Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O inquilino pode rescindir o contrato em qualquer altura — mas tem de cumprir prazos de aviso prévio de 30, 60 ou 120 dias consoante a duração do contrato
- Se sair antes do primeiro terço do prazo contratual, pode ter de pagar indemnização ao senhorio — mesmo com aviso correcto
- A carta de rescisão tem de ser enviada por carta registada com aviso de recepção — erros formais invalidam o processo
Quer sair do imóvel antes de o contrato terminar, ou chegou ao fim do prazo e quer formalizar a saída? Em qualquer dos casos, a lei dá-lhe esse direito — mas com regras específicas sobre prazos e possíveis indemnizações.
Este guia é para o inquilino que quer terminar o contrato. Se é o senhorio que quer recuperar o imóvel, consulte o guia sobre denúncia do contrato pelo senhorio.
Pode o inquilino rescindir o contrato em qualquer altura?
Sim. O direito à rescisão antecipada pelo inquilino está consagrado no artigo 1098.º do Código Civil e é irrenunciável — qualquer cláusula contratual que o proíba é nula.
O inquilino pode terminar o contrato em qualquer momento, desde que respeite os prazos de aviso prévio. O incumprimento desses prazos não impede a saída, mas obriga ao pagamento de indemnização.
Qual o prazo de aviso prévio obrigatório?
O prazo varia consoante a duração do contrato:
| Duração do contrato | Aviso prévio mínimo |
|---|---|
| Superior a 6 anos | 120 dias (4 meses) |
| Entre 1 e 6 anos | 120 dias (4 meses) |
| Entre 3 meses e 1 ano | 60 dias (2 meses) |
| Inferior a 3 meses | 30 dias (1 mês) |
⚠️ O prazo conta a partir da data de recepção da carta pelo senhorio — não da data de envio. Envie sempre com margem.
E se o contrato não tiver prazo definido?
Se o contrato foi celebrado por tempo indeterminado, aplica-se o prazo de 120 dias de aviso prévio.
Quando é que o inquilino paga indemnização?
Há dois cenários em que o inquilino pode ser obrigado a pagar indemnização:
1. Não cumpriu o prazo de aviso prévio
Se sair sem respeitar o prazo obrigatório, paga ao senhorio as rendas correspondentes aos dias de aviso em falta.
Exemplo: contrato de 2 anos, aviso prévio obrigatório de 120 dias, mas o inquilino avisou apenas com 60 dias. Terá de pagar 60 dias de renda ao senhorio.
2. Saiu antes do primeiro terço do prazo contratual
Nos contratos com prazo certo, se o inquilino sair antes de cumprir o primeiro terço da duração contratual (ou antes de 1 ano, se o contrato for superior a 3 anos), o senhorio tem direito a indemnização correspondente às rendas do período entre a saída e o fim desse primeiro terço (artigo 1098.º, n.º 3 NRAU).
Exemplo: contrato de 3 anos. Primeiro terço = 1 ano. Se o inquilino sair ao 6.º mês, paga 6 meses de renda de indemnização.
Quando não há indemnização
- Saída após o primeiro terço do prazo contratual, com aviso prévio correcto
- Resolução por incumprimento do senhorio — obras urgentes não realizadas, entrada no imóvel sem autorização, perturbação do gozo
Rescisão por mútuo acordo
Se tanto o inquilino como o senhorio concordam em terminar o contrato, podem fazê-lo por mútuo acordo a qualquer momento, sem prazos nem indemnizações obrigatórias.
O acordo tem de ser formalizado por escrito com assinatura de ambas as partes. A revogação por mútuo acordo é a forma mais simples e menos conflituosa de terminar um arrendamento.
Quer sair do contrato e tem dúvidas sobre prazos ou indemnização? Analisamos a sua situação e indicamos o caminho mais seguro.
Como enviar a carta de rescisão — o que deve constar
A carta tem de ser enviada por carta registada com aviso de recepção para a morada do senhorio. Outros meios (email, mensagem, entrega em mão sem assinatura) não têm valor legal para este efeito.
O que deve constar:
- Identificação do inquilino e do imóvel arrendado
- Declaração expressa de rescisão/denúncia do contrato
- Data de saída pretendida
- Referência ao contrato celebrado (data e partes)
Minuta de carta de rescisão pelo inquilino
[Local], [data]
Exmo(a). Sr(a). [Nome do senhorio] [Morada do senhorio]
Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento
Venho por este meio comunicar a V. Exa. a minha intenção de denunciar o contrato de arrendamento celebrado em [data], relativo ao imóvel sito em [morada do imóvel].
Nos termos do artigo 1098.º do Código Civil, pretendo desocupar o imóvel em [data de saída], data que respeita o prazo de aviso prévio legalmente exigido de [30/60/120] dias.
Solicito confirmação de recepção desta comunicação.
Com os melhores cumprimentos, [Nome do inquilino] | [Data] | [Contacto]
Esta minuta tem carácter informativo. Para situações com indemnização envolvida ou conflito com o senhorio, consulte advogado antes de enviar.
Rescisão pelo senhorio — é diferente
Se é o senhorio que quer terminar o contrato, as regras são completamente diferentes — prazos mais longos, fundamentos limitados por lei e protecções especiais para inquilinos vulneráveis. Consulte o guia sobre denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio.
Diagrama de decisão rápida
| A sua situação | O que acontece |
|---|---|
| Cumpriu o prazo de aviso + passou o 1.º terço | Sai sem indemnização |
| Cumpriu o prazo de aviso + não passou o 1.º terço | Paga indemnização até ao fim do 1.º terço |
| Não cumpriu o prazo de aviso | Paga as rendas em falta do período de aviso |
| Mútuo acordo com o senhorio | Sai sem prazos nem indemnização |
| Incumprimento grave do senhorio | Pode resolver sem indemnização |
Quando consultar advogado
Procure apoio jurídico quando:
- O senhorio recusa receber a carta ou contesta a rescisão
- Tem dúvidas sobre o prazo aplicável ao seu contrato
- O senhorio exige indemnização que considera injusta
- O contrato tem cláusulas específicas sobre rescisão antecipada
- Está a sair por incumprimento do senhorio e quer garantir que não paga indemnização
Quer sair do contrato e tem dúvidas sobre prazos ou indemnização? Analisamos a sua situação e indicamos o caminho mais seguro.
Perguntas frequentes
Sim. O inquilino pode terminar o contrato em qualquer momento, respeitando os prazos de aviso prévio legais (30 a 120 dias conforme a duração do contrato). O direito é irrenunciável — qualquer cláusula que o proíba é nula.
Depende da duração do contrato: 120 dias para contratos superiores a 1 ano; 60 dias para contratos entre 3 meses e 1 ano; 30 dias para contratos inferiores a 3 meses. O prazo conta a partir da recepção da carta pelo senhorio.
Só se sair antes de cumprir o primeiro terço da duração contratual. Por exemplo, num contrato de 3 anos, se sair antes de 1 ano, paga ao senhorio as rendas do período entre a saída e o fim desse primeiro terço. Se saiu depois do primeiro terço com aviso prévio correcto, não paga indemnização.
Por carta registada com aviso de recepção para a morada do senhorio. Email ou entrega em mão sem assinatura não têm valor legal para este efeito. Guarde sempre o comprovativo de envio e o aviso de recepção.
Não. A rescisão pelo inquilino com aviso prévio correcto é um direito legal que o senhorio não pode recusar. Pode, no entanto, exigir indemnização se os prazos não foram cumpridos ou se a saída foi antes do primeiro terço do prazo.
É a forma mais simples de terminar um contrato: ambas as partes concordam por escrito em terminar o arrendamento, sem necessidade de cumprir prazos nem pagar indemnizações. Tem de ser formalizada por escrito com assinatura de ambas as partes.
Pode sair, mas ficará obrigado a pagar as rendas correspondentes ao período de aviso em falta. A saída sem aviso não anula a obrigação de pagamento das rendas do período de pré-aviso não cumprido.
Não, desde que tenha cumprido o aviso prévio correctamente e entregue as chaves. Se houve atraso na entrega das chaves, pode ser cobrada renda proporcional pelos dias em atraso.
Juridicamente são conceitos diferentes: denúncia é a comunicação de intenção de não renovar ou terminar o contrato respeitando prazos, sem necessidade de fundamento; rescisão/resolução implica a invocação de incumprimento da outra parte. Na prática quotidiana, os termos são usados de forma intercambiável.
Essas cláusulas são nulas — o direito à denúncia pelo inquilino é irrenunciável por lei. O inquilino pode sempre sair respeitando os prazos legais, independentemente do que conste no contrato.
Quando a consulta jurídica é indispensável
A maioria dos inquilinos só procura apoio jurídico quando o senhorio já contestou a rescisão ou exige indemnização. A intervenção precoce — antes de enviar a carta — evita erros de prazo e custos desnecessários.
Consulte um advogado quando:
- Tem dúvidas sobre o prazo de aviso prévio aplicável ao seu contrato
- O senhorio exige indemnização que considera injusta ou excessiva
- Está a sair por incumprimento do senhorio e quer garantir que não paga indemnização
- O contrato tem cláusulas específicas sobre rescisão antecipada
- O senhorio recusa receber a carta ou contesta a validade da rescisão
Analisamos a sua situação e indicamos o caminho mais seguro.
Avaliações
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Um grande obrigado a Dra. Monica Martins por toda a ajuda em resolver um problema quando eu estava num processo da compra de um imóvel em Portugal. Estando a viver no estrangeiro necessitei de apoio jurídico no ramo imobiliário e a Dra Monica que além de ser uma excelente profissional, informou me de me todos passos a dar para resolver a situação com muita clareza e não descansou enquanto não resolveu a minha situação com uma rapidez incrível. Senti uma enorme confiança no método de trabalho dela e não necessitei de fazer nada, a Dra resolveu toda a situação por mim. Irei com toda a certeza recorrer a Dra Monica quando comprar o imóvel em Portugal que estou de momento a procura pois tenho 100% confiança que a Dra me aconselhará se a documentação está toda correcta antes de avançar para a compra do imóvel Um sincero obrigado por todo o apoio ☺️
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Para aprofundar este tema dos contratos de arrendamento
Se pretende compreender melhor como estas regras se aplicam ao seu caso concreto, pode consultar os seguintes temas;
