Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O alvará de licença de utilização deixou de existir — foi eliminado pelo Simplex urbanístico em 2024 e substituído por um regime de responsabilização técnica
- Continua a ser exigido na prática: os bancos não financiam sem ele, e é indispensável para mudar o uso do imóvel ou licenciar atividade
- A partir de 1 de outubro de 2026, a escritura passa a ter de declarar a situação do título urbanístico do imóvel, sob pena de anulabilidade do negócio
Vai à câmara pedir a licença de utilização do apartamento que quer vender e recebe uma resposta que não esperava: já não se emite. Liga ao banco do comprador e ouvem-lhe o contrário — sem o documento não há crédito. Entretanto o mediador diz que com o Simplex isso já não é preciso, e o advogado do outro lado pede-lhe o comprovativo à mesma.
Não está a ser mal informado. O regime mudou duas vezes em dois anos e volta a mudar em outubro, e cada interveniente ficou parado numa versão diferente. Esta página explica o que existe hoje, o que os bancos e os notários vão exigir-lhe na prática, quem está isento, e o que muda dentro de semanas.
O que é a licença de utilização, e porque hoje se chama outra coisa
Resposta rápida: a licença de utilização é o documento que atesta que um edifício pode ser usado para o fim a que se destina — habitação, comércio, serviços. Só que, em rigor, já não existe com esse nome nem nessa forma: o Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou o alvará de utilização do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. O que existe hoje é um regime assente em termos de responsabilidade e comunicações à câmara.
Continua a fazer sentido chamar-lhe licença de utilização na conversa, porque é assim que toda a gente lhe chama — bancos, mediadores, notários. Mas quando pedir o documento, é útil saber o que vai receber.
Licença, autorização, alvará — a confusão de nomes
Três termos para camadas diferentes do mesmo regime, acumuladas ao longo de décadas:
- Licença de utilização — a designação clássica, do regime anterior a 2007
- Autorização de utilização — o termo que a substituiu no RJUE
- Alvará de utilização — o título físico que a câmara emitia a comprovar qualquer uma das duas
O DL 10/2024 eliminou o alvará. O art. 74.º do RJUE deixou de o prever, e a consequência é simples: não há um papel chamado alvará para pedir.
O que substituiu o alvará
Depende de como o edifício chegou até aqui.
Se houve operação urbanística com controlo prévio — obra licenciada ou comunicada —, o art. 62.º-A do RJUE dispensa qualquer ato permissivo para a utilização. Entrega-se a documentação comprovativa e o recibo de pagamento das taxas passa a ser o comprovativo que antes era o alvará.
Se não houve controlo prévio anterior, ou se se trata de alteração de uso, aplicam-se os arts. 62.º-B e 62.º-C: uma comunicação prévia com prazo. A câmara dispõe de um prazo curto para determinar vistoria — na ordem dos 20 dias — findo o qual o edifício pode ser utilizado.
O que interessa reter: o comprovativo existe, só não se chama alvará. E é isso que tem de mostrar ao banco.
Para que serve, e quem a vai exigir
Resposta rápida: legalmente, deixou de ser condição para escriturar. Na prática, continua a ser exigida por quase toda a gente que tem dinheiro em risco — bancos, seguradoras, câmaras para licenciar atividade, e o próprio comprador informado.
Bancos e crédito à habitação
É aqui que a dispensa legal não vale nada. Os bancos exigem o comprovativo de utilização para avaliar o imóvel e conceder crédito, porque um imóvel sem situação urbanística regular vale menos como garantia hipotecária e é mais difícil de executar.
Se o comprador vai recorrer a financiamento — e a maioria vai —, um imóvel sem título urbanístico faz o negócio cair, independentemente do que o Código Civil exija.
Compra e venda: o que o Simplex dispensou
Desde o DL 10/2024, deixou de ser exigida a apresentação do título urbanístico para celebrar a escritura. Foi uma alteração com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2024.
Isso não significa que o problema desapareça. Significa que passa para o comprador sem que ninguém o avise — o que era exatamente a crítica que o setor fez ao diploma na altura. Quem compra um imóvel sem título urbanístico compra também o custo e o risco de o legalizar.
E, como veremos, esta dispensa vai ser corrigida em parte a 1 de outubro.
Arrendamento, comércio e mudança de uso
Para arrendar, o comprovativo de utilização é exigido no contrato e para efeitos fiscais. Para instalar comércio, serviços ou restauração, é a base de todo o licenciamento setorial — sem uso compatível, não há licenciamento nenhum.
E é sobretudo na mudança de uso que a questão se torna cara. Transformar habitação em alojamento local, escritório ou loja implica um procedimento próprio junto da câmara, que pode demorar meses e nem sempre é deferido.
Quando não é preciso: as isenções
Resposta rápida: estão isentos os edifícios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 — desde que não tenham sofrido obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração depois dessa data. Obras de mera conservação não afastam a isenção.
Imóveis anteriores a 1951
É a isenção mais frequente e a que gera mais dúvidas, por duas razões.
A data exata varia consoante o município. O RGEU foi aprovado pelo diploma de 7 de agosto de 1951, mas entrou em vigor dias depois — e há câmaras que usam 7 de agosto como referência e outras que usam 13 de agosto. Se o seu imóvel é dessa semana, confirme com a câmara respetiva.
A isenção cai com as obras. Basta uma ampliação, uma alteração de compartimentação ou uma reconstrução posterior a 1951 para o imóvel voltar a estar sujeito ao regime. É por isso que muitos imóveis antigos, que os proprietários julgam isentos, afinal não estão — porque houve obras algures nos anos setenta que ninguém documentou.
Como pedir a certidão de isenção
A isenção não se presume nem se declara: comprova-se. Pede-se à câmara municipal uma certidão de isenção de licença ou autorização de utilização, instruída com prova da data de construção — normalmente a inscrição matricial antiga, plantas, ou declaração de testemunhas quando não há documentação.
É este o documento que o banco e o notário vão querer ver. Sem ele, para efeitos práticos, o imóvel é tratado como se não tivesse título.
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Como pedir, passo a passo
Resposta rápida: o pedido faz-se na câmara municipal do concelho do imóvel, através do portal do munícipe ou presencialmente, instruído com termo de responsabilidade subscrito por técnico habilitado. As taxas e os elementos instrutórios são fixados por regulamento municipal, e variam de concelho para concelho.
Documentos e termo de responsabilidade
O núcleo do pedido é o termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização, a atestar a conformidade da obra com o projeto aprovado e com as normas legais. Desde a última revisão, e quando os técnicos originais não estejam disponíveis, esse termo pode ser subscrito por outro técnico habilitado.
Junta-se ainda a identificação do requerente e do imóvel, o comprovativo do controlo prévio quando exista, e os elementos que o regulamento municipal exigir. A Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho aprovou os novos modelos de requerimento e os elementos instrutórios obrigatórios.
Prazos e o que acontece se a câmara não responder
Na comunicação prévia com prazo, a câmara tem um período curto para determinar vistoria. Não a determinando, o edifício pode ser utilizado. É um regime pensado para não deixar o processo bloqueado no silêncio da administração.
Não confunda isso com legalização: se a obra não tem controlo prévio e não é legalizável, nenhum prazo resolve o problema.
Quanto custa
As taxas são fixadas pelo regulamento de taxas de cada município e variam bastante — não há um valor nacional. Consulte a tabela de taxas da câmara do concelho, que costuma estar publicada no site.
O imóvel não tem licença. E agora?
Resposta rápida: depende de a situação ser legalizável. Se a obra é conforme com o que estava aprovado e apenas falta o procedimento, resolve-se com um pedido à câmara. Se a obra não respeita o projeto, ou o uso não é compatível com o plano municipal, pode não haver legalização possível — e o imóvel passa a valer menos e a ser difícil de financiar.
Legalizar: o que envolve
O processo de legalização é uma operação urbanística como outra qualquer: projeto, termos de responsabilidade, apreciação camarária. Custa dinheiro, demora meses, e o resultado não é garantido.
O que determina a viabilidade é a conformidade com o plano diretor municipal e demais instrumentos de gestão territorial em vigor. Uma ampliação feita nos anos noventa numa zona que entretanto passou a ter índices mais restritivos pode simplesmente não ser legalizável hoje.
Comprar sem licença: os riscos reais
Desde 2024 é legalmente possível. Convém saber o que se está a assumir:
- Não obtém crédito na generalidade dos bancos
- Herda o custo e o risco da legalização, que pode ser inviável
- Fica exposto a processos de contraordenação e, no limite, a ordens de demolição de partes não licenciadas
- Terá o mesmo problema quando quiser vender, com um universo de compradores muito menor
Se ainda assim avançar, isso tem de refletir-se no preço e ficar escrito no contrato-promessa — não descoberto depois.
A licença é uma peça de uma verificação maior
Resposta rápida: o título urbanístico responde a uma pergunta — o edifício pode ser usado assim? Não responde a quem é o dono, nem a que dívidas e encargos recaem sobre o imóvel. Uma verificação completa antes de comprar cruza quatro fontes: registo, matriz, câmara e condomínio.
| Fonte | Documento | O que revela |
|---|---|---|
| Conservatória do Registo Predial | Certidão permanente | Quem é o titular inscrito, hipotecas, penhoras, ónus |
| Autoridade Tributária | Caderneta predial | Valor patrimonial, inscrição matricial, sujeito passivo |
| Câmara Municipal | Título urbanístico e processo de obra | Se o edifício é legal e para que uso |
| Administração do condomínio | Declaração de dívidas e atas | Dívidas, obras aprovadas, litígios pendentes |
Os dois primeiros estão explicados em detalhe no artigo sobre caderneta predial e certidão do registo, que são documentos diferentes e frequentemente confundidos.
O erro mais comum é parar no primeiro. A certidão do registo diz-lhe que o vendedor é dono e que não há hipotecas — e nada disso impede que a casa tenha uma cave transformada em quarto sem qualquer licenciamento, que o comprador vai descobrir quando quiser vender.
O que muda a 1 de outubro de 2026
Resposta rápida: entra em vigor a revisão do RJUE aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, cuja entrada em vigor foi adiada de 3 de agosto para 1 de outubro pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho. Para quem compra e vende, o mais relevante é que a escritura passa a ter de declarar a situação do título urbanístico do imóvel.
Os novos títulos urbanísticos
A reforma responde à crítica de que o Simplex tinha deixado o sistema sem títulos claros. Passa a existir um conjunto documental definido — modelo de requerimento ou comunicação devidamente preenchido, comprovativo de pagamento, e notificação de deferimento ou declaração de conformidade — que serve de título para efeitos de transação e financiamento.
Na prática, volta a haver algo concreto para mostrar ao banco e ao notário.
A menção obrigatória na escritura
É a alteração com efeito direto em quem compra. A partir de 1 de outubro, as escrituras que titulem transmissões imobiliárias têm de mencionar expressamente a situação do título urbanístico: se foi apresentado, se o vendedor declara possuí-lo sem o exibir, ou se assume não o ter. Aplica-se a terrenos para construção, edifícios e frações autónomas.
A omissão dessa menção pode gerar a anulabilidade do negócio.
Não é o regresso da exigência de apresentação — continua a ser possível vender sem título. O que deixa de ser possível é vender em silêncio sobre o assunto. Quem compra passa a decidir com informação, e quem vende passa a ter de declarar.
O prazo de impugnação de nulidades
A reforma reduz para três anos o prazo de impugnação de nulidades urbanísticas, salvo quando esteja em causa património classificado. É uma alteração que estabiliza aquisições antigas e reduz o risco de contestação de situações consolidadas.
A incoerência que quase ninguém explica
Há uma assimetria no regime atual que vale a pena conhecer, porque afeta qualquer pessoa que compre casa.
O DL 10/2024 dispensou a apresentação do título urbanístico na escritura. Mas o art. 410.º, n.º 3, do Código Civil continua a exigir, no contrato-promessa sobre edifício ou fração, o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que o faz, da existência de licença de utilização ou de construção. Faltando, o contrato-promessa é nulo.
Ou seja: o documento deixou de ser exigido no fim do processo, mas continua a sê-lo no princípio.
É uma das razões pelas quais tantos contratos-promessa celebrados desde 2024 estão feridos de nulidade sem que as partes o saibam. Explicamos o regime completo e as formalidades obrigatórias no artigo sobre a minuta de contrato-promessa.
Precisa de licença de utilização? Verifique pela situação
| Situação | Precisa? |
|---|---|
| Comprar com crédito bancário | Na prática sim — o banco exige |
| Comprar a pronto | Legalmente não, mas assume o risco e o custo de legalizar |
| Vender | Não é exigida na escritura, mas a partir de 1/10/2026 tem de declarar a situação |
| Arrendar | Sim, é exigida para o contrato e para efeitos fiscais |
| Mudar de uso | Sim, com procedimento próprio na câmara |
| Imóvel anterior a agosto de 1951, sem obras posteriores | Isento, mas precisa de certidão de isenção |
| Imóvel com obras não legalizadas | Tem de legalizar primeiro, se for viável |
Erros que custam caro
| Erro | O que acontece |
|---|---|
| Assumir que o Simplex tornou a licença irrelevante | O banco não financia, e a partir de outubro a escritura tem de declarar a situação |
| Comprar sem verificar porque o notário já não exige | O risco e o custo da legalização passam para si, sem aviso |
| Confiar na caderneta predial | A matriz é fiscal. Não diz nada sobre a legalidade urbanística do edifício |
| Assumir isenção por o imóvel ser antigo | Uma obra posterior a 1951 faz cair a isenção, e é preciso certidão camarária para a comprovar |
| Contar com prazos de legalização | Legalizar demora meses e pode ser inviável se o plano municipal entretanto mudou |
| Assinar contrato-promessa sem certificação da licença | Tratando-se de edifício ou fração, o contrato é nulo — art. 410.º, n.º 3 |
Quando falar com um advogado
- O imóvel não tem título urbanístico e quer saber se é legalizável antes de avançar
- Há divergência entre a realidade e o projeto aprovado — áreas, compartimentação, uso
- Quer mudar o uso do imóvel e precisa de saber se o plano municipal o permite
- Vai vender depois de 1 de outubro e quer perceber o que tem de declarar na escritura
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre a licença de utilização
Com esse nome e nessa forma, não. O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou o alvará de utilização do RJUE. O que existe hoje é um regime de responsabilização técnica: depois de operações com controlo prévio, a utilização não carece de ato permissivo e o comprovativo passa a ser o recibo de pagamento das taxas. Na conversa corrente continua a chamar-se licença de utilização, e é isso que bancos e notários pedem.
Em princípio não. Estão isentos os edifícios construídos antes da entrada em vigor do RGEU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951, desde que não tenham sofrido obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração posteriores. Mas a isenção tem de ser comprovada por certidão da câmara municipal — não basta afirmá-la.
Sim. Desde o DL 10/2024 deixou de ser exigida a apresentação do título urbanístico para celebrar a escritura. A partir de 1 de outubro de 2026, porém, a escritura passa a ter de mencionar expressamente qual é a situação, sob pena de anulabilidade do negócio. E, na prática, um comprador que precise de crédito bancário dificilmente conseguirá comprar.
Regra geral, não. A dispensa introduzida pelo Simplex vale perante o notário, não perante o banco. Sem título urbanístico, o imóvel vale menos como garantia hipotecária e a generalidade das instituições recusa o financiamento ou exige a regularização prévia.
Na comunicação prévia com prazo, a câmara dispõe de um período curto para determinar vistoria, findo o qual o edifício pode ser utilizado. Um processo de legalização é coisa diferente: envolve projeto e apreciação camarária e mede-se em meses, não em dias.
Pedindo à câmara municipal do concelho uma certidão sobre o processo de obra do imóvel. A caderneta predial não serve para isto — é um documento fiscal e nada diz sobre a legalidade urbanística. A certidão do registo predial também não.
É o documento pelo qual a câmara municipal atesta que o imóvel está isento de licença ou autorização de utilização, por ser anterior à entrada em vigor do RGEU e não ter sofrido obras que afastem a isenção. Pede-se à câmara, instruída com prova da data de construção, e é o documento que substitui o título perante bancos e notários.
Entra em vigor a revisão do RJUE aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, cuja entrada em vigor foi adiada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Passa a existir um conjunto documental definido que serve de título urbanístico, as escrituras têm de declarar a situação do título sob pena de anulabilidade, e o prazo de impugnação de nulidades urbanísticas reduz-se para três anos.
Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, com as alterações subsequentes.
Art. 62.º-A do RJUE — utilização de edifícios ou frações precedida de operação urbanística sujeita a controlo prévio: não carece de ato permissivo, bastando a entrega da documentação comprovativa.
Arts. 62.º-B e 62.º-C do RJUE — alteração de utilização e primeira utilização não precedidas de controlo prévio: sujeitas a comunicação prévia com prazo, aplicando-se os arts. 63.º a 65.º.
Art. 74.º do RJUE — na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, deixou de prever o alvará de utilização, que se considera extinto.
Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro — Simplex urbanístico. Eliminou o alvará de utilização e a exigência de apresentação do título urbanístico nas transmissões imobiliárias, com efeitos desde 1 de janeiro de 2024.
Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio — revisão do RJUE. Reintroduz um conjunto documental definido como título urbanístico, torna obrigatória a menção da situação do título nas escrituras de transmissão sob pena de anulabilidade, e reduz para três anos o prazo de impugnação de nulidades urbanísticas, salvo quanto a património classificado.
Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho — retifica diversas inexatidões do Decreto-Lei n.º 108/2026.
Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho — aprova os modelos de requerimento para licença, comunicação prévia e informação prévia, e os elementos instrutórios obrigatórios.
Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho — adia a entrada em vigor da revisão do RJUE de 3 de agosto para 1 de outubro de 2026.
Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 — os edifícios construídos antes da sua entrada em vigor estão isentos de licença ou autorização de utilização, desde que não tenham sofrido obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração posteriores.
Art. 410.º, n.º 3, do Código Civil — na promessa de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração dele, exige-se o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que o realiza, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção. O promitente transmissor só pode invocar a omissão destes requisitos quando culposamente causada pela outra parte.
