Dr.ª Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- A nua propriedade é a propriedade separada do usufruto: a titularidade sem o gozo, enquanto o usufruto durar.
- O nu-proprietário pode vender e doar a sua parcela — mas não pode usar a casa, e não paga o IMI (artigo 8.º, n.º 2, do CIMI).
- Quando o usufruto se extingue, a nua propriedade recompõe-se em propriedade plena, automaticamente (artigo 1476.º do Código Civil).
Comprar uma casa “com alguém lá dentro” por uma fração do valor — ou vender a raiz da casa dos pais sem os tirar de lá. É disto que se fala quando se fala de nua propriedade, e é um mercado a crescer em Portugal.
Este guia explica o conceito, os direitos de quem tem a raiz e as contas e cuidados de quem compra ou vende. Os fundamentos do usufruto estão no nosso guia do usufruto; para negócios concretos, o serviço de Direito Imobiliário da QUOR verifica tudo antes de assinar.
O que é a nua propriedade
Resposta rápida: é a propriedade “despida” do usufruto. O usufruto é o gozo temporário e pleno de coisa alheia (artigo 1439.º do Código Civil) — a nua propriedade é o que sobra na esfera do dono: a titularidade, sem o uso, enquanto o usufruto durar. Também se lhe chama “raiz”, e ao seu titular “nu-proprietário” ou “proprietário de raiz”.
| Nu-proprietário | Usufrutuário | |
|---|---|---|
| É o dono? | Sim — da titularidade | Não — tem o gozo de coisa alheia |
| Usa a casa? | Não, enquanto o usufruto durar | Sim, em pleno (art. 1446.º CC) |
| Paga o IMI? | Não | Sim (art. 8.º, n.º 2, CIMI) |
| Pode vender a sua posição? | Sim — a nua propriedade | Sim — o usufruto (art. 1444.º CC) |
| Fica com a casa no fim? | Sim — consolidação automática (art. 1476.º CC) | O direito extingue-se |
Os direitos do nu-proprietário
Ter a raiz não é ter nada — é ter o futuro da casa. Em concreto, o nu-proprietário:
- Dispõe da sua parcela: pode vender ou doar a nua propriedade sem autorização do usufrutuário;
- Pode fazer obras e melhoramentos no imóvel, que o usufrutuário deve consentir desde que não diminuam o valor do usufruto (artigo 1471.º CC);
- Suporta as reparações extraordinárias, mediante aviso do usufrutuário (artigo 1473.º CC) — o mapa completo de encargos está no guia dos direitos e deveres do usufrutuário;
- Espera protegido: a consolidação está garantida por lei — não depende de novo contrato nem da vontade de ninguém.
O que não pode: usar ou ocupar a casa, nem encurtar o usufruto por vontade própria. O gozo é do usufrutuário até à extinção.
Quanto vale a nua propriedade
O referencial fiscal é a tabela do artigo 13.º do CIMT: ao valor da propriedade plena deduz-se uma percentagem que cresce com a idade do usufrutuário — o que resta é a nua propriedade.
Dois exemplos rápidos (VPT de 200.000 €):
- Usufrutuária de 72 anos → dedução de 25% → nua propriedade 150.000 €;
- Usufrutuário de 45 anos → dedução de 50% → nua propriedade 100.000 €.
A tabela integral, os usufrutos temporários e os impostos que usam estas contas estão na página do valor do usufruto. No mercado, o preço negocia-se livremente — a tabela é referência, não tabelamento.
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Comprar nua propriedade: para quem faz sentido
Comprar a raiz é comprar tempo: paga-se menos hoje em troca de esperar pela extinção do usufruto. Faz sentido para quem investe a prazo e não precisa do imóvel já. Antes de avançar, quatro verificações obrigatórias:
- Certidão permanente — confirmar quem é titular de quê e se o usufruto está registado (artigos 2.º e 5.º do CRP);
- Título constitutivo — ler as cláusulas do usufruto: restrições, usufruto conjunto ou sucessivo (artigos 1441.º e 1442.º CC — no conjunto, a consolidação só na morte do último);
- Horizonte real — o usufruto vitalício mede-se pela vida do usufrutuário (artigo 1443.º CC); a idade entra no preço, mas ninguém garante prazos;
- Encargos futuros — as reparações extraordinárias correm pelo proprietário (artigo 1473.º CC): quem compra a raiz compra também essa responsabilidade.
Vender a nua propriedade
O nu-proprietário vende a sua parcela sem precisar do usufrutuário — o comprador recebe a casa onerada, com o usufruto em cima, oponível pelo registo. A mecânica formal (quem assina, escritura, impostos) está no guia da venda de imóvel com usufruto.
Um ponto que gera dúvidas e merece resposta clara: a lei não atribui ao usufrutuário direito de preferência na venda da nua propriedade — nem ao nu-proprietário na venda do usufruto. Não há norma no regime do usufruto que o preveja. Preferência, só se as partes a tiverem convencionado — mais uma razão para ler o título antes de negociar.
E para quem pondera o caminho gratuito: doar a raiz aos filhos e reservar o usufruto é exatamente a figura do nosso guia da doação com reserva de usufruto.
Quando a nua propriedade vira propriedade plena
No momento em que o usufruto se extingue — morte do usufrutuário, termo do prazo, renúncia ou outra causa do artigo 1476.º do Código Civil — a consolidação é automática: o nu-proprietário (ou quem lhe comprou a raiz) passa a proprietário pleno, sem escritura nova.
Falta só um passo prático: cancelar o usufruto no registo, para a certidão ficar limpa. O procedimento, documentos e impostos estão no guia da extinção do usufruto.
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Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
É a propriedade separada do usufruto: a titularidade sem o gozo, enquanto o usufruto durar (por contraste com o artigo 1439.º do Código Civil). Extinto o usufruto, recompõe-se em propriedade plena.
Não. Havendo usufruto, o IMI é devido pelo usufrutuário (artigo 8.º, n.º 2, do CIMI). Ao nu-proprietário cabem, em regra, as reparações extraordinárias (artigo 1473.º CC).
A lei não prevê essa preferência — não há norma no regime do usufruto que a atribua, num sentido ou no outro. Só existirá se tiver sido convencionada no título ou em contrato.
Pode ser, com as verificações certas: certidão, título constitutivo, configuração do usufruto (um ou vários usufrutuários) e consciência de que o prazo é incerto. O preço deve refletir tudo isso.
Pode — é a estrutura da doação com reserva de usufruto: doa-se a raiz e reserva-se o gozo (artigo 958.º CC). Tratamos o regime completo no guia dedicado.
As reparações extraordinárias correm pelo proprietário, mediante aviso do usufrutuário (artigo 1473.º CC) — salvo se resultarem de má administração do usufrutuário.
É. "Raiz", "propriedade de raiz" e "nua propriedade" designam a mesma posição: a do dono sem o gozo. O titular é o "nu-proprietário" — ou, na linguagem corrente, o "dono da raiz".
| Norma | O que determina |
|---|---|
| CC, art. 1439.º | Usufruto: gozo temporário e pleno de coisa alheia — a nua propriedade é a titularidade que lhe sobra |
| CC, art. 1441.º | Usufruto simultâneo ou sucessivo |
| CC, art. 1442.º | No usufruto conjunto, consolidação apenas na morte do último sobrevivo, salvo estipulação em contrário |
| CC, art. 1443.º | O usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário |
| CC, art. 1446.º | O gozo pertence ao usufrutuário, como bom pai de família |
| CC, art. 1471.º | Obras e melhoramentos do proprietário, consentidos pelo usufrutuário se não diminuírem o valor do usufruto |
| CC, art. 1473.º | Reparações extraordinárias a cargo do proprietário, mediante aviso |
| CC, art. 1476.º | Extinção do usufruto e consolidação da propriedade |
| CRP, arts. 2.º e 5.º | Registo do usufruto e oponibilidade a terceiros |
| CIMI, art. 8.º, n.º 2 | O IMI é devido pelo usufrutuário (fonte: Portal das Finanças) |
| CIMT, art. 13.º | Valorização da nua propriedade por dedução em função da idade do usufrutuário (fonte: Portal das Finanças) |
