denúncia do contrato de arrendamento manual legal do senhorio

Denúncia de Contrato de Arrendamento: Guia do Senhorio

maria peq 2026

Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º  69543P

Sumário

  • O senhorio não pode terminar o contrato livremente — só pode denunciar com fundamento legal e com prazos de aviso prévio que chegam a 2 anos
  • Os únicos fundamentos legais são: necessidade de habitação própria, obras de demolição ou remodelação profunda, e fim do prazo contratual sem renovação
  • A carta de denúncia tem requisitos formais obrigatórios — erros invalidam o processo e obrigam a recomeçar

A denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio é o mecanismo legal para recuperar o imóvel no fim do prazo ou por necessidade de habitação própria ou familiar. Ao contrário do despejo por falta de pagamento, aqui não há incumprimento do inquilino — o processo segue regras específicas de pré-aviso e justificação.

Se é inquilino e quer terminar o contrato, consulte o guia sobre rescisão do contrato pelo inquilino.

Índice
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    O senhorio pode terminar o contrato livremente?

    Não. Ao contrário do inquilino, o senhorio não tem direito a denunciar livremente o contrato de arrendamento habitacional. Só pode fazê-lo nos casos expressamente previstos na lei (artigo 1101.º do NRAU):

    1. Necessidade de habitação para si próprio ou para descendente ou ascendente em 1.º grau
    2. Demolição ou obras de remodelação profunda que exijam a desocupação do imóvel
    3. Fim do prazo contratual — não renovação no final do prazo

    Fora destes casos, o senhorio só pode terminar o contrato por incumprimento do inquilino (falta de pagamento, mora reiterada, violação de obrigações contratuais) — que é um processo diferente, tratado no guia de despejo por falta de pagamento.

    Qual o prazo de aviso prévio obrigatório para o senhorio?

    Os prazos de aviso prévio para o senhorio são significativamente mais longos do que os do inquilino:

    Para não renovação no fim do prazo contratual

    Duração do contrato

    Aviso prévio mínimo do senhorio

    Inferior a 6 anos

    120 dias (4 meses)

    Igual ou superior a 6 anos

    240 dias (8 meses)

    Mesa com contrato de arrendamento aberto, páginas sublinhadas, e um livro de legislação civil pousado ao lado, iluminados por luz natural.

    Como enviar a carta de denúncia — o que deve constar

    A comunicação tem de ser feita por carta registada com aviso de recepção para a morada do inquilino (o imóvel arrendado). Email ou entrega em mão sem assinatura não têm valor legal.

    O que deve constar:

    1. Identificação do senhorio e do imóvel
    2. Fundamento legal da denúncia (necessidade de habitação, fim de prazo ou obras)
    3. Data de saída pretendida
    4. Referência ao contrato

    Minuta de carta de denúncia por não renovação

    [Local], [data]

    Exmo(a). Sr(a). [Nome do inquilino] [Morada do imóvel arrendado]

    Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento por não renovação

    Venho por este meio comunicar a V. Exa. que não pretendo renovar o contrato de arrendamento celebrado em [data], relativo ao imóvel sito em [morada], cujo prazo termina em [data de fim].

    Nos termos do artigo 1097.º do NRAU, solicito que desocupe o imóvel até [data de saída], data que respeita o prazo de aviso prévio legalmente exigido de [120/240] dias.

    Com os melhores cumprimentos, [Nome do senhorio] | [Data] | [Contacto]

    Esta minuta tem carácter informativo. Para denúncia por necessidade de habitação ou obras, a carta tem requisitos adicionais — consulte advogado antes de enviar.

    Diagrama de decisão rápida

    Situação do senhorioFundamentoPrazo de aviso
    Quer o imóvel para habitação própriaNecessidade de habitação2 anos
    Contrato chegou ao fim, não quer renovar (<6 anos)Fim do prazo120 dias
    Contrato chegou ao fim, não quer renovar (≥6 anos)Fim do prazo240 dias
    Precisa de obras profundasDemolição/remodelação6 meses a 2 anos
    Inquilino não pagaIncumprimentoVia PED — ver guia de despejo

    Quando consultar um advogado de arrendamento

    A denúncia tem consequências jurídicas sérias se os prazos ou fundamentos forem mal aplicados. Recomendamos consulta antes de enviar qualquer comunicação ao inquilino nos seguintes casos:

    • Contrato celebrado antes de 2006 (regime anterior ao NRAU — regras diferentes)
    • Inquilino com protecção especial (idoso, deficiência ou baixos rendimentos)
    • Dúvidas sobre se o fundamento é válido (necessidade vs. fim de prazo vs. demolição/obras)
    • Inquilino que já recusou sair após comunicação de denúncia

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    Perguntas frequentes

    Não. O senhorio só pode terminar o contrato habitacional nos casos expressamente previstos na lei: necessidade de habitação própria, obras de demolição ou remodelação profunda, ou fim do prazo contratual. Fora destes casos, o contrato só termina por acordo mútuo ou incumprimento do inquilino.

     

    Depende do fundamento: 2 anos para necessidade de habitação própria; 120 dias para não renovação em contratos inferiores a 6 anos; 240 dias para não renovação em contratos de 6 ou mais anos. É sempre mais longo do que o prazo exigido ao inquilino.

    Sim, com fundamento em necessidade de habitação para descendente em 1.º grau (filho). Tem de dar aviso prévio de 2 anos e cumprir os mesmos requisitos: não ter outro imóvel disponível na mesma área e não arrendar nos 3 anos seguintes.

    Se o imóvel não for ocupado no prazo de 6 meses pela pessoa indicada, o inquilino tem direito a regressar nas mesmas condições ou a receber indemnização de 10 anos de renda.

    Por necessidade de habitação, não — a menos que assegure realojamento adequado na mesma área. Por incumprimento (falta de pagamento), sim — a idade não protege contra o incumprimento contratual.

    O senhorio pode terminar o contrato se precisar de fazer obras que exijam a saída do inquilino e que representem pelo menos 25% do valor do imóvel, ou que visem prevenir a ruína. Requer licenciamento camarário e aviso prévio de 6 meses a 2 anos conforme o caso.

    Sim. Se o senhorio não enviar a comunicação de não renovação dentro do prazo legal, o contrato renova-se automaticamente pelo mesmo prazo ou por 3 anos, conforme o tipo de contrato.

    São processos completamente diferentes. A denúncia para uso próprio é uma decisão unilateral do senhorio sem culpa do inquilino — requer 2 anos de aviso e condições estritas. A rescisão por falta de pagamento é uma resposta ao incumprimento do inquilino — corre via PED no BAS com prazos muito mais curtos.

    Não, se o inquilino desocupou e entregou as chaves na data acordada. Se houve atraso na entrega das chaves, pode ser cobrada renda proporcional pelos dias em atraso.

    No uso corrente, sim. Tecnicamente, denúncia é a comunicação de não renovação ou de pedido de saída com fundamento legal e prazo; resolução é a resposta a incumprimento do inquilino. Na prática, ambos os termos são usados para descrever o senhorio que quer terminar o contrato.

    diego ricardo
    5.0

    Excelente Serviço! Desde o primeiro contacto foram muito atenciosos, eu os recomendo!

    salve Mei
    5.0

    Tive já dois casos na QUOR advogados. Estou muito satisfeito. As advogadas trabalham com seriedade, cumprem exatamente o que prometem e demonstram um nível de profissionalismo muito acima da média. Obrigada!

    Luís Cruto
    5.0

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    Suellen Brito
    5.0

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    5.0

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    Daniel Meireles
    5.0

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    Kristin Waibel
    5.0

    Ich habe QUOR kontaktiert, nachdem meine Krankenversicherung die Kostenübernahme für eine OP ungerechtfertigt abgelehnt hat. Von Anfang an war die Kommunikation transparent, schnell und zuverlässig. Meine Anwältin Dra. Maria hat sich schnell und kompetent in meinen Fall eingearbeitet und konnte innerhalb kurzer Zeit erreichen, dass der Fall zu meinen Gunsten entschieden wurde. Vielen Dank für die gute Betreuung!

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    5.0

    A Dra Carolina explicou-me todas as dúvidas que apresentei. Mostrou-se muito profissional e disponível para me ajudar, e esclareceu ao pormenor todas as etapas do processo. Recomendo!

    Nando TV
    5.0

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    Luisa Gonçalves
    5.0

    Foi a primeira vez que usei o serviço on-line e foi muito rápido e eficiente. Foi muito útil para o meu caso. A dra Maria Pires tirou todas as minhas dúvidas. Foi excelente.

    Ricardo Afonso
    5.0

    A Dra. Monica Martins foi bastante prestavel e esclareceu de forma clara todas as nossas duvidas

    Maria João Pereira Farinha
    5.0

    É a segunda vez que contacto esta firma, muito profissionais! Das duas vezes ultrapassaram muito as minhas expectativas! A Dra Paula Pratinha, muito competente e profissional! Recomendo 100% e sempre que precisar vai ser a minha firma de eleição! Muito obrigada

    Pereira
    5.0

    Realizei pela primeira vez Consulta com a Quor, em especial com. Dra. Carolina Ferreira, fui muito bem atendido , esclarecido acerca das minhas questões. Voltarei certamente a recorrer aos vossos serviços. Bem haja.

    Teresa Ferreira
    5.0

    Gostei bastante da Dra Mónica, muito prática e objetiva. Ajudou-me em todas as dúvidas que tinha, um serviço rápido e eficaz.

    Nikolas Roman
    5.0

    Tive uma consulta sobre o meu contrato de CPCV e fiquei muito satisfeito. A Dra. Mônica analisou o contrato ponto por ponto, explicou de forma clara as partes mais importantes, respondeu a todas as minhas dúvidas e trouxe insights muito valiosos. Foi profissional, atenciosa e transparente. Recomendo sem dúvida e voltarei a recorrer se necessário.

    leonor sousa dias
    5.0

    O acompanhamento da equipa foi excelente — desde o primeiro contacto ao agendamento, tudo foi explicado de forma clara e simples. Apesar de já ter feito outras consultas online, foi a minha primeira experiência jurídica e revelou-se muito fácil. A Dra. Mónica Martins atendeu-me com profissionalismo e proximidade, transmitiu-me total confiança nas suas orientações e mostrou um cuidado genuíno em garantir a minha segurança jurídica, indo além do que eu tinha solicitado. As suas explicações claras e a disponibilidade para esclarecer dúvidas superaram as minhas expectativas. Recomendo sem reservas a QUOR Advogados a quem procure um serviço jurídico especializado, acessível e verdadeiramente atento às necessidades do cliente.

    Paula Costa
    5.0

    Gostei da consulta com a Dra. Mónica Martins, veio reforçar a análise que eu tinha feito e foi muito esclarecedora nas opções que eu tenho no sentido de resolver o assunto que tenho pendente. Bons profissionais, recomendo os serviços. Paula Costa

    Fernando Lopes
    5.0

    Excelente atendimento e explicação das questões colocadas à dra. Paula Pratinha. Simpatia e boa disposição incluídas na consulta. Recomendo.

    Raquel Santos
    5.0

    Foi a primeira vez que procurei por um advogado na Internet, precisava de alguém com especialidade no meu caso e numa pesquisa um pouco desesperada dada a situação encontrei a Quor advogados, não fiz qualquer pesquisa sobre a veracidade ou opiniões da empresa simplesmente queria uma resposta e um conselho rápido para que pudesse ser guiada e agir o mais rápido possível. Fiquei muito admirada pela rapidez, contactei e passado uma hora tinha o agendamento feito para o dia seguinte. A Dra Paula Pratinhas foi excelente, deixou -me super à vontade e melhor ainda consegui deixar -me um pouco menos ansiosa relativamente à situação. O mais provável é sempre que precisar recorrer a Quor, de preferência com a Dra Paula que adorei. Sem dúvida passarei o contacto a quem me pedir sugestões de advogados.

    Joaquim Pereira
    5.0

    A QUOR é um escritório de advocacia que recomendo sem hesitação. Recebi um aconselhamento claro e eficaz, e a equipa demonstrou grande profissionalismo ao longo de todo o processo. Mesmo enfrentando prazos administrativos e processuais difíceis de acelerar, conseguiram cumprir a missão com competência e dedicação. Uma experiência muito positiva!

    Goncalo Roque
    5.0

    A Dra Monica esclareceu as questão com muita clareza. Recomendo vivamente.

    Auger José Augusto
    5.0

    O meu acompanhamento pela QUOR foi bom, sincero e acima de tudo, com responsabilidade. A Dra Carolina Ferreira assim como a equipe coadjuvante foram de simpatia extrema, com sentido de comprometimento e agilidade na resolução dos assuntos. BEM HAJAM. Recomendarei a QUOR com todo o prazer a quem me solicitar.

    ANDREIA LOURENÇO
    5.0

    Solicitei os serviços da Dra Carolina Ferreira via online, para esclarecimentos de valores devidos por lei em caso de acordo com a entidade patronal. A Dra foi de extrema simpatia e disponibilidade e não falhou no que a empresa referiu. (Apesar de depois fazerem uma proposta superior). Mas a Dra soube oonduzir me no caminho certo para estar preparada. Obrigada

    Miguel Costa
    5.0

    O acompanhamento com a QUOR Advogados foi ótimo. Já tinha feito uma consulta jurídica online, portanto foi fácil para mim. A Dra. Mónica correspondeu às minhas expectativas. Recomendo a QUOR Advogados.

    Armando Fernandes
    5.0

    A ajuda jurídica de que precisava, estiveram á altura do assunto. Grande profissionalismo e enorme conhecimento do assunto. Recomendo. O meu muito obrigado.

    Isaura Pereira
    5.0

    Nunca tinha feito uma consulta jurídica online. Esta ocorreu de forma fluída sem constrangimentos que impedissem a comunicação. A dra Carolina foi solícita e esclareceu as dúvidas colocadas. Recomendo a Quor Advogados.

    Irina Assoli
    5.0

    Excelente! Bom aconselhamento e tudo organizado. Bom acompanhamento também com a equipa da QUOR Advogados 👏 Consulta jurídica online fácil! Recomendo a QUOR Advogados e a Dra. Carolina Ferreira! Obrigada!

    Cristina Borges
    5.0

    Dra. Mónica Muito profissional e assertiva Explicou o processo, alertou para falhas e fez recomendações muito pertinentes, em defesa dos nossos interesses. Recomendo sem dúvida os seus serviços. É de lamentar que existam imobiliárias menos corretas.

    Jorge Corujas
    5.0

    Nunca tinha recorrido a um advogado e, numa urgência relacionada com questões imobiliárias, encontrei a QUOR após uma pesquisa na internet. A marcação da consulta foi praticamente imediata após utilizar o chat do site, ficando agendada para o dia seguinte, apesar de terem a agenda preenchida. A consulta com a Dra. Mónica decorreu por vídeo chamada de forma muito profissional, esclareceu todas as minhas dúvidas e deu-me as recomendações necessárias para proteger os meus interesses.

    Daniel Silva
    5.0

    Tive uma consulta jurídica com a Dra. Mónica e fiquei muito satisfeito, pois todas as minhas dúvidas foram devidamente esclarecidas.

    Joana Carvalho
    5.0

    A Dra. Mónica explicou muito bem todas as minhas questões relacionadas com investimento imobiliário e até me alertou para situações que não tinha conhecimento, que mostrou grande conhecimento, profissionalismo e cuidado em dar ao cliente o melhor serviço possível. Recomendo e se eu necessitar novamente não hesitarei em recorrer aos seus serviços.

    Serguei Popov
    5.0

    Foi uma excelente consulta, a dra. Monica deu explicações bastante claras e esclarecedoras sobre o meu caso.

    Paola Melgaço
    5.0

    Ótimo atendimento e ótimos profissionais. Me ajudaram imenso. Recomendo mil vezes.

    Tânia Corte
    5.0

    Sou da Ilha da Madeira e procurei a Drª Mónica, fui atendida por vídeo chamada mas senti como se fosse atendida presencialmente. Ela foi muito atenciosa em todos os aspetos, muito profissional, esclareceu todas as minhas dúvidas, aconselhou-me e ajudou-me imenso! Muito obrigada Drª Mónica!

    Patricia Fernandes
    5.0

    Gabinete de advogados rápido a responder da parte secretariado até a marcação. Dra. Monica é uma excelente conselheira, muito atensiosa e simpática. Ela soube me guiar com precisão na minha situação e me deu conselhos valiosos. Graças a sua experiência, orientou me de forma eficaz. Eu a recomendo muito!

    Mário Andrade
    5.0

    A experiência com a Dra. Mónica que cuidou do meu caso com se fosse dela, muito empenhada e prestável. Agradeço a toda a equipa, ganharam um cliente. Sem dúvida que recomendo. Mais uma vez obrigado a equipa QUOR e em especial a Dra. Mónica.

    MAS
    5.0

    One of the best consutant i have eve met- Dra. Mónica. I am planning to buy one apartment in portugal and i have some questions regarding the property and she answer it all in quite details. She explains me property rules and regulations and also tells me various safeguards. 5/5 for her knowledge and politeness. Most recommonded.

    Eunice Raposo
    5.0

    Tive hoje 09.10.24 um apoio jurídico online através de vídeo conferência com a Dra. Paula Pratinha e amei muito. Muito esclarecedora e muito eficiente. Recomendo. Obrigada pelo apoio

    Emma Araujo
    5.0

    Um atendimento excelente, ajudaram me com um documento na ultima da hora com o maior nivel de profisionalismo. Recomendo e irei usar esta empresa futuramente sem duvida. Muito obrigada

    Florbela Barbosa
    5.0

    Tomei conhecimento via Internet da QUOR Advogados. Fui recebida com elevado profissionalismo e prontidão nas comunicações escritas pela Ana Paula. A consulta on-line com Dra Mónica Martins, para apoio em questões de contratação imobiliária, foi factual, assertiva, muito directa, e demonstrou um profundo domínio das matérias. Foi uma ajuda preciosa na resolução de um processo que se avizinhava complicado. Recomendo vivamente a QUOR, e em particular a Dra Mónica Martins. O nosso muito obrigada!!

    Thomas Lopes
    5.0

    Atendimento excelente. A advogada Monica Martins nos tirou todas as duvidas que tinhamos, e seguiu com um plano de ação imediatamente. Recomendo a todos.

    Erika Wunsch
    5.0

    Estive em uma consulta online com a Dra. Monica e estou sem palavras… o atendimento foi muito esclarecedor! Além do esperado! Super recomendo! Atenciosamente E.W

    Silva Caloni
    5.0

    Gostaria de expressar a minha mais profunda admiração e reconhecimento à Dra. Paula Eiró Pratinha e ao excelente serviço de representação jurídica online que recebeu. Excelente profissionalismo, competência e acompanhamento remoto (França-Portugal). Nunca poderei agradecer-lhe o suficiente, Dr. Pratinha.

    Sophia Anna
    5.0

    I recommend using this service. Is fast, accurate and complete. Communication is easy also in English. Many thanks especially to Dra Monica Raquel Martins!

    Daniela Pimenta
    5.0

    O meu agradecimento à Dra Margarida Antunes pela excelente profissionalismo. A consulta foi realizada online e correu muito bem. Obrigada!

    André Mendes
    5.0

    Grato pelos serviços rápidos e eficazes da Dra. Paula Eiró Pratinha! Recomendo totalmente

    Tereza Noy
    5.0

    Precisei do serviços do departamento de Imobiliário, liguei para marcar consulta online e para além da simpatia foi tudo extremamente rápido, fui atendida no dia seguinte pela Dra. Mónica, que soube esclarecer-me de uma forma muito prática todas as minhas dúvidas. Aconselho a 100%

    Thays Malcher
    5.0

    Gostaria de expressar a minha satisfação com o serviço de consultoria on-line prestado pela Dra. Mónica Martins, especializada em direito imobiliário. A experiência foi excelente. A Dra. Mónica foi profissional, atenciosa e clara nas explicações, o que nos passou muita segurança. A consulta foi feita inteiramente on-line, demonstrando grande flexibilidade e eficiência. Recomendo vivamente os serviços da Dra. Mónica Martins a qualquer pessoa que necessite de assistência jurídica no ramo imobiliário.

    Jorge Lima
    5.0

    Tivemos uma excelente experiência com a Dra. Mónica Martins, especialista em direito imobiliário. Ela nos orientou em cada parte do contrato, demonstrando uma atenção excepcional e uma competência extrema, e ela foi simplesmente ótima. Toda a consulta foi feita online, e o processo foi perfeito. Recomendamos fortemente seus serviços para quem precisa de orientação jurídica no ramo imobiliário.

    Mt Stones
    5.0

    Um grande obrigado a Dra. Monica Martins por toda a ajuda em resolver um problema quando eu estava num processo da compra de um imóvel em Portugal. Estando a viver no estrangeiro necessitei de apoio jurídico no ramo imobiliário e a Dra Monica que além de ser uma excelente profissional, informou me de me todos passos a dar para resolver a situação com muita clareza e não descansou enquanto não resolveu a minha situação com uma rapidez incrível. Senti uma enorme confiança no método de trabalho dela e não necessitei de fazer nada, a Dra resolveu toda a situação por mim. Irei com toda a certeza recorrer a Dra Monica quando comprar o imóvel em Portugal que estou de momento a procura pois tenho 100% confiança que a Dra me aconselhará se a documentação está toda correcta antes de avançar para a compra do imóvel Um sincero obrigado por todo o apoio ☺️

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    Para aprofundar este tema dos contratos de arrendamento

    Se pretende compreender melhor como estas regras se aplicam ao seu caso concreto, pode consultar os seguintes temas;