Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O Procedimento Especial de Despejo corre no BAS e pode concluir-se em 2 a 6 meses sem tribunal — mas exige documentação e notificação correctas
- Se o inquilino não se opuser em 15 dias, a desocupação é executada sem necessidade de acção judicial
- Há casos especiais com regras próprias — inquilino com mais de 65 anos, sem contrato escrito e despejo para uso próprio têm tratamento jurídico diferente
O inquilino não paga a renda, ignorou as suas comunicações e não quer sair. Chegou ao ponto em que a negociação falhou e é necessário avançar com o processo legal.
Este guia cobre exclusivamente o processo de despejo — os fundamentos, os documentos necessários, o Procedimento Especial de Despejo passo a passo, os prazos reais e o que fazer quando o inquilino se opõe. Se ainda está na fase de gerir o atraso e decidir se avança, consulte primeiro o guia sobre rendas em atraso.
Quando pode o senhorio avançar com despejo?
Existem três fundamentos principais para despejo por incumprimento:
Por mora prolongada — 2 meses em dívida
Quando o inquilino acumula 2 ou mais meses de rendas em dívida, o senhorio pode resolver o contrato e avançar para despejo (artigo 1083.º NRAU). O inquilino tem 1 mês após a notificação de resolução para pagar tudo e evitar o despejo — mas apenas uma vez por contrato.
Por mora reiterada — 4 atrasos em 12 meses
Quando o inquilino atrasa mais de 8 dias por 4 vezes em 12 meses, mesmo que acabe sempre por pagar, o senhorio pode resolver o contrato. Neste caso o inquilino não tem direito a cura — não pode pagar para evitar o despejo.
Outros fundamentos de despejo
Além da falta de pagamento, existem outros fundamentos legais para despejo:
| Fundamento | Base legal | Notas |
|---|---|---|
| Fim do prazo contratual | Art. 1096.º NRAU | Aviso prévio obrigatório |
| Necessidade do imóvel para uso próprio | Art. 1101.º NRAU | Prazos de aviso longos — ver secção casos especiais |
| Obras de demolição ou remodelação profunda | Art. 1101.º NRAU | Requer autorização prévia |
| Violação de obrigações contratuais | Art. 1083.º NRAU | Infracção tem de ser grave |
Documentos necessários antes de avançar
Antes de submeter o requerimento no BAS, reúna:
- Contrato de arrendamento — escrito e com imposto de selo pago (obrigatório para acesso ao PED)
- Comprovativo de comunicação de resolução — carta registada com aviso de recepção enviada ao inquilino
- Prova das rendas em atraso — extracto bancário ou recibos que demonstrem o incumprimento
- Identificação do agente de execução — deve ser designado no momento da submissão
- Comprovativo de pagamento da taxa — 25,50 € se o valor do processo for ≤ 30.000 €; 51 € se superior
⚠️ Se o contrato não tiver imposto de selo pago, não pode aceder ao Procedimento Especial de Despejo — terá de recorrer à via judicial comum, que é mais lenta e cara.
Procedimento Especial de Despejo (PED) — passo a passo
O PED corre no BAS — Balcão do Arrendatário e do Senhorio (substituiu o BNA em Fevereiro de 2024). É um mecanismo extrajudicial que permite recuperar o imóvel sem passar por tribunal, desde que o inquilino não se oponha.
Como submeter o requerimento no BAS
- Aceda ao portal de serviços digitais dos tribunais em tribunais.mj.pt
- Autentique-se com Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão
- Preencha o requerimento de PED com os dados do contrato e do inquilino
- Anexe os documentos obrigatórios
- Designe o agente de execução
- Pague a taxa (25,50 € ou 51 €)
Após a submissão, o BAS notifica o inquilino. A notificação é feita por via electrónica ou postal.
O que acontece se o inquilino não se opuser
Se o inquilino não apresentar oposição no prazo de 15 dias após a notificação:
- O BAS emite o título de desocupação
- O agente de execução executa a desocupação do imóvel
- Prazo total típico: 2 a 6 meses desde a submissão até à desocupação efectiva
O inquilino pode também, neste prazo de 15 dias, optar por pedir mais tempo para pagar — até ao limite de 5 meses de rendas em atraso. Se pagar, o processo de despejo cessa.
O que acontece se o inquilino se opuser
Se o inquilino apresentar oposição nos 15 dias:
- O processo transita automaticamente para tribunal comum
- A representação por advogado passa a ser obrigatória para ambas as partes
- O inquilino tem de pagar taxa de justiça de 306 € (processo ≤ 30.000 €) ou 612 € (processo > 30.000 €)
- O inquilino tem ainda de depositar caução até 6 meses de renda como garantia
- O prazo alonga-se significativamente — processo judicial pode demorar 1 a 2 anos
Em Março de 2026, o Governo aprovou diplomas para acelerar o PED em casos de incumprimento reiterado, actualmente em discussão parlamentar.
Quanto tempo demora o processo de despejo?
| Via | Prazo típico | Condição |
|---|---|---|
| PED sem oposição | 2 a 6 meses | Inquilino não se opõe |
| PED com oposição → tribunal | 1 a 2 anos | Inquilino contesta |
| Via judicial directa | 2 a 3 anos | Sem contrato escrito ou imposto de selo não pago |
O prazo efectivo depende da carga processual do BAS e do tribunal competente, da disponibilidade do agente de execução e da cooperação (ou resistência) do inquilino.
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Minuta de carta de resolução do contrato
Esta carta é diferente da carta de exigência de rendas — é o passo formal que resolve o contrato e abre caminho ao PED.
[Local], [data]
Exmo(a). Sr(a). [Nome do inquilino] [Morada do imóvel arrendado]
Assunto: Resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas
Venho por este meio notificar V. Exa. de que, face ao incumprimento no pagamento das rendas referentes a [meses e anos], no valor total de [X €], procedo à resolução do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], com fundamento no artigo 1083.º do NRAU.
Nos termos da lei, V. Exa. dispõe do prazo de 1 mês a contar da recepção desta carta para proceder ao pagamento integral das rendas em atraso e respectiva indemnização legal de 20%, no valor total de [Z €], findo o qual será instaurado o competente Procedimento Especial de Despejo junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio.
Com os melhores cumprimentos, [Nome do senhorio] | [Data] | [Contacto]
Esta minuta tem carácter informativo. Recomenda-se revisão por advogado antes de enviar, especialmente em situações com múltiplos senhorios, fiadores ou contestação previsível.
Casos especiais
Inquilino com mais de 65 anos
O inquilino com 65 ou mais anos e rendimento anual bruto do agregado inferior a 5 salários mínimos anuais tem protecção especial em casos de denúncia por necessidade do senhorio ou obras. Esta protecção não se aplica a despejo por falta de pagamento — o senhorio pode avançar normalmente com o PED por mora prolongada ou reiterada, independentemente da idade do inquilino.
A confusão é frequente: a protecção etária protege contra a denúncia unilateral pelo senhorio, não contra o incumprimento contratual pelo inquilino.
Inquilino sem contrato escrito
Se não existe contrato escrito, não pode aceder ao PED. As opções são:
- Acção declarativa em tribunal — mais lenta, mais cara, mas possível
- Acordo de saída — negociação directa com o inquilino
Se o contrato existe mas o imposto de selo não foi pago, regularize o imposto antes de avançar — o BAS exige comprovativo.
Despejo para uso próprio
O senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria ou de familiares até ao 1.º grau, mas tem de:
- Dar aviso prévio de 2 anos (contratos com duração ≥ 2 anos)
- Provar efectiva necessidade de habitação
- Não arrendar o imóvel nos 3 anos seguintes
Este fundamento não é despejo por falta de pagamento — tem regras completamente diferentes e não corre via PED por incumprimento.
Quando é necessário advogado?
Para submeter o PED no BAS, o advogado não é obrigatório. No entanto é fortemente recomendado quando:
- O inquilino tem historial de litigância ou já apresentou oposições anteriores
- Existem vários senhorios ou situações de compropriedade
- O contrato tem cláusulas ambíguas que o inquilino pode explorar na oposição
- A dívida é elevada e pretende cumular o PED com acção executiva para cobrança
- O inquilino é pessoa jurídica (empresa arrendatária)
- Há suspeita de que o inquilino vai opor-se — a oposição transita para tribunal e o processo fica mais complexo
Um erro no requerimento — documentação incompleta, notificação mal feita, agente de execução não designado — pode inviabilizar o processo e obrigar a recomeçar.
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Perguntas frequentes
O PED corre no BAS e é mais rápido (2 a 6 meses) e mais barato (taxa de 25,50 €). A acção judicial corre em tribunal comum, demora 1 a 3 anos e exige representação obrigatória por advogado desde o início. O PED só está disponível quando existe contrato escrito com imposto de selo pago.
Sim, de duas formas: pagando tudo no prazo de 15 dias (rendas + indemnização), ou apresentando oposição formal. Se pagar, o processo cessa. Se se opuser, o processo transita para tribunal — mas o inquilino tem de pagar taxa de justiça e depositar caução de até 6 meses de renda.
Via PED: taxa de 25,50 € (processo ≤ 30.000 €). Se houver oposição e transitar para tribunal, acrescem honorários de advogado e custas judiciais. Via judicial directa: custas variáveis conforme o valor do processo, mais honorários de advogado obrigatório desde o início.
O agente de execução designado pode proceder à desocupação coerciva do imóvel, com auxílio de autoridade policial se necessário.
Sim. No BAS pode submeter simultaneamente o PED e o procedimento de injunção para cobrança das rendas em dívida e indemnização. É a forma mais eficiente de recuperar o imóvel e os valores em atraso num único processo.
Após emissão do título de desocupação pelo BAS, o agente de execução contacta o inquilino para acordar data de saída. Se o inquilino não cooperar, a desocupação coerciva pode ser agendada, normalmente com poucos dias de antecedência.
O processo legal de despejo por falta de pagamento segue o seu curso independentemente da situação social do inquilino. No entanto, o tribunal ou o BAS podem, em casos excepcionais, conceder prazo adicional. Os diplomas aprovados em Março de 2026 prevêem a criação de um fundo de emergência habitacional para apoiar inquilinos em situação de vulnerabilidade — actualmente em discussão parlamentar.
Não é obrigatório para a submissão inicial. Mas se o inquilino apresentar oposição, a representação por advogado torna-se obrigatória para ambas as partes. Recomenda-se apoio jurídico desde o início para evitar erros formais.
Sim — o PED está disponível para arrendamento urbano habitacional e não habitacional (comercial). As regras de fundamento e processo são semelhantes, mas os prazos de aviso prévio e as protecções do inquilino podem diferir.
Não via PED. Sem contrato escrito tem de recorrer à via judicial comum — acção declarativa em tribunal. O processo é mais lento e mais caro.
Quando a consulta jurídica é indispensável
A maioria dos senhorios tenta avançar com o PED sem apoio jurídico e comete erros formais que inviabilizam o processo — documentação incompleta, notificação mal feita ou agente de execução não designado obrigam a recomeçar do zero.
Consulte um advogado quando:
- O inquilino tem historial de litigância ou já contestou processos anteriores
- Pretende cumular o PED com acção executiva para cobrança das rendas
- O contrato tem cláusulas ambíguas que podem ser exploradas na oposição
- Existem vários senhorios, compropriedade ou situações de herança
- O inquilino é empresa arrendatária
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Avaliações
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Para aprofundar este tema dos contratos de arrendamento
Se pretende compreender melhor como estas regras se aplicam ao seu caso concreto, pode consultar os seguintes temas;
