Dr. David Silva · Advogado
cédula n.º 50717P
Sumário
- O cancelamento da hipoteca não é automático: pagar o crédito não a apaga do registo predial
- Por regra, o banco não pode cobrar pela emissão do distrate — a proibição vem da Lei n.º 57/2020 e mantém-se, com duas exceções estreitas, na Lei n.º 24/2023
- O cancelamento no registo custa cerca de 45 € online, e o distrate deve ser levado a registo dentro de 30 dias
Pagou a última prestação do crédito à habitação. O banco confirmou. O dinheiro saiu.
Mas o imóvel ainda está hipotecado.
O cancelamento da hipoteca não é automático. Enquanto não pedir o distrate ao banco e não registar o cancelamento na Conservatória do Registo Predial, o imóvel continua a aparecer como hipotecado aos olhos da lei — o que pode bloquear uma venda, impedir um novo financiamento ou criar complicações que só surgem na pior altura possível.
O que é o distrate de hipoteca
Resposta rápida: o distrate — também chamado distrate bancário ou termo de distrate — é o documento emitido pelo banco que confirma a extinção da dívida e o consentimento para o cancelamento da hipoteca. Não cancela nada por si só: é o título com que se pede o cancelamento à Conservatória do Registo Predial.
A hipoteca extingue-se, nos termos do art. 730.º do Código Civil, pela extinção da obrigação que garante. Ou seja: juridicamente, pagar o crédito extingue a hipoteca. O que não se extingue sozinho é o registo dessa hipoteca — e é o registo que o mundo vê.
O que o distrate não é
Não é o cancelamento. É o documento que permite fazer o cancelamento. Quem cancela é a Conservatória, depois de receber o distrate e de estar paga a taxa de registo. Enquanto esse passo não for dado, qualquer pessoa que consulte a certidão do imóvel — um comprador, um banco, um notário — continua a ver uma hipoteca ativa.
Quanto custa o distrate de hipoteca
Resposta rápida: por regra, a emissão pelo banco é gratuita — a cobrança de comissões pela emissão do distrate está proibida desde a Lei n.º 57/2020. O que se paga é a taxa de registo do cancelamento, na ordem dos 45 € online.
Emissão pelo banco — a regra é não pagar
A Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto proibiu a cobrança de comissões no crédito à habitação, incluindo pela emissão do distrate. A Lei n.º 24/2023, de 29 de maio manteve essa proibição, abrindo desde 28 de junho de 2023 duas exceções, e apenas duas. O banco pode cobrar despesas quando:
- presta o consentimento para o cancelamento do registo de hipoteca por via eletrónica; ou
- subscreve o documento de cancelamento do registo na presença de funcionário do serviço de registo.
Fora destas duas situações, uma cobrança pela emissão do distrate é indevida — e pode ser reclamada junto do banco e, não havendo resposta satisfatória, junto do Banco de Portugal.
Se lhe apresentarem uma “taxa administrativa” pela emissão, pergunte por escrito qual das duas exceções legais se aplica ao seu caso. Na maioria das vezes não se aplica nenhuma.
Registo do cancelamento
Aqui há custo, e é fixo — não varia com o valor da hipoteca:
| Como | Custo aproximado |
|---|---|
| Online, no Predial Online | ~45 € |
| Presencialmente na Conservatória | ~50 € |
Valores indicativos, fixados por portaria e sujeitos a atualização. Confirme a tabela em vigor em registos.justica.gov.pt.
Pelo Protocolo APB, alguns bancos submetem o cancelamento diretamente, o que pode alterar quem suporta este custo — ver mais abaixo.
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Como pedir o distrate ao banco
Resposta rápida: confirme que não há nada em dívida, faça o pedido por escrito, indique os dados do contrato e do imóvel, e verifique o documento antes de o levar a registo. Um erro no artigo matricial é suficiente para a Conservatória devolver o pedido.
1. Confirme que o crédito está integralmente liquidado. Verifique se não existe qualquer prestação, encargo ou seguro associado ao contrato ainda em dívida. O banco não emite o distrate enquanto houver valor pendente.
2. Formalize o pedido por escrito. Por email ou carta — nunca apenas por telefone. Ter o pedido registado é o que lhe permite demonstrar a data em que pediu, se for preciso reclamar. A maioria das instituições aceita o pedido por email, pela app ou ao balcão.
3. Indique os dados do contrato. Número do contrato de crédito, identificação do imóvel — morada, artigo matricial e número de descrição predial — e data de liquidação.
4. Verifique o documento quando o receber. Antes de o entregar na Conservatória, confirme a identificação do imóvel, o montante e a data de liquidação, os dados do titular, e a assinatura e carimbo do banco. Qualquer erro leva à devolução do pedido.
5. Registe o cancelamento, presencialmente ou online — e dentro de 30 dias.
Carta-modelo — como pedir o distrate ao banco
Assunto: Pedido de distrate — contrato de crédito n.º [XXXX]
Exmo(a). Senhor(a),
Venho por este meio solicitar a emissão do distrate referente ao contrato de crédito à habitação n.º [número], celebrado em [data], relativo ao imóvel sito em [morada completa], inscrito na matriz predial urbana sob o artigo [n.º] e descrito na Conservatória do Registo Predial de [localidade] sob o n.º [n.º de descrição].
O referido crédito foi integralmente liquidado em [data do último pagamento].
Solicito a emissão do respetivo documento de distrate, para efeitos de cancelamento da hipoteca junto da Conservatória do Registo Predial, bem como confirmação de receção do presente pedido e indicação do prazo previsto para a emissão.
Mais informo que, nos termos da Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto, e da Lei n.º 24/2023, de 29 de maio, tenho conhecimento de que a emissão do distrate não está sujeita a cobrança de comissão fora das situações expressamente previstas na lei.
Com os melhores cumprimentos,
[Nome completo] · [NIF] · [Contacto telefónico e email]
Guarde sempre o comprovativo de envio e a confirmação de receção. O último parágrafo é opcional, mas tem um efeito prático conhecido: reduz a probabilidade de lhe ser apresentada uma cobrança indevida.
Protocolo APB — quando o banco trata de tudo
Resposta rápida: o Protocolo da Associação Portuguesa de Bancos permite que os bancos aderentes submetam o cancelamento diretamente à Conservatória por via eletrónica, sem que o cliente se desloque. Poupa tempo — mas é precisamente uma das situações em que a lei permite ao banco cobrar despesas.
Na prática, aderindo o banco ao protocolo:
- O banco emite o distrate e submete o cancelamento diretamente
- O cliente não tem de fazer mais nada depois do pedido inicial
- O processo é mais rápido do que o registo feito por conta própria
A ressalva que interessa. Uma das duas exceções da Lei n.º 24/2023 é exatamente a prestação de consentimento para cancelamento por via eletrónica — que é o que o banco faz no protocolo. Ou seja, a conveniência pode ter custo, e legitimamente. Vale a pena perguntar antes de decidir:
“A emissão do distrate inclui a submissão do cancelamento à Conservatória pelo Protocolo APB? E há alguma despesa associada?”
Com as duas respostas, compara-se com os cerca de 45 € do registo online feito por si e decide-se com números.
Como cancelar a hipoteca no registo predial
Resposta rápida: se o banco não submeter o cancelamento, faz-se por conta própria, presencialmente em qualquer Conservatória — o serviço é deslocalizado — ou online no Predial Online. Tem 30 dias a contar da emissão do distrate para o fazer.
Presencialmente: dirija-se a qualquer Conservatória do Registo Predial, apresente o distrate original, pague a taxa, e peça confirmação. Vale a pena pedir uma certidão predial atualizada, que é a prova de que a hipoteca saiu do registo.
Online: no portal predialonline.pt, com autenticação por Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital.
Cancelamento de hipoteca online — passo a passo
1. Aceda a predialonline.pt e autentique-se com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital.
2. Selecione o pedido de cancelamento de hipoteca. Preencha os dados do imóvel — número de descrição predial e código de acesso à certidão — e carregue o distrate digitalizado em PDF.
3. Pague a taxa online, por referência Multibanco gerada no final do processo.
4. Acompanhe o estado do pedido. Receberá notificação por email quando o registo estiver concluído.
Atenção: o distrate tem de estar assinado e com carimbo do banco. Um documento sem assinatura, com dados incorretos ou com digitalização ilegível será rejeitado — e o processo reinicia-se.
Quanto tempo demora
Resposta rápida: entre duas e seis semanas do pedido ao cancelamento registado, repartidas por duas fases independentes — a emissão pelo banco e o registo do cancelamento.
Emissão pelo banco. A referência habitualmente indicada é de 14 dias úteis após a liquidação integral. Alguns bancos emitem em dois ou três dias; outros arrastam-se. Se o seu exceder esse prazo sem justificação, tem fundamento para reclamar — primeiro junto do banco, depois junto do Banco de Portugal, através do Portal do Cliente Bancário.
Registo do cancelamento. Alguns dias úteis online; imediato a alguns dias presencialmente, consoante a Conservatória.
Para acelerar: peça por escrito desde o primeiro momento, inclua todos os dados do contrato e do imóvel, e faça um contacto de seguimento ao fim de dez dias úteis sem resposta.
O que acontece se não pedir o distrate
Resposta rápida: o imóvel permanece hipotecado no registo, e a hipoteca só aparece como problema no momento em que menos convém — normalmente com uma escritura marcada.
Bloqueia a venda. Qualquer comprador ou banco financiador vai exigir o imóvel livre de encargos antes da escritura. Uma hipoteca por cancelar obriga a um cancelamento de urgência, mais caro e com menos margem para negociar prazos.
Impede novo crédito. Um imóvel com hipoteca registada não serve de garantia para novo financiamento sem regularização prévia.
Fica público. O registo predial é público. Quem consultar a certidão do imóvel vê a hipoteca ativa, mesmo anos depois de o crédito estar pago.
Custa mais em cima da hora. Regularizar sob pressão é sempre mais caro do que regularizar com tempo.
A hipoteca no meio de uma compra e venda
Resposta rápida: se está a comprar um imóvel que ainda tem hipoteca do vendedor, o cancelamento tem de ficar escrito no contrato-promessa — com quem o pede, quando, e o que acontece se não for feito a tempo da escritura.
É uma das situações mais frequentes e mais mal tratadas. O vendedor diz que o crédito já está pago, o comprador acredita, e à porta do notário descobre-se que a hipoteca continua registada.
Três recomendações práticas:
- Peça a certidão permanente atualizada na véspera da escritura, não no início do processo. É o único documento que diz o que está registado hoje
- Escreva a obrigação no contrato-promessa, com prazo e consequência. Uma cláusula genérica de “livre de ónus e encargos” não chega
- Confirme a situação urbanística ao mesmo tempo — a hipoteca e o título de utilização são verificações diferentes e ambas necessárias
Em negócios de valor elevado ou com prazos longos, vale ainda a pena avaliar a atribuição de eficácia real ao contrato-promessa, que protege o comprador contra onerações posteriores ao registo.
Erros que custam caro
| Erro | O que acontece |
|---|---|
| Assumir que pagar o crédito cancela a hipoteca | A obrigação extingue-se, o registo não. Só sai com pedido e taxa paga |
| Pedir o distrate por telefone | Sem prova da data do pedido, não há como reclamar do atraso |
| Aceitar uma comissão pela emissão sem perguntar | Por regra é proibida. Só é devida em duas situações previstas na Lei n.º 24/2023 |
| Não verificar o distrate antes de o entregar | Um artigo matricial trocado leva à devolução e reinicia o processo |
| Deixar passar os 30 dias | O prazo para levar o distrate a registo é limitado |
| Comprar sem confirmar o cancelamento | O encargo acompanha o imóvel, não o vendedor |
Quando falar com um advogado
- O banco não emite o distrate ou excede prazos sem justificação
- Foi-lhe cobrada uma comissão pela emissão e quer saber se é devida
- O distrate tem erros e a Conservatória devolveu o pedido
- Está a comprar um imóvel com hipoteca e quer garantir que o cancelamento acontece antes da escritura
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre o distrate de hipoteca
É o documento emitido pelo banco que confirma a extinção da dívida e o consentimento para o cancelamento da hipoteca. Não cancela nada por si: é o título com que se pede o cancelamento à Conservatória do Registo Predial. Nos termos do art. 730.º do Código Civil, a hipoteca extingue-se com a extinção da obrigação que garante — mas o registo dessa hipoteca só sai a pedido.
Nenhuma de substância. "Distrate bancário" é a designação genérica do documento emitido pela instituição de crédito; "distrate de hipoteca" refere-se ao mesmo documento no contexto do cancelamento da garantia sobre o imóvel. Na prática usam-se indistintamente.
Por regra não. A Lei n.º 57/2020 proibiu as comissões no crédito à habitação, e a Lei n.º 24/2023 manteve a proibição com duas exceções: quando o banco presta consentimento para o cancelamento por via eletrónica, e quando subscreve o documento de cancelamento na presença de funcionário do serviço de registo. Fora destes casos, a cobrança é indevida e pode ser reclamada.
A taxa de registo ronda os 45 € online e os 50 € presencialmente, valores fixados por portaria e sujeitos a atualização. Não varia com o valor da hipoteca. A emissão do distrate, por regra, não tem custo.
A referência habitualmente indicada é de 14 dias úteis após a liquidação integral do crédito. Somando o registo do cancelamento, o processo completo leva tipicamente entre duas e seis semanas.
É um protocolo da Associação Portuguesa de Bancos que permite às instituições aderentes submeter o cancelamento da hipoteca diretamente à Conservatória por via eletrónica. Poupa a deslocação — mas corresponde a uma das situações em que a lei permite ao banco cobrar despesas, pelo que convém perguntar o custo antes de optar.
Sim, no portal Predial Online, com autenticação por Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital. Precisa do número de descrição predial, do código de acesso à certidão e do distrate digitalizado, assinado e carimbado pelo banco.
O imóvel permanece hipotecado no registo. Não impede que continue a viver nele, mas bloqueia a venda, impede que o imóvel sirva de garantia num novo crédito, e aparece a quem consultar a certidão. O problema costuma revelar-se com uma escritura já marcada, quando resolvê-lo é mais caro.
No contexto bancário e registral português, o termo usado é distrate. "Distrato" existe em português como sinónimo de rescisão por acordo, mas não é o termo empregue para este documento em Portugal.
Art. 730.º do Código Civil — Causas de extinção da hipoteca
"A hipoteca extingue-se: a) Pela extinção da obrigação a que serve de garantia; b) Por prescrição, a favor de terceiro adquirente do prédio hipotecado, decorridos vinte anos sobre o registo da aquisição e cinco sobre o vencimento da obrigação; c) Pelo perecimento da coisa hipotecada, sem prejuízo do disposto nos artigos 692.º e 701.º; d) Pela renúncia do credor."
Lei n.º 57/2020, de 28 de agosto — reforçou os direitos dos clientes bancários e proibiu a cobrança de comissões em diversos atos relativos ao crédito à habitação e ao crédito aos consumidores, com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2021.
Lei n.º 24/2023, de 29 de maio — com efeitos desde 28 de junho de 2023, admite a cobrança de despesas pela emissão do distrate apenas em duas situações: quando a instituição preste o consentimento para o cancelamento do registo de hipoteca por via eletrónica, e quando subscreva o documento de cancelamento do registo de hipoteca na presença de funcionário do serviço de registo.
Código do Registo Predial — o cancelamento do registo de hipoteca depende de pedido e de título bastante, sendo o distrate o documento que titula o consentimento do credor.
Nota sobre a extinção e o registo. A hipoteca extingue-se por efeito da lei com a extinção da obrigação garantida. O cancelamento do registo tem natureza declarativa quanto a essa extinção, mas é dele que depende a situação registal do imóvel perante terceiros — razão pela qual, na prática, o imóvel se comporta como hipotecado até o cancelamento estar inscrito.