Dr. David Silva · Advogado
cédula n.º 50717P
Sumário
- O que é o distrate de hipoteca e porque é obrigatório pedi-lo
- Como pedir ao banco — com carta-modelo — e quando é gratuito pelo Protocolo APB
- Como cancelar a hipoteca no registo predial, incluindo online
Pagou a última prestação do crédito à habitação. O banco confirmou. O dinheiro saiu.
Mas o imóvel ainda está hipotecado.
O cancelamento da hipoteca não é automático. Enquanto não pedir o distrate ao banco e não registar o cancelamento na Conservatória do Registo Predial, o imóvel continua a aparecer como hipotecado aos olhos da lei — o que pode bloquear uma venda, impedir um novo financiamento ou criar complicações que só surgem na pior altura possível.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico individualizado. Cada caso depende de circunstâncias concretas — datas, documentos, testemunhas — que só podem ser avaliadas em consulta. Para análise do seu caso específico, contacte a QUOR.
O que é o distrate de hipoteca
O distrate de hipoteca — também chamado distrate bancário ou termo de distrate — é o documento emitido pelo banco que confirma a extinção da hipoteca após o pagamento integral do crédito à habitação.
É a declaração formal de que a dívida foi saldada e que o banco renuncia ao direito de hipoteca sobre o imóvel. Sem este documento, a hipoteca permanece registada na Conservatória do Registo Predial como ativa — mesmo que o empréstimo esteja completamente pago.
O que o distrate não é:
O distrate não cancela a hipoteca por si só. É o documento que permite fazer esse cancelamento. Quem cancela é a Conservatória do Registo Predial — após receção do distrate e pagamento da taxa de registo. Enquanto esse passo não for dado, o imóvel continua hipotecado do ponto de vista legal.
Quanto custa o distrate de hipoteca
O custo tem duas componentes independentes:
1. Emissão pelo banco
Por lei, os bancos são obrigados a emitir o distrate. A maioria das instituições não cobra pela emissão — mas algumas aplicam uma taxa administrativa entre 25 € e 75 €. Verifique as condições do seu contrato de crédito antes de pedir.
2. Registo do cancelamento na Conservatória
Para cancelar a hipoteca no registo predial, paga-se uma taxa de registo. A título indicativo:
| Valor da hipoteca | Taxa de registo (aprox.) |
|---|---|
| Até 25.000 € | 50 € |
| 25.001 € a 100.000 € | 150 € |
| 100.001 € a 250.000 € | 225 € |
| Acima de 250.000 € | 300 € |
Valores indicativos sujeitos a atualização. Confirme a tabela vigente em registos.justica.gov.pt.
Pelo Protocolo APB, alguns bancos submetem o cancelamento diretamente à Conservatória, podendo reduzir ou eliminar este custo (ver secção abaixo).
Como pedir o distrate ao banco
1. Confirme que o crédito está integralmente liquidado
Verifique se não existe qualquer prestação, encargo ou seguro associado ao contrato ainda em dívida. O banco não emite o distrate enquanto houver qualquer valor pendente.
2. Formalize o pedido por escrito
Faça o pedido por e-mail ou carta — nunca apenas por telefone. Ter o pedido registado por escrito é importante se o banco exceder o prazo ou em caso de litígio. A maioria das instituições aceita o pedido via e-mail, app bancária ou balcão.
3. Indique os dados do contrato
No pedido, inclua sempre: número do contrato de crédito, identificação do imóvel (morada, artigo matricial) e data de liquidação.
4. Verifique o documento quando o receber
Antes de entregar à Conservatória, confirme:
- Identificação correta do imóvel (artigo matricial, descrição predial)
- Montante do crédito e data de liquidação
- Dados do titular corretos
- Assinatura e carimbo do banco
Qualquer erro — mesmo um número de artigo matricial trocado — pode levar à devolução do pedido na Conservatória.
5. Registe o cancelamento
Com o distrate em mãos, proceda ao cancelamento da hipoteca na Conservatória do Registo Predial — presencialmente ou online.
Tem o distrate em mãos mas não sabe como avançar?
Carta-modelo — como pedir o distrate ao banco
Pode usar este modelo para formalizar o pedido por e-mail ou carta registada:
Assunto: Pedido de Distrate — Contrato de Crédito n.º [XXXX]
Exmo(a). Senhor(a),
Venho por este meio solicitar a emissão do distrate referente ao contrato de crédito à habitação com o n.º [número do contrato], celebrado em [data], relativo ao imóvel sito em [morada completa], inscrito na matriz predial urbana sob o artigo [n.º] e descrito na Conservatória do Registo Predial de [localidade] sob o n.º [n.º de descrição].
O referido crédito foi integralmente liquidado em [data do último pagamento], pelo que solicito a emissão do respetivo documento de distrate no prazo legalmente previsto, para efeitos de cancelamento da hipoteca junto da Conservatória do Registo Predial.
Solicito igualmente confirmação de receção do presente pedido e indicação do prazo previsto para emissão do documento.
Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [NIF] [Contacto telefónico e e-mail]
Guarde sempre o comprovativo de envio e a confirmação de receção pelo banco.
Distrate por banco — prazos e procedimentos
Os prazos e procedimentos variam consoante a instituição. A título indicativo:
| Banco | Prazo habitual | Custo de emissão | Submete pelo Protocolo APB? |
|---|---|---|---|
| CGD | 10–15 dias úteis | Gratuito | Sim |
| BPI | 7–10 dias úteis | Gratuito | Sim |
| Santander | 10–20 dias úteis | Gratuito | Sim |
| Montepio | 15–30 dias úteis | Gratuito | Confirmar com o banco |
| Novo Banco | 10–15 dias úteis | Gratuito | Sim |
Prazos e condições indicativos. Confirme sempre com a sua instituição, pois podem variar consoante o contrato e o momento do pedido.
Se o banco exceder 30 dias sem emitir o distrate após pedido formal por escrito, tem fundamento para escalar a reclamação — junto do banco, do Banco de Portugal ou do CIMPAS (Centro de Informação, Mediação, Provedoria e Arbitragem de Seguros).
Protocolo APB — quando o banco trata de tudo
O Protocolo da Associação Portuguesa de Bancos (APB) permite que os bancos aderentes submetam o distrate diretamente à Conservatória do Registo Predial por via eletrónica, sem que o cliente se desloque.
O que significa na prática:
- O banco emite o distrate e submete-o diretamente à Conservatória
- O cliente não precisa de fazer nada depois do pedido inicial
- O processo é mais rápido do que o registo presencial
- O custo de registo pode ser reduzido ou eliminado
Como saber se o banco adere:
No momento em que faz o pedido de distrate, pergunte diretamente: “A emissão do distrate inclui a submissão do cancelamento à Conservatória pelo Protocolo APB?” Se sim, não precisa de fazer mais nada — o banco trata do registo.
Se o banco não aderir ao protocolo ou não oferecer esta opção, terá de fazer o cancelamento por conta própria — presencialmente ou online.
Tem o distrate em mãos mas não sabe como avançar?
Verificamos o documento, confirmamos se está em condições para registo e tratamos do cancelamento da hipoteca — online ou presencialmente. Sem erros, sem devoluções, sem surpresas na Conservatória.
Como cancelar a hipoteca no registo predial
Se o banco não submeter o cancelamento pelo Protocolo APB, o cancelamento é feito por si — presencialmente ou online.
Presencialmente:
- Dirija-se a qualquer Conservatória do Registo Predial (o serviço é deslocalizado — não tem de ser a da área do imóvel)
- Apresente o distrate bancário original
- Pague a taxa de registo aplicável
- Peça confirmação do cancelamento — pode solicitar uma certidão predial atualizada para comprovar que a hipoteca foi removida
Online:
O cancelamento pode ser feito através do portal predial.pt ou do portal ePortugal.gov.pt, com autenticação por Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital (ver secção seguinte).
Cancelamento de hipoteca online — passo a passo
1. Aceda ao portal predial.pt Autentique-se com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital.
2. Selecione “Cancelamento de hipoteca” Preencha os dados do imóvel — número de descrição predial e código de acesso à certidão — e faça o upload do distrate bancário digitalizado (PDF).
3. Pague a taxa online O pagamento é feito por referência Multibanco gerada no final do processo.
4. Acompanhe o estado do pedido O cancelamento é processado em regra em 3 a 5 dias úteis. Receberá notificação por e-mail quando o registo estiver concluído.
Atenção: O distrate tem de estar assinado e com carimbo do banco. Um documento sem assinatura, com dados incorretos ou digitalização ilegível será rejeitado — e terá de reiniciar o processo.
Quanto tempo demora o distrate de hipoteca
O prazo total divide-se em duas fases:
Emissão pelo banco: 7 a 30 dias após o pedido formal. Alguns bancos emitem em 48 horas; outros chegam às 4 semanas. Se ultrapassar 30 dias sem resposta após pedido escrito, escale a situação.
Registo do cancelamento: 3 a 5 dias úteis online; imediato a alguns dias presencialmente, consoante a Conservatória.
Prazo total estimado: 2 a 6 semanas do pedido ao cancelamento registado.
Para acelerar: faça o pedido por escrito desde o primeiro momento, inclua todos os dados do contrato e do imóvel, e acompanhe com um contacto de seguimento ao banco ao fim de 10 dias úteis sem resposta.
O que acontece se não pedir o distrate
Se não pedir o distrate — ou se o pedir mas não registar o cancelamento — o imóvel permanece legalmente hipotecado. As consequências:
Bloqueio da venda: qualquer comprador ou banco financiador vai exigir que o imóvel esteja livre de encargos antes da escritura. Uma hipoteca ativa obriga a um cancelamento de urgência — mais caro e mais demorado.
Impedimento de novo crédito: um imóvel hipotecado não pode ser dado como garantia num novo financiamento. O banco recusa ou exige regularização prévia.
Insegurança jurídica: o registo predial é público. Qualquer consulta ao imóvel revela a hipoteca ativa — mesmo anos após o crédito estar pago.
Custos em cima da hora: regularizar uma hipoteca por cancelar num momento de pressão — venda iminente, aprovação de crédito — é mais caro, mais stressante e com menos margem para negociar prazos com o banco.
Enquanto não registar o distrate na Conservatória, o imóvel continua hipotecado — mesmo com o crédito pago.
Perguntas frequentes sobre o distrate de hipoteca
É o documento emitido pelo banco que confirma a extinção da hipoteca após o pagamento integral do crédito à habitação. Sem ele, a hipoteca permanece registada na Conservatória do Registo Predial, mesmo com o crédito pago.
São a mesma coisa. "Distrate bancário" é a designação comum; "distrate de hipoteca" é a expressão tecnicamente mais precisa. O documento oficial pode também aparecer como "termo de distrate" ou "declaração de extinção de hipoteca".
Sim. O banco tem obrigação legal de emitir o distrate após a liquidação total do crédito. O titular tem o direito de o solicitar e o banco não pode recusar nem condicionar a emissão ao pagamento de taxas não previstas no contrato.
A emissão pelo banco é normalmente gratuita. O registo do cancelamento na Conservatória custa entre 50 € e 300 €, consoante o valor da hipoteca. Pelo Protocolo APB, o banco pode submeter o cancelamento diretamente — por vezes sem custo adicional para o titular.
O banco tem até 30 dias para emitir o documento após pedido formal. O cancelamento na Conservatória demora 3 a 5 dias úteis online. No total: 2 a 6 semanas.
É um protocolo da Associação Portuguesa de Bancos que permite às instituições aderentes submeter o distrate diretamente à Conservatória por via eletrónica. O cliente não precisa de se deslocar — o banco trata do registo do cancelamento.
Sim. Através do portal predial.pt ou ePortugal.gov.pt, com autenticação por Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital. O processo demora 3 a 5 dias úteis.
A hipoteca permanece ativa no registo predial, mesmo com o crédito pago. Pode bloquear a venda do imóvel, impedir novo financiamento e gerar custos adicionais quando a regularização for urgente.
Em Portugal, o termo correto é distrate. "Distrato" é a forma usada no Brasil para designar a rescisão de contratos. São documentos diferentes com designações diferentes.
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A hipoteca está cancelada. O que vem a seguir?
Se está a pensar vender, comprar ou refinanciar, há passos seguintes que vale a pena conhecer:
- Advogado Bancário
- Casa Pronta: como funciona e quando usar — a forma mais rápida de celebrar a escritura
- Quanto custa a escritura de um imóvel — IMT, Imposto do Selo e taxas de registo