Dr.ª Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O doador pode reservar para si — ou para terceiro — o usufruto da casa doada: é o artigo 958.º do Código Civil, e significa doar a propriedade sem sair de casa.
- A doação de imóveis exige escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 947.º) e o usufruto reservado deve ser registado para valer contra terceiros.
- Nos filhos, a doação está isenta dos 10% do Imposto do Selo (artigo 6.º/e do CIS); paga-se em regra o 0,8% da verba 1.1 — e IMT não há, porque só incide sobre transmissões onerosas.
Doar a casa aos filhos em vida e continuar a viver nela até ao fim: é este o negócio que a doação com reserva de usufruto permite, e é uma das ferramentas mais usadas em Portugal para organizar o património da família sem esperar pela herança. Bem feita, dá segurança aos dois lados — os pais mantêm o gozo da casa, os filhos ganham a propriedade. Mal feita, é fonte de conflitos que duram décadas.
Neste guia explicamos como funciona, como se faz a escritura, o que pode e não pode ser desfeito, os impostos envolvidos e o efeito na futura herança. O nosso serviço de Direito Imobiliário prepara e acompanha todo o processo.
O que é a doação com reserva de usufruto
Resposta rápida: é uma doação em que o doador transmite a propriedade da casa mas reserva para si o usufruto — a faculdade está prevista no artigo 958.º do Código Civil, que permite reservar o usufruto para o próprio doador ou para terceiro. O filho recebe a nua propriedade; os pais mantêm o direito de usar a casa e retirar dela rendimento, em regra até à morte.
A doação é o contrato pelo qual alguém, por espírito de liberalidade e à custa do seu património, dispõe gratuitamente de uma coisa em benefício de outrem (artigo 940.º). Juntando-lhe a reserva de usufruto do artigo 958.º, o resultado é uma separação de direitos: a titularidade passa já para o donatário, o gozo fica com o doador.
| O que o doador mantém | O que o filho recebe | |
|---|---|---|
| Direito | Usufruto — em regra vitalício | Nua propriedade |
| Na prática | Viver na casa, usá-la e administrá-la, incluindo arrendá-la (arts. 1439.º e 1446.º CC) | A titularidade — e a propriedade plena, automaticamente, quando o usufruto se extinguir |
| Duração | Até à morte, se nada for estipulado em contrário (art. 1443.º CC) | Definitiva desde a escritura |
| Pode vender? | O seu usufruto, salvo restrição no título (art. 1444.º CC) | A sua nua propriedade |
Como funciona na prática
No dia da escritura muda a titularidade, não muda a vida: os pais continuam na casa exatamente como antes. A diferença sente-se no futuro — a casa já não entra na partilha como propriedade plena, e quando o usufruto se extinguir (na morte, em regra — artigo 1476.º, n.º 1, alínea a)) o filho passa a proprietário pleno sem necessidade de qualquer novo ato de transmissão.
Como se faz: escritura, registo e custos
A doação de imóveis só é válida se for celebrada por escritura pública ou por documento particular autenticado (artigo 947.º, n.º 1, do Código Civil) — junto de notário, ou de advogado ou solicitador no caso do documento autenticado. Segue-se o registo predial, que não é um pormenor: tanto a aquisição do filho como o usufruto reservado são factos sujeitos a registo (artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial), e sem registo não produzem efeitos contra terceiros (artigo 5.º do mesmo código). E se os pais quiserem reservar também o direito de dispor de algum bem determinado — uma faculdade menos conhecida do artigo 959.º —, essa reserva carece igualmente de registo quando respeite a imóveis.
Os custos têm três parcelas: os emolumentos do ato (variam com a via escolhida), o registo e os impostos — que tratamos abaixo, porque merecem secção própria.
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Doar e continuar a viver na casa: direitos e limites
Reservado o usufruto, os pais usam, fruem e administram a casa “como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico” — a fórmula é do artigo 1446.º. Podem arrendá-la e ficar com as rendas; não podem alterar a sua forma ou substância (artigo 1439.º). E os encargos repartem-se assim:
| Encargo | Quem paga | Norma |
|---|---|---|
| IMI | O usufrutuário (os pais) | Art. 8.º, n.º 2, do CIMI |
| Reparações ordinárias e administração | O usufrutuário | Art. 1472.º CC |
| Reparações extraordinárias | O nu-proprietário (o filho), mediante aviso; se decorrerem de má administração, o usufrutuário | Art. 1473.º CC |
| Impostos e encargos anuais sobre o rendimento (ex.: rendas) | O usufrutuário | Art. 1474.º CC |
Reservar o usufruto para os dois pais
Resposta rápida: o artigo 958.º, n.º 2, admite a reserva de usufruto a favor de várias pessoas, simultânea ou sucessivamente — e o artigo 1442.º garante que, salvo estipulação em contrário, o usufruto constituído a favor de várias pessoas conjuntamente só se consolida com a propriedade na morte da última que sobreviver.
É a configuração típica das famílias: pai e mãe doam a casa ao filho e reservam o usufruto para ambos. Morrendo um, o outro mantém o gozo por inteiro até ao fim da vida — o filho só recebe a propriedade plena depois. Também é possível a reserva sucessiva (primeiro um, depois outro), com o limite do artigo 1441.º: os beneficiários têm de existir ao tempo em que o direito do primeiro usufrutuário se torna efetivo. A redação da cláusula é decisiva — “salvo estipulação em contrário” significa que o que ficar escrito na escritura manda.
A doação pode ser revogada ou desfeita?
Resposta rápida: por vontade unilateral do doador, não. As doações são revogáveis apenas por ingratidão do donatário (artigo 970.º do Código Civil) — isto é, quando o donatário se torne incapaz, por indignidade, de suceder ao doador, ou quando se verifique alguma das ocorrências que justificam a deserdação (artigo 974.º).
Este é o ponto que mais surpreende quem doa: arrependimento não é fundamento. Feita a escritura, a casa é do filho — o que os pais guardam é o usufruto, não a possibilidade de voltar atrás. Coisa diferente é o caminho inverso: os pais podem renunciar ao usufruto reservado, extinguindo-o (artigo 1476.º, n.º 1, alínea e)), e essa renúncia nem sequer requer aceitação do proprietário. Revogar a doação é excecional; abdicar do usufruto é livre. Quem hesita entre doar já ou manter tudo como está deve pesar esta assimetria antes da escritura — connosco, de preferência.
O filho pode vender a casa doada?
Pode vender o que é seu: a nua propriedade. O comprador recebe a casa com o usufruto dos pais em cima, que o registo torna oponível a qualquer adquirente. Vender a casa livre, com propriedade plena, exige que pais e filho outorguem juntos. As três vias — quem assina, o que o comprador recebe e os cuidados de cada uma — estão detalhadas no nosso guia da venda de imóvel com usufruto.
Impostos: o que se paga e o que está isento
A doação é uma transmissão gratuita, e isso muda tudo face à compra e venda:
- IMT — não há. O imposto incide apenas sobre transmissões a título oneroso (artigo 2.º, n.º 1, do CIMT); a doação pura fica de fora.
- Imposto do Selo, verba 1.1 — 0,8%. A verba abrange expressamente a aquisição “onerosa ou por doação” do direito de propriedade ou de figuras parcelares sobre imóveis.
- Imposto do Selo, verba 1.2 — 10% — mas os filhos estão isentos. A taxa das aquisições gratuitas acresceria à anterior, mas o artigo 6.º, alínea e), do CIS isenta o cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes que sejam beneficiários. Na doação de pais para filhos, os 10% não se pagam.
Fora do círculo familiar próximo — uma doação a um sobrinho, por exemplo — os 10% aplicam-se em pleno, e a conta muda radicalmente.
Quanto vale o usufruto reservado
Como o filho recebe a nua propriedade e não a casa inteira, o valor relevante desconta o usufruto reservado. A regra de valorização é a do artigo 13.º do CIMT: ao valor da propriedade plena deduz-se uma percentagem que aumenta com a idade do usufrutuário — quanto mais velhos os pais, menos vale o usufruto e mais vale o que o filho recebe; nos usufrutos temporários, a dedução é de 10% por cada período indivisível de cinco anos. As percentagens por escalão de idade e os exemplos de cálculo ficam na nossa página dedicada ao valor do usufruto e impostos.
E os outros filhos? Colação e legítima
Doar a casa a um filho não apaga os direitos dos outros. Dois institutos entram em cena na futura herança. A colação: os descendentes que pretendam entrar na sucessão devem restituir à massa da herança, para igualação da partilha, os bens que lhes foram doados pelo ascendente (artigo 2104.º do Código Civil).
E a legítima: as liberalidades que a ofendam dizem-se inoficiosas (artigo 2168.º) e podem ser postas em causa pelos herdeiros legitimários. Em famílias com vários filhos, a doação a um só deles deve ser desenhada a contar com este desfecho — o que se escreve na escritura hoje determina a partilha de amanhã, e é exatamente o tipo de análise que fazemos antes de qualquer minuta.
Erros comuns antes da escritura
- Não registar o usufruto reservado — sem registo, não é oponível a terceiros (artigo 5.º do CRP); é a proteção dos pais que fica por ativar.
- Esquecer o segundo usufrutuário — reservar só para um dos pais deixa o outro sem título sobre a casa se o primeiro morrer; o artigo 1442.º só protege quem consta da escritura.
- Confundir reserva de usufruto com reserva de dispor — são faculdades distintas (artigos 958.º e 959.º) e a segunda também exige registo.
- Contar com a revogação — não existe arrependimento eficaz (artigos 970.º e 974.º); a doação é para levar a sério à primeira.
- Ignorar os outros herdeiros — colação e legítima (artigos 2104.º e 2168.º) transformam doações mal planeadas em litígios de partilha.
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Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Pode — é precisamente a doação com reserva de usufruto do artigo 958.º do Código Civil. A propriedade passa para o filho na escritura; a mãe conserva o uso e fruição da casa, em regra até à morte.
O usufrutuário — ou seja, os pais que reservaram o usufruto (artigo 8.º, n.º 2, do CIMI). As reparações ordinárias também correm por conta deles (artigo 1472.º CC); as extraordinárias, em regra, pelo filho nu-proprietário (artigo 1473.º CC).
Nas causas do artigo 1476.º CC: morte do usufrutuário (a mais comum), fim do prazo se for temporário, reunião com a propriedade na mesma pessoa, não exercício durante 20 anos, perda total da coisa ou renúncia. Reservado para os dois pais, só se extingue por completo na morte do último (artigo 1442.º).
Pode — o uso, fruição e administração do artigo 1446.º CC incluem dar de arrendamento e receber as rendas, respeitando o destino económico do imóvel.
Num cartório notarial, por escritura pública, ou por documento particular autenticado junto de advogado ou solicitador (artigo 947.º CC). Em qualquer das vias, segue-se o registo predial da aquisição e do usufruto.
Paga em regra o 0,8% da verba 1.1, que abrange a aquisição por doação; os 10% da verba 1.2 não se aplicam aos filhos, por isenção do artigo 6.º, alínea e), do CIS. IMT não há — só incide sobre transmissões onerosas.
É o nome popular da mesma figura: doação com reserva de usufruto (artigo 958.º CC). O regime é o descrito nesta página, seja qual for o nome que lhe deem no cartório.
Quadro legal — para juristas e jornalistas (acordeão, schema OFF)
| Norma | O que determina |
|---|---|
| CC, art. 940.º | Doação: disposição gratuita de coisa ou direito, por espírito de liberalidade e à custa do património do doador |
| CC, art. 947.º | Doação de imóveis só por escritura pública ou documento particular autenticado |
| CC, art. 958.º | O doador pode reservar o usufruto para si ou para terceiro; a várias pessoas, aplicam-se os arts. 1441.º e 1442.º |
| CC, art. 959.º | Reserva do direito de dispor de coisa determinada; quanto a imóveis, carece de registo |
| CC, art. 970.º | As doações são revogáveis por ingratidão do donatário |
| CC, art. 974.º | Casos de ingratidão: indignidade sucessória ou fundamentos de deserdação |
| CC, art. 1441.º | Usufruto simultâneo ou sucessivo a favor de pessoas existentes quando o direito do primeiro se torne efetivo |
| CC, art. 1442.º | Direito de acrescer: o usufruto conjunto só se consolida com a propriedade na morte do último sobrevivo, salvo estipulação em contrário |
| CC, art. 1476.º | Causas de extinção do usufruto; a renúncia não requer aceitação do proprietário |
| CC, art. 2104.º | Colação: descendentes restituem à massa da herança, para igualação da partilha, os bens doados pelo ascendente |
| CC, art. 2168.º | São inoficiosas as liberalidades que ofendam a legítima dos herdeiros legitimários |
| CRP, arts. 2.º e 5.º | O usufruto está sujeito a registo; sem registo, os factos não produzem efeitos contra terceiros |
| CIMT, art. 2.º, n.º 1 | O IMT incide sobre transmissões a título oneroso — a doação fica fora da incidência (fonte: Portal das Finanças) |
| CIMT, art. 13.º | Valorização de usufruto e nua propriedade: dedução percentual crescente com a idade do usufrutuário (fonte: Portal das Finanças) |
| CIS, art. 6.º, al. e) | Isenção do cônjuge/unido de facto, descendentes e ascendentes nas transmissões gratuitas da verba 1.2 (fonte: Portal das Finanças) |
| TGIS, verbas 1.1 e 1.2 | 0,8% na aquisição onerosa ou por doação de imóveis; 10% nas aquisições gratuitas, a acrescer quando devido (fonte: Portal das Finanças) |
