Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O senhorio pode resolver o contrato com 3 meses de rendas em dívida ou mais de 4 atrasos superiores a 8 dias num ano (art. 1083.º do Código Civil)
- O Procedimento Especial de Despejo (PED) corre no BAS, sem tribunal, e resolve-se em 2 a 6 meses
- Minuta de carta de resolução incluída, com os documentos necessários e os erros que invalidam o processo
O despejo por falta de pagamento de rendas é o caso mais comum de cessação forçada do arrendamento em Portugal. A lei dá ao senhorio dois fundamentos: mora igual ou superior a 3 meses ou atrasos repetidos ao longo do ano (art. 1083.º do Código Civil). Verificado o fundamento, o contrato resolve-se por carta registada, sem necessidade de tribunal, e a desocupação pede-se através do Procedimento Especial de Despejo, no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) — em regra, 2 a 6 meses até recuperar o imóvel.
Este guia mostra cada passo: quando pode agir, a carta de resolução (com minuta), o requerimento no BAS, prazos, custos e a recuperação das rendas em dívida. Para uma visão de todas as vias de despejo, incluindo a judicial, veja o guia completo da ação de despejo.
Despejo em Portugal: as duas vias possíveis
Resposta rápida: a lei exige um de dois fundamentos: mora igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda (art. 1083.º, n.º 3 CC) ou mais de 4 atrasos superiores a 8 dias num período de 12 meses, com aviso ao inquilino após o terceiro atraso (n.º 4).
Mora prolongada — 3 meses de rendas em dívida
- O fundamento completa-se quando a dívida atinge 3 meses de renda
- Não é preciso ir a tribunal: a resolução comunica-se por carta registada com aviso de receção
- Conte os meses com rigor: uma carta enviada cedo demais é inválida e obriga a recomeçar
Mora reiterada — o padrão de atrasos
- Mais de 4 atrasos superiores a 8 dias, seguidos ou interpolados, em 12 meses
- Obrigatório: avisar o inquilino por carta registada logo após o 3.º atraso
- Sem esse aviso prévio, o fundamento não se constitui — é o erro mais comum nesta modalidade
A purga da mora — o direito do inquilino a travar o despejo
- Na mora prolongada, o inquilino pode fazer cessar a resolução pagando tudo o que deve (rendas + indemnização de 20% + juros) no prazo de 1 mês
- Esta faculdade só pode ser usada uma única vez em cada contrato (art. 1084.º CC)
- Na mora reiterada, o pagamento posterior já não impede a resolução
Ainda no primeiro atraso? Comece pelo princípio
Se a situação ainda não chegou aos 3 meses, o caminho é outro: interpelação, prazos do dia 8 e prevenção. Explicamos tudo em rendas em atraso: o que fazer.
Documentos necessários antes de avançar
Antes da carta, reúna:
- Contrato de arrendamento reduzido a escrito
- Comprovativo da comunicação do contrato às Finanças (Modelo 2) — sem ele, o acesso ao PED fica comprometido
- Registo dos pagamentos e da dívida — meses em falta, valores, datas
- Cálculo da dívida total: rendas + indemnização de 20% + juros — o cálculo detalhado está em quanto perde o senhorio quando o inquilino não paga
- Comprovativos de comunicações anteriores (avisos, interpelações)
A carta de resolução do contrato — o passo decisivo
Resposta rápida: a resolução por falta de pagamento opera por comunicação escrita ao inquilino (art. 1084.º, n.º 2 CC), por carta registada com aviso de receção, com o fundamento identificado e os valores em dívida discriminados. Uma carta mal redigida invalida o despejo.
O que deve constar na carta
- Identificação do contrato e do locado
- Fundamento legal invocado (mora de 3 meses ou mora reiterada, com o artigo)
- Meses em dívida e valores, discriminados
- Referência à possibilidade (ou não) de purga da mora
- Prazo para desocupação e consequência do incumprimento
Minuta de carta de resolução por falta de pagamento
[Nome do senhorio]
[Morada]
[Nome do inquilino]
[Morada do locado]
[Localidade], [data]
Assunto: Resolução do contrato de arrendamento — falta de pagamento de rendas (art. 1083.º, n.º 3, e art. 1084.º, n.º 2, do Código Civil)
Exmo.(a) Senhor(a),
Na qualidade de senhorio do locado sito em [morada completa do imóvel], objeto do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho comunicar a resolução do contrato de arrendamento, ao abrigo do artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil, com fundamento em mora no pagamento das rendas por período superior a três meses.
Encontram-se em dívida as rendas relativas aos meses de [listar meses e anos], no valor mensal de [valor €], perfazendo o total de [valor total €], acrescido da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º do Código Civil, no valor de [valor €].
Nos termos do artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil, a presente resolução ficará sem efeito se, no prazo de um mês, proceder ao pagamento integral das rendas em atraso, acrescidas da indemnização devida — faculdade que a lei apenas permite utilizar uma única vez na vigência do contrato.
Decorrido esse prazo sem pagamento integral, deverá proceder à desocupação e entrega do locado, livre de pessoas e bens. Caso não o faça, recorrerei ao Procedimento Especial de Despejo, com os custos processuais daí decorrentes a seu cargo.
Com os melhores cumprimentos,
[Assinatura do senhorio]
Envie sempre por carta registada com aviso de receção. Esta minuta é um modelo genérico: os fundamentos e valores devem ser adaptados ao seu contrato — um erro nesta carta pode invalidar todo o processo.
Erros que invalidam a resolução
- Enviar a carta antes de a mora atingir os 3 meses
- Não discriminar os meses e valores em dívida
- Invocar a mora reiterada sem o aviso após o 3.º atraso
- Aceitar rendas depois da resolução sem ressalvar que o faz por conta da dívida
- Carta simples ou e-mail em vez de registada com AR
Procedimento Especial de Despejo (PED) no BAS — passo a passo
Resposta rápida: o PED é o mecanismo que converte a resolução em desocupação efetiva sem julgamento. Corre no Balcão do Arrendatário e do Senhorio e, sem oposição do inquilino, gera título de desocupação em 2 a 3 meses.
O que é o BAS
O Balcão do Arrendatário e do Senhorio é a plataforma da justiça criada pela Lei n.º 56/2023, que sucedeu ao antigo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Concentra dois procedimentos: o PED (desocupação do imóvel) e a injunção em matéria de arrendamento (cobrança de rendas).
Como submeter o requerimento
- Aceder ao portal do BAS com autenticação
- Preencher o requerimento de despejo com os dados do contrato e da resolução
- Anexar os documentos digitalizados: contrato, comunicação às Finanças, carta de resolução e aviso de receção
- Pagar a taxa do procedimento
- O BAS notifica o inquilino
Se o inquilino não se opuser
- O requerimento converte-se em título de desocupação
- A desocupação é agendada e, se necessário, executada por agente de execução
- É o cenário mais frequente na falta de pagamento documentada
Se o inquilino se opuser
- O processo é remetido ao tribunal e segue tramitação declarativa
- O prazo total passa para 8 a 14 meses
- A partir daqui aplicam-se as regras da via judicial — explicadas no guia da ação de despejo
Quer avaliar o seu caso com um advogado?
Responda a 6 perguntas — dizemos-lhe como podemos ajudar e o custo da consulta, sem compromisso.
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?
Resposta rápida: entre 2 e 3 meses no PED sem oposição, e 8 a 14 meses se o inquilino se opuser e o caso seguir para tribunal.
| Cenário | Duração típica |
|---|---|
| Carta de resolução + purga (inquilino paga) | 1–2 meses, contrato mantém-se |
| PED sem oposição | 2–3 meses |
| PED com oposição → tribunal | 8–14 meses |
O que atrasa: férias judiciais em agosto, pedidos de diferimento da desocupação e erros formais na carta ou no requerimento — que obrigam a recomeçar do zero.
Quanto custa?
Resposta rápida: um PED simples, sem oposição, fica entre €175 e €460, somando a taxa do procedimento e o agente de execução (médias de mercado à data desta revisão). Com apoio de advogado, acresce o valor dos honorários — na tabela abaixo.
| Componente | Valor típico |
|---|---|
| Taxa do procedimento (BAS) | €25–€60 |
| Honorários de advogado | €500–€1.200 |
| Agente de execução (se necessário) | €150–€400 |
Na QUOR, a primeira consulta custa €70 e, consoante o caso, recebe uma proposta com os passos e custos discriminados — sabe antes de avançar quanto custa cada fase. O maior custo, porém, é o tempo: cada mês de processo é um mês de renda perdida. Fizemos as contas ao prejuízo real aqui.
E as rendas em dívida? Recuperar o que ficou por pagar
O despejo devolve o imóvel; não devolve o dinheiro. Para isso:
Injunção em matéria de arrendamento (IMA)
- Corre também no BAS, criada pela Lei n.º 56/2023
- Serve para obter título executivo contra o inquilino pelas rendas em dívida
- Pode avançar em paralelo com o PED
Indemnização de 20% e juros
Às rendas em atraso soma-se a indemnização de 20% prevista no art. 1041.º CC. O cálculo, com exemplos reais, está em indemnização por atraso no pagamento da renda.
Casos especiais
Inquilino com mais de 65 anos
A idade não impede o despejo por falta de pagamento — as proteções legais dos maiores de 65 incidem sobretudo na denúncia de contratos antigos. As regras e exceções estão em despejar um inquilino com mais de 65 anos.
Inquilino sem contrato escrito
Sem contrato escrito e comunicado às Finanças, o PED fica em risco e a estratégia muda.
Arrendamento comercial
Lojas e escritórios têm regras próprias de cessação.
Erros que fazem o senhorio perder meses
| Erro | Consequência |
|---|---|
| Carta enviada antes dos 3 meses de mora | Resolução inválida — recomeça tudo |
| Mora reiterada sem aviso após o 3.º atraso | Fundamento não se constitui |
| Contrato não comunicado às Finanças | Obstáculo ao PED + exposição fiscal |
| Aceitar rendas sem ressalva após a resolução | Pode ser lido como revogação |
| Cortar água/luz ou mudar fechaduras | Responsabilidade civil e criminal |
Quando é indispensável um advogado
No PED sem oposição, o advogado não é sempre obrigatório. Mas a maioria dos despejos falhados falha na carta de resolução ou no requerimento — e cada erro custa meses de renda. Numa primeira consulta com a equipa de arrendamento da QUOR deve esperar:
- Verificação do fundamento e do contrato
- Cálculo da dívida total exigível
- Redação ou revisão da carta de resolução
- Estimativa realista de prazos
- Proposta com passos e custos discriminados
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Três meses de mora permitem resolver o contrato (art. 1083.º, n.º 3 CC). Em alternativa, mais de 4 atrasos superiores a 8 dias em 12 meses, desde que o senhorio tenha avisado o inquilino após o terceiro atraso. Antes disso, o caminho é a interpelação — veja rendas em atraso: o que fazer.
Sim. Com o fundamento verificado, a resolução comunica-se por carta registada e a desocupação pede-se no BAS, através do Procedimento Especial de Despejo. O tribunal só intervém se o inquilino deduzir oposição.
Se pagar tudo (rendas, indemnização de 20% e juros) no prazo de um mês, a resolução fica sem efeito — mas só pode usar esta faculdade uma vez por contrato. Na mora reiterada, o pagamento já não trava a resolução.
Sem oposição do inquilino, 2 a 3 meses até ao título de desocupação. Com oposição, o processo segue para tribunal e passa para 8 a 14 meses.
O PED é remetido ao tribunal e segue como processo declarativo, com contestação e eventual julgamento. Os prazos e custos da via judicial estão no guia da ação de despejo.
Não. O despejo só pode ser executado pelos meios legais. Cortar fornecimentos, mudar fechaduras ou impedir a entrada pode gerar responsabilidade civil e criminal para o senhorio.
Através da injunção em matéria de arrendamento, no BAS, ou em execução, acrescidas da indemnização de 20% e juros. O cálculo completo está em indemnização por atraso na renda.
Não é obrigatório na fase inicial sem oposição, mas a carta de resolução e o requerimento são os pontos onde a maioria dos processos falha. Com oposição e passagem a tribunal, a representação passa a ser necessária na generalidade dos casos.
- Código Civil, arts. 1041.º (indemnização), 1083.º–1085.º (resolução) — PGDL
- Lei n.º 6/2006 (NRAU), arts. 15.º a 15.º-S (PED) — DRE
- Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro
- Lei n.º 56/2023 (BAS e IMA) · Portarias n.º 49/2024 e 50/2024
Nota de revisão: quadro em vigor à data da última atualização; a reforma anunciada em março de 2026 está em discussão parlamentar e não produz efeitos
