Dr.ᵃ Mónica Martins · Advogada
cédula n.º 69871P
Sumário
- Quem tem direito de preferência na compra de um imóvel e em que situações a lei o reconhece
- Que prazos tem para exercer o direito — e o que acontece se o vendedor não notificar
- As consequências de ignorar este direito e como a venda pode ser anulada judicialmente
Quando um imóvel é colocado à venda, nem sempre o vendedor pode escolher livremente o comprador. Em certas situações previstas na lei, há pessoas ou entidades com prioridade legal na compra — e ignorar essa prioridade pode anular toda a transação.
É isso que é o direito de preferência: uma obrigação legal, não uma cortesia.
Este artigo cobre o regime geral. Se a sua situação envolve especificamente um vizinho — rústico ou urbano — leia também Vizinho tem direito de preferência? Como evitar e como notificar.
O que é o direito de preferência
O direito de preferência é o mecanismo legal pelo qual certas pessoas ou entidades têm prioridade na aquisição de um imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Está consagrado no Código Civil português e em legislação especial, nomeadamente no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
O seu funcionamento é simples: antes de vender a um terceiro, o vendedor tem de oferecer o imóvel ao titular do direito de preferência, nas mesmas condições — preço, prazo e forma de pagamento. Se o titular aceitar, a venda faz-se com ele. Se recusar ou não responder no prazo, o vendedor fica livre para vender a quem quiser.
Não se aplica a doações, permutas ou partilhas entre herdeiros — apenas a compras e vendas.
Quem tem direito de preferência
Arrendatários
O arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel onde reside ou exerce actividade, quando o senhorio decide vendê-lo. O direito está previsto no artigo 1091.º do Código Civil e aplica-se tanto ao arrendamento habitacional como ao não habitacional.
Condições para o exercício:
- Contrato de arrendamento com mais de 2 anos
- Arrendatário sem dívidas de renda em atraso
- Notificação pelo senhorio com indicação de preço, condições e identidade do comprador
- Prazo de resposta: 8 dias úteis após notificação
Coproprietários
Quando um dos titulares de um imóvel em compropriedade quer vender a sua quota a um terceiro, os restantes coproprietários têm direito de preferência, nos termos do artigo 1409.º do Código Civil.
O objetivo é evitar que a propriedade partilhada seja fragmentada com a entrada de estranhos sem o consentimento dos restantes titulares.
Prazo de resposta: 8 dias após notificação.
Vizinhos de prédios rústicos e urbanos
Em certas circunstâncias, o proprietário de um prédio confinante tem direito de preferência. Este é um dos casos mais complexos e mais sujeitos a litígio.
Para perceber exactamente quando o vizinho tem este direito, como notificar e como evitar problemas, leia o artigo dedicado: Vizinho tem direito de preferência na compra de imóvel?
Tabela resumo — titulares, base legal e prazos
| Titular | Base legal | Prazo de resposta | Aplica-se a |
|---|---|---|---|
| Arrendatário habitacional | Art.º 1091.º CC + NRAU | 8 dias úteis | Imóvel arrendado há +2 anos |
| Arrendatário não habitacional | Art.º 1091.º CC | 8 dias úteis | Espaço comercial arrendado |
| Coproprietário | Art.º 1409.º CC | 8 dias | Quota em compropriedade |
| Vizinho (prédio rústico) | Art.º 1380.º CC | 8 dias | Terreno agrícola confinante |
| Vizinho (prédio urbano) | Legislação especial | Variável | Situações específicas |
| Câmara Municipal / Estado | ARU + legislação especial | 30 dias úteis | Zonas de reabilitação urbana |
Como funciona a notificação
O vendedor tem obrigação de notificar o titular do direito de preferência antes de concluir qualquer acordo com terceiros. A notificação deve ser feita por carta registada com aviso de recepção e conter obrigatoriamente:
- Preço de venda
- Condições de pagamento
- Identidade do comprador proposto
- Prazo para exercício da preferência
Uma notificação incompleta — sem preço, sem identidade do comprador ou enviada por meio inadequado — equivale a não ter notificado. O titular pode contestar a venda como se não tivesse sido notificado.
Se o titular do direito de preferência aceitar, a venda realiza-se com ele nas mesmas condições. Se recusar ou não responder dentro do prazo, o vendedor pode avançar com o terceiro — mas apenas nas condições que comunicou. Mudar o preço ou as condições obriga a nova notificação.
O que acontece se o direito de preferência for ignorado
Ignorar o direito de preferência não torna a venda nula de imediato — mas abre ao titular o direito de intentar uma acção de preferência em tribunal.
Se a acção tiver sucesso, o tribunal substitui o comprador pelo titular do direito de preferência, nas mesmas condições em que a venda foi feita. O comprador original perde o imóvel e tem de ser ressarcido pelo vendedor.
O prazo para intentar a acção de preferência é de 6 meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da venda (preço, condições, identidade do comprador) — mas nunca além de 3 anos sobre a data da escritura, nos termos do artigo 1410.º do Código Civil.
Custos para o vendedor:
- Anulação da escritura já celebrada
- Reembolso do comprador original por todos os custos suportados
- Despesas judiciais
- Repetição integral do processo de venda
Casa Pronta e direito de preferência
O serviço Casa Pronta permite realizar escrituras de compra e venda sem intervenção de notário, em balcão ou online. Uma dúvida frequente: o direito de preferência aplica-se nas escrituras Casa Pronta?
Sim. O serviço Casa Pronta não suspende nem elimina o direito de preferência. O vendedor continua obrigado a notificar os titulares antes de agendar a escritura. O balcão Casa Pronta verifica a existência de direitos de preferência registados — mas não substitui a obrigação de notificação prévia ao arrendatário ou coproprietário.
Vai vender um imóvel e tem dúvidas sobre quem tem direito de preferência?
Perguntas frequentes sobre direito de preferência
É o direito legal que certas pessoas ou entidades têm de ser preferidas na compra de um imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Está previsto no Código Civil e em legislação especial.
Os principais titulares são: arrendatários (art.º 1091.º CC), coproprietários (art.º 1409.º CC), vizinhos de prédios rústicos confinantes (art.º 1380.º CC) e câmaras municipais em zonas de reabilitação urbana.
Depende do titular: arrendatários e coproprietários têm 8 dias úteis após notificação; câmaras municipais têm 30 dias úteis. O prazo para intentar acção de preferência em tribunal é de 6 meses a contar do conhecimento da venda.
Preço, condições de pagamento, identidade do comprador e prazo para resposta. Deve ser enviada por carta registada com aviso de recepção. Uma notificação incompleta equivale a ausência de notificação.
É a acção judicial pela qual o titular do direito de preferência, que não foi notificado ou cujo direito foi ignorado, pede ao tribunal que o substitua na posição do comprador nas mesmas condições da venda.
Não. O direito de preferência aplica-se apenas a compras e vendas. Doações, permutas e partilhas entre herdeiros estão excluídas.
Não. O serviço Casa Pronta não suspende nem elimina obrigações de notificação prévia. O vendedor continua obrigado a notificar os titulares antes de agendar a escritura.
Não — apenas em zonas classificadas como Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e em imóveis classificados como património cultural. Fora dessas zonas, não há preferência municipal.
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Está a vender ou a comprar um imóvel? O que vem a seguir:
Resolvida a questão da preferência, o processo de compra e venda continua. Estes artigos cobrem o que vem a seguir:
