Dra. Mónica Martins · Advogada
cédula n.º 69871P
Sumário
- Uma obra sem licença, comunicação prévia ou fora do projeto aprovado é ilegal e pode dar coima.
- A coima por obra sem título vai de 500 € a 200 000 € para pessoas singulares.
- Continuar uma obra embargada é crime de desobediência, além de contraordenação.
- Uma obra que possa cumprir as regras em vigor pode ser legalizada, com dispensas para construções antigas.
- Se o dono não legalizar, a câmara pode legalizar oficiosamente, corrigir ou demolir à custa dele.
- A coima prescreve em cinco anos; a obsessão de que a obra prescreve não tem base na lei.
Um anexo no quintal, um piso a mais, uma garagem fechada para quarto: muitas obras em Portugal foram feitas sem licença, por desconhecimento ou por conselho de quem achava que «ninguém ia reparar». O problema aparece mais tarde: numa fiscalização, na denúncia de um vizinho ou no dia da escritura de venda.
O que acontece a seguir depende do tipo de obra e da reação do dono. Há coimas, que podem ser elevadas, e há medidas da câmara para repor a legalidade, que vão da legalização à demolição. As primeiras prescrevem; as segundas não.
Este guia explica que obras são ilegais, quanto pode custar a coima, o que fazer perante um embargo, como se legaliza uma obra já feita, incluindo casas antigas e anexos, e o que a lei diz sobre a prescrição.
A intenção de indeferimento: audiência prévia
Resposta rápida: Uma obra é ilegal quando é feita sem a licença, a comunicação prévia ou a informação prévia que a lei exige, quando não segue o projeto ou as condições aprovadas, ou quando viola as normas legais e regulamentares aplicáveis (art. 102.º, n.º 1, do RJUE). Até uma obra isenta pode dar coima, se for feita sem avisar a câmara (art. 98.º, n.º 1, alínea c)).
Obra sem licença ou comunicação
A situação mais comum é a obra feita sem qualquer título: uma ampliação, um piso a mais ou uma moradia nova em que nunca se pediu licença nem se apresentou comunicação prévia. É uma contraordenação (art. 98.º, n.º 1, alínea r)) e obriga a câmara a adotar medidas de reposição da legalidade (art. 102.º, n.º 1, alínea a)).
Saber se a obra precisava de licença, de comunicação prévia ou de nada é o primeiro passo. Uma obra pode parecer ilegal e estar, afinal, isenta.
Obra diferente do projeto aprovado
Ter licença não chega. Uma obra que se afasta do projeto aprovado ou das condições da licença, da comunicação prévia ou da informação prévia também é ilegal (art. 102.º, n.º 1, alínea b)). A coima mínima, neste caso, é mais alta do que para a obra sem título (art. 98.º, n.º 3).
Os casos típicos são a área de construção a mais, as janelas abertas onde o projeto previa parede, a cave transformada em habitação ou a cobertura com outra inclinação.
Obra isenta feita sem avisar a câmara
Desde a simplificação do licenciamento, muitas obras estão isentas de licença e de comunicação prévia. Mas quase todas obrigam a informar a câmara até cinco dias antes do início dos trabalhos. Executar trabalhos sem essa informação prévia é contraordenação, punível com coima de 500 € a 100 000 € para pessoas singulares (art. 98.º, n.º 1, alínea c), e n.º 4).
Para saber que obras estão isentas e o que é preciso comunicar, veja o guia sobre licenciamento de obras.
Multa por obras sem licença: os valores
Resposta rápida: Fazer uma obra sujeita a licença ou comunicação prévia sem título é punível com coima de 500 € a 200 000 € para pessoas singulares e de 1500 € a 450 000 € para empresas (art. 98.º, n.º 2, do RJUE). Uma obra em desconformidade com o projeto começa nos 1500 € (art. 98.º, n.º 3). A negligência também é punida (art. 98.º, n.º 9).
| Infração | Pessoa singular | Pessoa coletiva |
|---|---|---|
| Obra sujeita a licença ou comunicação sem título | 500 € a 200 000 € | 1500 € a 450 000 € |
| Obra em desconformidade com o projeto ou o título | 1500 € a 200 000 € | 3000 € a 450 000 € |
| Trabalhos sem informar a câmara; utilização sem a comunicação devida | 500 € a 100 000 € | 1500 € a 250 000 € |
| Continuar uma obra embargada | 1500 € a 200 000 € | 1500 € a 200 000 € |
| Falta do aviso na obra ou do livro de obra | 250 € a 50 000 € | 1000 € a 100 000 € |
Fonte: art. 98.º, n.ºs 1 a 6, do RJUE, em vigor a 7 de novembro de 2026.
A coima por obra sem título
A coima por obra sem licença ou comunicação vai de 500 € a 200 000 € para uma pessoa singular (art. 98.º, n.º 2). O valor concreto é fixado dentro destes limites, em função da gravidade da obra e das circunstâncias do caso.
A coima não legaliza a obra. Pagar a coima e manter a construção ilegal deixa em aberto as medidas de reposição da legalidade, incluindo a demolição.
Também se pune a negligência
A tentativa e a negligência são puníveis (art. 98.º, n.º 9). Não é defesa dizer que não se sabia que a obra precisava de licença, ou que o empreiteiro garantiu que estava tudo tratado.
Pode, contudo, ser relevante para a graduação da coima e para a responsabilidade de terceiros. Os técnicos que prestem falsas declarações nos termos de responsabilidade respondem também por contraordenação (art. 98.º, n.º 1, alíneas e) e f)).
Quem aplica e como se paga
O processo de contraordenação é instaurado e decidido pelo presidente da câmara, que pode delegar essa competência (art. 98.º, n.º 10). O produto das coimas reverte para o município (art. 98.º, n.º 11).
Se a situação económica o justificar, o pagamento pode ser autorizado num prazo até um ano, ou em prestações, com a última até dois anos depois de a decisão se tornar definitiva (art. 88.º, n.ºs 4 e 5, do Regime Geral das Contraordenações). Sem pagamento, segue-se a execução da coima (art. 98.º, n.º 12, do RJUE).
Obra embargada: posso continuar?
Resposta rápida: Não. O embargo obriga à suspensão imediata dos trabalhos e corta o fornecimento de água, eletricidade e gás à obra (art. 103.º do RJUE). Continuar uma obra embargada é contraordenação punível com coima de 1500 € a 200 000 € (art. 98.º, n.º 1, alínea h), e n.º 5) e crime de desobediência (art. 100.º, n.º 1).
O que o embargo impede
O embargo suspende de imediato os trabalhos, no todo ou na parte embargada, e suspende a eficácia do título da obra, se existir (art. 103.º, n.ºs 1 e 2). As empresas de água, eletricidade e gás são notificadas e ficam proibidas de abastecer a obra (art. 103.º, n.º 3).
O embargo é registado na conservatória do registo predial (art. 102.º-B, n.º 8). Quem tentar vender o imóvel durante o embargo encontra-o na certidão predial.
Continuar a obra embargada é crime
O desrespeito de qualquer medida de tutela da legalidade urbanística, incluindo o embargo, constitui crime de desobediência (art. 100.º, n.º 1). Além disso, o prosseguimento da obra embargada é contraordenação, com coima de 1500 € a 200 000 € (art. 98.º, n.º 1, alínea h), e n.º 5).
Se o embargo não for respeitado, a câmara pode tomar posse administrativa da obra e selar o estaleiro e os equipamentos (art. 107.º, n.ºs 1 e 5).
A sua obra foi embargada?
Envie-nos o auto de embargo ou a notificação da câmara. Dizemos-lhe se a obra se pode legalizar e o que fazer antes de o prazo acabar.
Quanto tempo dura o embargo
O embargo caduca quando a câmara define a situação da obra com caráter definitivo ou no fim do prazo fixado. Sem prazo fixado, caduca ao fim de seis meses, prorrogáveis uma única vez por igual período (art. 104.º).
Esse tempo serve para decidir o destino da obra: legalização, correções ou demolição. É o momento de agir, e não de esperar que o embargo caduque.
Como legalizar uma obra já feita
Resposta rápida: Se a obra puder cumprir as normas legais e regulamentares em vigor, a câmara notifica o interessado para a legalizar, fixando um prazo (art. 102.º-A, n.º 1, do RJUE). O pedido é instruído com os elementos exigidos para a obra em causa, com várias dispensas quando não há obras a fazer (art. 102.º-A, n.ºs 2 a 4). Antes de avançar, pode pedir à câmara informação sobre os termos da legalização, com resposta em 15 dias (art. 102.º-A, n.º 6).
A câmara notifica e fixa um prazo
A legalização só é possível se a obra puder ficar conforme com as normas legais e regulamentares em vigor (art. 102.º-A, n.º 1). Uma obra que viola o PDM, um afastamento obrigatório ou uma servidão dificilmente se legaliza sem alterações.
Quando a legalização é possível, a câmara notifica os interessados e fixa um prazo para a apresentarem. O interessado pode também tomar a iniciativa antes de qualquer notificação, o que costuma ser melhor recebido pelos serviços.
Documentos dispensados na legalização
O pedido é instruído com os elementos exigíveis para a pretensão concreta, e a câmara pode pedir os projetos de especialidades, termos de responsabilidade ou certificados necessários para garantir a segurança e a saúde públicas (art. 102.º-A, n.ºs 2 e 3).
Quando não há obras de ampliação ou alteração a fazer, ficam dispensados (art. 102.º-A, n.º 4):
- a calendarização e a estimativa de custo da obra;
- o comprovativo da caução;
- as apólices do seguro de construção e de acidentes de trabalho;
- os títulos habilitantes do construtor à data da obra;
- o livro de obra e o plano de segurança e saúde.
Pedir informação antes de avançar
O interessado pode pedir à câmara informação sobre os termos em que a legalização se deve processar, e a câmara tem 15 dias para responder (art. 102.º-A, n.º 6). É a forma de saber, antes de pagar ao arquiteto, o que vai ser exigido.
Cada município aprova regulamentos próprios para concretizar a legalização, incluindo os aspetos morfológicos e estéticos (art. 102.º-A, n.º 7). Por isso, os requisitos variam de concelho para concelho.
Casas antigas, anexos e obras de 1951
Resposta rápida: As edificações construídas ao abrigo do direito anterior não são afetadas por normas posteriores (art. 60.º, n.º 1, do RJUE). Na legalização de uma construção antiga, pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas que se tornaram impossíveis ou desrazoáveis, se a obra cumpria as regras da época, cabendo ao requerente provar a data (art. 102.º-A, n.º 5). Anexos até 10 m² que cumpram os limites legais estão isentos (art. 6.º-A).
Regras técnicas da data da construção
Na legalização, pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas de construção cujo cumprimento se tenha tornado impossível ou que não seja razoável exigir, desde que a obra tenha cumprido as condições técnicas em vigor à data em que foi feita (art. 102.º-A, n.º 5). Uma casa antiga não tem de ser reconstruída segundo as regras de hoje para ser legalizada.
O ónus é do requerente: tem de provar a data da construção. Fotografias aéreas, registos matriciais, contratos de fornecimento de água ou eletricidade e testemunhos podem servir de prova.
Casas construídas antes de 1951
É frequente ouvir que as casas anteriores a 1951 «não precisam de licença». Essa regra não consta do artigo do RJUE que trata das edificações existentes. O que esse artigo diz é que as edificações construídas ao abrigo do direito anterior, e as utilizações respetivas, não são afetadas por normas legais e regulamentares posteriores (art. 60.º, n.º 1).
Na prática, uma casa antiga está protegida se cumpria as regras em vigor quando foi construída. E obras de reconstrução ou alteração não podem ser recusadas com base em normas posteriores, desde que não criem ou agravem desconformidades, ou melhorem a segurança e a salubridade (art. 60.º, n.ºs 2 e 3).
Anexos que nem precisam de legalização
Antes de pedir a legalização de um anexo, confirme se ele estava sujeito a título. São obras de escassa relevância urbanística, isentas de licença e de comunicação prévia, as edificações até 2,2 m de altura, ou à cércea do rés-do-chão, com área até 10 m² e que não confinem com a via pública (art. 6.º-A, n.º 1, alínea a)).
O regulamento municipal pode fixar outros limites (art. 6.º-A, n.º 3). Um anexo maior, ou à face da rua, precisa de título e, se não o tiver, de legalização.
Legalização oficiosa pela câmara
Resposta rápida: Se os interessados não promoverem a legalização, a câmara pode legalizar oficiosamente a obra e exigir o pagamento das taxas (art. 102.º-A, n.º 8, do RJUE), desde que a obra não implique cálculos de estabilidade (art. 102.º-A, n.º 9). A legalização oficiosa só reconhece que a obra cumpre os parâmetros urbanísticos e é feita sob reserva dos direitos de terceiros (art. 102.º-A, n.º 11).
Quando a câmara legaliza sozinha
A legalização oficiosa é uma faculdade da câmara para os casos em que o interessado não promove as diligências necessárias à legalização voluntária (art. 102.º-A, n.º 8). Só pode ser usada em obras que não impliquem cálculos de estabilidade (art. 102.º-A, n.º 9).
Fica, por isso, reservada a obras simples: um anexo, uma alteração de fachada, uma pequena ampliação sem intervenção na estrutura.
Taxas e execução fiscal
A câmara cobra as taxas fixadas no regulamento municipal (art. 102.º-A, n.º 8). Se o interessado for notificado e não pagar, o montante liquidado é cobrado em execução fiscal (art. 102.º-A, n.º 10).
Ignorar a notificação não evita o custo. Transforma uma taxa numa dívida com execução.
Só reconhece os parâmetros urbanísticos
A legalização oficiosa tem um único efeito: reconhecer que a obra cumpre os parâmetros urbanísticos dos planos aplicáveis (art. 102.º-A, n.º 11). Não certifica a segurança da construção nem as condições de utilização.
E é feita sob reserva dos direitos de terceiros. Um vizinho que tenha sido lesado pela obra mantém os seus direitos civis, mesmo depois da legalização.
Correções, demolição e despejo
Resposta rápida: Quando a obra não pode ser legalizada tal como está, a câmara pode ordenar trabalhos de correção ou alteração (art. 105.º do RJUE) e, em último caso, a demolição total ou parcial (art. 106.º). Se o dono não cumprir, a câmara executa à sua custa e cobra as despesas em execução fiscal (arts. 107.º e 108.º). A utilização sem título pode levar à cessação da utilização e ao despejo administrativo (art. 109.º).
Correções antes da demolição
A câmara pode ordenar trabalhos de correção ou alteração da obra, fixando um prazo adequado à sua complexidade (art. 105.º, n.º 1). Se o prazo passar sem que os trabalhos estejam feitos, a obra fica embargada até haver decisão definitiva (art. 105.º, n.º 2).
O prazo interrompe-se se o interessado apresentar um pedido de alteração da licença, uma informação prévia ou uma comunicação prévia de alteração ao projeto (art. 105.º, n.º 5). A demolição só avança se a obra não puder ser licenciada nem corrigida (art. 106.º, n.º 2), e o interessado tem 15 dias para se pronunciar antes da ordem (art. 106.º, n.º 3).
Demolição à custa do dono da obra
Se a ordem de demolição não for cumprida no prazo, a câmara executa-a por conta do infrator (art. 106.º, n.º 4). As despesas, incluindo o realojamento de inquilinos e as indemnizações que a câmara tenha de pagar, são de conta do infrator (art. 108.º, n.º 1).
Se não forem pagas em 20 dias, são cobradas em execução fiscal, e a câmara pode optar pelo arrendamento forçado do imóvel (art. 108.º, n.ºs 2 e 3). O crédito goza de privilégio imobiliário sobre o terreno (art. 108.º, n.º 4).
A CCDR pode agir no lugar da câmara
Quando a obra viola um plano municipal ou especial de ordenamento do território e a câmara não adota as medidas necessárias, o presidente da CCDR territorialmente competente pode embargar, ordenar alterações, demolir ou repor o terreno (art. 108.º-A).
Contar com a inércia da câmara é, por isso, uma aposta arriscada.
As obras sem licença prescrevem?
Resposta rápida: A coima sim, a obra não. O procedimento pela contraordenação de obra sem título prescreve em cinco anos (art. 27.º, alínea a), do Regime Geral das Contraordenações), nunca mais de sete anos e meio com interrupções (art. 28.º, n.º 3). Mas nenhum dos artigos do RJUE sobre reposição da legalidade (arts. 102.º a 109.º) fixa prazo para a câmara ordenar a legalização, a correção ou a demolição.
A coima prescreve em cinco anos
As contraordenações urbanísticas regem-se pelo RJUE e, subsidiariamente, pelo Regime Geral das Contraordenações (art. 99.º-A, n.º 2, do RJUE). Como a coima máxima por obra sem título é de 200 000 €, o procedimento prescreve cinco anos após a prática da contraordenação (art. 27.º, alínea a), do RGCO).
O prazo suspende-se e interrompe-se em vários casos, por exemplo com notificações ao arguido ou diligências de prova (arts. 27.º-A e 28.º, n.º 1). Mas a prescrição dá-se sempre que, desde o início, tenha decorrido o prazo acrescido de metade, descontado o tempo de suspensão (art. 28.º, n.º 3).
A reposição da legalidade não tem prazo
A prescrição da coima não legaliza a obra. As medidas de tutela da legalidade urbanística, da legalização à demolição, estão previstas nos artigos 102.º a 109.º do RJUE, e nenhum deles fixa um prazo para a câmara as ordenar. A câmara está obrigada a adotá-las sempre que uma obra seja ilegal (art. 102.º, n.º 1).
É por isso que «legalizar obras prescritas» é uma expressão enganadora. O que prescreve é a coima; a obra ilegal continua a precisar de legalização.
Vender uma casa com obras ilegais
Na escritura de venda de uma casa, o notário, o advogado ou o solicitador tem de mencionar se existe título urbanístico, se o vendedor declara tê-lo ou se declara não o ter, sob pena de o negócio ser anulável (art. 4.º-A, n.º 14). Uma ampliação sem título não fica escondida no negócio.
O título de utilização do imóvel é outra peça do mesmo puzzle, explicada no guia sobre a licença de utilização.
Aviso legal: Este artigo tem natureza informativa e não dispensa a análise do caso concreto por um advogado. Os regulamentos municipais podem fixar regras próprias de legalização e de taxas. Texto atualizado de acordo com a legislação em vigor a 7 de novembro de 2026.
Fez obras sem licença?
Diga-nos que obra fez e quando, e dizemos-lhe se se pode legalizar e qual o risco de coima.
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Perguntas frequentes
Uma obra sujeita a licença ou comunicação prévia feita sem título é punível com coima de 500 € a 200 000 € para pessoas singulares e de 1500 € a 450 000 € para empresas (art. 98.º, n.º 2, do RJUE). A coima não legaliza a obra: a câmara pode ainda exigir a legalização, correções ou a demolição.
A coima prescreve: o procedimento extingue-se cinco anos após a contraordenação, nunca mais de sete anos e meio com interrupções (arts. 27.º e 28.º do RGCO). As medidas de reposição da legalidade, como a demolição, não têm prazo fixado no RJUE, e a câmara está obrigada a adotá-las (art. 102.º, n.º 1).
Não. O embargo obriga à suspensão imediata dos trabalhos (art. 103.º do RJUE), e continuar a obra é contraordenação punível até 200 000 € (art. 98.º, n.º 5) e crime de desobediência (art. 100.º, n.º 1). Sem prazo fixado, o embargo caduca ao fim de seis meses, prorrogáveis uma vez (art. 104.º).
Se a obra puder cumprir as normas em vigor, apresenta-se um pedido de legalização com os elementos exigidos para o caso, com dispensas quando não há obras a fazer (art. 102.º-A do RJUE). Antes, pode pedir à câmara informação sobre os termos da legalização, com resposta em 15 dias.
Não, se o anexo tiver até 10 m², não ultrapassar 2,2 m de altura ou a cércea do rés-do-chão e não confinar com a via pública: é obra de escassa relevância urbanística, isenta de licença e de comunicação prévia (art. 6.º-A, n.º 1, alínea a), do RJUE). Confirme o regulamento municipal, que pode fixar outros limites.
O RJUE protege as edificações construídas ao abrigo do direito anterior, que não são afetadas por normas posteriores (art. 60.º, n.º 1). Na legalização, podem aplicar-se as regras técnicas da época, desde que o requerente prove a data da construção (art. 102.º-A, n.º 5). Obras novas nessa casa seguem as regras atuais.
- RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), em vigor a 7-11-2026
- Art. 4.º-A, n.º 14 — Menção do título urbanístico na escritura.
- Art. 6.º-A — Obras de escassa relevância urbanística.
- Art. 60.º — Edificações existentes e direito anterior.
- Art. 98.º — Contraordenações e coimas.
- Art. 99.º-A — Regime das contraordenações urbanísticas.
- Art. 100.º — Crime de desobediência.
- Art. 102.º — Dever de repor a legalidade urbanística.
- Art. 102.º-A — Legalização, voluntária e oficiosa.
- Arts. 102.º-B a 104.º — Embargo, efeitos e caducidade.
- Arts. 105.º a 108.º-A — Correções, demolição, posse administrativa, despesas, intervenção da CCDR.
- Art. 109.º — Cessação da utilização e despejo administrativo.
- Regime Geral das Contraordenações (Decreto-Lei n.º 433/82) — Arts. 27.º, 27.º-A e 28.º (prescrição); art. 88.º (pagamento da coima).
