Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- As obras de conservação do imóvel arrendado cabem, em regra, ao senhorio (art. 1074.º do Código Civil) — salvo estipulação em contrário no contrato
- O inquilino responde pelas pequenas deteriorações ligadas ao seu conforto e pelos danos que causar (art. 1073.º CC), e tem o dever de avisar o senhorio de vícios e anomalias
- Tabela “quem paga o quê” incluída, com os passos a dar quando as obras não avançam
O telhado deixa entrar água, a caldeira avariou, a humidade ganha às paredes — e cada um diz que a obra é do outro. É o litígio mais comum na vida de um arrendamento, e quase sempre nasce do mesmo ponto: ninguém leu o contrato nem a regra da lei antes de discutir. A resposta, na maioria dos casos, é mais simples do que a discussão.
Este guia responde dos dois lados: o que a lei obriga o senhorio a fazer, o que cabe ao inquilino, o que o contrato pode alterar e o que fazer — pela ordem certa — quando as obras não avançam.
Quem paga o quê: a regra de base
Resposta rápida: salvo estipulação em contrário, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato (art. 1074.º do Código Civil). Ao inquilino cabem as pequenas deteriorações ligadas ao seu conforto ou comodidade — que deve reparar antes de devolver o imóvel — e os danos que causar.
| Situação | Quem paga |
|---|---|
| Obras de conservação — telhado, canalizações, estrutura, infiltrações | Senhorio |
| Obras exigidas por lei ou pelo licenciamento do imóvel | Senhorio |
| Pequenas deteriorações feitas pelo inquilino para seu conforto (furos, prateleiras) | Inquilino — repara antes de sair |
| Danos causados pelo inquilino ou por quem com ele vive | Inquilino |
| Reparações urgentes que o senhorio não faz a tempo | O inquilino pode adiantar; o senhorio reembolsa (art. 1036.º CC) |
O que o contrato pode mudar
A regra do art. 1074.º abre com três palavras que muita gente salta: “salvo estipulação em contrário”. O contrato pode redistribuir responsabilidades — e muitos contratos o fazem, sobretudo quanto a manutenções correntes. Por isso, antes de qualquer discussão, o primeiro passo é sempre o mesmo: reler a cláusula das obras. Se o contrato nada diz, vale a regra da lei — e a obra de conservação é do senhorio.
Os deveres do senhorio em detalhe
O dever de fazer obras não é um favor: decorre da obrigação central do senhorio de assegurar ao inquilino o gozo do imóvel para o fim do contrato (art. 1031.º CC). Na prática, isto traduz-se em três frentes:
- Conservação ordinária — a manutenção regular que evita a degradação: reparações correntes, revisão de instalações, tratamento de humidades.
- Conservação extraordinária — as intervenções maiores que a idade ou os defeitos do prédio exigem: cobertura, estrutura, redes de água e eletricidade.
- Obras impostas por lei — as que resultem de normas de segurança, salubridade ou decisões das autoridades, incluindo as intimadas pela câmara municipal.
Um critério prático que raramente falha: se a obra é necessária para a casa continuar a servir para viver — e não resulta de dano causado por quem lá vive —, é do senhorio.
E os deveres do inquilino?
Do outro lado, o inquilino não é um espetador. A lei impõe-lhe deveres cujo incumprimento inverte a responsabilidade:
- Avisar de imediato o senhorio quando detete um vício, anomalia ou perigo no imóvel (art. 1038.º CC). É o dever mais esquecido e o que mais litígios decide: a infiltração comunicada ao primeiro sinal é uma reparação pequena; calada durante um ano, é uma obra grande — e a responsabilidade pelo agravamento pode cair sobre quem se calou.
- Não fazer obras sem autorização escrita do senhorio, fora dos casos que a lei permite.
- Usar o imóvel com prudência e responder pelos danos que causar.
- Reparar as pequenas deteriorações que tiver feito para seu conforto, antes de restituir o imóvel (art. 1073.º CC).
O senhorio não faz as obras: o que pode o inquilino fazer
Resposta rápida: o caminho é escalar por escrito, por esta ordem — comunicação formal com prazo, reparações urgentes com direito a reembolso (art. 1036.º CC), pedido de intervenção da câmara municipal e, em último recurso, as vias judiciais. O que o inquilino não deve fazer é deixar de pagar a renda por decisão própria.
- Comunicar por escrito, com prazo. Carta registada com aviso de receção a descrever o problema, com fotografias, e a fixar um prazo razoável para a intervenção. Sem este passo documentado, tudo o resto fica mais fraco.
- Reparações urgentes: agir e pedir reembolso. Quando a urgência não permite esperar — uma rotura, uma avaria que torna a casa inabitável — o inquilino pode fazer a reparação e exigir o reembolso ao senhorio, avisando-o ao mesmo tempo (art. 1036.º CC). Guarde orçamentos, faturas e o registo do aviso.
- Pedir a intervenção da câmara municipal. As câmaras podem intimar o proprietário a realizar obras de conservação necessárias (regime jurídico da urbanização e edificação — DL n.º 555/99) e, em casos-limite, fazê-las coercivamente à custa dele.
- Vias judiciais. Para obter a condenação do senhorio na realização das obras ou em indemnização — território onde já convém aconselhamento.
E o aviso que evita o pior erro: suspender a renda por conta própria não é um destes passos. O problema das obras não anula o dever de pagar — e o inquilino que corta a renda unilateralmente arrisca-se a transformar um caso que tinha ganho num despejo por falta de pagamento que vai perder.
Obras profundas e fim do contrato
Há um ponto em que o tema das obras muda de natureza: quando o senhorio pretende realizar uma remodelação ou restauro profundos, ou demolir o prédio. Aí já não falamos de conservação, mas de um possível fundamento de denúncia do contrato, com regras, comunicações e proteções próprias — o aprofundamento está no guia da denúncia do contrato pelo senhorio. E se o inquilino tiver mais de 65 anos ou o contrato for anterior a 1990, aplicam-se as proteções explicadas em despejar um inquilino com mais de 65 anos.
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Prevenir o litígio: a papelada que vale ouro
A maioria dos conflitos de obras ganha-se (ou perde-se) antes de a obra existir:
- Vistoria inicial com registo fotográfico, assinada pelas duas partes — é a linha de base que distingue desgaste antigo de dano novo
- Comunicações sempre por escrito — o telefonema resolve o imediato, o e-mail ou a carta ficam para o processo
- Orçamentos e faturas guardados de todas as intervenções, de ambos os lados
- Cláusula de obras bem redigida no contrato: quem faz o quê, com que autorizações e a expensas de quem
- Seguro multirriscos adequado ao imóvel — muitos sinistros “de obras” são, na verdade, sinistros de seguro
Erros que saem caros
| Erro | Consequência |
|---|---|
| Inquilino faz obras sem autorização escrita | Pode ter de repor o imóvel no estado original, a expensas suas |
| Inquilino suspende a renda por conta própria | Risco de resolução do contrato por falta de pagamento |
| Senhorio ignora comunicações de infiltrações ou avarias | O dano agrava-se — e a responsabilidade e o custo também |
| Acordos verbais sobre quem paga a obra | Sem prova, cada um recorda o acordo que lhe convém |
| Não documentar o estado do imóvel no início do contrato | Impossível distinguir desgaste antigo de dano novo na saída |
Quando falar com um advogado
Uma torneira que pinga não precisa de advogado. Precisa quem tem uma infiltração comunicada há meses sem resposta, um inquilino que fez obras por conta própria, uma câmara a intimar obras que não sabe como custear — ou um contrato cuja cláusula de obras ninguém percebe. Numa primeira consulta com a equipa de arrendamento da QUOR deve esperar:
- Leitura do contrato e qualificação da obra em causa (conservação, urgente, profunda)
- Definição de quem responde — e com que prova
- A sequência certa de comunicações para o seu caso, com minutas
- Proposta com passos e custos discriminados
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Em regra, o senhorio: cabem-lhe todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas pelas leis ou pelo fim do contrato (art. 1074.º CC). O contrato pode, porém, estipular diferente — e o inquilino responde sempre pelas pequenas deteriorações do seu conforto e pelos danos que causar.
Não, salvo as pequenas deteriorações ligadas ao seu conforto (que deve reparar antes de sair) e as reparações urgentes que não possam esperar, com aviso ao senhorio e direito a reembolso (art. 1036.º CC). Obras não autorizadas podem ter de ser desfeitas a expensas do inquilino.
Não por decisão própria: o dever de pagar a renda mantém-se, e suspendê-la unilateralmente expõe o inquilino a despejo por falta de pagamento. O caminho certo é a comunicação escrita com prazo, a reparação urgente com reembolso, a intimação camarária e, se necessário, o tribunal.
O senhorio — são obras de conservação do imóvel por excelência. O inquilino tem, em contrapartida, o dever de comunicar o problema logo que o detete; se o calar e o dano se agravar, pode responder pelo agravamento.
Sim, se a urgência não permitia esperar pela intervenção dele e o avisou (art. 1036.º CC). Guarde o comprovativo do aviso, os orçamentos e as faturas — sem prova da urgência e da despesa, o reembolso complica-se.
A demolição ou a remodelação/restauro profundos podem fundamentar a denúncia do contrato, com regras e proteções próprias — incluindo as dos inquilinos com mais de 65 anos e dos contratos antigos. Os detalhes estão no guia da denúncia do contrato pelo senhorio.
- Art. 1031.º CC — obrigações do locador: entrega e assegurar o gozo da coisa para o fim do contrato
- Art. 1036.º CC — reparações urgentes executadas pelo locatário, com direito a reembolso
- Art. 1038.º CC — deveres do locatário, incluindo o aviso imediato de vícios e perigos
- Art. 1073.º CC — pequenas deteriorações lícitas e dever de reparação antes da restituição
- Art. 1074.º CC — regra geral das obras de conservação no arrendamento
- DL n.º 555/99 (RJUE) — intimação municipal para obras de conservação e execução coerciva
- Lei n.º 6/2006 (NRAU) — regime do arrendamento urbano (referência)
