Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Descobriu um defeito? Tem 30 dias para o denunciar ao empreiteiro, a contar do dia em que o descobriu — artigo 1220.º do Código Civil.
- A lei dá-lhe uma sequência de remédios, não uma escolha livre: primeiro a eliminação do defeito, e só depois a redução do preço ou a resolução do contrato.
- Defeitos aparentes presumem-se conhecidos. Aceitar a obra sem reserva pode fazer perder o direito de reclamar (artigo 1219.º).
Reclamar de uma obra mal feita não é uma questão de insistência — é uma questão de sequência e de prazo. Quem escreve ao empreiteiro a pedir “uma solução” sem denunciar formalmente o defeito, sem datar o descobrimento e sem exigir o que a lei manda exigir primeiro, chega ao fim do processo com razão e sem direito.
Esta página é o procedimento, do primeiro registo à decisão de avançar para tribunal: o que fazer nos primeiros dias, o que tem de constar da denúncia, uma minuta de carta pronta a adaptar, como provar o defeito e o que pode exigir em cada fase. Se o empreiteiro já respondeu a negar responsabilidade, um advogado de empreitada ajuda a decidir o passo seguinte antes de o prazo correr.
O que são defeitos de obra
Resposta rápida: defeitos de obra são os vícios que excluam ou reduzam o valor da obra, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou para o uso previsto no contrato, bem como a desconformidade com o que foi convencionado. É o que resulta do artigo 1208.º do Código Civil, que fixa a obrigação do empreiteiro.
O artigo dá três medidas diferentes para o mesmo problema, e basta falhar uma:
- Desconformidade com o convencionado — foi feito diferente do que estava combinado, ainda que bem feito.
- Redução do valor — a obra vale menos por causa do vício.
- Redução da aptidão para o uso — ordinário, que é o uso normal daquele tipo de obra, ou o previsto no contrato, que é o uso específico que ficou acordado.
A terceira medida é a mais esquecida. Se disse para que fim queria a obra e isso ficou escrito, a obra tem de servir esse fim — mesmo que servisse perfeitamente para o uso comum.
Defeitos aparentes e defeitos ocultos
O artigo 1219.º trata a distinção de uma forma que apanha muita gente desprevenida. O n.º 1 afasta a responsabilidade do empreiteiro se o dono aceitou a obra sem reserva, tendo conhecimento dos defeitos. E o n.º 2 acrescenta: presumem-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.
Ou seja: quanto aos defeitos visíveis, não é preciso provar que reparou neles. A lei presume que sim. Quem quer manter o direito tem de aceitar com reserva, ou recusar.
Nos defeitos ocultos a lógica é outra — não havia como os conhecer, e o prazo de denúncia só começa quando se descobrem.
Obra alterada sem a sua autorização
Este é dos pontos mais úteis do regime e quase nunca é invocado. O artigo 1214.º, n.º 1 proíbe o empreiteiro de fazer alterações ao plano convencionado sem autorização do dono. E o n.º 2 diz o que acontece se o fizer: a obra alterada sem autorização é havida como defeituosa.
Não é preciso demonstrar que ficou pior. Basta demonstrar que foi feito diferente do combinado e que não autorizou. A lei trata isso como defeito, com todos os direitos que daí decorrem.
O n.º 2 dá-lhe ainda uma alternativa: se preferir aceitar a obra tal como foi executada, não fica obrigado a qualquer suplemento de preço nem a indemnização por enriquecimento sem causa.
Como reclamar de uma obra mal feita
Quatro passos, por esta ordem. O primeiro é o que menos gente faz e o que mais casos decide.
1. Registar e datar o defeito
Antes de contactar o empreiteiro, fixe o que viu e quando o viu. A data do descobrimento é o que faz começar a correr o prazo de denúncia — e, num litígio, é a data que terá de demonstrar.
- Fotografias e vídeos, com data verificável nos metadados
- Descrição escrita do que observou e em que circunstâncias
- Se o defeito evoluir, novo registo com nova data
2. Denunciar por escrito ao empreiteiro
Tem 30 dias a contar do descobrimento, sob pena de caducidade dos direitos — artigo 1220.º, n.º 1. Os prazos completos, incluindo o regime de cinco anos dos imóveis de longa duração, estão em garantia de obras.
A denúncia não é uma queixa nem um pedido de ajuda. É o ato jurídico que mantém o seu direito vivo. Tem de identificar o defeito e chegar ao empreiteiro.
3. Exigir a eliminação do defeito
O primeiro remédio que a lei lhe dá é a eliminação — artigo 1221.º, n.º 1. Não é a devolução do dinheiro, não é a redução do preço. É a reparação.
Pedir logo dinheiro de volta é o erro mais comum e o mais caro: salta um degrau que a lei impõe, e dá ao empreiteiro o argumento de que nunca lhe foi dada a oportunidade de reparar.
4. Fixar prazo e guardar as respostas
Indique um prazo concreto para a eliminação. Guarde tudo o que o empreiteiro responder — e se ele admitir o problema, guarde isso com especial cuidado: o artigo 1220.º, n.º 2 diz que o reconhecimento do defeito pelo empreiteiro equivale à denúncia.
Uma mensagem em que ele escreve “vamos lá ver isso” pode valer, mais tarde, tanto como uma carta registada.
A denúncia: o que tem de conter
A lei não exige forma escrita
O artigo 1220.º impõe a denúncia e fixa-lhe o prazo, mas não prescreve qualquer forma. Uma denúncia verbal é, em tese, uma denúncia válida.
O problema não é a validade — é a prova. Quem invoca a denúncia é quem tem de demonstrar que a fez e quando a fez. Uma conversa não se prova; uma carta registada com aviso de receção prova-se sozinha.
A lei é omissa quanto à forma. A prática não deve ser.
O que escrever na comunicação
- Identificação das partes e do contrato ou orçamento a que a obra respeita
- Data da conclusão ou entrega da obra
- Descrição concreta de cada defeito, sem adjetivos e sem generalidades
- Data em que descobriu cada defeito — é o que fixa o início dos 30 dias
- Exigência expressa de eliminação, ao abrigo do artigo 1221.º
- Prazo concreto para a reparação
- Reserva dos demais direitos, incluindo indemnização
Minuta de carta de reclamação de defeitos
Adapte ao seu caso. O que está entre parênteses é para substituir.
Assunto: Denúncia de defeitos da obra e exigência de eliminação
Exmo.(s) Senhor(es),
1 – Na qualidade de dono da obra, celebrei com V. Exa. contrato de empreitada tendo por objeto (descrição da obra), no imóvel sito em (morada), conforme (contrato datado de … / orçamento n.º … aceite em …).
2 – A obra foi concluída e entregue em (data).
3 – Vim entretanto a constatar os seguintes defeitos:
a) (descrição do defeito), constatado em (data);
b) (descrição do defeito), constatado em (data);
c) (descrição do defeito), constatado em (data).
4 – Os defeitos descritos excluem ou reduzem o valor da obra e a sua aptidão para o uso a que se destina, em desconformidade com o disposto no artigo 1208.º do Código Civil.
5 – Vem a presente comunicação proceder à denúncia dos referidos defeitos, nos termos e para os efeitos do artigo 1220.º do Código Civil, dentro do prazo aí previsto.
6 – Nos termos do artigo 1221.º, n.º 1 do Código Civil, exijo a eliminação dos defeitos identificados, a expensas de V. Exa.
7 – Para o efeito, concedo o prazo de (número) dias, a contar da receção da presente, findo o qual, não estando os defeitos eliminados, farei uso dos demais direitos que a lei me confere, designadamente os previstos nos artigos 1222.º e 1223.º do Código Civil.
8 – Ficam expressamente reservados todos os direitos, incluindo o de indemnização pelos prejuízos causados.
Com os melhores cumprimentos,
(Nome do dono da obra)
Data e assinatura
Envie por correio registado com aviso de receção e guarde o comprovativo. Se enviar também por email, mantenha o registado — é o que prova a data.
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O que pode exigir, por esta ordem
| Ordem | O que pode exigir | Artigo | O que tem de acontecer primeiro |
|---|---|---|---|
| 1 | Eliminação dos defeitos | 1221.º, n.º 1 | Denúncia feita dentro do prazo |
| 2 | Nova construção da obra | 1221.º, n.º 1 | Os defeitos não poderem ser eliminados |
| 3 | Redução do preço | 1222.º, n.º 1 | Os defeitos não terem sido eliminados nem a obra construída de novo |
| 4 | Resolução do contrato | 1222.º, n.º 1 | O mesmo que o anterior, e os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina |
| — | Indemnização | 1223.º | Nada. É cumulável com qualquer dos anteriores |
Eliminação dos defeitos
O artigo 1221.º, n.º 1 dá-lhe o direito de exigir do empreiteiro a supressão dos defeitos, à custa dele. É o ponto de partida obrigatório.
O n.º 2 põe um travão: estes direitos cessam se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito. É a válvula que impede que uma imperfeição menor obrigue a demolir e refazer
Nova construção da obra
Se os defeitos não puderem ser eliminados, o mesmo artigo permite exigir nova construção. Não é uma alternativa à escolha do dono — é o que sobra quando a reparação é tecnicamente impossível.
Redução do preço
Só se abre quando o primeiro degrau falha. Não sendo eliminados os defeitos nem construída de novo a obra, o artigo 1222.º, n.º 1 permite exigir a redução do preço, feita nos termos do artigo 884.º.
Resolução do contrato
O remédio mais forte e o de requisitos mais apertados. Além de a reparação ter falhado, é preciso que os defeitos tornem a obra inadequada ao fim a que se destina — artigo 1222.º, n.º 1.
Uma obra com acabamentos maus mas utilizável dificilmente preenche este requisito. Uma cobertura que não veda, provavelmente sim.
Indemnização pelos prejuízos
O artigo 1223.º resolve em duas linhas a dúvida mais frequente: o exercício dos direitos anteriores não exclui o direito a ser indemnizado nos termos gerais.
Exigir a reparação e pedir indemnização pelos prejuízos não são caminhos alternativos. Somam-se.
Como provar os defeitos da obra
| Meio de prova | O que demonstra | Quando obter |
|---|---|---|
| Fotografias e vídeos com data | A existência e a extensão do defeito, e a data do descobrimento | Imediatamente, e sempre que o defeito evoluir |
| Peritagem por técnico | A causa do defeito — erro de execução, vício do material ou uso indevido | Antes de qualquer intervenção que altere o estado da obra |
| Contrato, orçamento e projeto | O que foi convencionado, para aferir a desconformidade | Já os tem. Guarde a versão assinada |
| Auto de receção | Se aceitou, recusou ou aceitou com reserva | No momento da entrega |
| Comunicações com o empreiteiro | A denúncia e a data em que foi feita. E, se ele admitir o defeito, vale como denúncia | Guardar desde o primeiro contacto |
Peritagem: quem a exige e quem a paga
O artigo 1218.º, n.º 3 é claro e pouco conhecido: qualquer das partes tem o direito de exigir que a verificação seja feita, à sua custa, por peritos. Não depende do acordo da outra parte — depende de quem está disposto a pagar.
E o n.º 4 acrescenta que os resultados da verificação devem ser comunicados ao empreiteiro. Uma peritagem que fica na gaveta não cumpre a função.
O que a peritagem estabelece não é a existência do defeito, que muitas vezes é visível — é a causa. E é a causa que decide se o empreiteiro responde.
Fotografias, datas e comunicações
Duas regras práticas que decorrem diretamente do regime.
Não repare antes de documentar. Uma reparação feita à pressa destrói a prova da causa e transfere para si o ónus de explicar o que estava lá antes.
Guarde o que o empreiteiro escrever. O artigo 1220.º, n.º 2 dá ao reconhecimento do defeito pelo empreiteiro o mesmo valor da denúncia. Uma mensagem em que ele assume o problema pode salvar um prazo que julgava perdido.
Apresentar queixa contra o empreiteiro
Resposta rápida: no plano da relação contratual, o Código Civil não prevê uma “queixa”. Prevê a denúncia ao empreiteiro e, não sendo os defeitos eliminados, o recurso aos meios civis — redução do preço, resolução do contrato e indemnização, nos artigos 1222.º e 1223.º.
É uma distinção com consequências práticas. Uma reclamação que não identifique os defeitos nem exija a sua eliminação pode não valer como denúncia para efeitos do artigo 1220.º — e o prazo continua a correr.
Existem, fora do âmbito desta página, vias administrativas próprias, com regimes e entidades específicos consoante o tipo de obra e de operador. Não são aqui tratadas, e não devem ser confundidas com a denúncia: a via administrativa não substitui a denúncia ao empreiteiro nem suspende os prazos do Código Civil.
Se o empreiteiro abandonou a obra a meio, o caminho é outro e está em abandono de obra. Se apenas se atrasou, veja obras atrasadas.
Quando avançar para tribunal
Quando a denúncia foi feita, o prazo para a eliminação foi dado e nada aconteceu. Não antes — porque a lei impõe a sequência, e saltá-la enfraquece a posição.
Antes de decidir, confirme dois prazos que correm ao mesmo tempo e se perdem de forma independente: o de denúncia, do artigo 1220.º, e o de caducidade dos direitos, dos artigos 1224.º e 1225.º. Ambos estão tratados em garantia de obras — é lá que se percebe se ainda está a tempo.
Se a obra foi executada por um subempreiteiro, há uma cautela adicional: o artigo 1226.º faz caducar o direito de regresso do empreiteiro contra ele se a denúncia não lhe for comunicada nos 30 dias seguintes à receção. Denunciar cedo protege também a cadeia a jusante. O enquadramento do contrato está em contrato de empreitada.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Trinta dias a contar do dia em que descobriu o defeito, nos termos do artigo 1220.º, n.º 1 do Código Civil, sob pena de caducidade dos direitos. O prazo conta-se do descobrimento, não da entrega da obra.
O artigo 1220.º impõe a denúncia e o prazo, mas não prescreve forma. Na prática, o escrito com prova de receção é o único meio de demonstrar que denunciou e em que data — e esse ónus é de quem denuncia.
Não. A lei fixa uma sequência: primeiro a eliminação dos defeitos, ou nova construção se não puderem ser eliminados (artigo 1221.º). Só se isso falhar se abre a redução do preço ou a resolução do contrato (artigo 1222.º).
Sim. O artigo 1214.º, n.º 2 do Código Civil estabelece que a obra alterada sem autorização do dono é havida como defeituosa, independentemente de ter ficado melhor ou pior.
Quanto aos defeitos aparentes, provavelmente. O artigo 1219.º afasta a responsabilidade do empreiteiro se o dono aceitou sem reserva tendo conhecimento dos defeitos, e presume conhecidos os defeitos aparentes. Quanto aos defeitos ocultos, o prazo de denúncia só corre a partir do descobrimento.
Quem a pedir. O artigo 1218.º, n.º 3 dá a qualquer das partes o direito de exigir que a verificação seja feita por peritos, à sua custa. Os resultados devem ser comunicados ao empreiteiro, nos termos do n.º 4.
Sim. O artigo 1223.º do Código Civil estabelece que o exercício dos outros direitos não exclui o direito a ser indemnizado nos termos gerais.
Código Civil — Decreto-Lei n.º 47344/66, versão consolidada, Capítulo XII
- Artigo 1208.º — Execução da obra. Em conformidade com o convencionado e sem vícios que excluam ou reduzam o valor da obra, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato.
- Artigo 1209.º — Fiscalização. O dono pode fiscalizar à sua custa. A fiscalização não o impede de fazer valer os seus direitos, salvo concordância expressa com a obra executada.
- Artigo 1214.º — Alterações da iniciativa do empreiteiro. Proibidas sem autorização. A obra assim alterada é havida como defeituosa.
- Artigo 1218.º — Verificação da obra. Qualquer das partes pode exigir verificação por peritos, à sua custa. Os resultados devem ser comunicados ao empreiteiro. A falta de verificação ou de comunicação importa aceitação.
- Artigo 1219.º — Casos de irresponsabilidade do empreiteiro. Não responde se o dono aceitou sem reserva com conhecimento dos defeitos. Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes.
- Artigo 1220.º — Denúncia dos defeitos. Trinta dias a contar do descobrimento, sob pena de caducidade. O reconhecimento pelo empreiteiro equivale a denúncia.
- Artigo 1221.º — Eliminação dos defeitos. Eliminação ou, não sendo possível, nova construção. Cessa se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito.
- Artigo 1222.º — Redução do preço e resolução do contrato. Subsidiários face ao artigo anterior. A resolução exige que os defeitos tornem a obra inadequada ao fim a que se destina.
- Artigo 1223.º — Indemnização. Cumulável com os demais direitos, nos termos gerais.
- Artigo 1226.º — Responsabilidade dos subempreiteiros. O direito de regresso caduca se a denúncia não for comunicada ao subempreiteiro em trinta dias.
