Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- Encontra abaixo uma minuta completa de contrato-promessa de compra e venda, cláusula a cláusula, com explicação do que cada uma decide
- Um contrato-promessa sobre uma casa assinado sem reconhecimento presencial das assinaturas e sem certificação da licença é nulo — art. 410.º, n.º 3, do Código Civil
- Há quatro cláusulas que quase nenhuma minuta gratuita inclui e que são exatamente as que evitam os litígios mais caros
Descarregar um modelo, preencher os nomes, imprimir duas cópias e assinar na cozinha. É assim que se celebra uma parte considerável dos contratos-promessa em Portugal — num negócio que envolve, tipicamente, mais dinheiro do que qualquer outro que aquelas pessoas farão na vida.
O problema não é a minuta. Um bom modelo cobre 80% do que é preciso e poupa tempo a toda a gente. O problema é o que fica de fora: as formalidades sem as quais o contrato simplesmente não vale, e as cláusulas que ninguém sente falta até ao dia em que faz falta. Esta página dá-lhe o modelo, explica cada cláusula, e diz-lhe com clareza o que tem de fazer a seguir para que o papel que assinou tenha valor.
O que é uma minuta de CPCV e para que serve
Resposta rápida: uma minuta é um modelo de contrato — um texto-base que se adapta ao caso concreto. No contrato-promessa de compra e venda, serve para fixar por escrito o que as partes acordaram antes de conseguirem celebrar a escritura: quem vende, quem compra, qual o imóvel, por quanto, com que sinal e até quando.
Convém não confundir três coisas que aparecem no mesmo processo:
- A minuta é o modelo. Não vincula ninguém enquanto não for preenchida e assinada
- O contrato-promessa é o compromisso das partes de celebrar a compra e venda. Já vincula, e o seu incumprimento tem consequências
- A escritura é o ato que transmite a propriedade
Se ainda não tem claro como funciona o contrato-promessa e o regime do sinal, comece pelo nosso guia completo sobre o CPCV — esta página assume esse conhecimento e concentra-se no documento.
Minuta de contrato-promessa de compra e venda
Resposta rápida: a minuta abaixo cobre um contrato-promessa entre particulares, sobre imóvel urbano destinado a habitação, com sinal e sem entrega antecipada do imóvel. Está redigida cláusula a cláusula, com a explicação do que cada uma resolve. Não a assine sem ler o capítulo seguinte sobre as formalidades obrigatórias — sem elas, o contrato é nulo.
Aviso sobre este modelo. Trata-se de um texto genérico, elaborado para fins informativos. Não contempla as particularidades do seu caso, não constitui aconselhamento jurídico e a sua utilização é da exclusiva responsabilidade de quem o usar. Situações como heranças indivisas, imóveis de sociedades, vendedores não residentes, imóveis em construção ou com hipoteca a expurgar exigem cláusulas próprias que aqui não constam.
Cláusula 1 — Identificação das partes
PRIMEIRO OUTORGANTE: [Nome completo], [estado civil e regime de bens], contribuinte fiscal n.º [NIF], portador do documento de identificação n.º [n.º], residente em [morada completa], adiante designado PROMITENTE-VENDEDOR.
SEGUNDO OUTORGANTE: [Nome completo], [estado civil e regime de bens], contribuinte fiscal n.º [NIF], portador do documento de identificação n.º [n.º], residente em [morada completa], adiante designado PROMITENTE-COMPRADOR.
O estado civil e o regime de bens não são formalidade vazia. Se o vendedor for casado em regime que não seja o de separação, a venda do imóvel carece do consentimento do cônjuge — e um contrato assinado só por um deles pode não ser executável. Confirme sempre a identidade de quem vende contra a certidão do registo predial, e não contra o que a pessoa diz.
Cláusula 2 — Identificação do imóvel
O PROMITENTE-VENDEDOR é dono e legítimo possuidor do prédio urbano sito em [morada completa], freguesia de [freguesia], concelho de [concelho], descrito na Conservatória do Registo Predial de [conservatória] sob o n.º [n.º], e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo [n.º], com o valor patrimonial tributário de [€], [composto por / correspondente à fração autónoma designada pela letra «X»].
Os elementos desta cláusula copiam-se da certidão do registo e da caderneta predial, e não do anúncio nem do que o mediador escreveu. Se as duas fontes divergirem na área ou na composição, isso tem de ser resolvido antes de assinar, não depois.
Tratando-se de fração autónoma, a letra da fração é essencial: identifica juridicamente o que está a comprar.
Cláusula 3 — Promessa e preço
Pelo presente contrato, o PROMITENTE-VENDEDOR promete vender ao PROMITENTE-COMPRADOR, e este promete comprar-lhe, livre de ónus, encargos e responsabilidades, o imóvel identificado na cláusula anterior, pelo preço global de [€ ….] ([valor por extenso] euros).
A expressão “livre de ónus, encargos e responsabilidades” não é decorativa: é o compromisso de que o imóvel chega à escritura sem hipotecas, penhoras ou outros registos. Se existir hipoteca — o que é o caso mais frequente — a cláusula tem de dizer expressamente como e quando será cancelada.
Cláusula 4 — Sinal e pagamento do preço
A título de sinal e princípio de pagamento, o PROMITENTE-COMPRADOR entrega nesta data ao PROMITENTE-VENDEDOR a quantia de [€ ….], de que este dá quitação pela assinatura do presente contrato.
O remanescente do preço, no montante de [€ ….], será integralmente pago no ato da escritura pública ou documento particular autenticado de compra e venda.
Nos termos do art. 441.º do Código Civil, presume-se que toda a quantia entregue pelo promitente-comprador tem carácter de sinal, mesmo que o contrato lhe chame outra coisa. Isso é relevante porque é o sinal que determina as consequências do incumprimento.
Registe sempre o meio de pagamento — transferência bancária identificada, nunca dinheiro sem rasto. Em litígio, provar que se pagou é tão importante como o contrato.
Cláusula 5 — Prazo e marcação da escritura
A escritura pública ou documento particular autenticado de compra e venda será celebrada até [data concreta], competindo ao [PROMITENTE-COMPRADOR / PROMITENTE-VENDEDOR] a respetiva marcação, devendo comunicar à outra parte, com a antecedência mínima de [10] dias, por carta registada com aviso de receção ou correio eletrónico com confirmação, a data, hora e local designados.
É a cláusula que mais vezes está mal feita, e a que mais litígios gera. Três regras:
- Data concreta, nunca “no prazo de 90 dias” sem ponto de partida claro, e nunca “logo que possível”
- Alguém tem de ser responsável pela marcação. Se ninguém for, cada parte alega que esperava pela outra
- A comunicação tem de ter prova. Sem prova de que a data foi comunicada, não há forma de demonstrar quem faltou
Cláusula 6 — Documentos e condições suspensivas
O PROMITENTE-VENDEDOR obriga-se a entregar ao PROMITENTE-COMPRADOR, até [….] dias antes da data da escritura, os seguintes documentos: certidão permanente do registo predial atualizada, caderneta predial, certificado energético, ficha técnica da habitação quando aplicável e comprovativo do título urbanístico do imóvel.
O presente contrato fica sujeito à condição suspensiva de aprovação, ao PROMITENTE-COMPRADOR, de financiamento bancário no montante mínimo de [€ ….], até [data]. Não se verificando essa aprovação dentro do prazo indicado, e mediante comprovativo documental da recusa, o contrato considera-se sem efeito, sendo o sinal integralmente restituído, sem que haja lugar a qualquer indemnização.
Esta segunda parte é a cláusula mais valiosa de todo o contrato para quem compra com crédito. Sem ela, uma recusa do banco significa perder o sinal — porque o incumprimento é imputável ao comprador, ainda que a decisão não tenha sido dele.
Cláusula 7 — Incumprimento
O incumprimento definitivo do presente contrato confere à parte não faltosa os direitos previstos no artigo 442.º do Código Civil.
Mais se convenciona que, verificando-se mora de qualquer das partes, a parte não faltosa poderá fixar-lhe, por carta registada com aviso de receção, prazo não inferior a [15] dias para o cumprimento, com a expressa cominação de que, decorrido esse prazo sem que o cumprimento se verifique, se considerará o contrato definitivamente incumprido, nos termos e para os efeitos do artigo 808.º do Código Civil.
A primeira parte remete simplesmente para a lei. A segunda é que faz a diferença: pré-acorda o mecanismo da interpelação admonitória, o que evita discussões posteriores sobre se o prazo dado era razoável.
Se quiser perceber o que está em jogo do lado de quem sofre o incumprimento, explicamos o regime completo no artigo sobre incumprimento do CPCV e sinal em dobro.
Cláusula 8 — Entrega do imóvel
O imóvel será entregue ao PROMITENTE-COMPRADOR, livre de pessoas e bens, no ato da escritura.
[Alternativa, havendo entrega antecipada:] O PROMITENTE-VENDEDOR entrega nesta data ao PROMITENTE-COMPRADOR a posse do imóvel, o qual passa a suportar, a partir desta data, os encargos de condomínio e os consumos correntes.
A entrega antecipada — a que a lei chama tradição da coisa — não é um pormenor logístico. Muda o regime jurídico do contrato: dá ao comprador direito de retenção sobre o imóvel e abre-lhe uma via indemnizatória alternativa ao sinal em dobro. Se houver entrega, tem de constar do contrato com data.
Cláusula 9 — Custos, encargos e disposições finais
Os encargos com a escritura, impostos e registo são da responsabilidade do PROMITENTE-COMPRADOR, salvo os que por lei caibam ao PROMITENTE-VENDEDOR.
O PROMITENTE-VENDEDOR declara que sobre o imóvel não impendem quaisquer dívidas de condomínio, de imposto municipal sobre imóveis ou de outra natureza, obrigando-se a liquidar até à data da escritura quaisquer valores em dívida.
Para todas as questões emergentes do presente contrato, as partes elegem o foro da comarca de [comarca], com expressa renúncia a qualquer outro.
Feito em duplicado, ficando um exemplar na posse de cada uma das partes, que o assinam depois de o terem lido e achado conforme.
[Local], [data]
O PROMITENTE-VENDEDOR: _______________________
O PROMITENTE-COMPRADOR: _______________________A declaração sobre dívidas importa porque as dívidas de condomínio e de IMI acompanham o imóvel, não o vendedor. Tê-la por escrito não impede a dívida de existir, mas dá base contratual para exigir responsabilidade.
As formalidades sem as quais o contrato é nulo
Resposta rápida: se a promessa incide sobre um edifício ou fração — construído, em construção ou a construir — o art. 410.º, n.º 3, do Código Civil exige reconhecimento presencial das assinaturas e certificação, pela mesma entidade, da existência de licença de utilização ou de construção. Faltando qualquer uma, o contrato é nulo. Duas assinaturas numa folha, por si só, não bastam.
É a diferença entre um documento que produz efeitos e um papel sem valor. E é o que separa esta minuta, usada corretamente, de uma minuta usada como a maior parte das pessoas a usa.
Reconhecimento presencial das assinaturas
Significa que ambas as partes assinam perante uma entidade competente, que confirma quem assinou. Podem fazê-lo notários, advogados, solicitadores, conservatórias e câmaras de comércio e indústria. Juntas de freguesia e CTT não têm competência para isto — só para certificar fotocópias.
Os preços estão liberalizados e variam conforme a entidade, mas é sempre uma fração ínfima do valor em causa no negócio.
Certificação da licença de utilização
A mesma entidade que reconhece as assinaturas tem de certificar que existe licença de utilização ou de construção do imóvel. Não basta o vendedor dizer que existe: tem de ser exibida e certificada no ato.
É frequentemente aqui que o negócio revela o que tinha escondido. Imóveis com obras não legalizadas, ampliações não licenciadas ou usos diferentes do licenciado costumam aparecer nesta fase — o que é bom, porque aparecem antes de o dinheiro mudar de mãos.
O que o Simplex mudou, e o que não mudou
Este ponto gera confusão, e vale a pena separar as duas coisas.
O Decreto-Lei n.º 10/2024 eliminou a exigência de apresentação do título urbanístico na escritura. A partir daí, muita gente concluiu que a licença tinha deixado de ser precisa em todo o processo.
Não é o caso. A dispensa opera no momento da escritura. O art. 410.º, n.º 3 continua a exigir a certificação da licença no contrato-promessa — ou seja, o documento deixou de ser exigido no fim do processo mas continua a sê-lo no princípio.
E o quadro volta a mudar em breve: com o novo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, a partir de 1 de outubro de 2026 as escrituras passam a ter de mencionar expressamente a situação do título urbanístico — se foi apresentado, se o vendedor declara tê-lo sem o exibir, ou se assume não o ter — sob pena de anulabilidade do negócio.
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Quatro cláusulas que valem dinheiro e quase nunca estão nas minutas
Resposta rápida: as minutas genéricas que circulam cobrem o essencial — partes, imóvel, preço, prazo. O que lhes falta são as cláusulas que resolvem os quatro litígios mais frequentes: crédito recusado, venda a terceiro, escritura que nunca é marcada, e custos que ninguém sabe de quem são.
Condição suspensiva de aprovação de crédito
Sem ela, uma recusa do banco custa-lhe o sinal. Com ela, o contrato fica sem efeito e o sinal é devolvido. É a cláusula com melhor relação entre esforço e proteção de todo o contrato, e está na cláusula 6 da minuta acima.
Escreva-a com montante mínimo e prazo. Uma condição vaga — “caso obtenha financiamento” — é terreno para discussão sobre se o comprador tentou o suficiente.
Eficácia real
Um contrato-promessa comum gera apenas um direito de crédito: se o vendedor vender a outra pessoa, fica-lhe um direito contra o vendedor, não contra a casa. A eficácia real muda isso — registada, a promessa passa a ser oponível a terceiros, e uma venda posterior não a afeta.
Tem requisitos próprios de forma e de registo e é pouco usada em Portugal, sobretudo por desconhecimento. Tratamos o tema em artigo próprio.
Quem marca a escritura, e o que acontece se não for marcada
Metade dos contratos-promessa que chegam a litígio não diz a quem cabe marcar a escritura. O resultado é previsível: passa o prazo, cada parte diz que esperava pela outra, e ninguém consegue demonstrar quem faltou.
Atribua a responsabilidade a uma das partes, exija comunicação com antecedência e prova de envio, e pré-acorde o mecanismo de interpelação da cláusula 7. Se as coisas correrem mal, é o que lhe permitirá exigir o sinal em dobro ou a própria casa através da execução específica.
Repartição de custos e responsabilidade por encargos
IMI, condomínio, obras aprovadas em assembleia mas ainda não realizadas. Tudo isto acompanha o imóvel e passa para o comprador. Uma cláusula que declare a inexistência de dívidas e obrigue o vendedor a liquidá-las até à escritura não impede o problema, mas dá base contratual para reagir.
Erros que custam caro
| Erro | O que acontece |
|---|---|
| Assinar sem reconhecimento presencial e sem certificação da licença | Tratando-se de edifício ou fração, o contrato é nulo (art. 410.º, n.º 3) |
| Copiar os dados do imóvel do anúncio | Divergências entre certidão, caderneta e realidade só aparecem na escritura, quando já entregou o sinal |
| Prazo sem data concreta | Torna-se muito difícil demonstrar que a outra parte está em falta |
| Não dizer quem marca a escritura | Passa o prazo e nenhuma das partes consegue imputar o incumprimento à outra |
| Assinar sem condição suspensiva de crédito | Se o banco recusar, perde o sinal |
| Entregar sinal em dinheiro sem rasto | Provar o pagamento passa a ser tão difícil como provar o contrato |
| Não verificar o estado civil e o regime de bens do vendedor | Faltando o consentimento do cônjuge, o contrato pode não ser executável |
Quando a minuta não chega
Um modelo genérico serve o caso simples: dois particulares, um imóvel urbano, um preço, um sinal. Fora disso, precisa de cláusulas que nenhuma minuta gratuita tem:
- O vendedor é uma herança indivisa — é preciso saber quem tem legitimidade para vender e obter o acordo de todos os herdeiros
- O imóvel pertence a uma sociedade — há que verificar poderes de representação e vinculação
- O vendedor não reside em Portugal — implicações fiscais e de representação
- O imóvel está em construção — prazos de conclusão, penalizações por atraso, licenciamento
- Há hipoteca a expurgar — o mecanismo de cancelamento tem de ficar escrito
- Existem obras não legalizadas ou divergências de área entre a certidão e a caderneta
- É terreno, permuta, ou compra para revenda — regimes fiscais e cláusulas distintos
Quando falar com um advogado
- Vai assinar e quer que alguém confirme que o imóvel é o que o vendedor diz que é
- O contrato-promessa foi redigido pelo mediador ou pelo vendedor e não sabe o que está a assinar
- Já assinou sem as formalidades e quer saber em que posição ficou
- O seu caso está fora do padrão — herança, sociedade, imóvel em construção, hipoteca
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre a minuta de CPCV
Pode, como ponto de partida. O que não pode é assumir que basta preenchê-la e assinar. Tratando-se de imóvel urbano, o art. 410.º, n.º 3 do Código Civil exige reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência de licença de utilização ou de construção — e sem essas formalidades o contrato é nulo. A minuta resolve a redação; não resolve a forma nem a verificação do imóvel.
Não. A lei não exige intervenção de advogado na elaboração do contrato-promessa. Exige, isso sim, formalidades no momento da assinatura. Na prática, a questão relevante não é quem redige, mas se alguém verificou a certidão do registo, a caderneta, o título urbanístico e a legitimidade de quem vende antes de o sinal ser entregue.
Sim, quando a promessa incide sobre edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir. É exigência do art. 410.º, n.º 3, e a mesma entidade que reconhece as assinaturas tem também de certificar a existência da licença. A falta destas formalidades gera nulidade do contrato.
Em notários, advogados, solicitadores, conservatórias e câmaras de comércio e indústria. Juntas de freguesia e CTT não têm competência para reconhecer assinaturas — apenas para certificar fotocópias. Os preços estão liberalizados e variam conforme a entidade.
A nulidade implica, em princípio, a restituição do que foi prestado — o sinal é devolvido, mas sem o efeito indemnizatório do dobro. Há um limite importante: o art. 410.º, n.º 3 estabelece que o promitente-vendedor só pode invocar a omissão das formalidades quando ela tenha sido culposamente causada pela outra parte, o que impede que quem redigiu o contrato se sirva da própria falha para escapar ao compromisso.
Certidão permanente do registo predial atualizada, caderneta predial, certificado energético, ficha técnica da habitação quando aplicável e o título urbanístico. A certidão é o documento essencial: é o único que revela hipotecas, penhoras e outros encargos, e deve ser pedida de novo já perto da escritura, porque podem entrar registos novos entretanto.
Na prática do mercado português, entre 10% e 20% do preço. Não há regra legal. Um sinal mais alto reforça a posição de quem compra em caso de incumprimento do vendedor, mas aumenta a exposição de quem compra se for ele a não conseguir cumprir — razão adicional para a condição suspensiva de crédito.
A minuta apresentada foi redigida para imóvel urbano destinado a habitação. Terrenos, prédios rústicos, imóveis em construção e permutas têm particularidades — desde logo fiscais e de licenciamento — que exigem cláusulas próprias. Convém não a usar diretamente nesses casos.
A minuta apresentada foi redigida para imóvel urbano destinado a habitação. Terrenos, prédios rústicos, imóveis em construção e permutas têm particularidades — desde logo fiscais e de licenciamento — que exigem cláusulas próprias. Convém não a usar diretamente nesses casos.
