Dr. David Silva · Advogado
cédula n.º 72532P
Sumário
- O trespasse é a transmissão de um estabelecimento comercial ou industrial, com as instalações, utensílios, mercadorias e outros elementos que o integram.
- Num local arrendado, a posição de arrendatário passa para o comprador sem necessidade de autorização do senhorio.
- O trespasse tem de ser feito por escrito e comunicado ao senhorio, que tem direito de preferência se for feito por venda.
- Se o comprador mudar de ramo ou der outro destino ao espaço, deixa de haver trespasse e o senhorio pode resolver o contrato.
- Os trabalhadores passam para o comprador com todos os seus direitos, e o vendedor responde pelos créditos vencidos durante dois anos.
- As dívidas e os contratos com fornecedores não passam automaticamente: dependem do acordo dos credores e das outras partes.
Comprar um café, uma lavandaria ou uma oficina já em funcionamento é, muitas vezes, mais simples do que abrir um negócio do zero. Há clientes, equipamento, licenças e uma localização que já provou funcionar. É isso que se compra num trespasse, e é também por isso que o preço raramente corresponde apenas ao valor do equipamento.
O trespasse tem, porém, regras próprias que muitos compradores e vendedores só descobrem depois de assinar. O senhorio não pode impedir o negócio, mas pode ter preferência na compra. Os trabalhadores passam para o novo dono. E as dívidas do anterior titular podem ficar a pesar sobre quem assina sem cuidado.
A seguir explicamos o que a lei considera trespasse, como se distingue da cessão de exploração, como fazer o contrato, o que pode fazer o senhorio, o que acontece aos trabalhadores e às dívidas e como usar a minuta no final.
O que é o trespasse
Resposta rápida: É a transmissão definitiva de um estabelecimento comercial ou industrial, com as instalações, utensílios, mercadorias e outros elementos que o integram. Em local arrendado, a posição de arrendatário passa para o comprador sem autorização do senhorio (artigo 1112.º do Código Civil).
No trespasse, o que se vende não é um espaço nem uma lista de equipamentos. É um negócio organizado: o conjunto de elementos que permite exercer uma atividade comercial ou industrial, incluindo, na maior parte dos casos, o direito de continuar a usar o local onde o negócio funciona.
É por causa desse local que o regime do trespasse aparece no Código Civil, nas regras do arrendamento. O artigo 1112.º, n.º 1, alínea a), permite a transmissão por ato entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial.
O que se transmite
A lei não dá uma lista fechada do que tem de ser transmitido, mas diz o que não pode faltar. Segundo o artigo 1112.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil, não há trespasse quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento.
Na prática, o contrato deve descrever o que passa para o comprador: equipamentos, mobiliário, existências, nome do estabelecimento, contactos e, se for o caso, a posição no contrato de arrendamento. Quanto mais completo for o inventário, menos espaço fica para discutir, depois, o que estava incluído no preço.
Quando não há trespasse
O artigo 1112.º, n.º 2, do Código Civil identifica duas situações em que, apesar do nome que as partes lhe dão, o negócio não é um trespasse:
- quando não se transferem, em conjunto, as instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos do estabelecimento;
- quando a transmissão visa o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afetação a outro destino.
A segunda situação é a mais frequente. Quem compra uma papelaria para abrir uma pastelaria no mesmo espaço não está a fazer um trespasse, mas a ceder o arrendamento. E essa cedência, sem autorização do senhorio, tem consequências que se explicam mais abaixo.
Trespasse ou cessão de exploração
Resposta rápida: No trespasse, o estabelecimento muda de dono de forma definitiva. Na cessão de exploração, transfere-se a sua exploração de forma temporária e onerosa, sem autorização do senhorio, mas com comunicação a este no prazo de um mês (artigo 1109.º do Código Civil).
Muitos proprietários de um negócio não querem vendê-lo, mas também não o querem explorar. Para esses casos existe a cessão de exploração, a que a lei chama locação de estabelecimento.
Cessão de exploração: comunicar em um mês
O artigo 1109.º, n.º 1, do Código Civil regula a transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio, em conjunto com a exploração do estabelecimento nele instalado. O dono do estabelecimento continua a sê-lo; o cessionário explora-o durante um período e paga por isso.
Quando o estabelecimento está instalado em local arrendado, essa transferência não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês (artigo 1109.º, n.º 2).
Diferenças lado a lado
| Trespasse | Cessão de exploração | |
|---|---|---|
| Duração | Definitiva | Temporária |
| Titular do estabelecimento | Passa a ser o comprador | Continua a ser o cedente |
| Autorização do senhorio | Não é necessária | Não é necessária |
| Comunicação ao senhorio | Obrigatória | Obrigatória, no prazo de um mês |
| Preferência do senhorio | Sim, por venda ou dação em cumprimento | Não prevista no artigo 1109.º |
| Trabalhadores | Passam para o comprador | Passam para quem explora |
Os trabalhadores passam nos dois casos: o Código do Trabalho aplica as regras da transmissão de estabelecimento também à cessão da exploração (artigo 285.º, n.º 2).
Como fazer o contrato de trespasse
Resposta rápida: A transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio (artigo 1112.º, n.º 3, do Código Civil). O contrato deve identificar o estabelecimento, os elementos transmitidos, o preço, a data de entrega, os trabalhadores e o destino das dívidas.
A lei exige pouco quanto à forma, mas o contrato de trespasse é dos que mais beneficiam de detalhe. O que não ficar escrito é, na prática, o que vai ser discutido depois da entrega das chaves.
Forma escrita e comunicação ao senhorio
O artigo 1112.º, n.º 3, do Código Civil diz que a transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio. O artigo não fixa um prazo para essa comunicação.
A regra geral das obrigações do arrendatário manda comunicar ao senhorio, dentro de 15 dias, a cedência do gozo do locado quando permitida ou autorizada (artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil). Por prudência, convém comunicar o trespasse dentro desse prazo, por carta registada com aviso de receção e com cópia do contrato.
Sem comunicação: o risco de resolução
A cessão do gozo do prédio que seja ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio é fundamento para este resolver o contrato de arrendamento (artigo 1083.º, n.º 2, alínea e), do Código Civil). Um trespasse não comunicado expõe o comprador a esse risco.
O senhorio perde, porém, esse fundamento de resolução se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal ou, no caso da falta de comunicação, se esta lhe tiver sido feita pelo próprio beneficiário (artigo 1049.º). Quem compra pode, por isso, proteger-se fazendo ele mesmo a comunicação.
O que o contrato deve prever
Um contrato de trespasse deve incluir, pelo menos:
- a identificação das partes e do estabelecimento, com a morada e a atividade exercida;
- o contrato de arrendamento em causa, com a identificação do senhorio;
- o inventário dos elementos transmitidos, em anexo;
- o preço e a forma de pagamento;
- a data de entrega e a passagem das chaves;
- a lista dos trabalhadores abrangidos;
- a declaração do vendedor sobre dívidas, contratos em curso e litígios;
- o compromisso de manter o mesmo ramo de atividade;
- a forma como foi tratada a preferência do senhorio.
Vai assinar um trespasse?
Envie-nos o contrato ou a proposta que recebeu. Dizemos-lhe o que falta proteger antes de assinar.
O que pode fazer o senhorio
Resposta rápida: Não pode impedir o trespasse, mas tem direito de preferência quando este é feito por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário (artigo 1112.º, n.º 4, do Código Civil). Pode resolver o contrato se o prédio passar a ter outro destino (n.º 5).
O senhorio é a parte que mais dúvidas levanta num trespasse. Não é parte no negócio, mas o seu imóvel é o centro dele, e a lei dá-lhe alguns direitos que o comprador e o vendedor têm de respeitar.
Não precisa de autorização
A regra é clara: a transmissão da posição do arrendatário no trespasse é permitida sem dependência da autorização do senhorio (artigo 1112.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil). O senhorio não pode recusar o novo arrendatário nem exigir um pagamento para dar o seu acordo.
Esta regra só vale se o negócio for, de facto, um trespasse. Se faltar o conjunto do estabelecimento ou se houver mudança de ramo, deixa de se aplicar.
Direito de preferência do senhorio
O senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário (artigo 1112.º, n.º 4, do Código Civil). Isto significa que, em igualdade de condições, pode ficar ele com o estabelecimento em vez do comprador.
Antes de assinar, o vendedor deve dar ao senhorio a oportunidade de exercer a preferência, comunicando-lhe o projeto de venda e as suas condições. Saiba como funciona, em geral, o direito de preferência.
Vale a pena verificar o contrato de arrendamento: a preferência pode ter sido afastada por convenção entre as partes.
Mudar de ramo: o senhorio pode resolver
Quando, após a transmissão, seja dado outro destino ao prédio, o senhorio pode resolver o contrato (artigo 1112.º, n.º 5, do Código Civil). O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina é também um fundamento geral de resolução pelo senhorio (artigo 1083.º, n.º 2, alínea c)).
Quem compra um estabelecimento com a ideia de o transformar noutro negócio deve, por isso, negociar primeiro com o senhorio. Para as regras gerais de cessação, veja a rescisão do contrato de arrendamento comercial.
A renda e o contrato de arrendamento
O que se transmite no trespasse é a posição do arrendatário no contrato que já existe (artigo 1112.º, n.º 1, do Código Civil). O trespasse não cria um contrato novo: o comprador fica com o arrendamento nos termos em que estava, incluindo a renda, o prazo e as demais cláusulas.
Por isso, antes de comprar, é essencial ler o contrato de arrendamento, e não apenas o contrato de trespasse. É lá que estão o valor da renda, a duração do contrato e as condições em que pode terminar.
O que acontece aos trabalhadores
Resposta rápida: Passam para o comprador, com todos os direitos, incluindo retribuição, antiguidade e categoria profissional (artigo 285.º do Código do Trabalho). O vendedor responde solidariamente pelos créditos dos trabalhadores vencidos até à transmissão, durante os dois anos seguintes.
Os trabalhadores são, muitas vezes, a parte do trespasse em que compradores e vendedores menos pensam. A lei trata-os como parte do estabelecimento: quando este muda de dono, os contratos de trabalho mudam com ele.
Os contratos passam com todos os direitos
Em caso de transmissão, por qualquer título, da titularidade de um estabelecimento, transmite-se para o adquirente a posição do empregador nos contratos de trabalho dos respetivos trabalhadores (artigo 285.º, n.º 1, do Código do Trabalho).
Os trabalhadores mantêm todos os direitos contratuais e adquiridos, nomeadamente retribuição, antiguidade, categoria profissional e conteúdo funcional (n.º 3). O vendedor continua a responder solidariamente pelos créditos dos trabalhadores e pelos encargos sociais vencidos até à data da transmissão, durante os dois anos seguintes (n.º 6).
Informar e consultar antes
O vendedor e o comprador devem informar os representantes dos trabalhadores ou, se não existirem, os próprios trabalhadores, sobre a data e os motivos da transmissão, as suas consequências e as medidas projetadas (artigo 286.º, n.º 1, do Código do Trabalho).
Essa informação deve ser prestada por escrito, antes da transmissão, pelo menos 10 dias úteis antes da consulta aos representantes (artigo 286.º, n.º 3). A transmissão só pode ocorrer sete dias úteis depois do acordo ou do termo da consulta (artigo 285.º, n.º 7). Um trespasse assinado à pressa, sem estes passos, cria problemas laborais desnecessários.
O trabalhador pode opor-se
O trabalhador pode opor-se à transmissão do seu contrato quando esta possa causar-lhe prejuízo sério, nomeadamente por manifesta falta de solvabilidade ou situação financeira difícil do adquirente (artigo 286.º-A, n.º 1, do Código do Trabalho). Se o fizer, mantém o vínculo ao vendedor (n.º 2).
Também na cessão de exploração
As mesmas regras aplicam-se à transmissão, cessão ou reversão da exploração do estabelecimento (artigo 285.º, n.º 2, do Código do Trabalho). Em caso de cessão ou reversão, quem explorava o estabelecimento imediatamente antes responde solidariamente.
Dívidas e contratos: o que passa para o comprador
Resposta rápida: As dívidas não passam sozinhas: a assunção de dívida exige a ratificação ou o acordo do credor, e o antigo devedor só fica exonerado com declaração expressa deste (artigo 595.º do Código Civil). Os contratos com terceiros também dependem do seu consentimento (artigo 424.º).
Uma das perguntas mais frequentes de quem compra um estabelecimento é se fica com as dívidas do anterior dono. A resposta depende do que o contrato diz e do que os credores aceitam.
Dívidas: o credor tem de aceitar
A transmissão de uma dívida para outra pessoa pode fazer-se por contrato entre o antigo e o novo devedor, ratificado pelo credor, ou por contrato entre o novo devedor e o credor (artigo 595.º, n.º 1, do Código Civil). Em qualquer dos casos, o antigo devedor só fica exonerado havendo declaração expressa do credor; de contrário, responde solidariamente com o novo obrigado (n.º 2).
Na prática, isto tem duas consequências. Para o vendedor, assinar o trespasse não o liberta das dívidas aos fornecedores. Para o comprador, assumir dívidas no contrato cria uma obrigação perante o vendedor, que pode chegar aos credores. O contrato deve dizer, com clareza, quem fica com quê.
Contratos com fornecedores e clientes
Os contratos do estabelecimento, como fornecimentos, manutenção, publicidade ou terminais de pagamento, não passam automaticamente. Num contrato com prestações recíprocas, a transmissão da posição contratual a terceiro depende do consentimento do outro contraente, antes ou depois da celebração (artigo 424.º, n.º 1, do Código Civil).
O arrendamento é a exceção, porque a lei dispensa a autorização do senhorio no trespasse (artigo 1112.º, n.º 1). Para todos os outros contratos, o comprador deve confirmar quais pretende manter e obter o acordo das outras partes.
Antes de comprar: o que verificar
Resposta rápida: Confirme que se transmite o conjunto do estabelecimento e não só o espaço (artigo 1112.º, n.º 2, do Código Civil), quem são os trabalhadores (artigo 285.º do Código do Trabalho), as dívidas e se o senhorio quer exercer a preferência.
Antes de assinar um trespasse, o comprador deve verificar:
- O contrato de arrendamento: renda, prazo, fim a que o espaço se destina e se a preferência do senhorio foi afastada.
- O inventário: o que se transmite, em que estado e com que valor.
- O ramo de atividade: se pretende manter a mesma atividade, para que o negócio continue a ser um trespasse.
- Os trabalhadores: quantos são, com que contratos, antiguidade e retribuição.
- As dívidas: a fornecedores, ao senhorio e aos trabalhadores, e quem fica responsável por elas.
- Os contratos em curso: quais vai manter e se as outras partes aceitam a transmissão.
- O senhorio: se lhe foi dada a oportunidade de exercer a preferência e como será feita a comunicação.
Cada um destes pontos pode alterar o preço justo do negócio. Se precisar de ajuda para os analisar, a QUOR acompanha estes processos no âmbito do arrendamento.
Minuta de contrato de trespasse
Resposta rápida: A minuta serve para o trespasse de um estabelecimento instalado em local arrendado e tem de ser adaptada: elementos transmitidos, preço, trabalhadores, dívidas e data de entrega. Antes de assinar, confirme a posição do senhorio sobre a preferência.
A minuta abaixo serve para o trespasse de um estabelecimento comercial instalado num local arrendado. Os campos entre parênteses retos têm de ser preenchidos; as cláusulas opcionais estão assinaladas.
CONTRATO DE TRESPASSE
PRIMEIRO CONTRAENTE (TRESPASSANTE): [nome ou denominação], contribuinte n.º [NIF], com residência ou sede em [morada], [representado por [nome], na qualidade de [cargo]];
SEGUNDO CONTRAENTE (TRESPASSÁRIO): [nome ou denominação], contribuinte n.º [NIF], com residência ou sede em [morada], [representado por [nome], na qualidade de [cargo]];
é celebrado o presente contrato de trespasse, que se rege pelas cláusulas seguintes:
Cláusula 1.ª — Objeto
- O Trespassante é titular do estabelecimento comercial de [atividade], denominado [nome], instalado no prédio sito em [morada], de que é arrendatário por contrato celebrado com [nome do senhorio] em [data].
- Pelo presente contrato, o Trespassante transmite ao Trespassário, por trespasse, o referido estabelecimento, com todos os elementos que o integram, identificados no inventário anexo, que faz parte integrante deste contrato, e a sua posição de arrendatário.
Cláusula 2.ª — Ramo de atividade
O Trespassário obriga-se a continuar a exercer no prédio o mesmo ramo de atividade.
Cláusula 3.ª — Preço
- O preço do trespasse é de [valor] € ([valor por extenso]).
- O preço é pago [na data da assinatura / da seguinte forma: [condições]].
Cláusula 4.ª — Entrega
O estabelecimento é entregue ao Trespassário em [data], livre de pessoas e bens que não constem do inventário, com entrega das chaves.
Cláusula 5.ª — Trabalhadores
- Transmitem-se para o Trespassário os contratos de trabalho dos trabalhadores identificados no anexo [número], nos termos do Código do Trabalho.
- O Trespassante declara que foram cumpridos os deveres de informação e consulta dos trabalhadores previstos na lei.
Cláusula 6.ª — Dívidas e contratos
- O Trespassante declara que não existem dívidas relativas ao estabelecimento para além das identificadas no anexo [número], que são da sua exclusiva responsabilidade [ou: que são assumidas pelo Trespassário, nos termos ali indicados].
- O Trespassante declara que a renda do arrendamento está paga até [mês e ano].
- [Opcional] Os contratos identificados no anexo [número] são transmitidos ao Trespassário, sujeitos ao consentimento dos respetivos contraentes.
Cláusula 7.ª — Preferência do senhorio
O Trespassante declara que comunicou ao senhorio, em [data], o projeto de trespasse e as suas condições, [não tendo este exercido o direito de preferência / tendo o direito de preferência sido afastado por convenção no contrato de arrendamento].
Cláusula 8.ª — Comunicação ao senhorio
O presente trespasse é comunicado ao senhorio, por escrito, no prazo de [número, até 15] dias a contar da sua assinatura, ficando o Trespassário autorizado a fazer ele próprio essa comunicação.
Cláusula 9.ª — Não concorrência [opcional]
O Trespassante obriga-se a não exercer, por si ou por interposta pessoa, atividade concorrente num raio de [distância] durante [prazo].
Cláusula 10.ª — Exemplares
O presente contrato é feito em dois exemplares, ficando um com cada parte, e é acompanhado dos seguintes anexos: [inventário, lista de trabalhadores, lista de dívidas, lista de contratos].
[Local], [data]
O Trespassante: ____________________
O Trespassário: ____________________
Como adaptar a minuta
Antes de usar a minuta, reveja estes pontos:
- Inventário: anexe a lista completa dos elementos transmitidos, porque é ela que prova que houve trespasse.
- Ramo de atividade: mantenha o mesmo; outro destino permite ao senhorio resolver o contrato.
- Preferência: confirme se o senhorio foi informado e qual foi a sua resposta, ou se a preferência foi afastada.
- Trabalhadores: confirme que os deveres de informação e consulta foram cumpridos antes da data de transmissão.
- Dívidas: identifique-as uma a uma e diga quem fica responsável por cada uma.
- Não concorrência: se a incluir, limite-a no tempo, no espaço e na atividade.
Num trespasse com trabalhadores, dívidas relevantes ou dúvidas sobre o arrendamento, a revisão por um advogado antes de assinar custa menos do que um litígio com o senhorio, os credores ou os trabalhadores.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
Vai comprar ou vender um negócio?
Diga-nos onde está instalado e o que se transmite, e dizemos-lhe o que verificar antes de assinar.
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Perguntas frequentes
Não. No trespasse de um estabelecimento comercial ou industrial, a posição do arrendatário transmite-se sem dependência da autorização do senhorio (artigo 1112.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil). O senhorio tem, porém, direito de preferência se o trespasse for feito por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário.
O trespasse transmite a posição do arrendatário no contrato que já existe (artigo 1112.º, n.º 1, do Código Civil), e não cria um contrato novo. O comprador fica com o arrendamento nos termos em que estava, incluindo a renda. Qualquer alteração terá de seguir o que o contrato e a lei já previam.
A lei exige que o trespasse seja comunicado ao senhorio (artigo 1112.º, n.º 3, do Código Civil), mas esse artigo não fixa prazo. A regra geral do arrendatário manda comunicar a cedência permitida no prazo de 15 dias (artigo 1038.º, alínea g)), e é esse o prazo prudente a seguir.
Se o fizer, o negócio deixa de ser um trespasse (artigo 1112.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil) e, se der outro destino ao prédio, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento (artigo 1112.º, n.º 5). Antes de mudar de ramo, negoceie com o senhorio.
Sim. Transmite-se para o adquirente a posição do empregador nos contratos de trabalho, e os trabalhadores mantêm todos os direitos, incluindo retribuição, antiguidade e categoria (artigo 285.º do Código do Trabalho). O trabalhador pode opor-se se a transmissão lhe causar prejuízo sério (artigo 286.º-A).
Não automaticamente. A transmissão de uma dívida exige a ratificação ou o acordo do credor, e o antigo devedor só fica exonerado com declaração expressa deste (artigo 595.º do Código Civil). O contrato de trespasse deve identificar as dívidas e dizer quem fica responsável por cada uma.
Código Civil
- Artigo 424.º — cessão da posição contratual.
- Artigo 595.º — assunção de dívida.
- Artigo 1038.º, alíneas f) e g) — obrigações do locatário quanto à cedência do gozo.
- Artigo 1049.º — cedência do gozo da coisa.
- Artigo 1083.º, n.º 2, alíneas c) e e) — fundamentos de resolução pelo senhorio.
- Artigo 1109.º — locação de estabelecimento.
- Artigo 1112.º — transmissão da posição do arrendatário.
Código do Trabalho
- Artigo 285.º — efeitos da transmissão de empresa ou estabelecimento.
- Artigo 286.º — informação e consulta dos trabalhadores.
- Artigo 286.º-A — direito de oposição do trabalhador.
