelo que devem ser confirmados à data da compra. Os valores detalhados estão na nossa página de Custos e Impostos da Escritura de Imóvel.
A partir de 1 de outubro de 2026, a escritura passa também a ter de conter a menção obrigatória sobre o título urbanístico do imóvel.
Passo 6 — Registo predial
Resposta rápida: o registo é o que torna a sua aquisição oponível a terceiros. Sem ele, o direito existe entre as partes mas não está protegido perante credores do vendedor ou terceiros que adquiram o mesmo imóvel.
O registo pode ser feito online em predialonline.pt, mais rápido e com custos reduzidos, ou presencialmente na Conservatória, numa Loja de Cidadão ou num Espaço Registos.
Na prática, o registo pedido online costuma ficar concluído em poucos dias úteis, embora o prazo varie com a complexidade do caso. Muitos notários, advogados e solicitadores tratam do registo em simultâneo com a escritura — confirme sempre se está incluído nos honorários, porque nem sempre está.
Se o imóvel tinha hipoteca do vendedor, confirme que o cancelamento foi efetivamente pedido e registado. Um empréstimo pago não cancela sozinho a hipoteca no registo.
Quanto custa comprar casa em Portugal
Resposta rápida: conte com 4% a 6% do valor do imóvel em habitação própria permanente, somando IMT, Imposto de Selo, emolumentos, registo e honorários. Em segunda habitação, mais.
| Custo | Ordem de grandeza (2026) |
|---|---|
| IMT | Taxa efetiva habitualmente entre 0% e 6%, consoante o valor e o destino do imóvel |
| Imposto de Selo | 0,8% do valor da aquisição |
| Emolumentos notariais | 500 € a 1.200 € |
| Registo predial | ~250 € |
| Honorários de advogado | Variável |
Os escalões do IMT são atualizados anualmente pelo Orçamento do Estado — em 2026 subiram 2% face ao ano anterior. Para valores exatos e simuladores, consulte a nossa página de Custos e Impostos da Escritura de Imóvel e confirme se tem direito a isenção de IMT.
Erros mais comuns na compra de casa
| Erro | O que acontece |
|---|---|
| Assinar o CPCV sem due diligence | A verificação faz-se antes, não depois. Irregularidades descobertas com o sinal já entregue podem não justificar resolução sem perda |
| Não incluir cláusula suspensiva de crédito | Banco recusa, comprador perde o sinal |
| Ignorar o VPT na negociação | Se o VPT for superior ao preço, o IMT calcula-se sobre o VPT — e o custo sobe sem que o preço tenha mudado |
| Não verificar dívidas do imóvel | IMI, condomínio e obras acompanham o imóvel, não o vendedor |
| CPCV sem prazo para a escritura | Sem prazo, é muito mais difícil constituir a outra parte em incumprimento |
| Assumir que a caderneta prova a propriedade | A caderneta identifica o sujeito passivo do imposto; quem vende tem de ser o titular inscrito no registo |
Quando consultar um advogado
Consulte antes de assinar seja o que for se:
- Está a comprar pela primeira vez e não conhece o processo
- O imóvel tem ónus, hipotecas ou irregularidades registadas
- Quem vende é uma herança indivisa, uma sociedade ou um não-residente
- O CPCV foi redigido pelo mediador ou pelo vendedor
- Existem obras não legalizadas ou discrepâncias na descrição predial
- Compra para arrendamento ou para fins comerciais
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
O processo tem seis etapas principais: (1) escolha do imóvel e proposta, (2) due diligence documental, (3) assinatura do CPCV e entrega do sinal, (4) aprovação do financiamento bancário, (5) pagamento de IMT e Imposto de Selo e realização da escritura, (6) registo na Conservatória do Registo Predial. Cada etapa tem implicações jurídicas próprias — saltar a due diligence ou assinar o CPCV sem assessoria jurídica são os erros mais frequentes e mais onerosos.
Em média, entre 2 a 4 meses desde a proposta até à escritura. O prazo depende da celeridade da due diligence, da aprovação do crédito habitação (quando aplicável) e da disponibilidade das partes para a data da escritura. Processos com financiamento bancário tendem a demorar mais do que compras a pronto pagamento.
Os cidadãos estrangeiros podem comprar imóveis em Portugal sem restrições. É necessário obter um Número de Identificação Fiscal (NIF) português antes da escritura — emitido pela Autoridade Tributária, podendo ser requerido por representante fiscal. Não é exigida residência em Portugal. Para estadias superiores a 90 dias, pode ser relevante verificar os requisitos de visto ou autorização de residência.
Não é legalmente obrigatório. No entanto, a complexidade do processo — due diligence, negociação do CPCV, verificação de ónus, coordenação com o banco — torna a assessoria jurídica fortemente recomendável. Um erro no CPCV pode custar o valor do sinal; uma irregularidade não detectada pode inviabilizar a escritura. O custo da assessoria é residual face ao valor da transacção.
Se o vendedor recusar a celebração da escritura após a assinatura do CPCV, o comprador tem duas opções: exigir a devolução do sinal em dobro (art.º 442.º do Código Civil) ou recorrer à execução específica (art.º 830.º CC) para obter sentença judicial que substitua a declaração de vontade do vendedor. A escolha depende das cláusulas do CPCV e das circunstâncias concretas.
Depende do que está no CPCV. Se o contrato incluir cláusula suspensiva de aprovação de financiamento, a recusa do banco permite a resolução do contrato sem perda do sinal. Se essa cláusula não existir, o comprador perde o sinal — independentemente do motivo da desistência. É um dos pontos mais importantes a negociar antes de assinar.
Desde o Decreto-Lei n.º 10/2024 deixou de ser exigida a apresentação do título urbanístico para celebrar a escritura. Mas a partir de 1 de outubro de 2026, com o novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, a escritura passa a ter de mencionar expressamente qual é a situação: se o título foi apresentado, se o vendedor declara tê-lo sem o exibir, ou se assume não o ter. A falta dessa menção pode tornar o negócio anulável. Ou seja, apresentar deixou de ser obrigatório — mas esclarecer passou a ser.
Contrato-promessa — Código Civil
Art. 410.º — Regime aplicável
N.º 1: ao contrato-promessa aplicam-se as disposições do contrato prometido, excetuadas as relativas à forma.
N.º 2: a promessa relativa a contrato que exija documento só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula, ou por ambas, consoante seja unilateral ou bilateral.
N.º 3: na promessa de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração dele, já construído, em construção ou a construir, exige-se ainda o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que o realiza, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção. O promitente transmissor só pode invocar a omissão destes requisitos quando ela tenha sido culposamente causada pela outra parte.
Art. 441.º — Presunção de sinal
No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.
Art. 442.º — Sinal
N.º 2: se quem constituiu o sinal não cumprir por causa que lhe seja imputável, o outro contraente faz seu o sinal; se o incumprimento for do promitente-vendedor, o promitente-comprador pode exigir o dobro do que prestou ou, havendo tradição da coisa, o valor do imóvel à data do incumprimento, deduzido o preço convencionado.
N.º 3: em alternativa, o contraente não faltoso pode requerer a execução específica nos termos do art. 830.º.
Art. 830.º — Execução específica
N.º 1: não cumprida a promessa, a outra parte pode, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso.
N.º 2: entende-se haver convenção em contrário se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o não cumprimento. É a norma que, na prática, afasta em princípio a execução específica na generalidade dos contratos-promessa com sinal.
N.º 3: nas promessas a que se refere o art. 410.º, n.º 3, o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes.
Compra e venda — Código Civil
Art. 875.º — Forma
"Sem prejuízo do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado."
Registo — Código do Registo Predial (Decreto-Lei n.º 224/84, de 6 de julho)
Art. 1.º — Fins: dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.
Art. 5.º, n.º 1 — Oponibilidade: os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respetivo registo.
Art. 7.º — Presunção: o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Art. 8.º-A — Registo obrigatório: define os factos de submissão obrigatória a registo.
Art. 8.º-B — Quem promove: cabe às entidades que celebram a escritura, ou aos sujeitos ativos do facto, promover o registo dos factos a ele obrigatoriamente sujeitos.
Art. 8.º-C — Prazo: regra geral de dois meses a contar da data em que os factos tiverem sido titulados, salvo disposição especial.
Art. 9.º — Legitimação: os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor de quem transmite.
Fiscalidade
Art. 12.º, n.º 1, do CIMT: "O IMT incidirá sobre o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior."
Art. 17.º do CIMT — Taxas. Estabelece a tabela progressiva por escalões para prédios urbanos destinados a habitação, com taxas distintas consoante se destinem ou não a habitação própria e permanente, e taxas únicas para outros prédios urbanos, prédios rústicos e aquisições por residentes em regimes fiscais claramente mais favoráveis. Os escalões são atualizados anualmente pela Lei do Orçamento do Estado.
Art. 22.º do CIMT — Momento da liquidação. A liquidação do IMT precede o ato ou facto translativo dos bens.
Verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo: aquisição onerosa ou por doação do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis — taxa de 0,8%.
Documentação e regime urbanístico
Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março — institui a ficha técnica da habitação, obrigatória para imóveis construídos, reconstruídos, ampliados ou alterados após 30 de março de 2004. Modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho.
Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro — Sistema de Certificação Energética dos Edifícios. O certificado energético é obrigatório na venda e no arrendamento, com validade de 10 anos para habitação.
Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro — Simplex urbanístico. Eliminou a exigência de apresentação do título urbanístico nas transmissões imobiliárias, com efeitos desde 1 de janeiro de 2024.
Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio — novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. A partir de 1 de outubro de 2026, as escrituras que titulem transmissões imobiliárias passam a ter de mencionar expressamente a situação do título urbanístico do imóvel, sob pena de anulabilidade do negócio.
H3: Quadro doutrinário
Sobre a forma do contrato-promessa (art. 410.º, n.º 3)
Calvão da Silva sustenta a nulidade das cláusulas de renúncia antecipada ao direito de invocar a nulidade por falta de certificação da licença, por estar em causa a proteção de interesses de ordem pública.
Gravato Morais distingue as duas formalidades do n.º 3: admite a renúncia quanto ao reconhecimento presencial das assinaturas, mas não quanto à certificação da licença.
Almeida Costa defende a aplicação do instituto da redução aos contratos-promessa bilaterais assinados por uma só das partes.
Galvão Telles e Antunes Varela sustentam antes a aplicação do instituto da conversão nessas mesmas situações.
Sobre o sinal e a execução específica
João Calvão da Silva, em Sinal e Contrato-Promessa (Almedina), é a obra de referência da matéria. Defende que a obrigação de restituição do sinal em dobro é obrigação pecuniária sujeita ao princípio nominalista, sem atualização automática, e opõe-se à redução equitativa do sinal por aplicação do art. 812.º do Código Civil.
António Pinto Monteiro e Gravato Morais divergem neste ponto, admitindo a redução equitativa por equiparação do sinal à cláusula penal.
Luís Menezes Leitão e Gravato Morais sustentam que a execução específica pressupõe mora e não incumprimento definitivo já consumado.
A alternativa indemnizatória do aumento do valor da coisa, prevista no art. 442.º, n.º 2, foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de julho.
