Dr.ᵃ Mónica Martins · Advogada
cédula n.º 69871P
Sumário
- Comprar casa em Portugal envolve várias etapas obrigatórias — do CPCV à escritura — cada uma com prazos e custos próprios
- Erros na fase de due diligence ou no CPCV podem resultar na perda do sinal ou em litígios prolongados
- A assessoria jurídica desde o início do processo reduz riscos e evita surpresas no momento da escritura
Comprar casa é, para a maioria das pessoas, a decisão financeira mais importante da vida. Em Portugal, o processo tem várias etapas obrigatórias, documentação específica e impostos que somam facilmente 8% a 10% do valor do imóvel. Conhecer o caminho antes de o percorrer é o que separa uma compra segura de um problema jurídico.
Este guia explica o processo completo — do primeiro contacto com o imóvel até ao registo da escritura — com os pontos onde o risco é mais elevado e o que pode fazer para os mitigar.
Os passos para comprar casa em Portugal
O processo de compra de um imóvel em Portugal segue uma sequência lógica e juridicamente estruturada. Saltar etapas — ou executá-las fora de ordem — é a principal causa de litígios imobiliários.
- Escolha do imóvel e proposta de compra
- Due diligence — verificação jurídica e documental do imóvel
- Assinatura do CPCV e entrega do sinal
- Aprovação do financiamento bancário (se aplicável)
- Pagamento do IMT e do Imposto de Selo
- Escritura pública ou documento particular autenticado
- Registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial
Cada um destes passos tem implicações jurídicas e financeiras concretas. Nas secções seguintes explicamos o que acontece em cada um.
Passo 1 — Escolha do imóvel e proposta
A proposta de compra é o primeiro momento de compromisso entre comprador e vendedor. Em Portugal, não existe forma legal obrigatória para a proposta — pode ser feita verbalmente, por email ou através de mediador imobiliário. No entanto, uma proposta aceite por escrito cria expectativas legítimas e pode ser invocada em caso de litígio.
O que verificar antes de fazer uma proposta:
- Se o imóvel está livre de ónus, hipotecas ou penhoras — consultável na certidão de teor do registo predial
- Se o vendedor é efectivamente o proprietário inscrito na Conservatória
- Se existe licença de utilização válida para o fim pretendido
- Se há dívidas de condomínio ou de IMI em atraso associadas ao imóvel
Estes pontos são verificados na fase seguinte — a due diligence — mas uma consulta prévia ao registo predial evita propostas sobre imóveis com problemas irresolvíveis.
Passo 2 — Due diligence imobiliária
A due diligence é a verificação jurídica e documental do imóvel antes da assinatura do CPCV. É o passo mais frequentemente ignorado — e o que gera mais litígios.
Os documentos a verificar nesta fase:
- Certidão de teor do registo predial — confirma a titularidade, ónus e encargos (disponível em predial.pt)
- Caderneta predial urbana — identifica o imóvel junto às Finanças e indica o VPT (Valor Patrimonial Tributário)
- Licença de habitabilidade ou de utilização — emitida pela Câmara Municipal, obrigatória para habitação
- Ficha técnica de habitação — obrigatória para imóveis construídos após 30 de Março de 2004
- Certificado energético — obrigatório por lei (Decreto-Lei n.º 101-D/2020), com validade de 10 anos
A ausência de qualquer destes documentos não impede a assinatura do CPCV — mas deve constar como condição suspensiva do contrato. Sem essa cláusula, o comprador fica exposto se o vendedor não conseguir entregar a documentação antes da escritura.
Saiba mais sobre este processo na nossa página de due diligence imobiliária.
Passo 3 — CPCV e pagamento do sinal
O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é o contrato preliminar pelo qual ambas as partes se comprometem a celebrar o contrato definitivo — a escritura — em data e condições acordadas. É regulado pelo art.º 410.º do Código Civil.
O que o CPCV deve obrigatoriamente incluir:
- Identificação completa do imóvel e das partes
- Preço total e valor do sinal entregue
- Prazo para a realização da escritura
- Consequências do incumprimento — perda do sinal pelo comprador ou devolução em dobro pelo vendedor (art.º 442.º CC)
- Condições suspensivas, se aplicável (aprovação de crédito, entrega de documentos)
O sinal é tipicamente 10% a 20% do preço de compra. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, devolve o sinal em dobro. Em alternativa, qualquer das partes pode recorrer à execução específica (art.º 830.º CC) para forçar a celebração da escritura.
Um CPCV mal redigido é a principal causa de litígios imobiliários em Portugal. Saiba mais na nossa página sobre CPCV — Contrato Promessa de Compra e Venda.
Passo 4 — Financiamento bancário
Se a compra for financiada por crédito habitação, a aprovação do banco deve acontecer antes ou em simultâneo com a negociação do CPCV — nunca depois. Um CPCV assinado sem financiamento aprovado expõe o comprador à perda do sinal se o crédito for recusado, salvo se o contrato incluir cláusula suspensiva de aprovação bancária.
O que o banco exige habitualmente:
- Avaliação do imóvel por perito credenciado
- Documentação completa do imóvel (caderneta, certidão, licença)
- Comprovativo de rendimentos e situação fiscal do comprador
- Aprovação da minuta do contrato de mútuo com hipoteca
O prazo entre a aprovação do crédito e a escritura é normalmente de 30 a 60 dias, dependendo da instituição financeira.
Passo 5 — Escritura de compra e venda
A escritura é o acto definitivo que transfere a propriedade do imóvel. Nos termos do art.º 875.º do Código Civil, é obrigatória escritura pública ou documento particular autenticado por advogado ou solicitador.
Antes da escritura, o comprador deve liquidar:
- IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas — calculado sobre o maior valor entre o preço de compra e o VPT
- Imposto de Selo — 0,8% sobre o valor da transacção
Os valores exactos, tabelas de escalões e isenções aplicáveis estão detalhados na nossa página de Custos e Impostos da Escritura de Imóvel.
A título indicativo, numa compra de 250.000 € em habitação própria permanente, os impostos e custos totais rondam os 11.000 €.
Passo 6 — Registo predial
O registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial é o último passo — e o que confere plena oponibilidade a terceiros. Sem registo, a propriedade não é juridicamente protegida perante credores do vendedor ou terceiros adquirentes.
O registo pode ser feito:
- Online em predial.pt — mais rápido e com custos reduzidos
- Presencialmente na Conservatória competente
O prazo de registo é normalmente de 5 a 10 dias úteis. Alguns notários e advogados tratam do registo em simultâneo com a escritura — confirme sempre se este serviço está incluído nos honorários.
Quanto custa comprar casa em Portugal
O custo total de comprar casa vai muito além do preço do imóvel. A título orientativo, para uma habitação própria permanente:
| Custo | Ordem de grandeza |
|---|---|
| IMT | 0% a 8% do valor do imóvel |
| Imposto de Selo | 0,8% do valor do imóvel |
| Emolumentos notariais | 500 € a 1.200 € |
| Registo predial | ~250 € |
| Honorários de advogado | Variável |
Para valores exactos, simuladores e tabelas de isenção de IMT, consulte a nossa página de Custos e Impostos da Escritura de Imóvel.
Erros mais comuns na compra de casa
Assinar o CPCV sem due diligence prévia. A verificação documental deve acontecer antes do CPCV, não depois. Irregularidades descobertas após a assinatura podem não justificar a resolução do contrato sem perda do sinal.
Não incluir cláusula suspensiva de aprovação de crédito. Se o banco recusar o financiamento e o CPCV não tiver esta cláusula, o comprador perde o sinal.
Ignorar o VPT na negociação do preço. Se o VPT for superior ao preço de compra, o IMT é calculado sobre o VPT — o que pode aumentar significativamente o custo total.
Não verificar dívidas associadas ao imóvel. Dívidas de IMI, condomínio ou obras acompanham o imóvel — não o vendedor. O comprador herda-as.
Assinar CPCV sem prazo definido para a escritura. Um CPCV sem prazo deixa o comprador numa posição frágil para exigir o cumprimento.
Quando consultar um advogado
Consulte um advogado em direito imobiliário antes de assinar qualquer documento se:
- Está a comprar pela primeira vez e não conhece o processo
- O imóvel tem ónus, hipotecas ou irregularidades registadas
- O vendedor é uma herança, sociedade ou não-residente em Portugal
- O CPCV foi redigido pelo mediador imobiliário ou pelo vendedor
- Existem obras não legalizadas ou discrepâncias na descrição predial
- Está a comprar imóvel para arrendamento ou fins comerciais
Acompanhamos compradores e vendedores em processos de compra e venda de imóveis, desde a negociação do CPCV até à escritura — com clareza sobre prazos, custos e riscos reais.
Tem dúvidas sobre a compra da sua casa? Analisamos a sua situação e indicamos o caminho mais seguro.
Perguntas frequentes
O processo tem seis etapas principais: (1) escolha do imóvel e proposta, (2) due diligence documental, (3) assinatura do CPCV e entrega do sinal, (4) aprovação do financiamento bancário, (5) pagamento de IMT e Imposto de Selo e realização da escritura, (6) registo na Conservatória do Registo Predial. Cada etapa tem implicações jurídicas próprias — saltar a due diligence ou assinar o CPCV sem assessoria jurídica são os erros mais frequentes e mais onerosos.
Em média, entre 2 a 4 meses desde a proposta até à escritura. O prazo depende da celeridade da due diligence, da aprovação do crédito habitação (quando aplicável) e da disponibilidade das partes para a data da escritura. Processos com financiamento bancário tendem a demorar mais do que compras a pronto pagamento.
Os cidadãos estrangeiros podem comprar imóveis em Portugal sem restrições. É necessário obter um Número de Identificação Fiscal (NIF) português antes da escritura — emitido pela Autoridade Tributária, podendo ser requerido por representante fiscal. Não é exigida residência em Portugal. Para estadias superiores a 90 dias, pode ser relevante verificar os requisitos de visto ou autorização de residência.
Não é legalmente obrigatório. No entanto, a complexidade do processo — due diligence, negociação do CPCV, verificação de ónus, coordenação com o banco — torna a assessoria jurídica fortemente recomendável. Um erro no CPCV pode custar o valor do sinal; uma irregularidade não detectada pode inviabilizar a escritura. O custo da assessoria é residual face ao valor da transacção.
Se o vendedor recusar a celebração da escritura após a assinatura do CPCV, o comprador tem duas opções: exigir a devolução do sinal em dobro (art.º 442.º do Código Civil) ou recorrer à execução específica (art.º 830.º CC) para obter sentença judicial que substitua a declaração de vontade do vendedor. A escolha depende das cláusulas do CPCV e das circunstâncias concretas.
Depende do que está no CPCV. Se o contrato incluir cláusula suspensiva de aprovação de financiamento, a recusa do banco permite a resolução do contrato sem perda do sinal. Se essa cláusula não existir, o comprador perde o sinal — independentemente do motivo da desistência. É um dos pontos mais importantes a negociar antes de assinar.
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Para aprofundar este tema dos contratos de compra e venda de imóvel
Se pretende compreender melhor como estas regras se aplicam ao seu caso concreto, pode consultar os seguintes temas;
