A partir de 2025, legalizar uma obra ou submeter um pedido de licenciamento urbanístico seguirá regras diferentes. Com o Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como Simplex Urbanístico, a burocracia muda de forma — mas não desaparece.
Neste artigo, explicamos o que efetivamente mudou, o que continua a gerar dúvidas, e o que é preciso saber para evitar atrasos, coimas ou indeferimentos.
O que é o Simplex do Licenciamento Urbanístico?
O Simplex Urbanístico é uma reforma legislativa que visa simplificar e uniformizar os procedimentos de licenciamento, comunicação prévia e isenção de controlo prévio. Foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.
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- Proprietários com obras em curso ou previstas
- Quem quer comprar ou vender imóveis
Deixa de haver escolha entre licença e comunicação prévia
Antes, era possível optar por pedir licença mesmo em casos em que bastava comunicação prévia. Agora:
- Se a situação estiver abrangida pela comunicação prévia, a licença é proibida;
- Novos casos passam a estar isentos de controlo prévio;
- Exemplos: aumento do número de pisos sem alteração da fachada ou da cércea pode não precisar de qualquer autorização.
Menos formalidades, novos prazos e eliminação do alvará
- O alvará de construção é eliminado: basta o recibo de pagamento das taxas;
- Os prazos contam a partir da submissão e não da aceitação do pedido;
- A informação prévia tem validade de 2 anos (antes era 1);
O prazo de execução da obra pode ser prorrogado múltiplas vezes, deixando de haver limite único.
As Câmaras deixam de poder exigir documentos extra
O diploma impede que os municípios obriguem à entrega de documentos:
- Que já estejam na sua posse (ex: caderneta predial);
- Que não estejam previstos na lei;
- Como a ficha técnica da habitação ou a autorização de utilização.
Esta é uma das mudanças com impacto mais imediato para quem está a submeter pedidos.
Descobre o que fazer se a tua Câmara continuar a pedir documentos ilegais
Plataforma eletrónica obrigatória em 2026
- A partir de 5 de janeiro de 2026, todos os pedidos devem ser feitos via uma plataforma eletrónica nacional;
- Não serão válidos documentos ou procedimentos fora do sistema;
- A plataforma permitirá submissão digital, BIM, notificações e consulta de prazos.
Em 2025, várias autarquias já estarão em transição. É o momento ideal para te preparares.
(chamada para a rede móvel nacional)
Compra e venda de imóveis: menos burocracia
- A ficha técnica da habitação deixa de ser obrigatória na escritura;
- Também a autorização de utilização pode ser dispensada;
- Os contratos passam a ser mais simples — mas o risco de erro legal também aumenta
Dúvidas frequentes e conflitos prováveis
Apesar das alterações, ainda existem zonas cinzentas:
- Autarquias que mantêm práticas antigas;
- Processos em transição com aplicação mista da lei;
- Interpretações diferentes consoante o técnico municipal.
Nestes casos, apoio jurídico especializado faz toda a diferença. Conhece a equipa da QUOR.
Quando deves consultar um advogado
- Estás a legalizar uma obra e não sabes se está isenta;
- Estás a iniciar um pedido e queres evitar indeferimentos;
- A Câmara está a pedir documentos fora da lei;
- Vais comprar ou vender e tens dúvidas sobre os documentos obrigatórios.
A interpretação errada da nova lei pode custar tempo, dinheiro e património.
Apoio jurídico especializado para 2025
Na QUOR, ajudamos clientes a adaptar os seus projetos à nova realidade legal:
- Avaliação jurídica da situação concreta;
- Apoio na comunicação com a Câmara Municipal;
- Impugnação de exigências ilegítimas;
- Acompanhamento até à aprovação final.
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FAQ - Perguntas Frequentes
Novos prazos, eliminação de alvará, restrição à licença quando há comunicação prévia, menos burocracia e digitalização obrigatória.
Depende do tipo de intervenção. Algumas estão isentas, outras exigem comunicação prévia. É essencial analisar cada caso.
Deixam de ser exigidas na maioria das situações, especialmente na venda de imóveis. Mas pode haver exceções.
Pode e deve recusar. A nova legislação impede exigências abusivas. Um advogado pode intervir junto da autarquia.
Será obrigatória para todos os municípios a partir de 5 de janeiro de 2026. Em 2025, já estará em fase de transição.
Problemas com a Câmara Municipal?
Na QUOR, ajudamos pessoas como tu a lidar com exigências ilegais, processos bloqueados ou notificações injustas — com estratégia jurídica, experiência técnica e total discrição.
Sabemos o que está em causa: o teu negócio, o teu património e o teu direito a uma resposta clara, dentro da lei.
A Dra. Mónica Martins já ajudou dezenas de clientes a destravar processos urbanísticos complexos — mesmo em casos com exigências incoerentes, atrasos injustificados e risco de coimas ou embargo.
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