Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- A execução específica permite obter uma sentença que substitui a declaração do vendedor e transmite o imóvel — art. 830.º do Código Civil
- Ao contrário do que se pensa, ter entregue sinal não afasta esta via quando a promessa é sobre uma casa ou fração
- É preciso agir enquanto há mora e registar a ação: quem espera, ou converte o atraso em incumprimento definitivo, pode ficar reduzido a receber dinheiro em vez da casa
Encontrou a casa, negociou o preço, assinou o contrato-promessa e entregou o sinal. Meses depois, com o mercado a subir, o vendedor arrepende-se. Deixa de responder, adia a escritura, e em conversa acaba por dizer o que se percebia: apareceu quem pagasse mais.
A reação instintiva é exigir o dinheiro de volta em dobro. Mas se o que quer é a casa — e às vezes é mesmo, porque comprou abaixo do mercado ou porque não há outra igual — a lei dá-lhe um caminho diferente. O tribunal não obriga o vendedor a assinar: assina por ele. Este artigo explica quando esse caminho existe, o que tem de fazer para não o perder, e como decidir entre a casa e a indemnização.
O que é a execução específica
Resposta rápida: a execução específica está prevista no art. 830.º do Código Civil e permite ao contraente não faltoso obter uma sentença que produz os efeitos da declaração negocial de quem não cumpriu. Na prática, o tribunal não força o vendedor a comparecer no notário — profere uma decisão que ocupa o lugar da declaração dele e transfere a propriedade.
É uma solução pouco intuitiva para quem não é jurista, porque não corresponde à ideia comum de “obrigar alguém”. Ninguém é levado a assinar nada. O que acontece é que a sentença vale como o ato que faltava.
O que a sentença faz, na prática
A decisão judicial substitui a declaração do vendedor e produz o efeito translativo. A partir daí:
- A propriedade transmite-se para o comprador nos termos que constavam do contrato-promessa
- A sentença é o título que se leva à Conservatória para registar a aquisição
- O preço em falta é pago nos termos que o tribunal determinar — e, como veremos, pode ter de ser depositado antes
Não é preciso escritura pública depois. A sentença ocupa esse lugar.
Quando pode pedir a execução específica
Resposta rápida: precisa de três coisas — que o vendedor esteja em falta, que o cumprimento ainda seja possível, e que nada na natureza da obrigação se oponha à substituição judicial. Na compra de imóveis, o obstáculo que a maior parte das pessoas julga existir — ter entregue sinal — não existe.
Tem de haver mora, e não incumprimento definitivo consumado
Este é o ponto que quase ninguém explica, e é o mais importante do artigo.
A doutrina dominante — Calvão da Silva, Menezes Leitão e Gravato Morais convergem aqui — sustenta que a execução específica pressupõe mora: o vendedor está atrasado, mas a escritura ainda é possível. Deixa de ser viável quando o cumprimento se torna definitivamente impossível, por exemplo porque o imóvel já foi vendido a outra pessoa.
A consequência prática é contraintuitiva. Quem envia a interpelação admonitória para exigir o sinal em dobro está deliberadamente a converter a mora em incumprimento definitivo — que é exatamente o que a via indemnizatória exige. Mas pode estar, ao mesmo tempo, a comprometer a via que lhe daria a casa.
Não é uma escolha que se possa adiar até ver o que resulta melhor. É uma decisão a tomar no início, com conhecimento das duas hipóteses.
O sinal não afasta a execução específica nos imóveis
A regra geral do art. 830.º, n.º 2 diz que a existência de sinal, ou de pena fixada para o incumprimento, faz presumir que as partes convencionaram afastar a execução específica.
Mas o n.º 3 do mesmo artigo estabelece que este direito não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o art. 410.º, n.º 3 — ou seja, nas promessas de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração dele, já construído, em construção ou a construir.
Traduzindo: numa promessa de compra de casa, a norma é imperativa e o sinal não vale como convenção em contrário. Quem entregou sinal continua a poder exigir o imóvel.
O que torna a execução específica impossível
- O imóvel já foi transmitido a terceiro e a ação não estava registada
- A obrigação tornou-se materialmente impossível — o edifício foi demolido, a fração não chegou a constituir-se
- A natureza da obrigação opõe-se à substituição judicial, o que raramente sucede numa compra e venda
Execução específica ou sinal em dobro: como escolher
Resposta rápida: são vias alternativas, não cumuláveis. A execução específica dá-lhe o imóvel; o sinal em dobro dá-lhe dinheiro. A escolha depende de três variáveis — se ainda quer a casa, do que o mercado fez ao valor do imóvel desde a promessa, e de quanto tempo está disposto a litigar.
| Execução específica | Sinal em dobro | |
|---|---|---|
| O que obtém | O imóvel | O dobro do sinal entregue |
| Pressuposto | Mora, com cumprimento ainda possível | Incumprimento definitivo |
| Quando compensa | Comprou abaixo do mercado, ou o imóvel é insubstituível para si | Já não quer o negócio, ou o imóvel não valorizou |
| Principal risco | O vendedor vender a terceiro antes do registo da ação | Receber bastante menos do que a valorização do imóvel |
| Tempo | Ação judicial até à sentença | Ação judicial, mas o objeto é uma quantia |
Há ainda uma terceira via quando o imóvel já lhe foi entregue: exigir o valor de mercado à data do incumprimento, deduzido o preço acordado. Em mercados que valorizaram muito, pode aproximar-se do resultado da execução específica sem o risco de a perder. Tratamos essas alternativas no artigo sobre incumprimento do CPCV e sinal em dobro.
O registo da ação: o passo que decide tudo
Resposta rápida: a ação de execução específica está sujeita a registo, nos termos do art. 3.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial. A sentença retroage à data do registo provisório da ação — o que torna inoponíveis ao comprador as alienações posteriores a esse registo. Sem registo, quem comprar entretanto ao vendedor prevalece.
É a diferença entre ganhar e perder, e joga-se em dias.
O contrato-promessa comum gera apenas um direito de crédito. Não segue o imóvel. Se o vendedor o transmitir a um terceiro, o comprador fica com um direito contra o vendedor — que pode não ter património — e não contra a casa.
O registo da ação corta esse risco: a partir dele, qualquer venda feita pelo vendedor é ineficaz perante o comprador que ganhar a ação.
E se o vendedor vender a casa a terceiro?
Depende do momento.
Antes do registo da ação: a execução específica deixa de ser admitida. O cumprimento tornou-se impossível e o comprador fica limitado à indemnização — sinal em dobro ou, havendo tradição, o valor do imóvel.
Depois do registo da ação: a alienação é inoponível. O terceiro adquire um imóvel sobre o qual pende uma ação registada, e a sentença que venha a ser proferida produz efeitos contra ele.
Daqui resulta a regra prática mais importante deste artigo: quando há sinais de que o vendedor está a tentar vender a outra pessoa, o registo da ação não pode esperar.
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O que tem de fazer para a ação proceder
Consignar o preço em depósito
O art. 830.º, n.º 5 estabelece que, quando ao vendedor seja lícito invocar a exceção de não cumprimento — ou seja, quando ainda há preço por pagar — a ação improcede se o comprador não consignar em depósito a sua prestação no prazo que o tribunal fixar.
Em linguagem simples: não se pode exigir a casa sem estar em condições de pagar o que falta. Quem avança para a execução específica tem de ter o dinheiro disponível, ou o financiamento garantido, porque o tribunal vai fixar um prazo e a ação cai se ele não for cumprido.
É a razão mais comum para uma ação de execução específica bem fundamentada improceder.
A hipoteca do vendedor e a expurgação
Se o imóvel estiver hipotecado, o art. 830.º, n.º 4 prevê uma solução. Tratando-se de promessa relativa a edifício ou fração, e cabendo ao adquirente a faculdade de expurgar a hipoteca nos termos do art. 721.º, o comprador pode requerer que a sentença condene também o vendedor a entregar-lhe o montante do débito garantido — ou o valor correspondente à fração — e os respetivos juros, vencidos e vincendos, até integral pagamento.
Serve exatamente para o cenário de quem compra uma casa que ainda tem o crédito do vendedor em cima: permite obter, na mesma ação, a transmissão do imóvel e os meios para libertar a garantia.
As defesas que o vendedor vai usar
Alteração das circunstâncias
O art. 830.º, n.º 3 permite ao promitente faltoso requerer que a sentença ordene a modificação do contrato nos termos do art. 437.º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.
O art. 437.º exige uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, e que a exigência das obrigações afete gravemente os princípios da boa-fé, não estando coberta pelos riscos próprios do contrato.
Na prática, é a via pela qual o vendedor tenta que o tribunal atualize o preço. A subida generalizada do mercado imobiliário, por si só, é difícil de qualificar como alteração anormal não coberta pelos riscos do contrato — é precisamente o risco que ambas as partes assumem ao fixar um preço com meses de antecedência. Mas é argumento que aparece, e que tem de ser respondido.
Nulidade por falta de formalidades
Nos contratos-promessa sobre edifícios, o art. 410.º, n.º 3 exige reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência de licença de utilização ou de construção. Faltando, o contrato é nulo.
O mesmo preceito limita a jogada: o promitente transmissor só pode invocar essa omissão quando ela tenha sido culposamente causada pela outra parte. Quem redigiu o contrato, optou por não reconhecer as assinaturas e depois se socorre dessa falha para não cumprir, em princípio não é ouvido.
Exceção de não cumprimento
O vendedor invoca que o comprador também não cumpriu — não pagou o que devia, não obteve o financiamento, não compareceu. É o que aciona a consignação em depósito do n.º 5. Quem tem a sua parte em ordem neutraliza esta defesa depositando; quem não tem, perde a ação.
A eficácia real evita este problema todo
Existe uma forma de blindar o contrato-promessa desde o início: atribuir-lhe eficácia real, registando-o. A promessa deixa de ser um simples direito de crédito e passa a ser oponível a terceiros — o que significa que uma venda posterior a outra pessoa não afeta o promitente-comprador, e a corrida ao registo da ação deixa de ser necessária.
Tem requisitos próprios de forma e de registo, e é pouco usada em Portugal por desconhecimento. Tratamos o tema em artigo próprio.
Tem direito à execução específica? Verifique por esta ordem
| Pergunta | Se sim | Se não |
|---|---|---|
| O vendedor está em falta e a escritura ainda é possível? | Avance | A via é a indemnização |
| A promessa é sobre edifício ou fração? | O sinal não a afasta (art. 830.º, n.º 3) | Verifique se há convenção em contrário |
| O imóvel continua na esfera do vendedor? | Avance | Execução específica inviável |
| A ação está registada? | Está protegido contra vendas posteriores | Registe antes de mais nada |
| Tem o preço em falta disponível? | Pode consignar em depósito | A ação improcede |
Erros que custam caro
| Erro | O que acontece |
|---|---|
| Interpelar e converter em incumprimento definitivo quando o que se queria era a casa | A execução específica pressupõe mora. Escolher a via indemnizatória cedo demais pode fechar a porta ao imóvel |
| Não registar a ação | Uma venda a terceiro passa a ser oponível e a execução específica cai |
| Avançar sem ter o preço disponível | O tribunal fixa prazo para consignar em depósito e a ação improcede se não for cumprido |
| Assumir que o sinal afasta a execução específica | Nas promessas sobre edifícios, o art. 830.º, n.º 3 torna o direito imperativo |
| Esperar para ver se o vendedor muda de ideias | Cada semana aumenta a probabilidade de o imóvel sair da esfera dele |
| Pedir execução específica e sinal em dobro em conjunto | São alternativas. O tribunal não concede as duas |
Quando falar com um advogado
- Quer a casa e não a indemnização e precisa de saber se ainda vai a tempo
- Há indícios de que o vendedor está a negociar com outra pessoa e é preciso registar a ação com urgência
- O imóvel tem hipoteca e quer perceber como funciona a expurgação na mesma ação
- Já enviou uma carta a exigir o sinal em dobro e quer saber se ainda pode mudar de estratégia
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes sobre a execução específica
Em termos práticos, sim — através da execução específica prevista no art. 830.º do Código Civil. O tribunal não obriga o vendedor a assinar: profere uma sentença que produz os efeitos da declaração negocial dele e transmite a propriedade. Essa sentença é o título que se leva ao registo. Exige que o vendedor esteja em falta, que o cumprimento ainda seja possível e que o comprador esteja em condições de pagar o preço em falta.
Sim, tratando-se de uma casa ou fração. A regra geral do art. 830.º, n.º 2 diz que a existência de sinal faz presumir que as partes afastaram esta via, mas o n.º 3 do mesmo artigo torna o direito imperativo nas promessas relativas a edifícios já construídos, em construção ou a construir. Nesses casos, o sinal não vale como convenção em contrário.
Depende de a ação estar ou não registada. Se a venda ocorreu antes do registo da ação de execução específica, o cumprimento tornou-se impossível e essa via deixa de estar disponível — resta a indemnização. Se a venda foi posterior ao registo, é inoponível: a sentença retroage à data do registo provisório e produz efeitos mesmo contra o terceiro adquirente.
Não antes de intentar a ação, mas provavelmente durante. O art. 830.º, n.º 5 determina que, quando o vendedor possa invocar a exceção de não cumprimento, a ação improcede se o comprador não consignar em depósito a sua prestação no prazo fixado pelo tribunal. Na prática, quem avança tem de ter o dinheiro ou o financiamento assegurados.
O art. 830.º, n.º 4 prevê essa situação. O comprador pode requerer que a sentença condene também o vendedor a entregar-lhe o montante do débito garantido, ou o valor correspondente à fração, com juros até integral pagamento — para que a hipoteca possa ser expurgada nos termos do art. 721.º. Resolve-se tudo na mesma ação.
O prazo legal não é o problema. O que aperta é a mora: a execução específica pressupõe que o cumprimento ainda seja possível, e cada semana aumenta a probabilidade de o vendedor transmitir o imóvel a terceiro. Havendo indícios de que isso está a acontecer, o registo da ação é urgente.
Não. São alternativas, e o art. 442.º, n.º 3 apresenta-as como tal. Ou pede o imóvel, ou pede a indemnização. A escolha tem de ser feita com conhecimento das consequências, porque a via indemnizatória exige converter a mora em incumprimento definitivo — e isso pode comprometer a possibilidade de vir a obter o imóvel.
A ação de execução específica está sujeita a registo, nos termos do art. 3.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial. Uma vez registada, a sentença retroage à data desse registo provisório, tornando ineficazes perante o comprador todas as alienações feitas depois. É o que impede o vendedor de esvaziar a ação vendendo a casa enquanto o processo corre.
Art. 830.º do Código Civil
N.º 1: não cumprida a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
N.º 2: entende-se haver convenção em contrário se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento.
N.º 3: o direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n.º 3 do art. 410.º; a requerimento do faltoso, a sentença pode ordenar a modificação do contrato nos termos do art. 437.º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.
N.º 4: tratando-se de promessa relativa a edifício ou fração autónoma em que caiba ao adquirente a faculdade de expurgar hipoteca nos termos do art. 721.º, pode requerer-se que a sentença condene o promitente faltoso a entregar o montante do débito garantido, ou o valor correspondente à fração, e os juros vencidos e vincendos até integral pagamento.
N.º 5: sendo lícito ao obrigado invocar a exceção de não cumprimento, a ação improcede se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo fixado pelo tribunal.
Art. 410.º, n.º 3 — na promessa de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração dele, já construído, em construção ou a construir, exige-se o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência de licença de utilização ou de construção. O promitente transmissor só pode invocar a omissão destes requisitos quando culposamente causada pela outra parte.
Art. 437.º — N.º 1: "Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato." N.º 2: requerida a resolução, a parte contrária pode opor-se declarando aceitar a modificação.
Art. 442.º, n.º 3 — em qualquer dos casos de incumprimento, o contraente não faltoso pode, em alternativa à indemnização, requerer a execução específica nos termos do art. 830.º.
Art. 721.º — quem adquiriu bens hipotecados, registou o título de aquisição e não é pessoalmente responsável pelo cumprimento das obrigações garantidas tem o direito de expurgar a hipoteca, pagando integralmente as dívidas garantidas ou declarando-se disposto a entregar aos credores bens próprios até ao montante da aquisição.
Art. 3.º, n.º 1, al. a), do Código do Registo Predial — sujeita a registo as ações que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção dos direitos referidos no art. 2.º. A sentença retroage à data do registo provisório da ação, tornando inoponíveis as alienações posteriores.
Quadro doutrinário. João Calvão da Silva, em Sinal e Contrato-Promessa (Almedina), Luís Menezes Leitão e Gravato Morais sustentam que a execução específica pressupõe mora do promitente faltoso, deixando de ser viável perante impossibilidade definitiva de cumprimento — admitindo-se excecionalmente a recusa categórica e inequívoca de cumprir, equiparada ao incumprimento definitivo. Calvão da Silva sustenta ainda que a presunção do art. 830.º, n.º 2 é ilidível por demonstração de que as partes quiseram manter a via, designadamente havendo tradição da coisa ou pagamento substancial do preço. Quanto à forma, Calvão da Silva considera nulas as cláusulas de renúncia antecipada à invocação da falta de certificação da licença, enquanto Gravato Morais admite a renúncia ao reconhecimento presencial mas não à certificação.
