Dr.ª Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O valor fiscal do usufruto sai de uma tabela fixada na lei: o artigo 13.º do CIMT deduz ao valor da propriedade plena uma percentagem que depende da idade do usufrutuário.
- O que resta depois da dedução é a nua propriedade; o usufruto vale a diferença.
- A base de cálculo é o valor patrimonial tributário (VPT) da caderneta — não o preço de mercado.
Quanto vale um usufruto? A resposta fiscal está numa tabela da lei — a mesma que as Finanças usam para o IMT e o Imposto do Selo, e que na prática serve de referência até nas negociações entre privados.
Esta página traz a tabela completa, exemplos feitos e os três passos para estimar o seu caso. O enquadramento geral do usufruto está no nosso guia do usufruto; para contas com escritura marcada, o serviço de Direito Imobiliário da QUOR confirma tudo antes de assinar.
Como se calcula o valor do usufruto
Resposta rápida: o artigo 13.º, alínea a), do CIMT manda deduzir ao valor da propriedade plena uma percentagem que cresce com a idade do usufrutuário. O resultado da dedução é o valor da nua propriedade; o valor do usufruto é a diferença para o total (alínea b) do mesmo artigo).
Em três linhas:
- Nua propriedade = valor da propriedade plena − percentagem da tabela;
- Usufruto = valor da propriedade plena − nua propriedade;
- Quanto mais velho o usufrutuário, menor a dedução — o usufruto vale menos porque, em regra, durará menos (é vitalício e mede-se pela vida, artigo 1443.º do Código Civil).
Tabela do valor do usufruto por idade
A tabela do artigo 13.º do CIMT, integral — a percentagem é o que se deduz ao valor da propriedade plena (ou seja, o peso do usufruto):
| Idade do usufrutuário | Percentagem a deduzir |
|---|---|
| Menos de 20 anos | 80% |
| Menos de 25 anos | 75% |
| Menos de 30 anos | 70% |
| Menos de 35 anos | 65% |
| Menos de 40 anos | 60% |
| Menos de 45 anos | 55% |
| Menos de 50 anos | 50% |
| Menos de 55 anos | 45% |
| Menos de 60 anos | 40% |
| Menos de 65 anos | 35% |
| Menos de 70 anos | 30% |
| Menos de 75 anos | 25% |
| Menos de 80 anos | 20% |
| Menos de 85 anos | 15% |
| 85 ou mais anos | 10% |
Tabela verificada na fonte oficial (Código do IMT, artigo 13.º) em 18-08-2026. Só muda por alteração legislativa.
Exemplos práticos de cálculo
Todos os exemplos partem de um imóvel com valor patrimonial tributário (VPT) de 200.000 €:
| Situação | Dedução | Nua propriedade | Usufruto |
|---|---|---|---|
| Usufrutuária com 72 anos | 25% | 150.000 € | 50.000 € |
| Usufrutuário com 45 anos | 50% | 100.000 € | 100.000 € |
| Usufruto temporário de 12 anos | 30% | 140.000 € | 60.000 € |
Usufruto vitalício: exemplo com idades
A usufrutuária de 72 anos cai no escalão “menos de 75 anos”: deduzem-se 25%. A nua propriedade vale 150.000 € e o usufruto 50.000 €. Aos 45 anos, o escalão “menos de 50” deduz 50% — e os dois direitos valem o mesmo.
É o efeito esperado: o usufruto de uma pessoa de 45 anos promete décadas de gozo; o de uma pessoa de 85 ou mais vale apenas 10% do imóvel.
Usufruto temporário: 10% por cada 5 anos
Nos usufrutos com prazo, a regra muda: deduzem-se 10% por cada período indivisível de cinco anos. Um usufruto de 12 anos ocupa três períodos (dois completos e um iniciado) — dedução de 30%.
O limite é o bom senso da própria lei: a dedução do temporário nunca excede a que resultaria da tabela vitalícia.
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A base de cálculo: o valor patrimonial tributário
As percentagens aplicam-se sobre o VPT — o valor da matriz que consta da caderneta predial (artigo 13.º, n.º 1, do Código do Imposto do Selo, que nas figuras parcelares remete para as regras do CIMT — n.º 4 do mesmo artigo).
Distinção honesta que poupa desilusões:
- Valor fiscal — sai da tabela sobre o VPT; é o que conta para IMT e Imposto do Selo;
- Valor de mercado — negocia-se livremente; um comprador de nua propriedade pode oferecer mais ou menos do que a conta fiscal sugere. A tabela é o referencial — não é um preço tabelado.
Que impostos usam esta tabela
- IMT — só nas transmissões onerosas (artigo 2.º, n.º 1, do CIMT); comprar a nua propriedade ou o usufruto paga IMT sobre o valor da parcela adquirida — os detalhes estão no guia da venda de imóvel com usufruto;
- Imposto do Selo, verba 1.1 (0,8%) — nas aquisições onerosas e por doação; na doação com reserva de usufruto, incide sobre o valor da nua propriedade doada;
- Imposto do Selo, verba 1.2 (10%) — nas transmissões gratuitas, incluindo a aquisição derivada de renúncia — com isenção para cônjuge, descendentes e ascendentes (artigo 6.º, alínea e), do CIS); o caso da renúncia está no guia da extinção do usufruto.
Estime o seu caso em três passos
O “simulador” que procura é uma conta de cabeça com a tabela à frente:
- 1. Abra a caderneta predial e anote o VPT;
- 2. Encontre na tabela a linha da idade do usufrutuário (ou conte os períodos de 5 anos, se for temporário);
- 3. Aplique a percentagem: o resultado da dedução é a nua propriedade, o resto é o usufruto — e sobre a parcela relevante aplicam-se as taxas do imposto devido.
Para escrituras reais, confirme as contas connosco — há isenções, avaliações pendentes e configurações (dois usufrutuários, usufrutos sucessivos) que mudam o resultado.
Contas destas decidem escrituras
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Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Aos 70 anos aplica-se o escalão "menos de 75": deduzem-se 25%. Aos 80, o escalão "menos de 85": 15%. A percentagem deduzida corresponde ao peso do usufruto; o que resta é a nua propriedade.
O valor da propriedade plena menos a dedução da tabela. Exemplo: VPT de 200.000 € com usufrutuário de 66 anos (escalão "menos de 70", 30%) — a nua propriedade vale 140.000 €.
Não. A tabela do CIMT dá o valor fiscal, sobre o VPT. No mercado, o preço da nua propriedade ou do usufruto negocia-se livremente — a tabela serve de referência, não de tabelamento.
A valorização nos usufrutos simultâneos ou sucessivos tem especificidades que não tratamos aqui por não termos verificado a regra na fonte — é exatamente o tipo de conta que deve ser confirmada em consulta antes da escritura.
30% — três períodos indivisíveis de cinco anos (dois completos e um iniciado), a 10% cada.
Não. Está fixada no artigo 13.º do CIMT e só muda por alteração legislativa. A versão desta página foi verificada na fonte oficial em 18-08-2026.
É — é a tabela do artigo 13.º do Código do IMT, aplicada também ao Imposto do Selo por remissão do artigo 13.º, n.º 4, do CIS. É essa que reproduzimos acima.
| Norma | O que determina |
|---|---|
| CC, art. 1439.º | Usufruto: gozo temporário e pleno de coisa alheia |
| CC, art. 1443.º | O usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário |
| CIMT, art. 2.º, n.º 1 | O IMT incide sobre transmissões a título oneroso (fonte: Portal das Finanças) |
| CIMT, art. 13.º, al. a) | Tabela de dedução por idade do usufrutuário (80% a 10%, escalões de 5 anos) e regra dos direitos temporários (10% por período indivisível de 5 anos) (fonte: Portal das Finanças) |
| CIMT, art. 13.º, al. b) | O valor atual do usufruto obtém-se descontando ao valor da propriedade plena o valor da nua propriedade (fonte: Portal das Finanças) |
| CIS, art. 13.º, n.os 1 e 4 | Base das transmissões gratuitas: VPT da matriz; figuras parcelares seguem as regras do CIMT (fonte: Portal das Finanças) |
| CIS, art. 6.º, al. e) | Isenção do cônjuge/unido de facto, descendentes e ascendentes na verba 1.2 (fonte: Portal das Finanças) |
| TGIS, verbas 1.1 e 1.2 | 0,8% na aquisição onerosa ou por doação de imóveis; 10% nas aquisições gratuitas (fonte: Portal das Finanças) |
