Dr.ᵃ Inês Azevedo · Advogada
cédula n.º 71978P
Sumário
- O seguro contra incêndio é obrigatório por lei em todos os edifícios em propriedade horizontal — nas frações e nas partes comuns.
- A obrigação está no artigo 1429.º do Código Civil e não depende de o condomínio a inscrever no regulamento.
- O seguro das frações é celebrado por cada condómino; o das partes comuns cabe ao administrador quando os condóminos não o fizerem no prazo e pelo valor fixados em assembleia.
- A cobertura de incêndio mantém-se ainda que tenha havido negligência sua: está no n.º 1 do artigo 150.º.
- O seguro cobre também os estragos causados pelos bombeiros a apagar o fogo, e os danos de fumo, calor e vapor.
- Raio e explosão estão cobertos mesmo sem incêndio, salvo se a apólice disser o contrário.
A obrigação de segurar um prédio contra incêndio é das poucas do direito do condomínio que não admite discussão. Não depende de deliberação, não depende do regulamento e não depende de o edifício ser novo ou antigo.
Na prática, quase todos os condomínios têm apólice para as partes comuns e quase todos os proprietários têm um multirriscos para a sua fração. O problema aparece quando há sinistro e se descobre que uma das duas não existe, está desatualizada, ou exclui exatamente o que ardeu.
Este artigo explica o que a lei obriga a segurar, quem tem de contratar cada apólice, o que a cobertura de incêndio abrange por imposição legal, e o que pode fazer quando a seguradora recusa pagar. Se a sua situação já é de conflito, a QUOR analisa a apólice e a recusa antes de responder à seguradora.
O seguro de incêndio é obrigatório?
Resposta rápida: É. O artigo 1429.º do Código Civil obriga ao seguro contra o risco de incêndio do edifício, tanto nas frações autónomas como nas partes comuns.
A norma é curta e não tem exceções. Diz que é obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.
Repare no que a lei faz aqui. Não cria um seguro só para o condomínio nem um seguro só para o proprietário: cria duas obrigações paralelas sobre o mesmo edifício. Uma incide sobre a sua fração, outra sobre aquilo que pertence a todos.
Três consequências práticas que costumam surpreender:
- A obrigação existe mesmo que o regulamento do condomínio nada diga sobre seguros.
- A obrigação existe mesmo que a assembleia nunca tenha deliberado sobre o assunto.
- O seguro obrigatório é o de incêndio. As restantes coberturas de um multirriscos — água, furto, fenómenos naturais, responsabilidade civil — são acrescento contratual, não imposição legal.
Este último ponto é o que mais confusão gera. Quando lhe dizem que o seguro da casa é obrigatório, o que é obrigatório é a componente de incêndio. Tudo o resto entrou na apólice porque foi vendido, não porque a lei o exija.
Vale a pena separar isto de outra obrigação com que é frequentemente confundida: o seguro que o banco exige quando concede crédito à habitação. Esse é um pacote contratual imposto pelo mutuante e inclui habitualmente um seguro de vida, que nada tem que ver com o artigo 1429.º
O que a lei considera partes comuns
Resposta rápida: O artigo 1421.º do Código Civil divide as partes comuns em duas listas — as que são comuns por natureza e as que apenas se presumem comuns.
Saber onde acaba a sua fração e começa a parte comum não é discussão académica. Depois de um incêndio, é essa fronteira que decide qual das duas apólices paga o quê.
As partes comuns por natureza
O n.º 1 do artigo 1421.º enumera o que é comum sem admitir prova em contrário:
- O solo, os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes mestras e todas as restantes partes que constituem a estrutura do prédio.
- O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que estejam destinados ao uso de uma fração em concreto.
- As entradas, os vestíbulos, as escadas e os corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos.
- As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações.
A alínea do telhado é a mais mal compreendida. Um terraço de cobertura de uso exclusivo do último andar continua a ser parte comum: o uso é seu, a propriedade é de todos. Se arder, é a apólice do condomínio que responde pela estrutura.
As instalações gerais de água
As instalações gerais de água estão na alínea d) do n.º 1, ao lado da eletricidade e do gás. São comuns por natureza, não por presunção.
Isto tem peso prático quando o incêndio tem origem elétrica ou quando a rutura de uma coluna montante causa danos em várias frações. A canalização geral que atravessa o prédio é do condomínio; o ramal que serve apenas a sua casa, a partir do ponto em que deixa de servir os outros, já não é.
Quando a discussão é sobre água e não sobre fogo, o enquadramento muda de terreno. Se o seu problema são infiltrações no condomínio, trate primeiro de saber quem responde pela reparação.
As que a lei apenas presume comuns
O n.º 2 do mesmo artigo cria uma segunda lista, mais frágil. Presumem-se comuns os pátios e jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao porteiro, as garagens e outros lugares de estacionamento, e, em geral, tudo o que não esteja afeto ao uso exclusivo de um condómino.
Presunção significa que se admite prova em contrário. O n.º 3 permite mesmo que o título constitutivo afete certas zonas ao uso exclusivo de um condómino.
Por isso, antes de discutir um sinistro que envolva garagem, ascensor ou pátio, leia o título constitutivo da propriedade horizontal. É esse documento que pode ter transformado uma presunção em coisa decidida.
A seguradora já recusou por escrito?
Envie-nos a carta de recusa e a apólice com as condições gerais. Dizemos-lhe em que norma a recusa falha e o que responder.
Quem tem de celebrar o seguro
Resposta rápida: Cada condómino segura a sua fração. O administrador só celebra o seguro das partes comuns quando os condóminos não o fizerem no prazo e pelo valor fixados em assembleia.
O n.º 2 do artigo 1429.º é frequentemente lido ao contrário. A regra não é que o administrador contrata o seguro do prédio. A regra é que o seguro deve ser celebrado pelos condóminos, e o administrador entra em segundo lugar.
Quando o administrador tem de avançar
A lei diz que o administrador deve efetuar o seguro quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenham sido fixados em assembleia.
Há aqui dois pressupostos que se perdem na prática:
- Tem de existir deliberação da assembleia a fixar um prazo.
- Essa mesma deliberação tem de fixar um valor.
Sem prazo e sem valor deliberados, o dever do administrador não chega a nascer nos termos da norma. Um administrador que contrata por sua iniciativa não está a cumprir o n.º 2, está a agir dentro dos seus poderes gerais de administração — o que é diferente e tem consequências diferentes quando alguém contesta a despesa.
O direito de reaver o prémio
Quando o administrador celebra o seguro nos termos do n.º 2, fica com o direito de reaver dos condóminos o respetivo prémio. É a própria norma que o diz.
Isto é o que permite ao condomínio cobrar a quem não segurou, sem precisar de nova deliberação para o efeito. Se está a contestar uma quota que inclui prémio de seguro, o ponto a verificar não é a despesa: é se a assembleia fixou prazo e valor antes de o administrador avançar.
O que o seguro de incêndio cobre por lei
Resposta rápida: O artigo 150.º do regime do contrato de seguro fixa um conteúdo mínimo que a apólice não pode encolher — incluindo os casos de negligência do segurado.
O artigo 149.º define o objeto: a cobertura dos danos causados pela ocorrência de incêndio no bem identificado no contrato. O artigo 150.º diz depois, em três números, o que essa cobertura tem de abranger. É a norma mais útil de todo o regime para quem viu um sinistro recusado.
Cobre mesmo havendo negligência sua
O n.º 1 é explícito: a cobertura do risco de incêndio compreende os danos causados por ação do incêndio, ainda que tenha havido negligência do segurado ou de pessoa por quem este seja responsável.
Leia outra vez. A negligência do segurado não afasta a cobertura. Uma vela esquecida, um fogão deixado aceso, um aquecedor demasiado próximo de um cortinado — nada disto é, por si, fundamento de recusa.
Esta é a razão pela qual vale sempre a pena ler a carta de recusa com atenção. Quando a seguradora invoca o comportamento do segurado sem alegar dolo, está frequentemente a apoiar-se numa cláusula que a lei não sustenta.
Fumo, calor, explosão e meios de combate
O n.º 2 alarga a cobertura a quatro conjuntos de danos que não são causados pelo fogo em si:
- Os danos causados no bem seguro pelos meios empregados para combater o incêndio.
- Os danos derivados de calor, fumo, vapor ou explosão em consequência do incêndio.
- As remoções ou destruições executadas por ordem da autoridade competente.
- As remoções ou destruições praticadas com o fim de salvamento, quando o sejam em razão do incêndio.
A primeira alínea resolve uma discussão frequente. A água que os bombeiros usaram para apagar o fogo estragou o soalho de três pisos abaixo? Esse dano está coberto pelo seguro de incêndio, por imposição do n.º 2.
A terceira e a quarta cobrem a porta arrombada e a parede aberta para chegar às chamas.
Raio e explosão sem incêndio
O n.º 3 acrescenta, salvo convenção em contrário, os danos causados por ação de raio, explosão ou outro acidente semelhante, mesmo que não sejam acompanhados de incêndio.
A expressão salvo convenção em contrário é importante e corta nos dois sentidos. Significa que estes danos estão cobertos por defeito, mas que a apólice os pode excluir. Se a exclusão existe, a pergunta seguinte é se lhe foi comunicada — e essa já é matéria de cláusulas contratuais gerais.
O que a apólice tem de identificar
Resposta rápida: Além do conteúdo comum a qualquer apólice, o artigo 151.º exige quatro identificações específicas no seguro de incêndio.
A apólice de incêndio tem de precisar, segundo o artigo 151.º:
- O tipo de bem, o material de construção e o estado em que se encontra, além da localização do prédio e do respetivo nome ou numeração.
- O destino e o uso do bem.
- A natureza e o uso dos edifícios adjacentes, sempre que estas circunstâncias puderem influir no risco.
- O lugar em que os objetos mobiliários segurados se acharem colocados ou armazenados.
Isto acresce ao que o artigo 37.º já exige de qualquer apólice: a identificação completa das partes, a natureza do seguro, os riscos cobertos, o âmbito territorial e temporal, os direitos e obrigações, o capital seguro ou o modo da sua determinação, o prémio e o início de vigência com indicação de dia e hora.
Quando a seguradora recusa alegando que o risco foi mal descrito, a primeira coisa a verificar é qual das partes preencheu estes campos e com que informação.
Quando a seguradora recusa o sinistro
Resposta rápida: A prestação está limitada ao dano até ao capital seguro. Fora disso, cada motivo de recusa tem de assentar numa cláusula válida e comunicada.
O artigo 128.º fixa o princípio: a prestação devida pelo segurador está limitada ao dano decorrente do sinistro até ao montante do capital seguro. Tudo o resto que a seguradora invoque para pagar menos tem de vir de uma cláusula concreta do contrato — e uma cláusula que não lhe tenha sido comunicada não vale contra si.
O dever de limitar o dano
O artigo 126.º impõe ao tomador e ao segurado o dever de empregar os meios ao seu alcance para prevenir ou limitar os danos. O dever estende-se a quem tenha conhecimento do seguro na qualidade de beneficiário.
Não é um dever simbólico. Cortar a eletricidade, fechar o gás, retirar o que ainda se salva, chamar quem tem de ser chamado — é isto que a norma pede, na medida do que estiver ao seu alcance no momento.
Despesas de salvamento: quem as paga
O artigo 127.º obriga o segurador a pagar as despesas que fez em cumprimento desse dever, desde que razoáveis e proporcionadas, e diz uma coisa que quase ninguém sabe: paga-as ainda que os meios empregados se revelem ineficazes.
Guarde os recibos de tudo o que gastou a tentar limitar o estrago, mesmo do que não resultou. O n.º 2 permite-lhe ainda exigir que essas despesas sejam pagas antes da regularização do sinistro, quando as circunstâncias o não impeçam e o sinistro esteja coberto.
A perícia arbitral é definitiva
Havendo divergência sobre as causas, as circunstâncias e as consequências do sinistro, o artigo 50.º permite que o apuramento seja cometido a peritos árbitros nomeados pelas partes.
Leia o n.º 2 antes de assinar seja o que for: salvo convenção em contrário, a determinação feita pelos peritos árbitros é definitiva para o segurador, para o tomador do seguro e para o segurado.
Definitiva quer dizer definitiva. Aceitar uma perícia arbitral pode ser a via mais rápida — ou pode fechar a discussão num valor que não volta a abrir. É a decisão do processo que menos se deve tomar sozinho.
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
Não. A obrigação está no artigo 1429.º do Código Civil e não depende de deliberação da assembleia nem do que o regulamento diga. Um condomínio que não segure as partes comuns está em incumprimento legal, mesmo que todos os condóminos estejam de acordo.
Sim. A lei cria duas obrigações paralelas sobre o mesmo edifício: uma sobre as partes comuns, outra sobre cada fração autónoma. A apólice do condomínio não cobre o interior da sua casa.
É parte comum. A alínea b) do n.º 1 do artigo 1421.º inclui o telhado e os terraços de cobertura ainda que estejam destinados ao uso de qualquer fração. O uso exclusivo é seu; a propriedade continua a ser de todos.
O n.º 1 do artigo 150.º diz que a cobertura se mantém ainda que tenha havido negligência do segurado ou de pessoa por quem seja responsável. Uma recusa fundada apenas em descuido não tem apoio nesta norma.
Estão. O n.º 2 do artigo 150.º inclui os danos causados no bem seguro pelos meios empregados para combater o incêndio, e ainda as remoções ou destruições feitas por ordem da autoridade ou para salvamento.
Não sem aconselhamento. O n.º 2 do artigo 50.º determina que, salvo convenção em contrário, a decisão dos peritos árbitros é definitiva para todas as partes. Fecha a discussão sobre causas, circunstâncias e consequências do sinistro.
- Código Civil, artigo 1421.º — Partes comuns do prédio
- Código Civil, artigo 1429.º — Seguro obrigatório
- DL 72/2008, artigo 37.º — Texto da apólice
- DL 72/2008, artigo 50.º — Perícia arbitral
- DL 72/2008, artigo 126.º — Salvamento
- DL 72/2008, artigo 127.º — Obrigação de reembolso
- DL 72/2008, artigo 128.º — Prestação do segurador
- DL 72/2008, artigos 149.º a 151.º — Seguro de incêndio
