Dr. David Silva · Advogado
cédula n.º 72532P
Sumário
- A penhora de imóvel só chega quando os bens de mais fácil realização não chegaram — artigos 219.º, n.º 1, e 217.º do CPPT
- Penhorar e vender são coisas diferentes: a habitação própria e permanente pode ser penhorada, mas em regra não pode ser vendida no processo — artigo 244.º, n.º 2
- A proteção cai nos imóveis cujo valor patrimonial se enquadre na taxa máxima do IMT para habitação própria — hoje, acima de 1 150 853 €
- O valor base da venda é o valor patrimonial tributário, e a venda começa a 70 % desse valor, desce a 50 % e nunca vai abaixo de 20 %
- Um pagamento de 10 % da dívida suspende o procedimento de venda por 30 dias — artigo 264.º, n.º 4
- Os prazos correm em paralelo: 30 dias para a oposição, 10 dias para reclamar da decisão, 30 dias para embargos de terceiro
Receber a notícia de que a casa foi penhorada é o momento em que a dívida deixa de ser um papel e passa a ser um risco concreto. Mas entre a penhora e a perda do imóvel há um caminho longo, com regras próprias e prazos que ainda estão abertos.
Esta página explica, norma a norma, quando é que as Finanças podem penhorar um imóvel, porque é que a habitação própria e permanente em regra não pode ser vendida, por quanto pode a casa ser vendida quando a venda é possível, e o que fazer no tempo que ainda resta.
Quando as Finanças podem penhorar um imóvel
Resposta rápida: a penhora começa pelos bens de mais fácil realização e adequados ao montante da dívida, e só alcança bens previsivelmente suficientes para a pagar — artigos 219.º, n.º 1, e 217.º do CPPT. O imóvel entra quando não há outros bens que cheguem ou quando a dívida tem garantia real sobre ele.
A penhora de um imóvel raramente é o primeiro ato de uma execução fiscal. Chega quando o processo já passou por conta bancária, ordenado e veículo e nenhum deles resolveu a dívida. Compreender essa ordem é o primeiro instrumento de defesa, porque uma penhora fora dela é atacável.
O que a lei manda penhorar primeiro
A penhora começa pelos bens cujo valor pecuniário seja de mais fácil realização e se mostre adequado ao montante do crédito do exequente — artigo 219.º, n.º 1, do Código de Procedimento e de Processo Tributário. E é feita nos bens previsivelmente suficientes para o pagamento da dívida exequenda e do acrescido, prosseguindo noutros bens apenas quando os primeiros forem insuficientes — artigo 217.º.
São dois critérios: facilidade de realização e proporção. Uma casa penhorada por uma dívida de dois mil euros falha o segundo.
| Situação | O que a lei prevê | Norma |
|---|---|---|
| Regra geral | Bens de mais fácil realização, adequados ao montante | Art. 219.º, n.º 1 |
| Dívida com garantia real sobre bem do devedor | Começa por esse bem | Art. 219.º, n.º 4 |
| Habitação própria e permanente | Condições do artigo 244.º | Art. 219.º, n.º 5 |
| Plano prestacional cumprido | Bens indicados pelo executado | Art. 219.º, n.º 6 |
| Extensão | Bens previsivelmente suficientes para a dívida e o acrescido | Art. 217.º |
As situações que trazem o imóvel para a frente
Caso a dívida tenha garantia real onerando bens do devedor, por estes começa a penhora, e só prossegue noutros bens quando se reconheça a insuficiência dos primeiros — artigo 219.º, n.º 4. A outra situação é mais simples: não existem outros bens.
Quando exista plano de pagamento em prestações autorizado e pontualmente cumprido, a penhora pode iniciar-se por bens indicados pelo executado — n.º 6. É das poucas normas em que o devedor escolhe, e vale para quem tem pagamento em prestações a decorrer.
Como a penhora do imóvel é feita
A penhora de imóveis é efetuada por comunicação do órgão de execução fiscal à conservatória do registo predial, devendo o registo ser efetuado no prazo máximo de cinco dias — artigo 231.º, n.º 1, alínea a). Efetuado o registo, a conservatória devolve a identificação dos ónus ou encargos que recaem sobre o bem e os respetivos beneficiários — alínea b), e é nomeado depositário por carta registada com aviso de receção — alínea c).
Na maioria dos casos é essa carta que dá a notícia. Confirmar o que está registado está tratado em consultar penhoras.
Penhorar e vender são coisas diferentes
Resposta rápida: não há lugar à realização da venda de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente do devedor ou do seu agregado familiar, quando o mesmo esteja efetivamente afeto a esse fim — artigo 244.º, n.º 2, do CPPT. A penhora pode existir; a venda, em regra, não.
Esta é a distinção que muda tudo, e quase ninguém a conhece quando recebe a carta. A casa pode ser penhorada, e a penhora fica registada e aparece na certidão predial. O que a lei impede é o passo seguinte: pôr o imóvel à venda no processo.
| Com a proteção do artigo 244.º, n.º 2 | Acontece |
|---|---|
| Penhora do imóvel | Sim |
| Registo da penhora na conservatória | Sim |
| Nomeação de depositário | Sim |
| Venda do imóvel no processo | Não, enquanto durar o impedimento |
| Penhora e venda dos outros bens | Sim, continua |
Os três requisitos da norma
A proteção não é automática por o imóvel ser uma casa. A lei exige três coisas em simultâneo:
- Destinado exclusivamente a habitação própria e permanente — não abrange casa de férias, imóvel arrendado nem fração usada em parte para atividade.
- Do devedor ou do seu agregado familiar — não de terceiro.
- Efetivamente afeto a esse fim — a morada fiscal e a utilização real têm de coincidir.
Falhando qualquer um deles, o impedimento não opera e a venda pode ser determinada.
O que continua a acontecer apesar do impedimento
A penhora do imóvel protegido não releva para efeitos do artigo 217.º enquanto se mantiver o impedimento à venda, e não impede a prossecução da penhora e venda dos demais bens do executado — artigo 244.º, n.º 5.
O imóvel não conta como bem que responde pela dívida, e a execução continua a procurar dinheiro noutro lado — na penhora do ordenado e na penhora de conta bancária.
O requerimento que faz cair a proteção
O impedimento legal à realização da venda pode cessar a qualquer momento, a requerimento do executado — artigo 244.º, n.º 6.
É a norma mais perigosa do artigo: um requerimento assinado sem perceber o alcance abre a porta à venda de uma casa que a lei estava a proteger.
A exceção dos imóveis de valor alto
Resposta rápida: a proteção não se aplica aos imóveis cujo valor patrimonial tributário, no momento da penhora, se enquadre na taxa máxima do IMT para habitação própria e permanente — artigo 244.º, n.º 3, do CPPT. Aí a venda pode ocorrer, mas só um ano após o termo do prazo de pagamento voluntário da dívida mais antiga.
A lei protege a casa onde se vive, não o património.
Onde está o limiar
A taxa máxima prevista para a aquisição de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente é de 7,5 %, e aplica-se ao valor superior a 1 150 853 euros — artigo 17.º, n.º 1, alínea a), do Código do IMT.
| Valor patrimonial tributário no momento da penhora | Venda no processo |
|---|---|
| Até 1 150 853 € | Impedida, verificados os requisitos do n.º 2 |
| Superior a 1 150 853 € | Permitida, com o adiamento de um ano do n.º 4 |
Os escalões do IMT são atualizados periodicamente, pelo que o limiar de hoje pode não ser o de amanhã. O que a norma fixa é o critério, não o número.
O ano que a lei dá
Nos casos abrangidos pela exceção, a venda só pode ocorrer um ano após o termo do prazo de pagamento voluntário da dívida mais antiga — artigo 244.º, n.º 4.
Não é proteção definitiva, é tempo — e um ano chega para negociar um plano prestacional, prestar garantia ou vender o imóvel em condições de mercado.
O valor que conta é o do momento da penhora
A norma refere-se ao valor tributável no momento da penhora: uma reavaliação posterior não altera o enquadramento fixado. Confirmar o valor na caderneta predial é das primeiras verificações a fazer.
Se quiser vender o imóvel por sua iniciativa
Resposta rápida: são inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados — artigo 819.º do Código Civil. A venda particular é possível, mas só há venda limpa se a penhora for levantada, e a penhora só é levantada com pagamento ou com garantia.
Muitas pessoas chegam sozinhas à mesma conclusão: mais vale vender por um preço razoável do que deixar que a casa seja vendida no processo. A ideia é boa — a execução é que tem de ser resolvida primeiro.
Vender não apaga a penhora
São inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados — artigo 819.º do Código Civil.
Quem comprar um imóvel com penhora registada compra o problema junto com a casa, e nenhum comprador com financiamento avança sem que o ónus seja tratado.
O caminho que funciona
- Apurar o valor exato da dívida exequenda e do acrescido, com juros e custas.
- Negociar a venda com esse valor já contabilizado no preço.
- Assegurar que o pagamento é feito no ato, com afetação direta ao processo.
- Obter o cancelamento do registo da penhora, que é o que permite a escritura sem ónus.
A execução extingue-se no estado em que se encontrar se o executado, ou outra pessoa por ele, pagar a dívida exequenda e o acrescido — artigo 264.º, n.º 1, do CPPT.
Os trinta dias que se compram com 10 %
O pagamento de um valor mínimo de 10 % do valor em dívida suspende o procedimento de venda desse processo, por um período de 30 dias — artigo 264.º, n.º 4.
É uma janela pequena, mas é a única que se abre sem depender de decisão de ninguém: serve para fechar uma venda já negociada ou instruir um pedido de suspensão.
Substituir a penhora por outra garantia
Sempre que possível, o levantamento da penhora depende da sua substituição por garantia idónea — artigo 218.º, n.º 2. É o caminho de quem tem outro bem, uma garantia bancária ou um seguro-caução a oferecer, e liga-se à suspensão da execução fiscal, que trava o processo inteiro e é coisa distinta de libertar um bem.
Por quanto pode a casa ser vendida
Resposta rápida: o valor base é o valor patrimonial tributário. A venda começa por leilão eletrónico de 15 dias a 70 % desse valor, passa a proposta em carta fechada a 50 % e, não havendo propostas, abre novo leilão — mas nunca pode ser adjudicada por menos de 20 % do valor base (artigos 250.º e 248.º do CPPT).
É a parte que ninguém antecipa: a casa não é vendida pelo que vale no mercado, mas a partir de uma percentagem do valor patrimonial — que já costuma estar abaixo dele.
O valor base é o valor patrimonial
Os imóveis urbanos, inscritos ou omissos na matriz, valem, para efeito de venda, o valor patrimonial tributário apurado nos termos do Código do IMI — artigo 250.º, n.º 1, alínea a). Não é a avaliação bancária nem o preço de mercado: é o VPT da caderneta predial.
As três tentativas
| Fase | Modalidade | Duração | Valor base |
|---|---|---|---|
| 1.ª | Leilão eletrónico | 15 dias | 70 % do VPT |
| 2.ª | Propostas em carta fechada | 15 a 20 dias | 50 % do VPT |
| 3.ª | Novo leilão eletrónico | 15 dias | Proposta de valor mais elevado |
| Piso | Qualquer modalidade | — | Nunca abaixo de 20 % do VPT |
A sequência está no artigo 248.º: leilão eletrónico de 15 dias a 70 % do valor do artigo 250.º (n.º 2); inexistindo propostas, passagem imediata a carta fechada durante 15 a 20 dias, a 50 % (n.º 3); e, mantendo-se sem propostas, novo leilão eletrónico de 15 dias, adjudicando-se à proposta de valor mais elevado (n.º 4).
O piso dos 20 %
Qualquer que seja a modalidade de venda ou as tentativas já realizadas, a venda não pode ser adjudicada por montante inferior a 20 % do valor determinado nos termos do artigo 250.º — artigo 248.º, n.º 5.
Num imóvel com VPT de 150 000 euros: leilão a partir de 105 000, carta fechada a partir de 75 000, limite absoluto de 30 000. A distância entre esse limite e o valor de mercado é o que se perde por deixar o processo correr.
Quando o valor patrimonial fica curto
Quando se mostre evidente que o valor de mercado é manifestamente superior ao apurado por aquelas regras, a requerimento do executado ou por iniciativa do órgão de execução fiscal pode recorrer-se a parecer técnico de perito especializado registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários — artigo 250.º, n.º 2.
É dos poucos requerimentos que joga a favor do executado sem contrapartida: um valor base mais alto significa mais dinheiro a abater à dívida e maior probabilidade de sobrar saldo.
Entre os 70 % e os 20 % está o tempo que ainda tem
A diferença entre travar a venda e assistir a ela decide-se em prazos de dez e trinta dias. Analisamos o processo, confirmamos que vias continuam abertas e dizemos-lhe, com datas, o que pode ser feito.
Os outros credores que aparecem
Resposta rápida: os credores com garantia real sobre os bens penhorados podem reclamar os seus créditos no prazo de 15 dias após a citação, e o órgão de execução fiscal só os convoca quando dos autos conste a existência de direito real de garantia — artigo 240.º, n.os 1 e 3, do CPPT.
Um imóvel com hipoteca não tem só um credor: tem o Estado e o banco, e a ordem entre eles decide quem recebe o produto da venda.
Quem reclama e quando
| Credor | Reclama | Prazo |
|---|---|---|
| Fazenda Pública (crédito exequendo) | Não precisa | — |
| Credor com garantia real citado | Sim | 15 dias após a citação |
| Credor com garantia real não citado | Espontaneamente | Até à transmissão dos bens |
| Credor comum | Não | — |
O crédito exequendo não carece de ser reclamado — artigo 240.º, n.º 2. E o credor com garantia real pode reclamar espontaneamente o seu crédito até à transmissão dos bens penhorados — n.º 4.
Quando os créditos ultrapassam a dívida
Pode ser suspensa, mediante decisão fundamentada do órgão de execução fiscal, a realização da venda, sempre que for do interesse da execução, nomeadamente quando o valor dos créditos reclamados for manifestamente superior ao da dívida exequenda e acrescido, podendo a execução prosseguir noutros bens — artigo 244.º, n.º 7.
A lógica é simples: se o produto da venda vai quase todo para o banco, vender a casa não serve a execução. É um argumento a usar por escrito, com números — e os números saem da certidão predial permanente, que identifica os ónus e os respetivos beneficiários (artigo 231.º, n.º 1, alínea b).
O que fazer no prazo que tem
Resposta rápida: os prazos correm em paralelo e são curtos — 30 dias para a oposição à execução, 10 dias para reclamar das decisões do órgão de execução fiscal, 30 dias para embargos de terceiro e 15 dias para os credores com garantia real reclamarem créditos.
A penhora do imóvel é o sinal de que o processo entrou na fase final, e a partir daqui tudo depende de datas.
| Via | Prazo | Contado de | Norma |
|---|---|---|---|
| Oposição à execução | 30 dias | Citação pessoal ou, na falta, primeira penhora | Art. 203.º, n.º 1 |
| Reclamação das decisões do órgão de execução | 10 dias | Notificação da decisão | Art. 277.º, n.º 1 |
| Embargos de terceiro | 30 dias | Ato ofensivo ou conhecimento dele | Art. 237.º, n.º 3 |
| Reclamação de créditos | 15 dias | Citação do credor | Art. 240.º, n.º 1 |
| Anulação da venda | 90, 30 ou 15 dias | Venda ou conhecimento do fundamento | Art. 257.º, n.º 1 |
A data que conta
O prazo da oposição conta-se da citação pessoal ou, não a tendo havido, da primeira penhora — artigo 203.º, n.º 1, alínea a) — e a oposição deve ser deduzida até à venda dos bens (n.º 4).
Quem descobre a penhora pela certidão predial e conta o prazo a partir desse dia engana-se quase sempre. A matéria está tratada na citação da execução fiscal.
Os primeiros passos, por ordem
- Pedir a certidão predial permanente, para ver a penhora, a data do registo e os ónus.
- Confirmar a data da citação e o número de cada processo.
- Verificar o valor patrimonial na caderneta predial, que fixa o valor base da venda.
- Confirmar os requisitos do artigo 244.º, n.º 2, e o limiar do n.º 3.
- Escolher a via pelo prazo que ainda está aberto, e não pela que parece mais forte.
Se a venda já foi marcada
Havendo data de venda, o que resta é curto: os 30 dias do pagamento de 10 %, o pedido fundamentado de suspensão ao abrigo do artigo 244.º, n.º 7, ou a reclamação com subida imediata.
As vias para travar a penhora do imóvel
Resposta rápida: há quatro caminhos distintos — reclamar da decisão do órgão de execução fiscal, deduzir oposição à execução, embargar como terceiro e suspender a execução mediante garantia. Escolhe-se pelo fundamento e pelo prazo, não pela força aparente.
Cada via ataca um problema diferente, e usar a errada gasta o prazo da certa.
Reclamar da decisão do órgão de execução
As decisões do órgão da execução fiscal que afetem os direitos e interesses legítimos do executado ou de terceiro são suscetíveis de reclamação para o tribunal tributário de 1.ª instância — artigo 276.º —, no prazo de 10 dias após a notificação (artigo 277.º, n.º 1).
A reclamação sobe de imediato quando se fundamentar em prejuízo irreparável causado, entre outras, pela inadmissibilidade da penhora dos bens apreendidos ou da extensão com que foi realizada, ou pela incidência sobre bens que não respondem pela dívida — artigo 278.º, n.º 3.
É a via própria para atacar a penhora em si: casa penhorada por dívida pequena, ou imóvel protegido posto à venda.
Opor-se à execução
Se a dívida não existe, já foi paga ou está mal calculada, o problema não é a penhora — é o título que lhe deu origem. Nesse caso a via é a oposição à execução fiscal, com fundamentos próprios e o prazo de 30 dias do artigo 203.º.
Embargar como terceiro
Quando a penhora ofender a posse ou outro direito de que seja titular um terceiro, pode este fazê-lo valer por meio de embargos de terceiro, deduzidos junto do órgão de execução fiscal no prazo de 30 dias e nunca depois de os bens terem sido vendidos — artigo 237.º, n.os 1 a 3.
É a via do cônjuge, do comproprietário ou de quem viu penhorado um imóvel que não responde por aquela dívida.
Suspender a execução
Suspender a execução fiscal trava o processo inteiro, em regra mediante garantia idónea, e é o caminho de quem discute a dívida noutra sede. O enquadramento geral está na defesa em execução fiscal, e o mapa dos bens que podem ser alcançados na penhora das Finanças.
O que não deve fazer
- não requeira o levantamento do impedimento à venda sem perceber o artigo 244.º, n.º 6
- não venda nem onere o imóvel penhorado a contar que a penhora se resolve depois
- não conte prazos a partir do dia em que descobriu a penhora, mas da data dos atos
- não trate vários processos como se fossem um só, porque cada um tem prazos próprios
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
Já tem data de venda marcada?
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Perguntas frequentes
Podem. A lei não impede a penhora de habitação própria e permanente — impede, verificados os requisitos, a sua venda no processo (artigo 244.º, n.º 2, do CPPT). A penhora é comunicada à conservatória e registada no prazo máximo de cinco dias (artigo 231.º, n.º 1, alínea a).
Em regra não, se o imóvel for destinado exclusivamente a habitação própria e permanente do devedor ou do seu agregado familiar e estiver efetivamente afeto a esse fim — artigo 244.º, n.º 2. O impedimento tem duas saídas: os imóveis de valor alto do n.º 3 e o requerimento do próprio executado, previsto no n.º 6.
Quando o valor patrimonial tributário, no momento da penhora, se enquadre na taxa máxima do IMT para habitação própria e permanente — hoje 7,5 %, aplicável ao valor superior a 1 150 853 euros (artigo 17.º, n.º 1, alínea a, do Código do IMT). Mesmo aí, a venda só pode ocorrer um ano após o termo do prazo de pagamento voluntário da dívida mais antiga.
O valor base é o valor patrimonial tributário (artigo 250.º, n.º 1, alínea a). A venda faz-se por leilão eletrónico de 15 dias a 70 % desse valor, passa a proposta em carta fechada de 15 a 20 dias a 50 % e, sem propostas, abre novo leilão eletrónico. Em nenhuma modalidade pode ser adjudicada por menos de 20 % do valor base (artigo 248.º, n.os 2 a 5).
Pode celebrar o negócio, mas ele não produz efeito perante a execução: são inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados (artigo 819.º do Código Civil). Na prática, a venda só se concretiza com a dívida paga e o registo da penhora cancelado. Um pagamento de 10 % da dívida suspende o procedimento de venda por 30 dias (artigo 264.º, n.º 4).
Depende da via: 30 dias para a oposição à execução, contados da citação pessoal ou, na falta desta, da primeira penhora (artigo 203.º, n.º 1); 10 dias para reclamar da decisão do órgão de execução fiscal (artigo 277.º, n.º 1); 30 dias para embargos de terceiro (artigo 237.º, n.º 3). Depois da venda, a anulação tem prazos de 90, 30 ou 15 dias (artigo 257.º, n.º 1).
Todas as normas citadas nesta página foram lidas no texto consolidado publicado no Diário da República.
Código de Procedimento e de Processo Tributário (Decreto-Lei n.º 433/99, de 26 de outubro)
| Norma | O que estabelece |
|---|---|
| Art. 203.º, n.os 1 e 4 | Prazo de 30 dias para a oposição, contado da citação pessoal ou, na falta, da primeira penhora; a oposição deve ser deduzida até à venda |
| Art. 217.º | A penhora é feita nos bens previsivelmente suficientes para a dívida exequenda e o acrescido |
| Art. 218.º, n.º 2 | Sempre que possível, o levantamento da penhora depende da substituição por garantia idónea |
| Art. 219.º, n.os 1, 4, 5 e 6 | Bens prioritariamente a penhorar; dívida com garantia real; remissão do imóvel de habitação própria para o artigo 244.º; bens indicados pelo executado com plano prestacional cumprido |
| Art. 231.º, n.º 1, als. a), b) e c) | Comunicação à conservatória, registo em cinco dias, devolução dos ónus e beneficiários, nomeação de depositário |
| Art. 237.º, n.os 1 a 3 | Embargos de terceiro: fundamento, apresentação no órgão de execução fiscal e prazo de 30 dias |
| Art. 240.º, n.os 1 a 4 | Convocação de credores: 15 dias, apenas garantia real; o crédito exequendo não carece de reclamação; reclamação espontânea até à transmissão |
| Art. 244.º, n.os 2 a 7 | Impedimento da venda de habitação própria e permanente; exceção dos imóveis de valor alto; adiamento de um ano; irrelevância para o artigo 217.º; cessação a requerimento do executado; suspensão da venda no interesse da execução |
| Art. 248.º, n.os 2 a 5 | Leilão eletrónico de 15 dias a 70 %; carta fechada de 15 a 20 dias a 50 %; novo leilão; piso absoluto de 20 % |
| Art. 250.º, n.os 1 e 2 | Valor base dos imóveis urbanos: valor patrimonial tributário; parecer técnico de perito registado na CMVM |
| Art. 257.º, n.º 1 | Prazos de anulação da venda: 90, 30 ou 15 dias |
| Art. 264.º, n.os 1 e 4 | Extinção da execução pelo pagamento; suspensão do procedimento de venda por 30 dias mediante pagamento de 10 % |
| Arts. 276.º, 277.º, n.º 1, e 278.º, n.º 3 | Reclamação das decisões do órgão de execução fiscal, prazo de 10 dias e subida imediata por prejuízo irreparável |
Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro)
| Norma | O que estabelece |
|---|---|
| Art. 17.º, n.º 1, al. a) | Taxas do IMT na aquisição de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente; taxa máxima de 7,5 % para valor superior a 1 150 853 € |
Código Civil
| Norma | O que estabelece |
|---|---|
| Art. 819.º | São inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados, sem prejuízo das regras do registo |
