Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O senhorio é obrigado por lei a manter o imóvel em condições de habitabilidade e a realizar obras de conservação — independentemente do que diga o contrato
- O inquilino pode exigir as obras por escrito e, se o senhorio não agir, tem direito a suspender o pagamento da renda ou a resolver o contrato
- Obras de pequena conservação são obrigatoriamente a cargo do inquilino — a fronteira entre as duas responsabilidades tem consequências jurídicas importantes
O contrato de arrendamento não elimina as obrigações legais do senhorio. Mesmo que o contrato não mencione obras, a lei impõe deveres mínimos de conservação e habitabilidade que não podem ser afastados por acordo entre as partes.
Quando o senhorio não cumpre, o inquilino tem ferramentas legais para exigir — e o senhorio pode ser responsabilizado civil e criminalmente.
Se é inquilino e quer saber como agir, este guia explica os seus direitos. Se é senhorio, explica o que é obrigatório e como evitar litígios.
O senhorio é obrigado a fazer obras?
Sim. O artigo 1074.º do Código Civil estabelece que o senhorio está obrigado a:
- Entregar o imóvel em bom estado de conservação e apto para o fim a que se destina
- Assegurar ao inquilino o gozo pacífico do imóvel durante o prazo do contrato
- Realizar todas as obras de conservação ordinária e extraordinária necessárias à manutenção do imóvel em condições de habitabilidade
Esta obrigação existe independentemente do que esteja escrito no contrato. Qualquer cláusula que transfira para o inquilino obrigações de conservação estrutural é nula.
Que obras são obrigação do senhorio?
A regra geral é simples: tudo o que diz respeito à estrutura e conservação do imóvel é responsabilidade do senhorio.
Obras obrigatórias do senhorio:
- Telhado, cobertura e estrutura do edifício
- Paredes exteriores e interiores com problemas de humidade ou degradação estrutural
- Canalização e instalações de água e saneamento
- Instalação elétrica (exceto equipamentos do inquilino)
- Aquecimento central e sistemas de ventilação integrados
- Janelas e portas exteriores em estado de degradação
- Elevadores e partes comuns (em conjunto com o condomínio)
Obras que são responsabilidade do inquilino (pequena conservação):
O artigo 1076.º CC define como pequena conservação as reparações de desgaste normal resultantes do uso — e estas são a cargo do inquilino:
- Substituição de fechaduras e torneiras
- Pintura interior por desgaste normal de uso
- Vedações e calafetagens de janelas e portas interiores
- Manutenção de eletrodomésticos fornecidos pelo senhorio
⚠️ A fronteira entre “conservação ordinária” (senhorio) e “pequena conservação” (inquilino) é frequentemente disputada. Em caso de dúvida, consulte advogado antes de realizar obras.
O inquilino pode fazer obras no imóvel arrendado?
Depende. O regime legal distingue três situações:
Obras autorizadas pelo senhorio: O inquilino pode realizar qualquer obra desde que obtenha autorização escrita do senhorio. No fim do contrato, as obras ficam em regra para o senhorio sem indemnização, salvo acordo diferente.
Obras urgentes sem autorização: Se o senhorio estiver inacessível e houver urgência comprovada (por exemplo, uma fuga de água que cause danos imediatos), o inquilino pode realizar a obra e exigir reembolso ao senhorio. Deve documentar tudo — fotos, orçamentos, faturas — e notificar o senhorio logo que possível.
Obras sem autorização: O senhorio pode exigir a reposição do imóvel no estado anterior e eventualmente resolver o contrato, se as obras alterarem a estrutura ou natureza do imóvel.
O que pode o inquilino fazer se o senhorio não realizar as obras?
Se o senhorio for notificado por escrito e não realizar as obras num prazo razoável, o inquilino tem as seguintes opções legais:
1. Redução da renda O inquilino pode requerer redução proporcional da renda enquanto o imóvel não estiver em condições — desde que a degradação seja imputável ao senhorio.
2. Suspensão da renda Em casos de incumprimento grave, o inquilino pode depositar as rendas numa conta à ordem do tribunal ou do BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio) em vez de as pagar ao senhorio.
3. Resolução do contrato Se o senhorio não cumprir as obrigações de conservação e o imóvel ficar em condições inadequadas para habitação, o inquilino pode resolver o contrato sem penalização (artigo 1083.º CC aplicado por analogia).
4. Ação judicial O inquilino pode intentar ação de condenação do senhorio à realização das obras, com pedido de indemnização pelos danos sofridos.
Em qualquer dos casos, o passo obrigatório é a notificação formal por escrito — carta registada com aviso de receção — antes de avançar para qualquer das opções acima.
Obras urgentes — como agir
Obras urgentes são aquelas que, se não forem realizadas imediatamente, causam danos graves ao imóvel ou risco para a saúde e segurança dos ocupantes.
Exemplos: fuga de água com inundação, colapso parcial de teto, avaria de aquecimento central em inverno, infiltração grave.
Procedimento para o inquilino:
- Fotografar e documentar o problema com data
- Notificar o senhorio imediatamente — por escrito, mesmo que também por telefone
- Se o senhorio não responder num prazo de 24 a 48 horas, contratar a obra
- Guardar todos os orçamentos, faturas e comprovativos de pagamento
- Exigir reembolso ao senhorio por carta registada
O senhorio que ignore obras urgentes pode ser responsabilizado por danos causados ao inquilino ou a terceiros.
Obras de remodelação profunda — regime especial
Quando o senhorio pretende realizar obras de remodelação profunda ou demolição que exijam a desocupação do imóvel, aplica-se um regime diferente — não se trata de conservação, mas de denúncia do contrato por fundamento de obras.
Neste caso, o senhorio deve:
- Comunicar ao inquilino com antecedência mínima de 6 meses a 2 anos (conforme a duração do contrato)
- Obter licença de obras da câmara municipal
- O inquilino tem direito de preferência na reocupação do imóvel após as obras, nas mesmas condições
Este processo é distinto dos deveres de conservação e está tratado no guia sobre denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio.
Quando consultar um advogado
Recomendamos consulta jurídica quando:
- O senhorio recusou ou ignorou pedido formal de obras há mais de 30 dias
- O inquilino realizou obras urgentes e o senhorio recusa reembolso
- Há disputa sobre quem é responsável por determinada obra
- O inquilino pretende suspender ou depositar rendas por falta de obras
- O senhorio recebeu notificação do inquilino e quer perceber os seus direitos antes de responder
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Tem um litígio sobre obras com o seu senhorio ou inquilino?
Perguntas frequentes
Não. As obrigações são independentes. O facto de o inquilino estar em mora não dispensa o senhorio das suas obrigações de conservação. São dois problemas distintos com soluções distintas.
Não diretamente. O inquilino pode realizar obras urgentes e exigir reembolso, mas não pode descontar unilateralmente na renda sem acordo escrito do senhorio ou decisão judicial. Fazer isso expõe o inquilino a processo de despejo por falta de pagamento.
A lei não fixa um prazo específico, mas a jurisprudência considera razoável um prazo de 30 dias para obras não urgentes. Para obras urgentes, o prazo é de 24 a 48 horas.
Se a degradação for causada por uso inadequado, falta de manutenção ou danos intencionais, as obras são a cargo do inquilino. O senhorio pode exigir reparação e, em caso de danos graves, resolver o contrato.
Não. O senhorio não pode aceder ao imóvel sem autorização do inquilino, exceto em situação de urgência comprovada. A entrada não autorizada pode constituir violação de domicílio.
Sim. Se o imóvel ficar em condições inadequadas de habitabilidade por incumprimento do senhorio, o inquilino pode resolver o contrato sem penalização e com direito a indemnização pelos danos sofridos.
Avaliações
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Para aprofundar este tema dos contratos de arrendamento
Se pretende compreender melhor como estas regras se aplicam ao seu caso concreto, pode consultar os seguintes temas;
