Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Com data de conclusão escrita no contrato, o empreiteiro entra em mora sozinho, sem precisar de o avisar — artigo 805.º, n.º 2, alínea a) do Código Civil.
- Sem prazo escrito, não há atraso até o interpelar por escrito para cumprir (artigo 805.º, n.º 1).
- Uma cláusula penal só se soma à obrigação de concluir a obra se tiver sido fixada para o atraso. Fixada em geral, substitui-a — artigo 811.º, n.º 1.
Há uma diferença entre uma obra que se atrasou e uma obra em que o empreiteiro está juridicamente em falta — e não é o calendário que a decide. É uma linha do contrato. Com data de conclusão escrita, o atraso produz efeitos no dia seguinte. Sem ela, pode esperar meses e não ter direito a nada, porque a lei ainda não considera que houve atraso.
Esta página explica onde está essa linha, o que fazer de cada lado dela, que prorrogações a lei admite mesmo contra a sua vontade, o que pode exigir por causa da demora e como funcionam as penalidades por atraso — incluindo o limite que quase ninguém conhece. Se a obra passou do prazo e não consegue uma data, um advogado de empreitada ajuda a perceber se já está em posição de exigir.
Obra atrasada: o que diz a lei
A lei não fixa prazo de execução
Resposta rápida: a secção da empreitada do Código Civil, nos artigos 1207.º a 1230.º, não fixa prazo de execução nem regula as consequências do atraso. Não existe um prazo legal para concluir uma obra.
A matéria resolve-se nas regras gerais da mora, nos artigos 804.º e seguintes. É de lá que vêm a definição de atraso, o momento em que ele começa a produzir efeitos e tudo o que pode exigir.
Daqui decorre a consequência mais prática desta página inteira: o prazo da obra é o que estiver no contrato. Não havendo, não há prazo que a lei imponha — há um mecanismo, a interpelação, para o criar.
Atraso, abandono ou prorrogação
Três situações que se confundem e têm consequências diferentes:
- Atraso — a obra avança, mas fora de prazo. Regime da mora. É o objeto desta página.
- Abandono — a obra parou e o empreiteiro não retoma. A mora converte-se em incumprimento definitivo pela via do artigo 808.º, e o caminho está em abandono de obra.
- Prorrogação legítima — o prazo alargou-se por causa que a lei reconhece. Aqui não há atraso nenhum, e é o que se vê a seguir
Quando é que o empreiteiro está em atraso
Resposta rápida: o empreiteiro considera-se em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a obra — ainda possível — não foi executada no tempo devido, nos termos do artigo 804.º, n.º 2 do Código Civil. Mas o momento em que a mora começa depende do contrato.
Com data de conclusão no contrato
O artigo 805.º, n.º 2, alínea a) dispensa qualquer aviso: se a obrigação tiver prazo certo, há mora independentemente de interpelação.
Uma data de conclusão escrita no contrato faz o empreiteiro entrar em mora no dia seguinte ao prazo, sozinho, sem que tenha de escrever, telefonar ou avisar. A partir daí correm os efeitos todos — danos, cláusula penal se existir, risco pela perda.
É a razão pela qual esta cláusula compensa negociar mais do que quase todas as outras. O enquadramento completo do contrato está em contrato de empreitada.
Sem prazo escrito no contrato
Sem prazo certo aplica-se a regra geral do artigo 805.º, n.º 1: o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir.
Enquanto não interpelar, juridicamente não há atraso — por muito que a obra esteja parada há meses. E o que corre a partir da interpelação, não do dia em que perdeu a paciência.
Duas notas do mesmo artigo. O n.º 2, alínea c) trata do empreiteiro que se torna incontactável: se o próprio devedor impedir a interpelação, considera-se interpelado na data em que normalmente o teria sido. E o n.º 3 acrescenta que, sendo o crédito ilíquido, não há mora enquanto não se tornar líquido — salvo se a falta de liquidez for imputável ao devedor.
Prorrogações que a lei admite
Nem todo o atraso é imputável ao empreiteiro. Há duas situações em que a própria lei lhe dá mais tempo.
Alterações que o dono da obra pediu
O artigo 1216.º, n.º 2 é claro: exigindo o dono da obra alterações ao plano convencionado, o empreiteiro tem direito a um aumento do preço correspondente ao acréscimo de despesa e trabalho e a um prolongamento do prazo para a execução da obra.
Pedir alterações e depois reclamar do atraso que elas causaram é uma posição que a lei não sustenta.
Alterações necessárias à execução
Quando direitos de terceiro ou regras técnicas obrigam a mudar o plano e as partes não chegam a acordo, o artigo 1215.º, n.º 1 entrega ao tribunal a determinação das alterações e a fixação das correspondentes modificações de preço e de prazo de execução.
O n.º 2 dá uma saída ao empreiteiro: se das alterações resultar subida do preço em mais de vinte por cento, pode denunciar o contrato e exigir indemnização equitativa.
O que pode exigir por causa do atraso
| O que pode exigir | Fundamento | Condição |
|---|---|---|
| Reparação dos danos causados pela mora | 804.º, n.º 1 | Que haja mora — prazo certo ou interpelação feita |
| Juros | 806.º | Apenas em obrigações pecuniárias |
| Cláusula penal | 810.º e 811.º | Só se soma à conclusão da obra se tiver sido fixada para o atraso |
| Responsabilidade pela perda ou deterioração | 807.º, n.º 1 | Durante a mora, mesmo que a perda não seja imputável ao empreiteiro |
| Resolução do contrato | 808.º e 801.º, n.º 2 | Só depois de o atraso se converter em incumprimento definitivo |
Reparação dos danos da mora
O artigo 804.º, n.º 1 estabelece o princípio: a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. Não é preciso resolver o contrato nem esperar pelo fim — a mora, por si só, gera obrigação de indemnizar.
E o ónus da prova joga a seu favor. O artigo 799.º, n.º 1 estabelece que incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua. A culpa presume-se contra o empreiteiro.
Juros, quando a obrigação é em dinheiro
Aqui há uma confusão frequente que vale a pena desfazer. O artigo 806.º, n.º 1 diz que na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora, sendo os juros legais salvo estipulação diferente (n.º 2).
A obrigação do empreiteiro não é pecuniária — é a de executar a obra. O artigo 806.º não lhe dá, por isso, direito a juros sobre o preço pago pelo atraso da obra. O que se indemniza são os danos concretos causados pela demora, ao abrigo do artigo 804.º, n.º 1.
Os juros do artigo 806.º entram noutro momento: quando exista uma obrigação de pagar — por exemplo, a de restituir ou a de indemnizar depois de fixada — e essa obrigação seja cumprida com atraso.
Risco pela perda durante a mora
Este é o argumento que quase nenhuma página portuguesa refere. O artigo 807.º, n.º 1: pelo facto de estar em mora, o devedor torna-se responsável pelo prejuízo que o credor tiver em consequência da perda ou deterioração daquilo que deveria entregar, mesmo que estes factos lhe não sejam imputáveis.
Traduzindo para a obra: enquanto o empreiteiro estiver em mora, se algo se estragar por causa alheia a ele — intempérie, furto de materiais em obra aberta — o risco é dele, não seu. Estar em atraso agrava a posição do empreiteiro para lá do próprio atraso.
O n.º 2 do mesmo artigo abre uma ressalva a favor do devedor, mediante prova.
Penalidades por atraso: como funcionam
Se o contrato fixou por acordo o montante da indemnização, é uma cláusula penal — artigo 810.º, n.º 1. E a forma como foi redigida muda tudo.
| Cláusula penal genérica | Cláusula penal fixada para o atraso | |
|---|---|---|
| Cumulável com a conclusão da obra | Não — art. 811.º, n.º 1 | Sim — art. 811.º, n.º 1 |
| Efeito prático | Substitui o cumprimento: recebe a penal em vez da obra | Soma-se: exige a obra e a penal |
| Dano excedente | Excluído, salvo convenção — art. 811.º, n.º 2 | Excluído, salvo convenção |
| Limite máximo | Não pode exceder o prejuízo do incumprimento — art. 811.º, n.º 3 | O mesmo limite |
| Redução pelo tribunal | Se manifestamente excessiva — art. 812.º | O mesmo |
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Só é cumulável se for para o atraso
O artigo 811.º, n.º 1 é taxativo: o credor não pode exigir cumulativamente o cumprimento da obrigação principal e o pagamento da cláusula penal — salvo se esta tiver sido estabelecida para o atraso da prestação. E acrescenta: é nula qualquer estipulação em contrário.
Na prática, uma cláusula que diga apenas “em caso de incumprimento, o empreiteiro pagará X” obriga-o a escolher entre a obra e o dinheiro. Uma cláusula que diga “por cada dia de atraso na conclusão, o empreiteiro pagará X” deixa-o exigir as duas coisas.
São dez palavras de diferença na redação e mudam completamente a posição.
O tribunal pode reduzi-la
O artigo 812.º, n.º 1 permite ao tribunal reduzir a cláusula penal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente — e declara nula qualquer estipulação em contrário. O n.º 2 admite a redução nas mesmas circunstâncias se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida.
Isto corta em dois sentidos. Uma penal desproporcionada contra o empreiteiro pode ser reduzida. E uma obra concluída com atraso mas praticamente executada é fundamento de redução ao abrigo do n.º 2.
Quem redige a cláusula deve fixá-la num valor defensável, não no mais alto que conseguir impor — porque o valor alto demais é precisamente o que o tribunal corta.
Cláusulas de exclusão são nulas
O artigo 809.º declara nula a cláusula pela qual o credor renuncia antecipadamente a qualquer dos direitos que a lei lhe confere em caso de não cumprimento ou mora.
Se o contrato do empreiteiro contiver uma cláusula a afastar a responsabilidade por atrasos, essa cláusula não vale.
Como comunicar o atraso ao empreiteiro
O que a comunicação deve conter:
- Identificação do contrato ou orçamento e da obra
- A data de conclusão acordada, se existir, ou a referência à sua ausência
- O ponto de situação atual dos trabalhos, com o que falta executar
- Exigência expressa de conclusão, não um pedido de informação
- Uma data concreta para a conclusão
- Reserva dos direitos, incluindo a cláusula penal se o contrato a previr
- Reserva do direito a indemnização pelos danos do atraso
Envie por correio registado com aviso de receção. Não havendo prazo certo no contrato, é a data de receção desta carta que faz nascer a mora — e é a partir dela que tudo se conta.
Se a obra não estiver apenas atrasada mas parada, a comunicação a enviar é outra: há uma minuta de interpelação em abandono de obra. E se, além do atraso, o que já está feito tiver problemas de execução, o caminho está em defeitos de obra.
Quando o atraso passa a incumprimento
O artigo 808.º, n.º 1 marca a fronteira: a obrigação considera-se para todos os efeitos não cumprida se o credor perder o interesse na prestação em consequência da mora, ou se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
O n.º 2 acrescenta que a perda do interesse é apreciada objetivamente — não basta deixar de querer.
Feita essa passagem, deixa de ser um problema de atraso e passa a ser de incumprimento, com resolução do contrato e restituição do que pagou. É o terreno da abandono de obra, onde o caminho está descrito passo a passo.
Atraso na entrega de casa comprada na planta
Resposta rápida: não é o mesmo contrato. Quem compra casa na planta a um promotor celebra um contrato-promessa de compra e venda, não um contrato de empreitada. O regime é outro, e as regras desta página — mora do empreiteiro, cláusula penal do artigo 811.º, prorrogações do artigo 1216.º — não se transpõem diretamente.
A distinção é simples de fazer: se contratou alguém para executar uma obra sua, é empreitada. Se comprou um imóvel a construir por conta de quem o vende, é compra e venda.
O que fazer quando a entrega atrasa nesse segundo cenário depende do que ficou escrito no contrato-promessa, matéria tratada em contrato-promessa de compra e venda.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Depende do contrato. Havendo data de conclusão escrita, o empreiteiro entra em mora no dia seguinte, sem necessidade de aviso — artigo 805.º, n.º 2, alínea a) do Código Civil. Não havendo prazo certo, só há mora depois de ser interpelado para cumprir, nos termos do n.º 1 do mesmo artigo.
Não. A secção da empreitada do Código Civil não fixa prazo de execução nem regula as consequências do atraso. O prazo é o que as partes acordarem, e a matéria do atraso resolve-se nas regras gerais da mora, nos artigos 804.º e seguintes.
Os juros do artigo 806.º aplicam-se às obrigações pecuniárias. A obrigação do empreiteiro é executar a obra, não pagar dinheiro. O que pode exigir são os danos causados pela mora, ao abrigo do artigo 804.º, n.º 1.
Só se tiver sido estabelecida para o atraso da prestação. É o que resulta do artigo 811.º, n.º 1 do Código Civil, que proíbe a cumulação com o cumprimento da obrigação principal fora desse caso.
Sim. O artigo 812.º permite ao tribunal reduzir a cláusula penal segundo a equidade quando for manifestamente excessiva, ou quando a obrigação tiver sido parcialmente cumprida. É nula qualquer estipulação que afaste essa possibilidade.
Dificilmente quanto ao atraso que essas alterações causaram. O artigo 1216.º, n.º 2 dá ao empreiteiro, nesse caso, direito a aumento de preço e a prolongamento do prazo de execução.
Não. O artigo 809.º do Código Civil declara nula a cláusula pela qual o credor renuncia antecipadamente aos direitos que a lei lhe confere em caso de não cumprimento ou mora.
Código Civil — Decreto-Lei n.º 47344/66, versão consolidada
- Artigo 798.º — Responsabilidade do devedor. Quem falta culposamente ao cumprimento responde pelo prejuízo causado ao credor.
- Artigo 799.º — Presunção de culpa. Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua.
- Artigo 800.º — Atos dos representantes ou auxiliares. O devedor responde pelos atos das pessoas que utilize para o cumprimento.
- Artigo 804.º — Mora: princípios gerais. A simples mora obriga a reparar os danos causados. Há mora quando a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido por causa imputável ao devedor.
- Artigo 805.º — Momento da constituição em mora. Depois de interpelação judicial ou extrajudicial. Independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo, provier de facto ilícito, ou o devedor impedir a interpelação. Sendo o crédito ilíquido, não há mora enquanto não se tornar líquido, salvo se a iliquidez lhe for imputável.
- Artigo 806.º — Obrigações pecuniárias. A indemnização corresponde aos juros desde a constituição em mora, sendo devidos os juros legais salvo estipulação diferente.
- Artigo 807.º — Risco. Estando em mora, o devedor responde pelo prejuízo da perda ou deterioração daquilo que deveria entregar, mesmo que esses factos não lhe sejam imputáveis, com a ressalva do n.º 2.
- Artigo 808.º — Perda do interesse do credor. A obrigação considera-se não cumprida se o credor perder objetivamente o interesse, ou se a prestação não for realizada no prazo que razoavelmente fixar.
- Artigo 809.º — Renúncia do credor aos seus direitos. É nula a renúncia antecipada.
- Artigo 810.º — Cláusula penal. As partes podem fixar por acordo o montante da indemnização exigível.
- Artigo 811.º — Funcionamento da cláusula penal. Não cumulável com o cumprimento, salvo se estabelecida para o atraso. Obsta à indemnização pelo dano excedente, salvo convenção. Não pode exceder o valor do prejuízo.
- Artigo 812.º — Redução equitativa da cláusula penal. Pode ser reduzida pelo tribunal quando manifestamente excessiva, ou se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida. É nula qualquer estipulação em contrário.
- Artigo 1215.º — Alterações necessárias. Sem acordo das partes, o tribunal fixa as modificações de preço e de prazo. Se o preço subir mais de 20%, o empreiteiro pode denunciar o contrato.
- Artigo 1216.º — Alterações exigidas pelo dono da obra. Admitidas até um quinto do preço, com direito do empreiteiro a aumento de preço e a prolongamento do prazo.
- Artigo 1229.º — Desistência do dono da obra. Admitida a todo o tempo, mediante indemnização dos gastos, do trabalho e do proveito do empreiteiro.
