Dr.ª Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa alheia, sem alterar a sua forma ou substância — artigo 1439.º do Código Civil.
- Quem tem o usufruto usa a casa e fica com o rendimento; o dono da raiz mantém a titularidade. Em regra, tudo se reúne na morte do usufrutuário.
- Constitui-se por contrato, testamento, usucapião ou por lei (artigo 1440.º) — e deve ser registado para valer contra terceiros.
Há uma casa, mas duas pessoas com direitos sobre ela. É esta a ideia central do usufruto — e a origem de quase todas as dúvidas que nos chegam: quem paga o quê, quem pode vender, quando é que acaba.
Este guia explica o regime completo do Código Civil em linguagem simples. Para casos concretos, o nosso serviço de Direito Imobiliário analisa a sua situação à distância de uma consulta.
O que é o usufruto: significado simples
Resposta rápida: o usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância — é a definição literal do artigo 1439.º do Código Civil. Em linguagem corrente: a casa é de um, mas quem lá vive e a aproveita é outro.
Três palavras resolvem a maior parte da confusão:
| Termo | Quem é | O que tem |
|---|---|---|
| Usufrutuário | Quem tem o usufruto | Usa a casa, vive nela, pode arrendá-la e ficar com as rendas |
| Nu-proprietário | O dono da raiz | A titularidade da casa, sem o gozo enquanto o usufruto durar |
| Nua propriedade | O que o dono da raiz tem | A propriedade “despida” do usufruto — vale menos enquanto ele existir |
O usufrutuário não é o dono. Usa e frui como “um bom pai de família”, respeitando o destino económico da coisa (artigo 1446.º) — mas não pode alterar a forma ou substância do imóvel.
Como se constitui o usufruto
O artigo 1440.º admite quatro vias:
- Contrato — a mais comum é a doação com reserva de usufruto: os pais doam a casa e reservam o usufruto para si;
- Testamento — deixa-se o usufruto a uma pessoa e a nua propriedade a outra;
- Usucapião — pelo exercício prolongado do direito, nos termos gerais;
- Disposição da lei — nos casos em que a própria lei o cria.
Seja qual for a via, o usufruto sobre imóveis está sujeito a registo predial (artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do CRP). Sem registo, não produz efeitos contra terceiros (artigo 5.º do CRP).
Quanto dura: vitalício e temporário
A regra é simples e está no artigo 1443.º:
- O usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário — se nada se disser, é vitalício e extingue-se na morte (artigo 1476.º, n.º 1, alínea a));
- Pode ser temporário, se o título fixar prazo — chegado o termo, extingue-se;
- A favor de pessoa coletiva, dura no máximo 30 anos.
É por isto que se fala tanto em “usufruto vitalício”: é o desenho habitual nas famílias, pensado para durar até ao fim da vida de quem o reserva.
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Tipos de usufruto
Além de vitalício ou temporário, o usufruto pode pertencer a mais do que uma pessoa (artigo 1441.º):
- Simultâneo — duas ou mais pessoas ao mesmo tempo (o caso típico: pai e mãe);
- Sucessivo — primeiro um, depois outro, desde que os beneficiários existam quando o direito do primeiro se torna efetivo;
- Com direito de acrescer — no usufruto conjunto, salvo estipulação em contrário, a propriedade só se consolida na morte do último sobrevivo (artigo 1442.º).
A redação do título faz toda a diferença entre estas variantes — é lá que se decide quem fica protegido e até quando.
Direitos e deveres do usufrutuário em resumo
O usufrutuário aproveita a casa; em troca, suporta os encargos correntes. A lei reparte assim:
| Encargo | Quem paga | Norma |
|---|---|---|
| IMI | Usufrutuário | Art. 8.º, n.º 2, do CIMI |
| Reparações ordinárias e administração | Usufrutuário | Art. 1472.º CC |
| Reparações extraordinárias | Nu-proprietário, mediante aviso; por má administração, o usufrutuário | Art. 1473.º CC |
| Impostos anuais sobre o rendimento (ex.: rendas) | Usufrutuário | Art. 1474.º CC |
O detalhe — o que conta como obra ordinária, o limite dos 2/3 do rendimento líquido, os conflitos típicos — terá em breve uma página própria dedicada aos direitos e deveres do usufrutuário.
O usufrutuário pode vender ou arrendar?
Resposta rápida: pode arrendar (faz parte do uso, fruição e administração do artigo 1446.º) e pode trespassar o seu direito de usufruto a outrem, salvo restrição do título (artigo 1444.º). O que não pode é vender a casa inteira sozinho — a propriedade plena exige também o nu-proprietário.
As três formas de vender um imóvel com usufruto — plena, nua propriedade ou só o usufruto — estão explicadas no nosso guia da venda de imóvel com usufruto.
Como se extingue o usufruto
As causas estão fechadas no artigo 1476.º:
- Morte do usufrutuário (ou fim do prazo, se temporário);
- Reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa;
- Não exercício durante 20 anos, qualquer que seja o motivo;
- Perda total da coisa usufruída;
- Renúncia — que não requer aceitação do proprietário.
A venda da casa não está na lista: o usufruto registado acompanha o imóvel e impõe-se ao comprador. A extinção no registo, os custos e o imposto da renúncia terão página própria em breve.
Usufruto e nua propriedade: quanto vale cada um
Enquanto o usufruto durar, a mesma casa vale por dois direitos que somam o todo. A referência legal de valorização é o artigo 13.º do CIMT:
- Ao valor da propriedade plena deduz-se uma percentagem que cresce com a idade do usufrutuário — quanto mais velho, menos vale o usufruto e mais vale a nua propriedade;
- Nos usufrutos temporários, a dedução é de 10% por cada período indivisível de 5 anos.
As percentagens por idade, com exemplos de cálculo e os impostos de cada operação, ficarão na página dedicada ao valor do usufruto.
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Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
É o direito de gozar temporária e plenamente um imóvel alheio, sem alterar a sua forma ou substância (artigo 1439.º do Código Civil). Quem o tem vive na casa ou arrenda-a; a titularidade pertence ao nu-proprietário.
Não. O usufruto incide, por definição, sobre coisa alheia. O usufrutuário tem o gozo; o dono é o nu-proprietário — e nenhum dos dois pode vender a casa inteira sozinho.
É a propriedade separada do usufruto: a titularidade sem o gozo. Vale menos enquanto o usufruto existir e recompõe-se em propriedade plena, automaticamente, quando ele se extinguir.
Se for vitalício, sim (artigos 1443.º e 1476.º CC). Se for temporário, acaba no termo do prazo. E pode extinguir-se antes: por renúncia, reunião, não exercício durante 20 anos ou perda total da coisa.
Pode — simultânea ou sucessivamente (artigo 1441.º CC). No usufruto conjunto, salvo estipulação em contrário, a propriedade só se consolida na morte do último sobrevivo (artigo 1442.º).
Sim, quando incide sobre imóveis: é um facto sujeito a registo predial (artigo 2.º do CRP) e só produz efeitos contra terceiros depois de registado (artigo 5.º do CRP).
O uso limita-se às necessidades do titular e da sua família, e chama-se direito de habitação quando recai sobre casa de morada (artigo 1484.º CC). Ao contrário do usufruto, não pode ser trespassado, locado nem onerado (artigo 1488.º CC).
É o nome popular. A figura jurídica é o usufruto dos artigos 1439.º e seguintes do Código Civil — com o regime explicado nesta página.
Quadro legal — para juristas e jornalistas (acordeão, schema OFF)
| Norma | O que determina |
|---|---|
| CC, art. 1439.º | Usufruto: gozo temporário e pleno de coisa ou direito alheio, sem alterar forma ou substância |
| CC, art. 1440.º | Constituição por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei |
| CC, art. 1441.º | Usufruto simultâneo ou sucessivo, com beneficiários existentes quando o direito do primeiro se torne efetivo |
| CC, art. 1442.º | Direito de acrescer: consolidação apenas na morte do último sobrevivo, salvo estipulação em contrário |
| CC, art. 1443.º | Duração: não excede a vida do usufrutuário; pessoa coletiva, máximo 30 anos |
| CC, art. 1444.º | Trespasse e oneração do usufruto, salvas as restrições do título ou da lei |
| CC, art. 1446.º | Uso, fruição e administração como bom pai de família, respeitando o destino económico |
| CC, arts. 1472.º a 1474.º | Reparações ordinárias e encargos do usufrutuário; extraordinárias do proprietário; impostos sobre o rendimento |
| CC, art. 1476.º | Causas de extinção; a renúncia não requer aceitação do proprietário |
| CC, art. 1484.º | Uso: servir-se de coisa alheia na medida das necessidades do titular e família; sobre casa de morada, habitação |
| CC, art. 1488.º | Uso e habitação não podem ser trespassados, locados nem onerados |
| CRP, arts. 2.º e 5.º | O usufruto está sujeito a registo; sem registo não produz efeitos contra terceiros |
| CIMI, art. 8.º, n.º 2 | O IMI é devido pelo usufrutuário (fonte: Portal das Finanças) |
| CIMT, art. 13.º | Valorização do usufruto e da nua propriedade com dedução por idade (fonte: Portal das Finanças) |
