Dr.ª Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Um imóvel com usufruto pode ser vendido por três vias: a propriedade plena (usufrutuário e proprietário assinam juntos), apenas a nua propriedade ou apenas o usufruto — esta última ao abrigo do artigo 1444.º do Código Civil.
- A venda não extingue o usufruto: estando registado, acompanha o imóvel e impõe-se ao comprador (artigo 5.º do Código do Registo Predial).
- O usufrutuário sozinho só pode vender o seu direito de usufruto — nunca a propriedade plena da casa.
Quando uma casa tem usufruto, há duas pessoas com direitos sobre ela — e é isso que complica a venda. Quem herdou a nua propriedade quer vender; quem tem o usufruto quer garantias; o comprador quer saber ao certo o que está a comprar. A resposta está no Código Civil e no registo predial, e é mais simples do que parece quando se separa quem é dono de quê.
Neste guia explicamos as três formas legais de vender, quem tem de assinar, o que acontece ao usufruto depois da escritura e que impostos entram na conta. Se preferir começar pelo princípio, o nosso serviço de Direito Imobiliário acompanha todo o processo; e se o que o traz aqui é uma doação aos filhos com reserva de usufruto, temos um guia dedicado a esse caminho.
O que significa vender um imóvel com usufruto
O usufruto é, nos termos do artigo 1439.º do Código Civil, o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa alheia, sem alterar a sua forma ou substância. Na prática: o usufrutuário vive na casa, usa-a e pode retirar dela rendimento; o proprietário — chamado nu-proprietário ou proprietário de raiz — mantém a titularidade, mas despida do gozo. O artigo 1443.º acrescenta o limite temporal: o usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário e, quando constituído a favor de uma pessoa coletiva, dura no máximo 30 anos.
Vender um imóvel nestas condições obriga a saber primeiro o que cada um pode pôr à venda. Nenhum dos dois, sozinho, dispõe da casa inteira.
Quem é dono de quê no usufruto
| Usufrutuário | Nu-proprietário | |
|---|---|---|
| Viver na casa e usá-la | Sim — uso e fruição plenos (art. 1446.º CC) | Não, enquanto durar o usufruto |
| Retirar rendimento (ex.: arrendar) | Sim, no quadro da fruição e administração do art. 1446.º CC | Não |
| Vender a casa inteira sozinho | Não | Não |
| Vender o seu direito | Sim — trespasse do usufruto (art. 1444.º CC) | Sim — venda da nua propriedade |
| Alterar a forma ou substância do imóvel | Não (art. 1439.º CC) | Não, enquanto o usufruto durar |
Imóvel com usufruto pode ser vendido? As três vias
Resposta rápida: sim, pode. O usufrutuário pode trespassar a outrem o seu direito, definitiva ou temporariamente, salvas as restrições impostas pelo título constitutivo ou pela lei (artigo 1444.º do Código Civil); o nu-proprietário pode vender a nua propriedade; e os dois, juntos, podem vender a propriedade plena. O que muda é quem assina e o que o comprador recebe.
| Via de venda | Quem assina | O que o comprador recebe |
|---|---|---|
| Propriedade plena | Usufrutuário + nu-proprietário | A casa livre de usufruto |
| Nua propriedade | Só o nu-proprietário | A casa onerada — o usufruto mantém-se |
| Usufruto | Só o usufrutuário | O direito de gozo, pelo prazo que restar |
Venda da propriedade plena
É a via mais comum quando as duas partes estão de acordo: usufrutuário e nu-proprietário outorgam a mesma escritura e o comprador adquire a casa sem ónus. Quanto à repartição do preço entre os dois, a lei civil é omissa — não há norma que fixe a percentagem de cada um. As partes acordam livremente; na prática, o referencial mais usado é o critério fiscal de valorização por idade do usufrutuário (artigo 13.º do CIMT), de que falamos adiante.
Venda da nua propriedade
O nu-proprietário pode vender o que é seu sem autorização do usufrutuário. O comprador passa a ser o novo proprietário de raiz, mas recebe a casa tal como ela está: com o usufrutuário lá dentro, até à extinção do usufruto. É uma via legítima e cada vez mais procurada — tratamos dela em detalhe na página dedicada à nua propriedade.
Venda do próprio usufruto
O artigo 1444.º permite ao usufrutuário trespassar o seu direito a um terceiro, no todo ou temporariamente, e até onerá-lo — salvo se o título que constituiu o usufruto (a escritura de doação, por exemplo) o proibir. Dois limites importam: o usufruto trespassado não ganha vida nova — continua a extinguir-se pela morte do usufrutuário original (artigo 1443.º) — e o usufrutuário responde pelos danos que a coisa sofrer por culpa de quem o substituir (artigo 1444.º, n.º 2).
Já tem comprador ou data à vista?
Responda a 6 perguntas — dizemos-lhe como podemos ajudar e o custo da consulta, sem compromisso.
O usufrutuário pode vender o imóvel sozinho?
Resposta rápida: não. O que o usufrutuário pode vender sozinho é o seu direito de usufruto (artigo 1444.º do Código Civil) — nunca a propriedade plena, porque a casa é, por definição, coisa alheia (artigo 1439.º). Uma escritura em que o usufrutuário vendesse a casa inteira sem o nu-proprietário seria venda de bem alheio.
Esta é a dúvida que mais nos chega — muitas vezes de pais que doaram a casa aos filhos e reservaram o usufruto, e que anos depois querem “desfazer” o negócio. Não podem, sozinhos. Para vender a casa inteira, precisam da assinatura de quem recebeu a nua propriedade. O inverso também vale: o filho nu-proprietário não pode pôr os pais fora nem vender a casa livre de ónus sem eles. Se a doação com reserva de usufruto é o seu caso, o nosso guia da doação aos filhos com usufruto trata as variantes próprias desse cenário.
O que acontece ao usufruto depois da venda
A venda não é causa de extinção do usufruto. O artigo 1476.º do Código Civil enumera as causas — morte do usufrutuário ou fim do prazo, reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa, não exercício durante 20 anos, perda total da coisa e renúncia — e a venda do imóvel não consta da lista. Quem compra a nua propriedade compra com o usufruto em cima.
O que garante essa proteção na prática é o registo: o usufruto é um dos factos sujeitos a registo predial (artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial) e, uma vez registado, produz efeitos contra terceiros — incluindo qualquer comprador — nos termos do artigo 5.º do mesmo código. Um usufruto não registado é um risco sério para o usufrutuário: em regra não é oponível a quem compre e registe primeiro.
Usufruto vitalício: até quando dura
O usufruto vitalício dura até à morte do usufrutuário (artigos 1443.º e 1476.º, n.º 1, alínea a)). Nesse momento extingue-se por força da lei e a propriedade reúne-se, plena, na esfera do nu-proprietário — ou de quem entretanto lhe tiver comprado a nua propriedade. É por isso que a idade do usufrutuário pesa tanto no valor de mercado da nua propriedade.
Quem paga o quê até à venda
Enquanto a venda não se concretiza, os encargos não ficam suspensos — e a lei distribui-os com precisão:
| Encargo | Quem paga | Norma |
|---|---|---|
| IMI | Usufrutuário | Art. 8.º, n.º 2, do CIMI |
| Reparações ordinárias e despesas de administração | Usufrutuário | Art. 1472.º CC |
| Reparações que excedam 2/3 do rendimento líquido do ano | Não são ordinárias — regime das extraordinárias | Art. 1472.º, n.º 2, CC |
| Reparações extraordinárias | Proprietário, mediante aviso do usufrutuário; se resultarem de má administração, usufrutuário | Art. 1473.º CC |
| Impostos e encargos anuais sobre o rendimento dos bens | Usufrutuário | Art. 1474.º CC |
Escritura, documentos e registo
A venda formaliza-se por escritura pública ou documento particular autenticado, e o comprador deve registar de imediato a aquisição — é o registo que o protege contra terceiros (artigo 5.º do CRP). Do lado do vendedor, além dos documentos habituais de qualquer venda (caderneta predial, certidão permanente do registo predial, licença de utilização e certificado energético), interessa levar o título que constituiu o usufruto — a escritura de doação, de compra e venda ou de partilha onde ele nasceu.
É nesse título que o notário vai confirmar se existe alguma restrição ao trespasse (artigo 1444.º) e é a certidão predial que mostra a quem pertence cada direito.
Impostos na venda com usufruto
Na venda onerosa há IMT e Imposto do Selo (verba 1.1 da Tabela Geral: 0,8% sobre o valor). A particularidade do usufruto está na base de cálculo: o artigo 13.º do CIMT manda apurar o valor da nua propriedade deduzindo ao valor da propriedade plena uma percentagem que cresce com a idade do usufrutuário — quanto mais velho o usufrutuário, mais vale a nua propriedade e menos vale o usufruto; nos usufrutos temporários, a dedução é de 10% por cada período indivisível de cinco anos. As percentagens concretas por escalão de idade, com exemplos de cálculo, ficam na nossa página sobre o valor do usufruto e impostos.
Quanto a mais-valias do vendedor, o regime depende da situação concreta de cada um — data e forma de aquisição, afetação do imóvel — e não se resolve com regras gerais: é matéria para análise em consulta.
Riscos e cuidados antes de assinar
Três verificações evitam a maioria dos litígios que vemos chegar tarde de mais.
- Primeiro, ler o título constitutivo: o artigo 1444.º ressalva expressamente as restrições nele impostas, e há escrituras de doação que proíbem o trespasse do usufruto.
- Segundo, confirmar no registo predial quem é titular de quê — compradores há que julgam comprar propriedade plena quando estão a comprar nua propriedade.
- Terceiro, pôr no papel a repartição do preço quando usufrutuário e nu-proprietário vendem juntos: como a lei não a fixa, o silêncio é fonte de conflito entre familiares.
Um contrato-promessa bem redigido resolve os três pontos antes de qualquer compromisso.
Fale com quem trata disto todos os dias
Na QUOR analisamos o título, a certidão e a matriz, dizemos-lhe exatamente o que pode vender e como, e preparamos ou revemos o contrato-promessa e a escritura — tudo online.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
Diga-nos que imóvel quer vender
Fale com a nossa equipa de imobiliário, com total confidencialidade. Consulta inicial: 70€.
Avaliações
A Dra. Maria e toda a equipa da QUOR foram sempre muito prestativas, responderam a todas as minhas dúvidas rapidamente e sempre me mantinham atualizada sobre o andamento do meu processo. Recomendo 100%!
Recomendo 100% este escritório para quem precisar de um advogado. Agradeço a Dra. Margarida e a Dra. Carolina por todo suporte durante o meu processo. Muito obrigada
A Quor Advogados prestou-me um excelente serviço relacionado com fiscalidade e relações internacionais. Foram, durante todo o processo, profissionais exemplares, competentes e inteiramente dedicados à minha causa, o que resultou no desfecho desejado. Não podia ter tido melhor apoio. Por tal, recomendo sem hesitações.
Equipa muito atenciosa, dedicada e transparente. Agilidade visto priorizarem o atendimento online. Agradecimentos à Dra. Margarida e Dra. Carolina. Recomendo
Recorremos à QUOR para nos aconselhar, tendo em conta a distância onde o processo se irá desenvolver, achamos por bem contratar alguém mais próximo da zona em questão. Após o primeiro aconselhamento com a Dra. Inês Azevedo, que se apercebeu que as nossas dúvidas não estariam no enquadramento da sua especialidade, prontamente nos encaminhou e bem, para a Dra Monica Martins. Ficamos sem dúvida, esclarecidas e convictas que escolhemos o melhor grupo para nos representar. A consulta online por videoconferência foi fácil e intuitiva, sem dúvida uma mais valia, que nos permite reduzir as nossas deslocações até ao estritamente necessário. Saliento o profissionalismo de toda a equipa e recomendo sem dúvida.
Perguntas frequentes
Sim. Pode vender-se a propriedade plena (usufrutuário e nu-proprietário juntos), só a nua propriedade ou só o usufruto (artigo 1444.º do Código Civil). O que nenhum dos titulares pode é vender sozinho mais do que o direito que tem.
Não. Sozinho, só pode trespassar o seu direito de usufruto, e ainda assim salvo restrição no título constitutivo (artigo 1444.º CC). A propriedade plena exige a intervenção do nu-proprietário.
Pode — é o trespasse previsto no artigo 1444.º CC, definitivo ou temporário. Mas o direito trespassado continua a medir-se pela vida do usufrutuário original: morto ele, extingue-se (artigos 1443.º e 1476.º CC), seja quem for o atual titular.
Não. A venda não consta das causas de extinção do artigo 1476.º CC. Estando o usufruto registado, impõe-se ao comprador (artigo 5.º do Código do Registo Predial).
Pode ser, desde que se saiba o que se compra: quem adquire nua propriedade só terá o gozo da casa quando o usufruto se extinguir — em regra, na morte do usufrutuário. O preço deve refletir isso; a certidão predial e o título constitutivo dizem-lhe tudo o que precisa de confirmar antes.
Depende da via: propriedade plena — os dois; nua propriedade — só o nu-proprietário; usufruto — só o usufrutuário. O notário confirma os poderes de cada um pelo registo e pelo título constitutivo.
"Usos e frutos" é o nome popular do usufruto — e a resposta é a mesma: quem tem o usufruto pode vender o seu direito, mas não a casa inteira (artigos 1439.º e 1444.º do Código Civil).
| Norma | O que determina |
|---|---|
| CC, art. 1439.º | Usufruto é o gozo temporário e pleno de coisa ou direito alheio, sem alteração da sua forma ou substância |
| CC, art. 1443.º | O usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário; a favor de pessoa coletiva, dura no máximo 30 anos |
| CC, art. 1444.º | O usufrutuário pode trespassar e onerar o seu direito, salvas as restrições do título ou da lei; responde pelos danos causados por quem o substitua |
| CC, art. 1446.º | O usufrutuário usa, frui e administra como bom pai de família, respeitando o destino económico da coisa |
| CC, art. 1472.º | Reparações ordinárias e despesas de administração a cargo do usufrutuário; não é ordinária a reparação que exceda 2/3 do rendimento líquido anual |
| CC, art. 1473.º | Reparações extraordinárias a cargo do proprietário, mediante aviso; por má administração, a cargo do usufrutuário |
| CC, art. 1474.º | Impostos e encargos anuais sobre o rendimento dos bens usufruídos a cargo do titular do usufruto no vencimento |
| CC, art. 1476.º | Causas de extinção: morte ou termo, reunião na mesma pessoa, não exercício por 20 anos, perda total, renúncia — que não requer aceitação do proprietário |
| CRP, art. 5.º | Os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do registo |
| CRP, art. 2.º, n.º 1, a) | Constituição, reconhecimento, aquisição e modificação do usufruto estão sujeitos a registo (fonte: PGDL) |
| CIMI, art. 8.º, n.º 2 | Havendo usufruto, o IMI é devido pelo usufrutuário (fonte: Portal das Finanças) |
| CIMT, art. 13.º | Valor tributável: à propriedade plena deduz-se percentagem crescente com a idade do usufrutuário; nos usufrutos temporários, 10% por cada período indivisível de 5 anos (fonte: Portal das Finanças) |
