Dr.ª Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O que o Casa Pronta faz num único balcão — e a lista do que não faz por si
- Quem tem direito de preferência, que prazos correm e o que tem de estar esgotado antes da escritura
- Como funciona o anúncio eletrónico de preferência online, quem abrange e quem fica de fora
O Casa Pronta permite fazer num único balcão o que antes exigia notário, conservatória e Finanças: a escritura, o registo e os impostos, no mesmo dia. Mas o balcão celebra o negócio — não o prepara. Se houver um direito de preferência por resolver, o processo trava no dia marcado. É esse trabalho prévio que decide se o Casa Pronta corre bem, e é para isso que existe o serviço de exercer o direito de preferência e o nosso guia completo sobre o direito de preferência.
O que é o Casa Pronta e o que inclui
Resposta rápida: o Casa Pronta é o balcão único do Estado, criado pelo Decreto-Lei n.º 263-A/2007, que permite celebrar a compra e venda de um imóvel, registar a propriedade e pagar o IMT e o Imposto do Selo num único atendimento, nas conservatórias do registo predial — sem escritura em notário.
Num único balcão, o serviço trata de: celebração do contrato de compra e venda, registo da propriedade, liquidação e pagamento do IMT e do Imposto do Selo, registo de hipoteca quando há financiamento, e cancelamento de hipoteca anterior, se aplicável.
O que não está incluído — e tem de estar resolvido antes:
- Verificação e resolução de direitos de preferência
- Revisão ou negociação do CPCV
- Cancelamento de ónus e encargos pendentes
- Habilitação de herdeiros, quando o imóvel veio de herança
- Regularização de documentação em falta ou desatualizada
Estas situações não se resolvem no balcão. O atendimento verifica se estão resolvidas — e recusa o processo se não estiverem.
Quanto custa o Casa Pronta
O custo é fixo e não depende do valor do imóvel. À data da última revisão deste artigo, os valores no portal da Justiça são:
| Situação | Custo |
|---|---|
| Processo com um ato de registo (por exemplo, compra sem crédito) | 375 € |
| Processo com vários atos de registo (por exemplo, compra com crédito à habitação) | 700 € |
| Por cada prédio adicional no mesmo processo | + 50 € |
A estes valores acrescem o IMT e o Imposto do Selo, calculados sobre o preço ou sobre o valor patrimonial tributário, consoante o que for mais alto.
Casa Pronta e direito de preferência
Resposta rápida: o Casa Pronta não elimina nem suspende o direito de preferência. Antes da escritura, todos os titulares têm de ter sido notificados e os prazos de resposta têm de estar esgotados — ou tem de existir renúncia escrita. O inquilino tem 30 dias para responder (artigo 1091.º do Código Civil); coproprietários e confinantes têm 8 dias (artigos 1409.º e 1380.º); as entidades públicas exercem em 10 dias através do anúncio eletrónico (artigo 19.º do DL n.º 263-A/2007).
É a situação que mais processos trava no balcão. Os titulares e os prazos são diferentes consoante o caso:
| Titular | Quando existe | Prazo de resposta | Como se comunica |
|---|---|---|---|
| Inquilino | Imóvel arrendado há mais de 2 anos (art. 1091.º CC) | 30 dias | Carta registada com aviso de receção |
| Coproprietário | Venda de quota a quem não é comproprietário (art. 1409.º CC) | 8 dias | Comunicação nos termos do art. 416.º CC |
| Vizinho confinante | Prédios rústicos abaixo da unidade de cultura (art. 1380.º CC) | 8 dias | Comunicação nos termos do art. 416.º CC |
| Estado, municípios e outras entidades públicas | Casos previstos em lei especial — imóveis classificados, ARU e outros | 10 dias | Anúncio eletrónico no portal Casa Pronta |
O caso do vizinho confinante tem regras próprias e exceções importantes — tratamo-lo em detalhe no artigo sobre o direito de preferência do vizinho.
Se alguma destas comunicações faltou, ou foi feita de forma incompleta, o balcão recusa o ato. E mesmo que a escritura se fizesse, o titular preterido poderia intentar ação de preferência e ficar com o imóvel — os efeitos estão explicados no guia geral.
Anúncio eletrónico: pedir preferência online
Desde o DL n.º 263-A/2007 (artigos 18.º e 19.º), o vendedor pode publicar os elementos essenciais da venda num sítio público na internet — o portal Casa Pronta — em vez de notificar uma a uma as entidades públicas com direito legal de preferência: Estado, Regiões Autónomas, municípios e outras pessoas coletivas e empresas públicas.
Três regras definem o mecanismo:
- É uma faculdade, não uma obrigação. Quem preferir, pode continuar a notificar as entidades pelos meios gerais.
- O anúncio substitui a notificação para preferência dessas entidades (artigo 18.º, n.º 2).
- O prazo é de 10 dias a contar da inscrição do anúncio: a entidade que não manifestar intenção nesse prazo perde o direito — caducidade expressa (artigo 19.º, n.º 2 e 4). Se o prazo legal da preferência em causa for inferior a 10 dias, vale o prazo mais curto.
O procedimento está regulamentado na Portaria n.º 1535/2008, de 30 de dezembro. Fica de fora deste regime a venda de imóveis abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 135/2004.
Passo a passo do anúncio no portal
1 – Aceder ao serviço “Anúncio para o exercício do direito legal de preferência” em casapronta.pt
2 – Inscrever os elementos essenciais da alienação: identificação do imóvel, preço e condições do negócio
3 – Aguardar o prazo de 10 dias a contar da inscrição
4 – Consultar o estado do anúncio no portal, com o NIF do requerente e o número do pedido, para saber se alguma entidade manifestou intenção de exercer
5 – Sem manifestação no prazo, o direito das entidades públicas caduca — guarde o comprovativo do anúncio e do decurso do prazo para apresentar no balcão
Nota prática: se o registo for depois promovido através do Predial Online, o valor pago pela comunicação eletrónica é reduzido, nos termos da portaria.
O anúncio não substitui a carta aos privados
É o erro mais perigoso neste tema. O anúncio eletrónico cobre apenas as entidades públicas. Os preferentes privados continuam a exigir comunicação direta, nos termos do Código Civil:
| Via | Cobre | Não cobre |
|---|---|---|
| Anúncio eletrónico no portal Casa Pronta | Estado, Regiões Autónomas, municípios, outras entidades públicas | Inquilino, coproprietário, vizinho confinante |
| Carta registada com aviso de receção (arts. 416.º e 1091.º CC) | Inquilino, coproprietário, vizinho confinante | — |
Publicar o anúncio e assumir que “a preferência está tratada” deixa de fora exatamente os titulares que mais ações de preferência intentam. Num imóvel arrendado, por exemplo, o anúncio não dispensa a carta ao inquilino — e o prazo dele é de 30 dias, não de 10.
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Quando o Casa Pronta recusa o processo
O serviço tem limites reais, e a recusa descobre-se quase sempre no dia marcado. As cinco situações mais frequentes:
1 – Ónus ou encargos por cancelar. Hipoteca do vendedor ainda registada, penhora ou outro encargo travam o ato. O cancelamento trata-se antes, por vezes com intervenção do banco credor.
2 – Direito de preferência por resolver. Titulares por notificar, prazos ainda a correr ou renúncias sem documento válido.
3 – Documentação incompleta ou desatualizada. Caderneta desatualizada, licença de utilização em falta, certidão com descrição divergente da realidade.
4 – Propriedade horizontal sem título constitutivo válido registado.
5 – Herança sem habilitação de herdeiros registada. O balcão não trata de heranças — têm de chegar resolvidas.
O que preparar antes de ir ao balcão
Lista de verificação para não descobrir problemas no dia:
Documentação do imóvel — certidão predial atualizada, caderneta predial atualizada, licença de utilização (em regra, exigida para imóveis construídos depois de 1951) e ficha técnica da habitação (em regra, para construção posterior a 2004).
Situação registal — hipoteca do vendedor cancelada ou autorização do banco para cancelamento simultâneo; outros ónus cancelados; descrição da certidão coincidente com a realidade.
Direito de preferência — todos os titulares identificados; cartas enviadas e prazos esgotados, ou renúncias por escrito; anúncio eletrónico publicado e decorrido, quando haja entidades públicas com preferência.
Documentação pessoal — identificação e NIF de vendedor e comprador; procuração com poderes adequados, se aplicável; habilitação de herdeiros registada, se o imóvel veio de herança.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes — Casa Pronta e preferência
Na compra e venda de imóveis, sim: o ato é celebrado na conservatória e tem os mesmos efeitos jurídicos. Há atos e situações que continuam a exigir outras vias — na dúvida, confirme antes de marcar.
Não é obrigatório. Mas o balcão não verifica o processo por si — celebra-o ou recusa-o. A preparação prévia (preferências, ónus, documentação) é que evita chegar ao dia marcado e não poder avançar.
O ato em si pode ficar concluído no próprio dia, se o processo estiver completo. O tempo real depende da disponibilidade de marcação e da preparação prévia — incluindo os prazos de preferência, que não se comprimem: 30 dias do inquilino são 30 dias.
Sim. O balcão trata da escritura, do registo da hipoteca nova e do cancelamento da anterior, se aplicável. O banco comparece ou faz-se representar.
Só depois de cumprida a comunicação para preferência e esgotado o prazo de 30 dias do arrendatário (artigo 1091.º do Código Civil) — ou com renúncia escrita. Sem isso, o ato não se realiza.
Não. O anúncio eletrónico substitui apenas a notificação às entidades públicas (artigo 18.º do DL n.º 263-A/2007). O inquilino, o coproprietário e o vizinho confinante têm de ser notificados diretamente, nos termos do Código Civil.
Dez dias a contar da inscrição do anúncio no portal, salvo se o prazo legal aplicável for mais curto. Sem manifestação nesse prazo, o direito caduca (artigo 19.º do DL n.º 263-A/2007).
O titular preterido pode intentar ação de preferência nos seis meses seguintes ao conhecimento dos elementos essenciais da venda, depositando o preço nos 15 dias seguintes à propositura (artigo 1410.º do Código Civil). Se a ação proceder, substitui o comprador — mesmo com a escritura feita.
Sim, mas a habilitação de herdeiros tem de estar registada antes. O balcão não resolve heranças.
A plataforma e o anúncio eletrónico
| Norma | O que determina |
|---|---|
| DL n.º 263-A/2007, de 23 de julho, arts. 18.º e 19.º | Cria os procedimentos especiais de transmissão de imóveis (Casa Pronta). O art. 18.º permite ao alienante inscrever os elementos essenciais da venda em sítio público na internet, substituindo a notificação para preferência das entidades públicas; o art. 19.º sujeita o exercício a manifestação prévia no prazo de 10 dias a contar da inscrição, sob pena de caducidade, e exclui as alienações abrangidas pelo DL n.º 135/2004 |
| Portaria n.º 1535/2008, de 30 de dezembro | Regulamenta o anúncio eletrónico: publicação e consulta no portal Casa Pronta e redução emolumentar quando o registo é promovido através do Predial Online |
Preferências de titulares privados
| Norma | O que determina |
|---|---|
| Art. 1091.º do Código Civil | Preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos; comunicação por carta registada com aviso de receção e prazo de resposta de 30 dias |
| Art. 1409.º do Código Civil | Preferência do comproprietário, com primeiro lugar entre os preferentes legais, na venda ou dação em cumprimento de quota a estranhos |
| Art. 1380.º do Código Civil | Preferência dos proprietários de terrenos rústicos confinantes de área inferior à unidade de cultura |
| Art. 416.º do Código Civil | Conteúdo da comunicação para preferência e prazo geral de exercício de oito dias, sob pena de caducidade |
Preferências de entidades públicas
| Norma | O que determina |
|---|---|
| Art. 58.º do DL n.º 307/2009, de 23 de outubro (RJRU) | Preferência da entidade gestora nas transmissões onerosas de imóveis em área de reabilitação urbana; em imóveis classificados prevalecem as preferências da legislação do património cultural |
