Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Há duas vias para o despejo em Portugal: o Procedimento Especial de Despejo (PED), tramitado no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), resolvido em 2 a 6 meses, e a ação de despejo judicial, que demora entre 6 e 24 meses.
- Fundamentos legais, prazos, custos médios (entre €250 e €4.000+), documentação necessária e os erros que atrasam ou invalidam o processo.
- O outro lado do despejo: o que pode fazer quem recebe uma ordem de despejo — oposição, diferimento da desocupação e proteções legais para maiores de 65 anos.
A ação de despejo em Portugal está regulada nos artigos 1083.º e seguintes do Código Civil e no NRAU — Lei n.º 6/2006, com as alterações da Lei n.º 13/2019 e da Lei n.º 56/2023, que criou o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Nem todos os despejos passam por tribunal: quando o contrato já cessou e o inquilino não entrega o imóvel, o senhorio pode recorrer ao PED, decidido em regra em 2 a 6 meses. A via judicial demora entre 6 meses e 2 anos. Os custos variam entre cerca de €250 num PED simples e mais de €4.000 num processo disputado.
Este guia explica as duas vias, os fundamentos, os prazos e custos reais, e o que pode fazer quem está de cada um dos lados. Cada tema tem ligação para o artigo onde o aprofundamos.
Despejo em Portugal: as duas vias possíveis
Resposta rápida: o despejo segue pelo Procedimento Especial de Despejo (PED), no BAS, quando o contrato já cessou e o inquilino não entrega o imóvel, ou pela ação de despejo judicial, em tribunal, quando é preciso fazer cessar o contrato com prova ou quando há oposição.
| Via | Quando se usa | Onde corre | Duração típica |
|---|---|---|---|
| PED | Contrato cessado (resolução comunicada, fim do prazo, denúncia) e o inquilino não sai | BAS | 2–6 meses |
| Ação judicial | Fundamentos que exigem prova, oposição no PED, casos complexos | Tribunal de comarca | 6–24 meses |
O que é o Procedimento Especial de Despejo (PED)
O PED acelera a desocupação sem passar, à partida, por tribunal. Corre no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), que sucedeu ao antigo Balcão Nacional do Arrendamento.
Para o usar, o senhorio precisa de:
- Contrato de arrendamento válido e comunicado às Finanças
- Prova de que o contrato cessou — resolução por carta registada, oposição à renovação ou denúncia
- Imóvel não entregue após a cessação
Se o inquilino não deduzir oposição, o requerimento converte-se em título de desocupação, sem julgamento. É a via da maioria dos despejos por falta de pagamento — explicamos o requerimento, os documentos e a minuta em despejo por falta de pagamento de rendas.
O que é a ação de despejo judicial
A ação de despejo (art. 14.º do NRAU) é obrigatória quando o caso exige apreciação pelo tribunal:
- Fundamentos que dependem de prova (uso indevido, obras não autorizadas, má vizinhança reiterada)
- Oposição do inquilino no PED
- Contratos com dúvidas de validade ou prova
Tem articulados, audiência e sentença, admite recurso e, na generalidade dos casos, exige advogado.
Como escolher a via certa
| Cenário | Via recomendada |
|---|---|
| Rendas em atraso, contrato escrito e comunicado | Resolução por carta + PED |
| Fim do prazo com oposição à renovação válida | PED |
| Inquilino contesta ou há fundamento que exige prova | Ação judicial |
| Ocupante sem qualquer contrato | Ação judicial (reivindicação) |
Fundamentos legais: quando pode o senhorio despejar
Resposta rápida: só há despejo com fundamento legal. O mais comum é a falta de pagamento: mora igual ou superior a 3 meses (art. 1083.º, n.º 3 do Código Civil) ou 4 atrasos superiores a 8 dias em 12 meses (n.º 4).
Falta de pagamento da renda
Mora prolongada (3 meses):
- 3 ou mais meses de rendas em dívida permitem resolver o contrato
- A resolução faz-se por carta registada com aviso de receção — sem tribunal
- O inquilino trava a resolução se pagar tudo (rendas + indemnização + juros) no prazo de 1 mês
- Esta “purga da mora” só pode ser usada uma vez por contrato (art. 1084.º)
Mora reiterada (4 atrasos):
- Mais de 4 atrasos superiores a 8 dias, num período de 12 meses
- Exige aviso ao inquilino, por carta registada, logo após o 3.º atraso
- Aqui, o pagamento posterior já não impede a resolução
O que fazer ao primeiro atraso está em rendas em atraso: o que fazer. O cálculo da indemnização de 20% está em indemnização por atraso no pagamento da renda.
Outros fundamentos de resolução
O art. 1083.º, n.º 2 admite resolução quando a gravidade do incumprimento torne inexigível manter o contrato:
- Uso do imóvel para fim diverso do contratado
- Obras não autorizadas que alterem a estrutura
- Subarrendamento total sem consentimento
- Violação reiterada e grave das regras de higiene, sossego e boa vizinhança
- Não utilização do locado por mais de um ano
Fim do contrato sem incumprimento
O senhorio também pode fazer cessar o contrato sem qualquer falta do inquilino:
- Por denúncia do contrato — por exemplo, para habitação própria
- Por oposição à renovação no fim do prazo (ligar ao artigo de oposição à renovação quando publicado)
Quadro legal e fontes
Código Civil, arts. 1083.º–1087.º · Lei n.º 6/2006 (NRAU) · Lei n.º 13/2019 · Lei n.º 56/2023 · Portarias n.º 49/2024 e 50/2024
Como funciona o processo de despejo passo a passo
| Fase | Etapa | Duração |
|---|---|---|
| 1 | Verificação do fundamento e do contrato | 1–2 semanas |
| 2 | Comunicação ao inquilino | 1 semana + prazos legais |
| 3 | Requerimento (BAS) ou petição (tribunal) | 1–2 semanas |
| 4 | Tramitação | 1–20 meses |
| 5 | Título de desocupação e entrega | 2 semanas–3 meses |
| 6 | Pós-despejo: cobrança e contas finais | contínuo |
Fase 1 — Verificação do fundamento e do contrato
Antes de qualquer carta, confirmar:
- O fundamento existe e prova-se
- O contrato está reduzido a escrito
- O contrato foi comunicado às Finanças — sem isso, o PED fica comprometido (ligar ao artigo das Finanças quando publicado)
Fase 2 — Comunicação ao inquilino
- Carta registada com aviso de receção, com o fundamento descrito com precisão
- Uma carta mal redigida é a causa n.º 1 de despejos falhados
- Atenção à caducidade: o direito de resolução deve ser exercido nos 3 meses seguintes ao conhecimento do fundamento
Fase 3 — Apresentação do requerimento ou da petição
Cessado o contrato sem entrega do imóvel: requerimento no portal do BAS com documentos digitalizados, ou petição inicial no tribunal competente.
Fase 4 — Tramitação
- PED sem oposição: conversão em título de desocupação em poucas semanas
- PED com oposição: o processo segue para tribunal
- Ação judicial: contestação, eventual audiência prévia, julgamento e sentença
Fase 5 — Título de desocupação e entrega
Com o título ou a sentença, a desocupação é agendada e, se necessário, executada por agente de execução. Em situações sociais ponderosas, o tribunal pode diferir a desocupação por período limitado.
Fase 6 — Pós-despejo
- Rendas em dívida: cobráveis por injunção em matéria de arrendamento (IMA), também no BAS
- Indemnização de 20% e juros
- Estado do imóvel e obras de reposição
O impacto financeiro completo está em quanto perde o senhorio quando o inquilino não paga.
Quanto tempo demora uma ação de despejo
Resposta rápida: um PED sem oposição no BAS resolve-se em 2 a 3 meses. Com oposição, segue para tribunal: 8 a 14 meses. Uma ação judicial contestada demora 12 a 24 meses, sem contar recursos.
| Cenário | Duração típica |
|---|---|
| PED sem oposição | 2–3 meses |
| PED com oposição | 8–14 meses |
| Ação judicial contestada | 12–24 meses |
| Com recurso | +6–12 meses |
O que mais atrasa:
- Férias judiciais — agosto suspende a maioria dos prazos
- Diferimento da desocupação concedido ao inquilino
- Erros formais nas comunicações — podem obrigar a recomeçar do zero
Quanto custa um despejo em Portugal
Resposta rápida: entre cerca de €250 num PED simples e mais de €4.000 numa ação judicial disputada. Valores médios de mercado à data desta revisão.
Tabela de custos médios
| Componente | PED (BAS) | Ação judicial |
|---|---|---|
| Taxas do procedimento | €25–€60 | €150–€400 |
| Honorários de advogado | €500–€1.200 | €1.500–€4.000 |
| Agente de execução (se necessário) | €150–€400 | €150–€400 |
| Total estimado | €250–€1.600 | €1.700–€4.500+ |
Honorários — como funcionam na prática
Na QUOR, o processo é transparente:
- Primeira consulta: €70
- Consoante o caso, recebe uma proposta com os passos e custos discriminados
- Sabe antes de avançar quanto custa cada fase e o que acontece em cada cenário — sem surpresas
Apoio judiciário
Quem tem rendimentos baixos pode pedir proteção jurídica junto da Segurança Social (Lei n.º 34/2004). O apoio pode cobrir taxas de justiça e nomeação de advogado.
O custo que ninguém orçamenta: o tempo
Cada mês de processo é um mês de renda que não entra. Num despejo de 10 meses com renda de €800, o prejuízo passa os €8.000 antes de custas ou obras. Escolher a via certa à primeira vale mais do que qualquer poupança em honorários — fizemos as contas completas aqui.
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Recebi uma ordem de despejo: o que posso fazer?
Resposta rápida: tem prazos curtos — em regra 15 dias para deduzir oposição no PED. Sem resposta, o requerimento converte-se em título de desocupação.
Prazos para reagir
A notificação indica o prazo de oposição ou contestação. Argumentos de defesa habituais:
- Pagamento entretanto efetuado
- Vícios na carta de resolução
- Inexistência do fundamento invocado
- Contrato não comunicado às Finanças
Diferimento da desocupação
Mesmo quando o despejo procede, o tribunal pode conceder prazo adicional por razões sociais imperiosas — doença, idade avançada, carência habitacional do agregado. Tem requisitos e prazo próprios.
Quando o despejo é ilegal
Nenhum senhorio pode despejar “por mãos próprias”:
- Mudar fechaduras
- Cortar água, luz ou gás
- Retirar pertences ou impedir a entrada
Estes atos podem gerar responsabilidade civil e criminal. Quem for alvo deles deve documentar tudo e procurar apoio jurídico de imediato.
Quem não pode ser despejado
Resposta rápida: ninguém é imune a um despejo com fundamento válido. Mas inquilinos com 65 anos ou mais, ou com deficiência igual ou superior a 60%, sobretudo em contratos anteriores a 1990, têm fortes restrições à denúncia do contrato.
- A proteção não impede a resolução por falta de pagamento
- Impede, no essencial, a cessação livre de contratos antigos de inquilinos vulneráveis
- Condiciona a denúncia para habitação própria
As regras, exceções e a estratégia certa estão em despejar um inquilino com mais de 65 anos.
Casos especiais de despejo
Inquilino sem contrato escrito
Sem contrato reduzido a escrito, o acesso ao PED fica comprometido e a prova da relação de arrendamento torna-se o centro do caso.
Ocupação indevida do imóvel
Quando o ocupante nunca teve contrato, não há arrendamento para cessar — o caminho é a ação de reivindicação da propriedade. A distinção determina o tribunal, os prazos e a estratégia.
Despejo para habitação própria do senhorio
O senhorio pode denunciar o contrato para habitar o imóvel, com aviso prévio alargado e, em certos casos, indemnização ao inquilino. Regras e prazos na página de denúncia do contrato pelo senhorio.
Arrendamento comercial
Lojas e escritórios seguem regras próprias na cessação e desocupação.
Erros que comprometem o despejo
| Erro | Consequência |
|---|---|
| Carta de resolução sem fundamento detalhado | Oposição procedente; recomeça tudo |
| Aceitar rendas após a resolução, sem ressalva | Pode ser lido como revogação |
| Deixar caducar o direito (3 meses) | Perda do fundamento |
| Contrato não comunicado às Finanças | Obstáculo ao PED + exposição fiscal |
| Despejo “por mãos próprias” | Responsabilidade civil e criminal |
| Via errada (PED vs. judicial) | Meses perdidos, custos duplicados |
Por que ter um advogado de arrendamento ao seu lado
Num PED simples, o advogado nem sempre é obrigatório. Na prática, a maioria dos despejos falhados falha em pormenores formais — uma carta incompleta, um prazo caducado, uma via mal escolhida. Cada erro custa meses de renda.
Numa primeira consulta com a equipa de arrendamento da QUOR deve esperar:
- Avaliação do contrato e do fundamento
- Identificação dos riscos concretos do caso
- Escolha da via mais rápida
- Estimativa realista de prazos
- Proposta com passos e custos discriminados, antes de qualquer decisão
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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O Dr. Ferreira foi muito profissional e prestável.
Perguntas frequentes
Entre 2 e 3 meses num PED sem oposição no BAS, 8 a 14 meses quando há oposição e o caso segue para tribunal, e 12 a 24 meses numa ação judicial contestada. Férias judiciais, recursos e diferimentos da desocupação podem alargar estes prazos.
Três ou mais meses de mora permitem a resolução do contrato (art. 1083.º, n.º 3 CC). Em alternativa, mais de 4 atrasos superiores a 8 dias em 12 meses, com aviso após o terceiro. Os primeiros passos ao primeiro atraso estão em [rendas em atraso].
Sim, na maioria dos casos de falta de pagamento: a resolução comunica-se por carta registada e a desocupação pede-se no BAS, através do Procedimento Especial de Despejo. O tribunal só intervém se o inquilino deduzir oposição.
Entre cerca de €250 num PED simples e mais de €4.000 numa ação judicial disputada, somando taxas, honorários e agente de execução (médias de mercado à data). A maior parcela invisível é o tempo: cada mês de processo é um mês de renda perdida.
É a plataforma da justiça, criada pela Lei n.º 56/2023, onde correm o Procedimento Especial de Despejo e a injunção para cobrança de rendas. Sucedeu ao Balcão Nacional do Arrendamento.
Em regra, 15 dias a contar da notificação para deduzir oposição. Não deixe passar o prazo: sem resposta, o requerimento converte-se em título de desocupação. Verifique a data na notificação e procure aconselhamento de imediato.
Não. O despejo só pode ser executado através dos meios legais. Mudar fechaduras, cortar fornecimentos ou impedir a entrada pode gerar responsabilidade civil e criminal para o senhorio.
Pode, havendo fundamento — a proteção legal restringe sobretudo a denúncia livre de contratos antigos, não a resolução por incumprimento. As regras e exceções estão em [despejar um inquilino com mais de 65 anos].
Depende da situação: se existe arrendamento de facto, discute-se a sua prova; se nunca existiu título, o caminho é a ação de reivindicação. É dos casos onde o enquadramento inicial mais condiciona o resultado.
Continuam a ser devidas. Podem ser cobradas por injunção em matéria de arrendamento no BAS ou em execução, acrescidas da indemnização de 20% e juros.
Legislação fundamental
- Código Civil, arts. 1083.º a 1087.º — fundamentos e regime da resolução do arrendamento; art. 1084.º — modo de operar a resolução e purga da mora; art. 1085.º — caducidade do direito de resolução (texto consolidado — PGDL)
- Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU) — art. 14.º (ação de despejo) e arts. 15.º a 15.º-S (procedimento especial de despejo) (versão consolidada — DRE)
- Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto — reforma do regime do arrendamento urbano e criação do PED
- Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro — reforço da estabilidade do arrendamento; limiar de 3 meses de mora (art. 1083.º, n.º 3) e regime da mora reiterada com aviso após o 3.º atraso (n.º 4)
- Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (Mais Habitação) — criação do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) e da injunção em matéria de arrendamento (IMA) (DRE)
- Portarias n.º 49/2024 e 50/2024, de 15 de fevereiro — regulamentação do funcionamento do BAS
- Lei n.º 34/2004, de 29 de julho — acesso ao direito e apoio judiciário
Doutrina (validar edições em uso no escritório)
- Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, Almedina
- Maria Olinda Garcia, anotações ao regime do arrendamento urbano e estudos sobre o procedimento especial de despejo
- António Menezes Cordeiro (coord.), Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Almedina
- Laurinda Gemas / Albertina Pedroso / João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano — Novo Regime Anotado e Legislação Complementar
Nota de revisão: este quadro reflete o regime em vigor à data da última atualização do artigo. A proposta de reforma do arrendamento aprovada em Conselho de Ministros em março de 2026 encontra-se em discussão parlamentar e não produz ainda efeitos.
