Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Quando um contrato de arrendamento termina, o senhorio deve comunicar a cessação à Autoridade Tributária no Portal das Finanças, até ao fim do mês seguinte ao fim do contrato
- A comunicação é gratuita e faz-se online em poucos minutos — este guia mostra o passo a passo com o caminho exato
- Não comunicar deixa o contrato ativo para a AT: recibos eletrónicos em falta, rendimentos presumidos e risco de coima
O inquilino saiu, as chaves foram entregues, o contrato acabou — mas para as Finanças ele continua vivo até alguém o dizer. E enquanto ninguém o diz, o sistema espera recibos de renda que não vão existir e assume rendimentos que já não há. O fecho administrativo do arrendamento é um passo de minutos que poupa meses de esclarecimentos ao Fisco.
Este guia mostra quem tem de comunicar a cessação, até quando, o caminho exato no Portal das Finanças e o que acontece a seguir. Nota prévia: falamos aqui do fecho fiscal — se o contrato ainda não terminou juridicamente, o caminho é outro e vem primeiro: ação de despejo, oposição à renovação ou denúncia, conforme o caso.
Quem tem de comunicar, o quê e até quando
Resposta rápida: a obrigação é do senhorio (locador ou sublocador) — o mesmo que comunicou o início do contrato às Finanças. A cessação comunica-se no Portal das Finanças, com a data em que o contrato terminou, até ao fim do mês seguinte ao da cessação. É gratuita.
| Pergunta | Resposta |
|---|---|
| Quem comunica | O senhorio (locador ou sublocador) |
| O quê | A cessação do contrato, com a data do fim |
| Onde | Portal das Finanças, área de Arrendamento |
| Até quando | Fim do mês seguinte ao da cessação |
| Quanto custa | Nada — a comunicação é gratuita |
Passo a passo no Portal das Finanças
Procedimento verificado a julho de 2026 — os menus do Portal mudam; em caso de dúvida, pesquise “arrendamento” na caixa de pesquisa do próprio Portal.
- Autentique-se no Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt) com as suas credenciais
- Aceda à área de Arrendamento (Serviços → Imóveis/Arrendamento)
- Selecione “Comunicar Cessação de Contrato”
- Escolha o contrato em causa na lista dos seus contratos ativos e clique em “Cessar”
- Preencha o campo “Data de Cessação” com a data em que o contrato terminou
- Confirme e submeta — e guarde o comprovativo da comunicação
Que data indicar?
A data de cessação é a data em que o contrato terminou juridicamente — e varia com a via: na revogação, a data do acordo; na oposição à renovação, o termo do prazo comunicado; na resolução por falta de pagamento, a data em que a resolução produziu efeitos ou a desocupação, conforme o caso. Se a cessação foi litigiosa (despejo com oposição, datas em disputa), confirme a data certa antes de comunicar — uma data errada aqui desalinha o IRS, os recibos e o processo.
O último recibo de renda eletrónico
Antes de fechar, emita os recibos das rendas efetivamente recebidas até ao fim do contrato — incluindo acertos finais, se existirem. Depois da cessação comunicada, o sistema deixa de esperar recibos desse contrato.
O que acontece depois de comunicar
O contrato fica cessado no sistema da AT: os recibos eletrónicos deixam de ser exigidos e a obrigação declarativa fecha-se. No IRS, nada de especial — as rendas recebidas até à data da cessação declaram-se normalmente (Anexo F, para a generalidade dos senhorios), e no ano seguinte a declaração já só reflete os meses em que o contrato existiu.
E se não comunicar? As consequências
Resposta rápida: para a AT, o contrato continua ativo — com recibos de renda em falta mês após mês, rendimentos presumidos que já não correspondem à realidade, e o risco de coima por incumprimento de uma obrigação declarativa. A comunicação demora minutos; a omissão cria um problema fiscal que cresce sozinho.
O padrão típico é o senhorio lembrar-se do assunto meses depois, quando o Portal acusa recibos em falta ou o IRS pré-preenchido traz rendas que não recebeu. Resolver nessa altura é possível, mas já envolve justificações, datas retroativas e, eventualmente, o pagamento de coima — tudo evitável com uma comunicação feita a tempo.
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Casos especiais
- O contrato nunca foi comunicado às Finanças. Não se pode cessar o que nunca foi declarado: o caminho é regularizar primeiro (comunicar o contrato, ainda que tardiamente, com as consequências daí decorrentes) e cessar depois. Este é também o cenário que compromete o acesso ao Procedimento Especial de Despejo — ver o guia do despejo por falta de pagamento.
- Vários senhorios (herança, compropriedade). A cessação é comunicada por quem declarou o contrato; os restantes comproprietários podem pedi-la através do e-balcão do Portal.
- Morte do senhorio. Os herdeiros devem tratar da regularização do contrato e das comunicações — caso a caso, idealmente com apoio.
- Arrendamento comercial. A obrigação é exatamente a mesma — o fecho fiscal aplica-se a lojas e escritórios como à habitação; a cessação jurídica está no guia da rescisão do contrato de arrendamento comercial.
Erros comuns
| Erro | Consequência |
|---|---|
| Entregar as chaves e esquecer as Finanças | Contrato ativo para a AT, recibos em falta, rendas presumidas |
| Comunicar uma data desalinhada da cessação jurídica | IRS e recibos desencontrados; correções trabalhosas |
| Continuar a emitir recibos depois do fim do contrato | Rendimento declarado a mais — e difícil de desfazer |
| Cessar nas Finanças um contrato que ainda não acabou juridicamente | A comunicação fiscal não substitui a carta legal — o contrato continua a valer entre as partes |
| Deixar o assunto para “quando der jeito” | O prazo é o fim do mês seguinte; depois disso, risco de coima |
Quando falar com um advogado
A comunicação em si não precisa de advogado — é um procedimento online de minutos. Precisa quem tem o problema a montante: um contrato que nunca foi declarado, uma cessação litigiosa com datas em disputa, um despejo ainda a meio, ou uma herança com o arrendamento por regularizar. Numa primeira consulta com a equipa de arrendamento da QUOR deve esperar:
- Diagnóstico da situação do contrato nas Finanças (declarado, por declarar, datas)
- Definição da data de cessação juridicamente correta para o seu caso
- Plano de regularização, quando o contrato nunca foi comunicado
- Articulação do fecho fiscal com o processo jurídico em curso, se existir
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Até ao fim do mês seguinte àquele em que o contrato cessou. Exemplo: um contrato que terminou a 10 de março deve estar comunicado até 30 de abril. A comunicação é gratuita e faz-se no Portal das Finanças.
Na área de Arrendamento do Portal: opção "Comunicar Cessação de Contrato", escolher o contrato, clicar em "Cessar", preencher a data de cessação e confirmar. Guarde o comprovativo.
O contrato continua ativo para a AT: o sistema espera recibos de renda que não existem, o IRS pré-preenchido pode trazer rendas que já não recebe, e o incumprimento da obrigação declarativa pode dar lugar a coima. Regularizar tarde é possível, mas dá sempre mais trabalho do que comunicar a tempo.
A obrigação de comunicar a cessação é do senhorio. Mas nota importante: desde 2025, os inquilinos passaram a poder comunicar às Finanças contratos que o senhorio não declarou — mais uma razão para o senhorio manter o registo em dia.
Sim. As rendas recebidas até à data da cessação declaram-se normalmente no IRS (Anexo F, na generalidade dos casos). A cessação só fecha o contrato para a frente — não apaga os rendimentos do passado.
Não diretamente: só se cessa o que está declarado. O caminho é regularizar primeiro a comunicação do contrato e cessá-lo depois — de preferência com aconselhamento, porque a regularização tardia tem implicações fiscais que convém medir antes.
- Código do Imposto do Selo — comunicação de contratos de arrendamento, alterações e cessação (declaração Modelo 2), com prazo até ao fim do mês seguinte
- Recibos de renda eletrónicos — obrigação de emissão pelo Portal das Finanças
- RGIT — coimas por incumprimento de obrigações declarativas
- FAQs oficiais da AT — arrendamento/imposto do selo (Portal das Finanças)
