Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Quando o dono da obra é consumidor, aplica-se também o Decreto-Lei n.º 84/2021 — que nomeia expressamente o contrato de empreitada no seu artigo 3.º, n.º 1, alínea b).
- Neste regime não existe prazo de denúncia. A obrigação de denunciar o defeito dentro de determinado prazo foi eliminada.
- Em bens imóveis, o profissional responde por faltas de conformidade em elementos construtivos estruturais durante dez anos — artigo 23.º, n.º 1.
Quase toda a informação disponível em português sobre garantias de obra parte do Código Civil. Está certa — mas está incompleta para a maioria das pessoas que a procura. Desde 1 de janeiro de 2022, quem contrata uma obra para a sua própria casa tem a proteger-se um segundo regime, com prazos mais longos, sem prazo de denúncia e sem a sequência obrigatória de remédios que o Código Civil impõe.
Esta página explica quando esse regime se aplica, o que ele dá a mais, onde é que as duas leis se cruzam e o que fazer quando não é evidente qual delas usar. Se tem uma obra com problemas e a fez para sua casa, um advogado de empreitada começa precisamente por identificar sob que regime está.
O que é uma empreitada de consumo
Resposta rápida: empreitada de consumo é o contrato de empreitada em que o dono da obra é consumidor e o empreiteiro é um profissional. Nessa situação, além do regime do Código Civil, aplica-se o Decreto-Lei n.º 84/2021, que no artigo 3.º, n.º 1, alínea b) se declara aplicável “aos bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou de outra prestação de serviços”.
O regime geral da empreitada — o do Código Civil, com o contrato, as alterações, a receção e a garantia — está em contrato de empreitada. Esta página trata da camada que se acrescenta quando quem contrata é consumidor.
Quem é consumidor para a lei
O artigo 2.º, alínea g) define consumidor como a pessoa singular que atue “com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional”.
Duas consequências práticas:
- Tem de ser pessoa singular. Uma sociedade que manda fazer obras não é consumidor, por muito pequena que seja.
- A finalidade é que decide, não o valor da obra nem o tipo de trabalho. Obras na casa onde vive são de consumo; obras no espaço onde exerce a profissão, em princípio não.
Do outro lado, o artigo 2.º, alínea o) define profissional como quem atue no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional — o que abrange o empreiteiro que faz disso vida, ainda que trabalhe sozinho.
Quando a obra tem uso misto
O artigo 49.º resolve a situação de quem trabalha em casa: “A verificação de um uso profissional dos bens (…) desde que a finalidade comercial não seja predominante no contexto global do contrato, não obsta à aplicação do regime previsto no presente decreto-lei.”
Ter um escritório em casa não faz perder a proteção. O que a faz perder é a finalidade comercial ser predominante no contrato considerado no seu conjunto.
O Decreto-Lei 84/2021 aplica-se à empreitada?
Resposta rápida: o diploma nomeia a empreitada. O artigo 3.º, n.º 1, alínea b) declara-o aplicável “aos bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou de outra prestação de serviços, bem como à locação de bens, com as necessárias adaptações“. E o artigo 1.º, n.º 2, alínea a) acrescenta que o diploma estabelece o regime aplicável à compra e venda de bens imóveis em caso de falta de conformidade.
Até aqui não há dúvida. A dúvida está no passo seguinte, e é preciso ser franco sobre ela.
O regime dos dez e cinco anos está no artigo 23.º, que pertence à Secção III — Compra e venda de bens imóveis. Chegar dele à empreitada faz-se pela ponte do artigo 3.º, n.º 1, alínea b) e pelas tais necessárias adaptações. Daí resultam duas leituras possíveis:
- Leitura literal — o diploma aplica-se aos bens fornecidos na empreitada, e o regime a aplicar-lhes é o dos artigos 12.º e seguintes: responsabilidade por falta de conformidade que se manifeste em três anos, com presunção de existência à entrega durante dois.
- Leitura pela adaptação — sendo a obra executada sobre prédio urbano para fins habitacionais, as necessárias adaptações conduzem ao regime dos bens imóveis do artigo 23.º: dez anos nos elementos construtivos estruturais e cinco nas restantes faltas de conformidade.
Não é aqui que esta questão se resolve. O que se pode afirmar com segurança é o que cada norma diz, e é o que fica exposto nesta página.
A saída prática dispensa escolher entre leituras: fixe no contrato um prazo de garantia igual ou superior ao legal e comunique por escrito logo que o defeito aparece. Um prazo escrito remove a discussão, e a comunicação atempada mantém abertas todas as portas, seja qual for o regime aplicável.
O que muda face ao Código Civil
| Código Civil — empreitada em geral | Decreto-Lei n.º 84/2021 — dono da obra consumidor | |
|---|---|---|
| Quem protege | Qualquer dono da obra | Só o consumidor: pessoa singular, fins não profissionais — art. 2.º, g) |
| Prazo de denúncia | 30 dias a contar do descobrimento, sob pena de caducidade — art. 1220.º | Não existe prazo de denúncia |
| Garantia em imóvel | 5 anos a contar da entrega — art. 1225.º, n.º 1 | 10 anos nos elementos construtivos estruturais, 5 anos nas restantes — art. 23.º, n.º 1 |
| Prova | A culpa do empreiteiro presume-se — art. 799.º, n.º 1 | A falta de conformidade presume-se existente à entrega — art. 23.º, n.º 4 |
| Remédios | Sequência obrigatória: eliminação, nova obra, e só depois redução ou resolução — arts. 1221.º e 1222.º | Livre escolha entre reparação, substituição, redução e resolução — art. 24.º, n.º 2 |
| Caducidade | 1 ano, com teto de 2 sobre a entrega — art. 1224.º | 3 anos a contar da comunicação — art. 25.º |
| Cláusulas limitativas | Nula a renúncia antecipada — art. 809.º | Nulo o acordo que exclua ou limite direitos — art. 51.º |
Os prazos e o funcionamento do regime do Código Civil estão desenvolvidos em garantia de obras.
Já não existe prazo de denúncia
É a diferença que mais casos decide, e a menos conhecida.
No Código Civil, o artigo 1220.º impõe ao dono da obra a denúncia dos defeitos dentro dos 30 dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de caducidade dos direitos. Falhar esse prazo faz perder tudo o resto.
O Decreto-Lei n.º 84/2021 não contém qualquer prazo de denúncia. Os artigos 12.º, n.º 5 e 23.º, n.º 3 referem-se à comunicação da falta de conformidade, mas não lhe associam prazo algum. O próprio preâmbulo do diploma o assume: “Eliminou-se ainda a obrigação que pendia sobre o consumidor de denunciar o defeito dentro de determinado prazo após o seu conhecimento, restabelecendo-se a inexistência de obstáculos ao exercício de direitos de que o consumidor dispõe durante o prazo de garantia dos bens.”
Isto não significa que comunicar tarde seja indiferente. Significa duas coisas diferentes:
- Não há caducidade por falta de denúncia atempada no regime do consumidor.
- A comunicação é o marco que faz correr o prazo de caducidade dos artigos 17.º e 25.º, e o que suspende os prazos de garantia. Comunicar cedo continua a ser a decisão certa — só deixou de ser uma armadilha.
O artigo 12.º, n.º 5 esclarece a forma: a comunicação pode ser feita “por carta, correio eletrónico, ou por qualquer outro meio suscetível de prova, nos termos gerais”.
Apareceu um defeito estrutural anos depois da obra?
Responda a 6 perguntas — dizemos-lhe como podemos ajudar e o custo da consulta, sem compromisso.
Prazos de garantia no regime do consumidor
Dez anos nos elementos estruturais
O artigo 23.º, n.º 1, alínea a) estabelece que o profissional responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de dez anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais.
É o prazo mais longo de todo o direito da construção em Portugal — o dobro dos cinco anos do artigo 1225.º do Código Civil.
O n.º 5 do mesmo artigo prevê que o Governo pode aprovar, por portaria, uma lista exemplificativa dos elementos construtivos estruturais dos bens imóveis. Não confirmei se essa portaria foi publicada, pelo que a delimitação concreta do que é elemento estrutural deve ser apurada caso a caso e não presumida a partir de listas que circulem sem fonte.
Cinco anos nas restantes faltas
A alínea b) do mesmo n.º 1 fixa cinco anos para as restantes faltas de conformidade em bens imóveis. Coincide com o prazo do artigo 1225.º do Código Civil, mas com uma diferença decisiva: aqui não há prazo de denúncia a cumprir pelo meio.
Recorde-se que, para este efeito, o artigo 2.º, alínea d) define bens imóveis como prédios urbanos para fins habitacionais.
Três anos nos bens fornecidos
Na leitura literal do artigo 3.º, n.º 1, alínea b), o que a lei manda aplicar à empreitada é o regime dos bens fornecidos. E aí o artigo 12.º, n.º 1 fixa a responsabilidade do profissional por qualquer falta de conformidade que se manifeste no prazo de três anos a contar da entrega do bem.
É o prazo que se aplica com maior segurança aos materiais e equipamentos incorporados na obra.
A falta de conformidade presume-se
O artigo 23.º, n.º 4 é a norma que mais alivia a posição de quem reclama: “A falta de conformidade que se manifeste no prazo referido no n.º 1 presume-se existente aquando da entrega do bem imóvel, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade.”
A presunção cobre todo o prazo de garantia — os dez ou os cinco anos. Não é preciso demonstrar que o defeito já lá estava; presume-se que sim, e é ao profissional que cabe demonstrar o contrário.
Nos bens, o artigo 13.º, n.º 1 estabelece presunção equivalente, mas por dois anos a contar da entrega. Decorrido esse prazo, o n.º 4 devolve ao consumidor o ónus de provar que a falta de conformidade já existia à data da entrega.
O que o consumidor pode exigir
| Direito | Artigo | Como funciona |
|---|---|---|
| Reparação | 24.º, n.º 1 | A título gratuito. A reparação não deve exceder 30 dias — art. 18.º, n.º 3 |
| Substituição | 24.º, n.º 1 | A título gratuito, em prazo razoável e sem grave inconveniente |
| Redução proporcional do preço | 24.º, n.º 1 | Proporcional à diminuição do valor — art. 19.º |
| Resolução do contrato | 24.º, n.º 1 | Salvo se se manifestar impossível ou constituir abuso de direito — art. 24.º, n.º 2 |
| Rejeição imediata | 16.º | Se a falta de conformidade se manifestar nos 30 dias após a entrega |
| Indemnização | 52.º, n.º 4 | Nos termos gerais, sem prejuízo dos direitos acima |
Não há hierarquia entre os remédios
É a segunda grande diferença face ao Código Civil. O artigo 24.º, n.º 2 estabelece que “o consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos no número anterior, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.”
No Código Civil, os artigos 1221.º e 1222.º impõem uma sequência: primeiro a eliminação do defeito ou nova construção, e só se isso falhar se abre a redução do preço ou a resolução. Aqui não. O consumidor escolhe.
Como se prepara e comunica cada uma destas exigências na prática está em defeitos de obra.
Reparação: prazo e garantia adicional
O artigo 18.º acrescenta três regras práticas que não têm equivalente no Código Civil:
- A reparação ou substituição é feita a título gratuito, em prazo razoável e sem grave inconveniente para o consumidor — n.º 2
- O prazo para reparação ou substituição não deve exceder 30 dias, salvo quando a natureza e complexidade dos bens justifiquem prazo superior — n.º 3
- O bem reparado beneficia de garantia adicional de seis meses por cada reparação, até ao limite de quatro reparações — n.º 4
O n.º 5 acrescenta que, quando a reparação exigir a remoção do bem instalado, a obrigação do profissional abrange a remoção e a reinstalação, a suas expensas.
Direito de rejeição nos primeiros 30 dias
O artigo 16.º cria uma via rápida: “Nos casos em que a falta de conformidade se manifeste no prazo de 30 dias após a entrega do bem, o consumidor pode solicitar a imediata substituição do bem ou a resolução do contrato.”
Sem passar pela reparação, sem verificar condições. É o remédio mais forte do diploma e vale apenas nesta janela curta.
Até quando pode agir
Caducidade de três anos nos imóveis
O artigo 25.º, n.º 1 fixa que os direitos do consumidor caducam decorridos três anos a contar da data da comunicação da falta de conformidade.
Repare no ponto de partida: conta-se da comunicação, não da entrega. Quem comunica no oitavo ano de um defeito estrutural abre a partir daí três anos para agir.
Nos bens, o artigo 17.º, n.º 1 fixa dois anos a contar da mesma data.
Quando os prazos se suspendem
Duas suspensões distintas, e ambas contam a favor de quem reclama:
- O prazo de garantia suspende-se a partir da data da comunicação da falta de conformidade e durante o período em que o consumidor estiver privado do uso do bem — art. 23.º, n.º 3
- O prazo de caducidade suspende-se desde a comunicação até à conclusão das operações de reparação ou substituição, e durante o tempo em que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito — art. 25.º, n.º 2
A segunda suspensão tem consequência prática direta: recorrer a mediação ou conciliação não faz perder tempo de prazo.
Cláusulas que excluam direitos são nulas
O artigo 51.º, n.º 1 é imperativo: “Sem prejuízo do regime das cláusulas contratuais gerais, é nulo o acordo ou cláusula contratual pelo qual se excluam ou limitem os direitos do consumidor previstos no presente decreto-lei.”
O n.º 3 esclarece o sentido único da regra: nada impede o profissional de propor ao consumidor disposições contratuais que lhe concedam maior nível de proteção. O que não pode é reduzir.
Uma cláusula que fixe garantia inferior à legal, que exija denúncia em prazo curto ou que limite os remédios disponíveis não produz efeitos — ainda que assinada. As cláusulas que compensa escrever, e as que não valem, estão tratadas na minuta de contrato de empreitada.
A partir de quando se aplica
O Decreto-Lei n.º 84/2021 entrou em vigor a 1 de janeiro de 2022 — artigo 55.º. E o artigo 53.º, n.º 1 estabelece que as disposições em matéria de contratos de compra e venda de bens móveis e de bens imóveis se aplicam aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor.
A data do contrato é, portanto, a primeira coisa a verificar. Contratos anteriores a 2022 regem-se pelo regime então vigente, incluindo o Decreto-Lei n.º 67/2003, que o artigo 54.º veio revogar.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
O contrato tem uma cláusula que limita a garantia?
Fale com a nossa equipa de imobiliário, com total confidencialidade. Consulta inicial: 70€.
Avaliações
A Dra. Maria e toda a equipa da QUOR foram sempre muito prestativas, responderam a todas as minhas dúvidas rapidamente e sempre me mantinham atualizada sobre o andamento do meu processo. Recomendo 100%!
Recomendo 100% este escritório para quem precisar de um advogado. Agradeço a Dra. Margarida e a Dra. Carolina por todo suporte durante o meu processo. Muito obrigada
A Quor Advogados prestou-me um excelente serviço relacionado com fiscalidade e relações internacionais. Foram, durante todo o processo, profissionais exemplares, competentes e inteiramente dedicados à minha causa, o que resultou no desfecho desejado. Não podia ter tido melhor apoio. Por tal, recomendo sem hesitações.
Equipa muito atenciosa, dedicada e transparente. Agilidade visto priorizarem o atendimento online. Agradecimentos à Dra. Margarida e Dra. Carolina. Recomendo
Recorremos à QUOR para nos aconselhar, tendo em conta a distância onde o processo se irá desenvolver, achamos por bem contratar alguém mais próximo da zona em questão. Após o primeiro aconselhamento com a Dra. Inês Azevedo, que se apercebeu que as nossas dúvidas não estariam no enquadramento da sua especialidade, prontamente nos encaminhou e bem, para a Dra Monica Martins. Ficamos sem dúvida, esclarecidas e convictas que escolhemos o melhor grupo para nos representar. A consulta online por videoconferência foi fácil e intuitiva, sem dúvida uma mais valia, que nos permite reduzir as nossas deslocações até ao estritamente necessário. Saliento o profissionalismo de toda a equipa e recomendo sem dúvida.
Perguntas frequentes
O artigo 3.º, n.º 1, alínea b) declara o diploma aplicável aos bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou de outra prestação de serviços, com as necessárias adaptações. O alcance dessas adaptações — designadamente se conduzem ao regime dos bens imóveis do artigo 23.º — é questão de interpretação que deve ser apreciada caso a caso.
Em bens imóveis, o artigo 23.º, n.º 1 fixa dez anos quanto a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais e cinco anos quanto às restantes. Nos bens, o artigo 12.º, n.º 1 fixa três anos a contar da entrega.
No regime do Decreto-Lei n.º 84/2021 não existe prazo de denúncia. Essa obrigação, que o Código Civil impõe no artigo 1220.º, foi eliminada para o consumidor. Comunicar cedo continua a ser recomendável, porque é a comunicação que faz correr o prazo de caducidade.
No regime do consumidor sim, em princípio. O artigo 24.º, n.º 2 permite exercer qualquer dos direitos — reparação, substituição, redução do preço ou resolução — salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito. Não há a sequência obrigatória do Código Civil.
Não é o consumidor. O artigo 23.º, n.º 4 estabelece que a falta de conformidade que se manifeste dentro do prazo de garantia se presume existente aquando da entrega do imóvel, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta.
Em princípio não. O artigo 2.º, alínea g) exige que o consumidor seja pessoa singular a atuar com fins alheios à sua atividade profissional. O artigo 49.º admite o uso misto desde que a finalidade comercial não seja predominante no contexto global do contrato.
Não. O artigo 51.º, n.º 1 declara nulo o acordo ou cláusula que exclua ou limite os direitos do consumidor previstos no diploma. O n.º 3 admite apenas cláusulas que concedam maior proteção.
Não. O diploma entrou em vigor a 1 de janeiro de 2022 e o artigo 53.º, n.º 1 aplica-o aos contratos celebrados após essa data.
Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro — direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais. Em vigor desde 1 de janeiro de 2022.
- Artigo 1.º, n.º 2, a) — Objeto. Estabelece o regime aplicável à compra e venda de bens imóveis em caso de falta de conformidade.
- Artigo 2.º, d) — Bens imóveis. Prédios urbanos para fins habitacionais.
- Artigo 2.º, g) — Consumidor. Pessoa singular que atue com fins que não se incluam no âmbito da sua atividade comercial, industrial, artesanal ou profissional.
- Artigo 3.º, n.º 1, b) — Âmbito. Aplicável aos bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou de outra prestação de serviços, com as necessárias adaptações.
- Artigo 12.º — Responsabilidade do profissional. Falta de conformidade que se manifeste no prazo de três anos a contar da entrega. A comunicação pode ser feita por carta, correio eletrónico ou qualquer meio suscetível de prova.
- Artigo 13.º — Ónus da prova. A falta de conformidade que se manifeste em dois anos presume-se existente à data da entrega.
- Artigo 16.º — Direito de rejeição. Manifestando-se a falta nos 30 dias após a entrega, o consumidor pode exigir substituição imediata ou resolução.
- Artigo 17.º — Caducidade. Dois anos a contar da comunicação da falta de conformidade.
- Artigo 18.º — Reparação ou substituição. A título gratuito, em prazo que não deve exceder 30 dias. Garantia adicional de seis meses por cada reparação, até quatro reparações. A remoção e reinstalação correm por conta do profissional.
- Artigo 22.º — Conformidade dos bens imóveis. Características de qualidade, segurança, habitabilidade, proteção ambiental e funcionalidade, descritas na ficha técnica da habitação.
- Artigo 23.º — Responsabilidade do profissional. Dez anos quanto a elementos construtivos estruturais e cinco quanto às restantes faltas. O prazo suspende-se com a comunicação e durante a privação do uso. A falta presume-se existente à entrega.
- Artigo 24.º — Direitos do consumidor. Reposição da conformidade por reparação ou substituição, redução proporcional do preço ou resolução, sem hierarquia entre eles. Transmitem-se ao terceiro adquirente.
- Artigo 25.º — Caducidade. Três anos a contar da comunicação. Suspende-se durante as operações de reparação e durante a tentativa de resolução extrajudicial.
- Artigo 47.º — Fiscalização. Compete à ASAE, e ao IMPIC quanto ao regime aplicável aos bens imóveis.
- Artigo 49.º — Uso misto. O uso profissional não obsta à aplicação do regime, desde que a finalidade comercial não seja predominante.
- Artigo 51.º — Carácter imperativo. É nulo o acordo ou cláusula que exclua ou limite os direitos do consumidor.
- Artigo 52.º, n.º 4 — Salvaguarda. Não prejudica o direito do consumidor a ser indemnizado nos termos gerais.
- Artigos 53.º a 55.º — Aplicação no tempo. Aplica-se aos contratos celebrados após 1 de janeiro de 2022. Revoga o Decreto-Lei n.º 67/2003.
Código Civil — Decreto-Lei n.º 47344/66, versão consolidada, para efeitos de comparação:
- Artigo 799.º, n.º 1. Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua.
- Artigo 809.º. É nula a renúncia antecipada do credor aos seus direitos.
- Artigo 1220.º. Denúncia dos defeitos em 30 dias a contar do descobrimento, sob pena de caducidade.
- Artigos 1221.º e 1222.º. Eliminação dos defeitos ou nova construção; subsidiariamente, redução do preço ou resolução.
- Artigo 1224.º. Caducidade de um ano, com o teto de dois anos sobre a entrega.
- Artigo 1225.º. Cinco anos em imóveis destinados por natureza a longa duração.
