Dr.ᵃ Maria Pires · Advogada
cédula n.º 69543P
Sumário
- O NRAU (Lei n.º 6/2006) é o regime que rege o arrendamento urbano em Portugal desde 2006, em conjunto com o Código Civil — e já foi alterado por várias reformas relevantes, a última das quais em plena vigência
- Aplica-se a contratos habitacionais e não habitacionais, com um regime transitório próprio para os contratos antigos (anteriores a 1990)
- Guia com a linha do tempo das alterações, as regras essenciais para contratos novos e antigos e o que mudou em 2023–2026 — incluindo o coeficiente de rendas de 2026 (2,24%)
Quem procura “a lei do arrendamento” descobre depressa que ela não é uma lei só. É um sistema: as regras de fundo vivem no Código Civil, o NRAU trata das comunicações e dos contratos antigos, e por cima disso passaram duas décadas de reformas — 2012, 2019, 2023 — com avanços, recuos e revogações pelo meio. É fácil ler online uma regra que já não está em vigor.
Este guia arruma o sistema: o que é o NRAU, que regras valem hoje para contratos novos e antigos, como cessa um contrato à luz da lei e o que mudou nos últimos anos — com a data desta revisão à vista, porque em legislação de arrendamento a atualidade é metade do valor.
O que é o NRAU?
Resposta rápida: o NRAU — Novo Regime do Arrendamento Urbano — é o regime jurídico aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que rege os contratos de arrendamento urbano em Portugal. Funciona em conjunto com o Código Civil (arts. 1064.º e seguintes) e contém, entre outras matérias, as regras de comunicação entre senhorio e inquilino e o regime de transição dos contratos anteriores a 1990.
Onde "vive" a lei do arrendamento
A divisão de trabalho é esta: o Código Civil tem as regras substantivas — renda e atualização, obras, garantias, formas de cessação do contrato; o NRAU tem a máquina de funcionamento — a forma das comunicações entre as partes (arts. 9.º e 10.º), o regime transitório dos contratos antigos e disposições procedimentais. E, à volta, gravitam diplomas complementares: o regime do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (Lei n.º 56/2023), a lei do assédio no arrendamento (Lei n.º 12/2019), o regime das obras coercivas (RJUE). Quando alguém diz “a lei das rendas”, está normalmente a falar deste conjunto.
Linha do tempo: as grandes alterações à lei do arrendamento
| Ano | Diploma | O que mudou no essencial |
|---|---|---|
| 2006 | Lei n.º 6/2006 (NRAU) | O regime atual: liberalização dos novos contratos e mecanismo de transição para os antigos |
| 2012 | Lei n.º 31/2012 | Reforma da flexibilização: durações mais livres, criação do procedimento especial de despejo |
| 2019 | Leis n.º 12/2019 e 13/2019 | Proibição do assédio no arrendamento; medidas de estabilidade — regra dos 3 anos na primeira renovação, reforço das proteções dos inquilinos 65+ |
| 2023 | Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) | Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), limites à renda inicial de novos contratos em imóveis já arrendados, medidas sobre alojamento local, compensação aos senhorios de contratos antigos (DL n.º 132/2023) |
| 2024 | DL n.º 43/2024 e diplomas seguintes | Recuo em medidas do Mais Habitação: revogação do arrendamento coercivo e da contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) |
| 2025–2026 | Avisos anuais do INE | Coeficientes de atualização de rendas: 2,16% para 2025 e 2,24% para 2026 |
A leitura da tabela dá o aviso essencial: entre 2023 e 2024 houve medidas aprovadas e revogadas em menos de um ano. Qualquer artigo sobre arrendamento sem data de revisão visível deve ser lido com desconfiança.
A quem e a que contratos se aplica
O regime cobre o arrendamento urbano habitacional e não habitacional (lojas, escritórios), com regras próprias para cada um. Mas a divisão que realmente organiza os direitos das partes é outra: a data do contrato.
- Contratos novos — celebrados já na vigência do NRAU (2006 em diante): seguem por inteiro as regras atuais do Código Civil.
- Contratos antigos — habitacionais anteriores a 1990 (e não habitacionais anteriores a 1995): podem permanecer num regime transitório, com rendas limitadas e proteções reforçadas.
Por isso, a primeira pergunta de qualquer análise é sempre a mesma: de quando é o contrato? Tudo o resto decorre daí.
Contratos novos: as regras essenciais
Visão panorâmica — cada tema tem o seu guia prático dedicado:
- Duração e renovação — contratos com prazo certo (que se renovam automaticamente, salvo oposição) ou de duração indeterminada. Como o senhorio impede a renovação, com prazos e minuta: oposição à renovação do contrato.
- Renda e atualização anual — a renda atualiza-se, em regra, uma vez por ano, pelo coeficiente publicado pelo INE (2,24% em 2026), com comunicação prévia ao inquilino com 30 dias de antecedência.
- Atrasos no pagamento — os prazos, a regra do dia 8 e a interpelação estão em rendas em atraso: o que fazer; a indemnização de 20% em indemnização por atraso na renda.
- Garantias — caução até duas rendas e antecipação até dois meses, com acordo escrito (art. 1076.º CC).
- Obras e conservação — a regra de quem paga o quê está em deveres do senhorio em obras.
Contratos antigos: o regime transitório
Os contratos habitacionais anteriores a 1990 que não transitaram para o NRAU vivem num regime próprio: atualização de rendas limitada, denúncia livre vedada e proteções reforçadas quando o inquilino tem 65 anos ou mais ou deficiência com grau igual ou superior a 60% — casos em que a transição para o regime novo exige o acordo do inquilino. Desde 2023, os senhorios destes contratos podem requerer uma compensação pela diferença entre a renda antiga e um valor de referência (DL n.º 132/2023), pedida através do Portal da Habitação.
O quadro completo destas proteções — o que o senhorio pode e não pode fazer, e as alternativas — está em despejar um inquilino com mais de 65 anos.
Como cessa um contrato de arrendamento à luz da lei
Resposta rápida: a lei prevê cinco vias de cessação do arrendamento: revogação (acordo), resolução (incumprimento), oposição à renovação (fim do prazo), denúncia (contratos sem prazo e casos especiais) e caducidade.
| Via | O que é | Guia prático |
|---|---|---|
| Revogação | As partes acordam terminar o contrato | — (acordo escrito, com as contrapartidas que negociarem) |
| Resolução | Incumprimento de uma das partes — o caso típico: rendas em dívida | Despejo por falta de pagamento |
| Oposição à renovação | O contrato com prazo certo não se renova | Oposição à renovação |
| Denúncia | Fim do contrato de duração indeterminada; casos especiais (habitação própria, obras profundas) | Denúncia pelo senhorio |
| Caducidade | Um facto extingue o contrato (ex.: fim do direito do senhorio sobre o imóvel) | Ação de despejo — guia completo |
E quando o contrato cessa mas o inquilino não entrega o imóvel, a desocupação pede-se pelas vias legais — nunca por mãos próprias: o caminho está no guia completo da ação de despejo.
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O que mudou recentemente (2023–2026)
O período mais movimentado da lei do arrendamento desde 2012, com avanços e recuos que convém arrumar:
- Em vigor desde 2023 (Lei n.º 56/2023 — Mais Habitação): o Balcão do Arrendatário e do Senhorio, que concentra o procedimento especial de despejo e a injunção em matéria de arrendamento; e a compensação aos senhorios de contratos antigos (DL n.º 132/2023).
- Revogado em 2024: o arrendamento coercivo de imóveis devolutos, eliminado pelo DL n.º 43/2024; e a contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL), revogada pelo Parlamento em 2024 sem nunca ter chegado a ser cobrada. Outras medidas do alojamento local foram entretanto devolvidas à decisão dos municípios.
- Atualização de rendas: depois do salto de 6,94% em 2024, os coeficientes normalizaram — 2,16% em 2025 e 2,24% em 2026 (Aviso do INE n.º 23174/2025). O senhorio que não atualize num ano não acumula livremente: há limites à recuperação de atualizações não feitas.
Quando falar com um advogado
A pergunta que este guia não pode responder é a única que interessa ao seu caso: que regime se aplica ao seu contrato, e o que pode fazer com ele. Um contrato de 1987, um de 2010 e um de 2024 vivem em mundos jurídicos diferentes. Numa primeira consulta com a equipa de arrendamento da QUOR deve esperar:
- Qualificação do contrato: data, regime aplicável e proteções em jogo
- Leitura das cláusulas à luz da lei em vigor — incluindo as que a sucessão de reformas tornou inválidas
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- Proposta com passos e custos discriminados
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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Perguntas frequentes
É o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro — o regime que rege os contratos de arrendamento urbano em Portugal, em conjunto com o Código Civil. Inclui as regras de comunicação entre as partes e a transição dos contratos anteriores a 1990.
Sim. Foi alterado por reformas sucessivas — 2012, 2019 e 2023 —, mas continua a ser, com o Código Civil, a espinha dorsal da lei do arrendamento portuguesa.
O regime transitório do NRAU: rendas com atualização limitada, denúncia livre vedada e proteções reforçadas para inquilinos com 65 anos ou mais ou com deficiência igual ou superior a 60%. Desde 2023, o senhorio pode pedir a compensação do DL n.º 132/2023. O quadro completo está em despejar um inquilino com mais de 65 anos.
Pelo coeficiente anual do INE: 2,24% em 2026 (coeficiente 1,0224), salvo estipulação diferente no contrato. A atualização exige comunicação escrita ao inquilino com, pelo menos, 30 dias de antecedência.
A Lei n.º 56/2023 criou o Balcão do Arrendatário e do Senhorio, limitou a renda inicial de novos contratos em imóveis já arrendados e previu a compensação aos senhorios de contratos antigos. Parte das medidas foi entretanto revogada em 2024 — o arrendamento coercivo e a contribuição extraordinária sobre o alojamento local.
Na versão consolidada do Diário da República (diariodarepublica.pt) — tanto a Lei n.º 6/2006 como o Código Civil. Confirme sempre que está a ler a versão consolidada, e não o texto original de 2006.
- Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU) — regime do arrendamento urbano; comunicações (arts. 9.º e 10.º); regime transitório (arts. 27.º e ss.)
- Código Civil, arts. 1064.º a 1113.º — locação e arrendamento de prédios urbanos
- Lei n.º 31/2012 — reforma do arrendamento urbano
- Lei n.º 12/2019 — proibição do assédio no arrendamento
- Lei n.º 13/2019 — medidas de estabilidade (regra dos 3 anos; proteções 65+)
- Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) — BAS; limites de renda em novos contratos; DL n.º 132/2023 (compensação de rendas antigas)
- DL n.º 43/2024 — revogação do arrendamento coercivo
- Avisos anuais do INE — coeficientes de atualização de rendas (2026: Aviso n.º 23174/2025 — 1,0224)
