Dr.ª Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Quando é que o inquilino tem direito de preferência na compra da casa — e a condição dos 2 anos que decide quase tudo
- O prazo de 30 dias: de onde se conta, o que interrompe e o que acontece ao silêncio
- A carta que o senhorio tem de enviar, a minuta pronta a usar e a decisão do Tribunal Constitucional que mudou a venda de prédios inteiros
Quando o senhorio decide vender, o inquilino não é um espectador: em regra, se o arrendamento durar há mais de dois anos, tem prioridade legal na compra, nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O regime parece simples, mas junta três coisas que se erram todos os dias — o prazo, o conteúdo da carta e o caso especial da venda do prédio inteiro.
Este artigo trata o regime do inquilino ao detalhe; o enquadramento geral está no nosso guia do direito de preferência, e a análise de uma venda concreta começa no serviço de exercer o direito de preferência.
Quando é que o inquilino tem preferência
Resposta rápida: o inquilino tem direito de preferência na compra e venda — e na dação em cumprimento — do local que arrenda há mais de dois anos (artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil). A comunicação do senhorio é feita por carta registada com aviso de receção e o prazo de resposta é de 30 dias a contar da receção (n.º 4).
| Situação | O inquilino tem preferência? | Fundamento |
|---|---|---|
| Venda da casa arrendada há mais de 2 anos | Sim | Art. 1091.º, n.º 1, a), CC |
| Dação em cumprimento do local arrendado há mais de 2 anos | Sim | Art. 1091.º, n.º 1, a), CC |
| Arrendamento com menos de 2 anos | Não | Art. 1091.º, n.º 1, a), a contrario |
| Doação do imóvel | Não | A lei abrange alienações onerosas |
| Loja ou escritório arrendado há mais de 2 anos | Sim, nos termos gerais | Art. 1091.º, n.º 1 e 5, CC |
| Novo arrendamento, quando o contrato caducou por ter cessado o direito do senhorio | Sim, na celebração do novo contrato | Art. 1091.º, n.º 1, b), CC |
| Parte de prédio não constituído em propriedade horizontal | A preferência proporcional foi declarada inconstitucional | Ac. TC n.º 299/2020 (ver secção própria |
A condição dos 2 anos de arrendamento
O que conta é a duração do arrendamento à data da venda: o local tem de estar arrendado há mais de dois anos. Um inquilino recente, com contrato de há um ano, não tem preferência — por muito que o contrato preveja renovações futuras. É a primeira coisa a confirmar, de um lado e do outro, antes de qualquer carta.
Habitacional e não habitacional
O artigo 1091.º fala em “local arrendado”, sem distinguir habitação de comércio ou serviços. A preferência vale, por isso, também para lojas, escritórios e outros espaços arrendados há mais de dois anos, nos termos gerais. As regras especiais dos números seguintes do artigo — venda em conjunto, partes de prédio — aplicam-se apenas ao arrendamento habitacional (n.º 5).
O prazo de 30 dias: como se conta
O inquilino beneficia do prazo de resposta mais longo de todas as preferências privadas:
| O quê | Prazo | Conta-se desde |
|---|---|---|
| Resposta do inquilino à comunicação | 30 dias | Receção da carta registada com aviso de receção (art. 1091.º, n.º 4) |
| Ação de preferência, se não foi notificado | 6 meses | Conhecimento dos elementos essenciais da venda (art. 1410.º) |
| Depósito do preço na ação de preferência | 15 dias | Propositura da ação (art. 1410.º) |
Repare no contraste: a regra geral da preferência é de 8 dias; o inquilino tem 30. É um erro comum — em cartas de senhorios e em artigos publicados — aplicar os 8 dias ao arrendatário. O prazo conta-se da receção da carta, não do envio, e o silêncio tem preço: passados os 30 dias sem resposta, o direito caduca e a venda pode seguir com o terceiro, nas condições comunicadas.
A carta ao inquilino: o que tem de conter
A comunicação transmite o projeto de venda e as cláusulas do contrato (artigo 416.º): identificação do imóvel, preço, condições de pagamento, comprador proposto e data prevista. Enviada por carta registada com aviso de receção — é a forma que o artigo 1091.º, n.º 4, exige. Uma carta incompleta vale como falta de notificação: o prazo dos 30 dias nem começa a correr.
Na venda em conjunto — o senhorio vende o locado juntamente com outros imóveis, por preço global — a lei aperta: a carta tem de indicar o preço atribuído ao locado e os valores atribuídos aos restantes imóveis (n.º 6). E se o senhorio quiser obrigar o inquilino a preferir sobre o conjunto, invocando que os bens não são separáveis sem prejuízo apreciável, tem de demonstrar esse prejuízo — a lei diz expressamente que não basta uma cláusula do contrato a proibir a redução do negócio (n.º 7). Este número existe precisamente para travar a manobra mais usada para afastar inquilinos da preferência.
Nota final: o anúncio eletrónico no portal do Estado serve as entidades públicas, não o inquilino — a carta é insubstituível, como explicamos no artigo sobre Casa Pronta e direito de preferência.
Minuta da carta de preferência ao inquilino
Minuta de utilização livre. Adapte os campos entre parênteses e envie por carta registada com aviso de receção:
Exmo.(a) Senhor(a) [nome do arrendatário]
Na qualidade de proprietário(a) e senhorio(a) do imóvel sito em [morada], fração [identificação, se aplicável], que V. Ex.ª arrenda desde [data], venho comunicar, nos termos dos artigos 416.º e 1091.º do Código Civil, o seguinte projeto de venda:
1 – Imóvel objeto do negócio: inscrito na matriz sob o artigo [número], descrito na Conservatória do Registo Predial de [concelho] sob o n.º [número];
2 – Preço: [valor] euros;
3 – Condições de pagamento: [pronto pagamento / faseado, descrever];
4 – Comprador proposto: [nome], contribuinte n.º [NIF];
5 – Data prevista para a escritura: [data].
Dispõe V. Ex.ª do prazo de 30 dias, a contar da receção desta carta, para declarar se pretende exercer o direito de preferência nas condições acima indicadas. A falta de resposta dentro desse prazo determina a caducidade do direito.
[Local e data]
[Assinatura do(a) senhorio(a)]
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Venda do prédio inteiro e o Acórdão do TC
Em 2018, a Lei n.º 64/2018 acrescentou ao artigo 1091.º um n.º 8 que dava ao arrendatário habitacional de parte de um prédio não constituído em propriedade horizontal — o andar arrendado num prédio de rendimento, por exemplo — preferência na venda do prédio, sobre a quota-parte correspondente à permilagem do locado.
Essa norma já não vigora: o Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020 declarou-a inconstitucional com força obrigatória geral, por violação do direito de propriedade (artigo 62.º, n.º 1, em conjugação com o artigo 18.º, n.º 2, da Constituição), com efeitos desde 30 de outubro de 2018 — ou seja, desde o dia em que a norma entrou em vigor. Para todos os efeitos práticos, é como se nunca tivesse existido.
O que fica, então? O arrendatário de fração autónoma mantém intacta a preferência na venda da sua fração. Já na venda de um prédio inteiro não constituído em propriedade horizontal, a preferência proporcional criada em 2018 caiu — e a posição do inquilino nessas vendas tornou-se uma questão juridicamente delicada, que não se resolve com regras gerais lidas na internet. Se está de um dos lados de uma venda destas, é exatamente o tipo de caso que justifica análise individual.
Renúncia e resposta do inquilino
Recebida a carta, o inquilino tem três caminhos. Aceitar dentro do prazo — e a venda faz-se com ele, nas condições comunicadas, que o vinculam. Renunciar por escrito — a declaração fecha a questão de imediato e o senhorio não precisa de esperar o fim dos 30 dias; a renúncia segura identifica sempre o negócio concreto, com preço e condições. Ou nada fazer — e o direito caduca no fim do prazo, com o mesmo resultado prático da renúncia, mas 30 dias depois.
Para o senhorio, a diferença entre a renúncia escrita e o silêncio é tempo e prova: uma declaração assinada dispensa esperas e discussões futuras sobre se a carta chegou e quando.
Se o inquilino não for notificado
O senhorio que vende sem notificar — ou com uma carta incompleta — não faz uma venda nula. Faz pior: entrega ao inquilino o direito de intentar a ação de preferência (artigo 1410.º, aplicável por remissão do artigo 1091.º, n.º 5) e de ficar com o imóvel no lugar do comprador, nas mesmas condições do negócio.
Os requisitos são os gerais e são rígidos: ação proposta no prazo de 6 meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da venda, e depósito do preço nos 15 dias seguintes à propositura. Nem a alteração posterior do negócio nem o seu distrate travam a ação (artigo 1410.º, n.º 2). O comprador perde o imóvel e volta-se contra o vendedor pelos prejuízos — preço, despesas, impostos pagos.
Arrendamento rural e outros regimes
O arrendamento rural — terrenos agrícolas e florestais arrendados — tem um regime jurídico próprio, o Decreto-Lei n.º 294/2009, com regras de preferência distintas das do Código Civil. Este artigo trata apenas do arrendamento urbano; se o seu caso é rural, o enquadramento é outro e merece análise específica.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes — preferência do inquilino
Trinta dias, a contar da receção da carta registada com aviso de receção (artigo 1091.º, n.º 4, do Código Civil). Não são os 8 dias da regra geral — esse é um dos erros mais repetidos neste tema.
Não. A lei exige que o local esteja arrendado há mais de dois anos à data da venda (artigo 1091.º, n.º 1, alínea a)).
Sim. O artigo 1091.º fala em "local arrendado", sem distinguir o fim — a preferência vale para o arrendamento não habitacional nos termos gerais, desde que dure há mais de dois anos.
Na prática, para imóveis, sim: locatário é o termo geral de quem toma algo de arrendamento ou aluguer; arrendatário é o locatário de um imóvel; inquilino é o uso corrente. Os direitos são os mesmos.
Pode intentar uma ação de preferência no prazo de 6 meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da venda, depositando o preço nos 15 dias seguintes à propositura (artigo 1410.º). Se a ação proceder, fica com o imóvel no lugar do comprador.
A renúncia segura é a que responde a uma comunicação concreta, com preço e condições identificados. Renúncias genéricas antecipadas têm valor discutível — e um senhorio prudente não deve construir a venda sobre elas.
Sim. O artigo 1091.º abrange expressamente a compra e venda e a dação em cumprimento do local arrendado.
Se o seu locado é uma fração autónoma e é ela que é vendida, sim. Se o prédio não está constituído em propriedade horizontal e é vendido por inteiro, a preferência proporcional criada em 2018 foi declarada inconstitucional pelo Acórdão do TC n.º 299/2020 — a resposta depende do caso concreto e merece análise individual.
Preferência do arrendatário
| Norma | O que determina |
|---|---|
| Art. 1091.º do Código Civil | Preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, e na celebração de novo arrendamento em caso de caducidade por cessação do direito do senhorio; comunicação por carta registada com aviso de receção e prazo de resposta de 30 dias; na venda em conjunto, o preço do locado é discriminado e o prejuízo apreciável tem de ser demonstrado |
| Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020 (DR, 1.ª série, de 18-09-2020) | Declara inconstitucional, com força obrigatória geral e efeitos desde 30-10-2018, o n.º 8 do art. 1091.º na redação da Lei n.º 64/2018 — a preferência proporcional do arrendatário de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal — por violação do art. 62.º, n.º 1, em conjugação com o art. 18.º, n.º 2, da Constituição |
Regime geral aplicável por remissão
| Norma | O que determina |
|---|---|
| Arts. 416.º a 418.º do Código Civil | Conteúdo da comunicação para preferência; venda conjunta por preço global; tratamento das prestações acessórias — aplicáveis à preferência do arrendatário com as necessárias adaptações (art. 1091.º, n.º 5) |
| Art. 1410.º do Código Civil | Ação de preferência do arrendatário preterido: seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais e depósito do preço nos 15 dias seguintes à propositura |
Regimes especiais
| Norma | O que determina |
|---|---|
| DL n.º 294/2009, de 13 de outubro | Regime do arrendamento rural, com regras próprias de preferência, distintas do arrendamento urbano |
