Dr.ª Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O usufrutuário usa, frui e administra a casa (artigo 1446.º do Código Civil) — e paga o IMI, por regra expressa do artigo 8.º, n.º 2, do CIMI.
- As reparações ordinárias são do usufrutuário; as extraordinárias, do proprietário (artigos 1472.º e 1473.º).
- Enquanto o usufruto durar, o gozo da casa é exclusivo do usufrutuário — o dono da raiz não pode usá-la.
Quase todos os conflitos entre usufrutuário e nu-proprietário são sobre dinheiro ou sobre espaço: quem paga a obra, quem paga o IMI, quem pode estar na casa. A lei responde a quase tudo — e onde não responde, dizemo-lo com clareza.
Se ainda está a situar-se nos conceitos, comece pelo nosso guia do usufruto. Para um caso concreto, o serviço de Direito Imobiliário da QUOR analisa o registo e o título antes de qualquer conselho.
O que o usufrutuário pode fazer
Resposta rápida: o usufrutuário pode usar, fruir e administrar a coisa “como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico” — artigo 1446.º do Código Civil. Isto inclui viver na casa, arrendá-la e receber as rendas, e até transmitir o próprio usufruto (artigo 1444.º).
| O usufrutuário pode | O usufrutuário não pode |
|---|---|
| Viver na casa e usá-la em pleno (art. 1446.º) | Vender a casa inteira sozinho — a propriedade é alheia (art. 1439.º) |
| Arrendar e ficar com as rendas (art. 1446.º) | Alterar a forma ou substância do imóvel (art. 1439.º) |
| Trespassar ou onerar o seu usufruto, salvo restrição do título (art. 1444.º) | Impedir obras do proprietário que não diminuam o valor do usufruto (art. 1471.º) |
| Administrar sem pedir autorizações ao dono (art. 1446.º) | Desrespeitar o destino económico da coisa (art. 1446.º) |
Como se vende cada um destes direitos — e o que acontece a quem compra — está no nosso guia da venda de imóvel com usufruto.
Quem paga o IMI: usufrutuário ou proprietário?
Resposta rápida: o usufrutuário. O artigo 8.º, n.º 2, do CIMI é expresso: havendo usufruto, o imposto é devido pelo usufrutuário. Não depende de acordo — é regra legal.
E não é só o IMI. Os impostos e encargos anuais que incidam sobre o rendimento dos bens usufruídos — as rendas, por exemplo — também correm por conta de quem for titular do usufruto no momento do vencimento (artigo 1474.º do Código Civil).
Obras: quem paga as reparações da casa
A lei divide as obras em duas categorias, e a divisão decide quem paga:
| Tipo de obra | Quem paga | Norma |
|---|---|---|
| Reparações ordinárias indispensáveis à conservação | Usufrutuário | Art. 1472.º, n.º 1 |
| Despesas de administração | Usufrutuário | Art. 1472.º, n.º 1 |
| Reparações extraordinárias | Proprietário, mediante aviso | Art. 1473.º |
| Extraordinárias causadas por má administração | Usufrutuário | Art. 1473.º, n.º 1 |
| Melhoramentos que o proprietário decida fazer | Proprietário | Art. 1471.º |
Reparações ordinárias e o limite dos 2/3
Nem toda a obra de conservação é “ordinária”. O artigo 1472.º, n.º 2, traça a fronteira em números:
- Não se consideram ordinárias as reparações que, no ano em que forem necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano;
- Acima desse limite, a obra cai no regime das extraordinárias — e muda de pagador.
E há uma válvula de escape: o usufrutuário pode eximir-se das reparações ou despesas a que é obrigado renunciando ao usufruto (artigo 1472.º, n.º 3).
Reparações extraordinárias
Aqui o dever do usufrutuário é só um: avisar em tempo o proprietário, para que este, querendo, as mande fazer (artigo 1473.º, n.º 1).
Se o proprietário, avisado, nada fizer e a obra for de utilidade real, o usufrutuário pode fazê-la a expensas suas — e exigir depois a importância despendida, ou o valor que a obra tiver no fim do usufruto, se for inferior (artigo 1473.º, n.º 2).
Obras feitas pelo proprietário
O usufrutuário é obrigado a consentir ao proprietário obras e melhoramentos — desde que não diminuam o valor do usufruto (artigo 1471.º, n.º 1). Feitas as obras:
- O usufrutuário passa a usufruir delas, sem pagar juros nem indemnização (artigo 1471.º, n.º 2);
- Mas se aumentarem o rendimento líquido da coisa, esse aumento pertence ao proprietário.
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Despesas de condomínio: o que diz a lei
Aqui é preciso dizer a verdade: o regime do usufruto não tem norma expressa sobre as despesas de condomínio. A lei reparte reparações e encargos entre usufrutuário e proprietário (artigos 1472.º a 1474.º), mas não menciona as quotas do condomínio.
Na prática, a repartição segue a mesma lógica: despesas correntes de conservação e fruição das partes comuns ficam do lado do usufrutuário; obras extraordinárias de inovação ou reconstrução, do lado do proprietário. Mas, sem regra expressa, o caso concreto — e o que o condomínio deliberou — faz diferença. Temos um cluster inteiro sobre condomínio para os conflitos desse lado.
O usufrutuário pode expulsar o proprietário?
Resposta rápida: enquanto o usufruto durar, o gozo da casa pertence plena e exclusivamente ao usufrutuário (artigos 1439.º e 1446.º do Código Civil). O nu-proprietário não tem direito de usar ou ocupar o imóvel — a sua entrada legítima limita-se, no essencial, às obras e melhoramentos que o usufrutuário deve consentir (artigo 1471.º).
Parece contraintuitivo, mas é assim: o dono não pode instalar-se na casa. Se o fizer contra a vontade do usufrutuário, é o usufrutuário quem tem o direito do seu lado.
O inverso é igualmente verdade — o proprietário não pode pôr o usufrutuário fora, nem “recuperar” a casa antes de o usufruto se extinguir. Nenhum dos lados expulsa o outro por vontade própria: quem tem o gozo é um, quem tem a raiz é outro, e é o título e o registo que o provam.
Os deveres do usufrutuário
Do outro lado dos direitos, o Código Civil impõe ao usufrutuário:
- Agir como bom pai de família, respeitando o destino económico da coisa (artigo 1446.º);
- Não alterar a forma ou substância do imóvel (artigo 1439.º);
- Suportar as reparações ordinárias e as despesas de administração (artigo 1472.º);
- Avisar o proprietário quando forem necessárias reparações extraordinárias (artigo 1473.º);
- Consentir as obras e melhoramentos do proprietário que não diminuam o valor do usufruto (artigo 1471.º);
- Pagar o IMI e os encargos anuais sobre o rendimento dos bens (CIMI 8.º/2 e artigo 1474.º).
Quem não quiser — ou não puder — suportar os encargos tem sempre a saída do artigo 1472.º, n.º 3: renunciar ao usufruto.
O usufruto pode ser penhorado?
Também aqui a lei não tem norma expressa com o nome “penhora de usufruto”. O que está escrito é isto:
- O usufruto é transmissível: pode ser trespassado e onerado (artigo 1444.º CC) — e é essa transmissibilidade que o expõe, em regra, à penhora pelas dívidas do usufrutuário;
- A penhora de direitos segue o regime do artigo 778.º do CPC, com a penhora a incidir sobre o direito e não sobre a casa;
- Em contraste, o uso e a habitação não podem ser trespassados, locados nem onerados (artigo 1488.º CC) — o que os coloca fora deste alcance.
Dois limites práticos importam: o usufruto penhorado continua a medir-se pela vida do usufrutuário original, e a nua propriedade do outro titular não é tocada. Situações de penhora concreta exigem análise do processo — não decida nada sem aconselhamento.
Um conflito destes resolve-se com o registo à frente
Antes de discutir, verificamos: quem consta do registo, o que diz o título constitutivo e que obras ou encargos estão em causa. Com isso em cima da mesa, a maioria dos conflitos entre usufrutuário e proprietário resolve-se sem tribunal. Tudo online.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Pode. O arrendamento cabe nos poderes de fruição e administração do artigo 1446.º do Código Civil, e as rendas pertencem ao usufrutuário. O contrato, porém, não sobrevive para lá do próprio usufruto.
Não, enquanto o usufruto durar — o gozo é exclusivo do usufrutuário (artigos 1439.º e 1446.º CC). A entrada legítima do proprietário limita-se, no essencial, às obras e melhoramentos que o usufrutuário deve consentir (artigo 1471.º CC).
A lei não tem norma expressa. Na prática, as despesas correntes seguem o regime das reparações ordinárias (usufrutuário) e as obras extraordinárias o das extraordinárias (proprietário) — artigos 1472.º e 1473.º CC. Em caso de conflito, o título e as deliberações do condomínio pesam.
Pode fazer as obras próprias da conservação e do uso normal — deve, aliás, fazer as ordinárias (artigo 1472.º CC). Não pode é alterar a forma ou substância do imóvel (artigo 1439.º CC).
O usufrutuário, seja qual for a origem do usufruto — doação, herança ou compra. O artigo 8.º, n.º 2, do CIMI não distingue.
Em regra sim, por ser um direito transmissível (artigo 1444.º CC), seguindo a penhora o regime dos direitos (artigo 778.º CPC). A penhora atinge o usufruto, não a nua propriedade — e extingue-se com ele.
Usufruto, com dois "u". É o direito regulado nos artigos 1439.º e seguintes do Código Civil — o regime é o desta página, mesmo para quem o procura como "usofruto" ou "usos e frutos".
| Norma | O que determina |
|---|---|
| CC, art. 1439.º | Usufruto: gozo temporário e pleno de coisa alheia, sem alterar forma ou substância |
| CC, art. 1444.º | Trespasse e oneração do usufruto, salvas as restrições do título ou da lei |
| CC, art. 1446.º | Uso, fruição e administração como bom pai de família, respeitando o destino económico |
| CC, art. 1471.º | O usufrutuário consente obras e melhoramentos do proprietário que não diminuam o valor do usufruto; usufrui delas sem juros; o aumento de rendimento pertence ao proprietário |
| CC, art. 1472.º | Reparações ordinárias e administração a cargo do usufrutuário; não é ordinária a que exceda 2/3 do rendimento líquido anual; renúncia como exoneração |
| CC, art. 1473.º | Extraordinárias a cargo do proprietário, mediante aviso; por má administração, do usufrutuário; direito de reembolso do usufrutuário que as faça |
| CC, art. 1474.º | Impostos e encargos anuais sobre o rendimento a cargo do titular do usufruto no vencimento |
| CC, art. 1488.º | Uso e habitação não podem ser trespassados, locados nem onerados |
| CPC, art. 778.º | Penhora de direitos: regime da penhora de créditos com as adaptações necessárias |
| CIMI, art. 8.º, n.º 2 | Havendo usufruto, o IMI é devido pelo usufrutuário (fonte: Portal das Finanças) |
