Dr.ᵃ Inês Azevedo · Advogada
cédula n.º 71978P
Sumário
- Receber uma herança não paga mais-valias. O imposto só surge quando o herdeiro vende um imóvel da herança — calculado sobre a diferença entre o valor de venda e o valor pelo qual o imóvel entrou na herança.
- Há isenções que poupam milhares de euros. Reinvestir em casa de morada própria permanente, imóveis adquiridos antes de 1989 ou regimes para maiores de 65 anos podem reduzir o imposto a zero — mas exigem regras estritas e prazos curtos.
- Em herança indivisa, cada herdeiro tributa a sua quota. Mesmo antes da partilha formal, a venda de um imóvel herdado obriga cada herdeiro a declarar a sua parte da mais-valia no IRS — erro comum que custa coimas.
Esta página é para si se:
- Vai vender um imóvel herdado e quer saber, antes de assinar o CPCV, quanto vai pagar de imposto e como reduzir a factura.
- Já vendeu o imóvel e está a preparar o IRS — precisa de saber como preencher o Anexo G e que isenções pode pedir.
- Está em herança indivisa e os co-herdeiros querem vender um imóvel, mas não sabem como se divide o imposto entre todos.
As mais-valias são o lucro tributável obtido quando se vende um imóvel por valor superior ao da sua aquisição. No caso da herança, geram uma confusão recorrente: as pessoas pensam que pagam imposto ao receber o imóvel — quando na verdade só pagam ao vendê-lo.
A diferença entre os dois momentos vale milhares de euros e altera completamente as decisões. Se o imóvel for vendido pouco depois da herança, a mais-valia pode ser pequena; se for vendido décadas depois, pode chegar a centenas de milhares de euros — sobretudo em zonas urbanas valorizadas.
Em Portugal, o regime das mais-valias em herança combina o Código do IRS (artigos 9.º e 10.º), o Código Civil (regime sucessório) e a interpretação prática da Autoridade Tributária. Há fórmulas obrigatórias, isenções com prazos rigorosos e regras especiais para herança indivisa.
Este guia explica, com exemplos práticos e cálculos passo a passo, como funcionam as mais-valias na herança, quando se pagam, como se calculam, que isenções existem e como declarar no IRS.
O que são mais-valias na herança
Mais-valias são o ganho tributável apurado quando alguém vende um bem por valor superior ao seu preço de aquisição. No contexto da herança, a regra é simples mas mal interpretada:
- Receber a herança → não paga mais-valias (paga apenas Imposto do Selo, com isenção para herdeiros próximos)
- Vender um bem herdado → paga mais-valias sobre o ganho
A diferença não é meramente teórica. Em propriedades imobiliárias de longa data na família — uma casa dos pais, um terreno dos avós — a mais-valia pode equivaler a uma parcela significativa do valor de venda.
💡 Decisão recente: o Supremo Tribunal Administrativo tem confirmado que o valor de aquisição em herança é o valor declarado para Imposto do Selo (normalmente o Valor Patrimonial Tributário à data do óbito), e não o valor pago originalmente pelo falecido. Isto significa que valores antigos de aquisição perdem-se — e a base de cálculo é actualizada à data da herança.
Quando se pagam mais-valias (e quando não)
A mais-valia é apurada apenas perante eventos de transmissão a título oneroso ou outros eventos previstos na lei.
Venda do imóvel herdado
É o caso típico. Os herdeiros vendem o imóvel a um terceiro e a mais-valia é calculada sobre a diferença entre o valor de venda e o valor pelo qual o imóvel entrou na herança.
Doação ou troca de bens herdados
Doação a terceiros (não familiares próximos) e permuta também podem gerar tributação em IRS, com regras próprias. Doações a descendentes em vida têm regime distinto (Imposto do Selo, regra geral isento para parentes próximos).
Herança em regime de indivisão
Enquanto a herança está indivisa, a venda de um imóvel obriga cada herdeiro a declarar a mais-valia pela sua quota-parte, mesmo que ainda não tenha havido partilha formal. Saiba mais em Herança Indivisa: como funciona e como sair.
Quando NÃO se pagam mais-valias
- Receber a herança em si (apenas Imposto do Selo, com isenção para cônjuge, descendentes e ascendentes)
- Vender imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989 (regime anterior ao CIRS)
- Vender com reinvestimento total em casa de morada própria permanente (cumprindo prazos e condições)
- Algumas situações especiais envolvendo maiores de 65 anos com reinvestimento em produtos financeiros
💡 Caso prático: João herda em 2010 a casa dos pais, com VPT de 80.000 € à data do óbito. Em 2024 vende a casa por 250.000 €. A mais-valia é apurada sobre a diferença entre os 250.000 € de venda e os 80.000 € de aquisição (na herança) — não sobre o valor original que os pais pagaram em 1975. Pode pagar ou não imposto, conforme as isenções aplicáveis.
Como se calculam as mais-valias
A fórmula é fixa, prevista no artigo 10.º do Código do IRS, mas tem várias componentes que importa conhecer.
Fórmula simples
Mais-valia = (Valor de Venda − Valor de Aquisição × Coeficiente) − Despesas e Encargos
Em que cada componente tem regras próprias:
Valor de aquisição (em transmissão sucessória)
É o valor pelo qual o imóvel entrou na herança — em regra, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data do óbito, declarado na Modelo 1 de Imposto do Selo. Em alguns casos, é o valor declarado a maior se a Autoridade Tributária aceitou esse valor para efeitos de Imposto do Selo.
💡 Atenção crítica: muitos herdeiros assumem (erradamente) que o “valor de aquisição” é o que o falecido pagou no passado. Não é. A herança “reseta” o valor de aquisição para o VPT à data do óbito. Imóveis com longa valorização familiar perdem essa história fiscal — o que pode ser favorável (reduz mais-valia) ou desfavorável (perde-se isenção do regime pré-1989 se o falecido herdou nessa altura mas o herdeiro herda agora).
Valor de venda
O valor declarado na escritura de venda, ou o VPT actualizado se for superior (a AT compara os dois valores e usa o mais alto para efeitos fiscais).
Coeficiente de desvalorização da moeda
A AT aplica um coeficiente fixado anualmente por portaria, que actualiza o valor de aquisição pela inflação entre a data da herança e a data da venda. Quanto mais tempo passou, maior o coeficiente, menor a mais-valia tributável.
Despesas e encargos dedutíveis
Reduzem a mais-valia tributável. Incluem:
- Imposto do Selo pago na herança (proporcional ao imóvel)
- IMT pago em transmissões anteriores (se aplicável)
- Honorários de advogado, notário ou solicitador relativos à herança e à venda
- Comissões de mediação imobiliária
- Despesas com obras de valorização do imóvel realizadas pelo herdeiro nos últimos 12 anos antes da venda
- Certidões e custos administrativos da venda
Todas as despesas têm de estar devidamente documentadas com factura/recibo em nome do herdeiro vendedor.
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Quanto se paga: taxa e tributação em IRS
A mais-valia apurada é tributada em IRS, mas a forma de tributação depende da residência fiscal do herdeiro.
Residentes fiscais em Portugal
Não residentes em Portugal
- Apenas 50% da mais-valia é tributada (regra geral)
- O valor é englobado no IRS com os outros rendimentos (taxas progressivas de 14,5% a 53%)
- O simulador da AT ajuda a perceber qual das opções dá menor imposto
Regime tem variado nos últimos anos. Princípios actuais:
- Tributação à taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia (regra clássica)
- Não residentes da UE/EEE podem optar por tributação como residentes (50% englobado) — opcional, exige declaração específica
- Convém sempre simular antes de escolher
Englobamento ou tributação autónoma
A escolha entre englobar (somar a mais-valia aos restantes rendimentos) ou tributar autonomamente (a 28%) depende do escalão IRS do herdeiro.
| Escalão IRS marginal | Tendencialmente compensa |
|---|---|
| Até 23% | Englobamento (50% mais-valia × taxa marginal < 28%) |
| 23% a 28% | Pode equilibrar — simular |
| Acima de 28% | Tributação autónoma (28% sobre 50%) |
💡 Decisão prática: quem ganha pouco (estudante, reformado com baixa pensão) e herda um imóvel que vende, deve englobar — pode pagar IRS efectivo de 5-12% em vez de 28%. Para profissionais com salários altos, a tributação autónoma é quase sempre melhor.
Isenções e exclusões de tributação
Aqui está o filão das mais-valias em herança. Conhecer e usar bem as isenções pode anular o imposto.
Reinvestimento em casa de morada própria permanente
A isenção mais usada. Funciona assim:
- Se o imóvel vendido era casa de morada própria permanente do herdeiro (ou seja, o herdeiro morou lá), e
- Reinvestir o valor de venda noutra casa de morada própria permanente em Portugal ou UE/EEE
- No prazo de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda
- → A mais-valia fica isenta na proporção do valor reinvestido
Reinvestimento parcial = isenção parcial (proporcional à parte reinvestida).
Imóveis adquiridos antes de 1.1.1989
Imóveis cuja aquisição original seja anterior à entrada em vigor do CIRS (1.1.1989) são totalmente isentos de mais-valias. Atenção: em herança, o imóvel é considerado adquirido na data do óbito — esta isenção só funciona se o falecido já era proprietário antes de 1989, e se a transmissão por herança ocorrer com a aplicação do regime mais favorável (regra que requer aconselhamento específico).
Maiores de 65 anos: reinvestimento financeiro
Herdeiros com 65 ou mais anos podem evitar tributação se reinvestirem o valor de venda em produtos financeiros específicos (PPR, contratos de seguro de vida com particularidades) num prazo de 6 meses. Limite anual: 7 do produto ou 240 vezes o valor IAS, conforme o regime aplicável.
Outros casos especiais
- Imóveis afectos a actividade profissional do herdeiro com regime fiscal diferenciado
- Reabilitação urbana em zonas designadas (benefícios fiscais específicos)
- Reinvestimento em terreno para construção de habitação própria
💡 Erro comum: assumir que “ser casa de família” basta para isenção. Não basta. Tem de ser casa de morada própria permanente do herdeiro (residência declarada na AT), e o valor de venda tem de ser reinvestido noutra casa do mesmo tipo. Casas de férias, segundas habitações, ou imóveis que o herdeiro nunca habitou não dão isenção.
Mais-valias em herança indivisa
Quando o imóvel é vendido em regime de herança indivisa (antes da partilha formal), aplicam-se regras específicas.
Cada herdeiro tributa pela sua quota
Mesmo que ainda não tenha havido partilha, cada herdeiro deve declarar a sua parte da mais-valia no IRS individual. Se a herança tem 3 filhos sem testamento, cada um declara 1/3 da mais-valia (ajustado pelo regime de bens, se houver cônjuge sobrevivo).
Acordo informal "tira o meu nome" não funciona
Se um herdeiro “abdica” informalmente da sua parte do dinheiro da venda, continua tributariamente responsável pela quota — a AT olha para o registo, não para acordos verbais. Para alterar a proporção fiscal, é preciso fazer partilha formal (escritura ou inventário) antes da venda.
Vantagem da partilha prévia
Em alguns casos, vale a pena fazer a partilha antes de vender (ainda que com custos próprios) para concentrar o imóvel num só herdeiro — que pode então usar isenções específicas (casa de morada própria, reinvestimento) que os co-herdeiros não tinham.
💡 Caso prático: três irmãos herdam casa dos pais em indivisão. Um deles morava lá há anos como casa de morada própria. Se vendem antes da partilha: cada um tributa 1/3 da mais-valia, sem qualquer isenção (porque os outros dois não moravam lá). Se fazem partilha primeiro (atribuindo a casa ao irmão residente, com tornas para os outros): o irmão residente pode usar isenção por reinvestimento — anula imposto sobre 100% da mais-valia.
Como declarar no IRS (Anexo G)
Toda a venda de imóvel herdado tem de ser declarada no IRS do ano seguinte à venda, no Anexo G.
Quando declarar
A venda em 2024 declara-se no IRS de 2025 (entregue de Abril a Junho de 2025).
O que incluir no Anexo G
- Identificação do imóvel (matriz, freguesia, artigo)
- Data de aquisição (a do óbito do falecido)
- Valor de aquisição (VPT à data do óbito ou valor declarado para Imposto do Selo)
- Data de venda e valor de venda
- Despesas e encargos documentados
- Quota-parte (se herança indivisa)
Reinvestimento — Anexo G + Quadro 5
Quem queira beneficiar da isenção por reinvestimento em casa de morada própria deve preencher também o Quadro 5 do Anexo G (intenção de reinvestimento) e, no IRS dos anos seguintes, comprovar o reinvestimento efectivo.
💡 Decisão prática: se ainda não reinvestiu mas tem intenção de o fazer dentro dos 36 meses, declare a intenção no Quadro 5 logo no IRS do ano da venda. Falhar este passo pode invalidar a isenção mesmo que reinvista no prazo.
Simulador e exemplos práticos
Três cenários típicos com cálculos.
Exemplo 1 — Venda simples sem reinvestimento
- Imóvel herdado em 2018, VPT à data do óbito: 100.000 €
- Vendido em 2024 por 180.000 €
- Despesas documentadas (notário, advogado, mediação): 10.000 €
- Coeficiente de desvalorização (2018→2024): aproximadamente 1,07
- Herdeiro: residente fiscal PT, escalão marginal 35%
Mais-valia = 180.000 − (100.000 × 1,07) − 10.000
= 180.000 − 107.000 − 10.000
= 63.000 €
Tributável (50%) = 31.500 €
IRS (englobado a 35%) = 11.025 €
ou IRS (autónomo a 28%) = 8.820 €→ Optar pela tributação autónoma. Imposto: 8.820 €
Exemplo 2 — Reinvestimento total em casa de morada própria
- Mesmo cenário do exemplo 1
- Mas o herdeiro morava na casa herdada como morada própria permanente
- Reinveste os 180.000 € numa nova casa de morada permanente em 30 meses
Mais-valia bruta = 63.000 € (igual)
Proporção reinvestida = 100% (180.000 reinvestidos / 180.000 vendidos)
Imposto = 0 €→ Anula totalmente a mais-valia. Imposto: 0 €.
Exemplo 3 — Herança indivisa, 3 herdeiros
- Mesmo imóvel, mas pertence a 3 irmãos em indivisão
- Vendido por 180.000 €, sem qualquer isenção aplicável
Mais-valia total = 63.000 €
Quota de cada irmão = 21.000 €
Tributável por irmão (50%) = 10.500 €
IRS (28% autónomo) por irmão = 2.940 €→ Cada um paga 2.940 €. Imposto total na família: 8.820 € (igual ao exemplo 1, distribuído).
Erros mais comuns
Os erros mais frequentes — e mais caros — em mais-valias de herança:
- Confundir valor de aquisição com o que o falecido pagou — é o VPT à data do óbito, não o valor histórico
- Não documentar despesas — facturas em nome do herdeiro vendedor são essenciais para deduzir
- Ignorar o coeficiente de desvalorização — reduz significativamente a mais-valia em vendas tardias
- Vender em indivisão sem partilha quando um herdeiro tinha residência habitual no imóvel — perde-se isenção
- Esquecer o Quadro 5 do Anexo G quando há intenção de reinvestimento
- Considerar segunda habitação como residência permanente — só dá isenção quem comprovar morada fiscal no imóvel
- Não simular englobamento vs autónoma — pode pagar muito mais do que o necessário
- Confiar em estimativas verbais do mediador imobiliário — só simulação fiscal real conta
Aviso legal: este conteúdo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico — cada caso depende de circunstâncias concretas que só podem ser avaliadas em consulta. A informação reflete o quadro legal à data da última revisão. Para analisar o seu caso, contacte a QUOR.
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O Dr. Ferreira foi muito profissional e prestável.
Perguntas frequentes
Não. Receber a herança em si não gera mais-valias — paga-se apenas Imposto do Selo (com isenção para cônjuge, filhos, netos, pais e avós). As mais-valias só surgem se vender depois um bem da herança.
A fórmula é: (Valor de Venda − Valor de Aquisição × Coeficiente) − Despesas. O Valor de Aquisição é o VPT à data do óbito (ou o valor declarado para Imposto do Selo).
Para residentes fiscais em Portugal, 50% da mais-valia é tributada — pode optar entre englobamento no IRS (taxas progressivas) ou tributação autónoma a 28%. Não residentes pagam 28% sobre a totalidade.
Sim, em vários casos: reinvestimento em casa de morada própria permanente (em 24 meses antes ou 36 meses depois), imóveis adquiridos pelo falecido antes de 1989 (com regras específicas), maiores de 65 anos com reinvestimento em produtos financeiros, entre outros.
Cada herdeiro tributa a sua quota-parte da mais-valia, mesmo antes da partilha formal. Acordos informais entre herdeiros não alteram a tributação — só a partilha formal o faz.
No Anexo G do IRS, no ano seguinte à venda. Se houver intenção de reinvestimento, preencher também o Quadro 5 do Anexo G.
Sim, desde que tenham sido feitas pelo herdeiro vendedor, nos últimos 12 anos antes da venda, e estejam documentadas com factura/recibo em nome do próprio. Obras feitas pelo falecido não são, em regra, dedutíveis.
Sempre. Pequenas decisões (escolher englobamento ou autónoma, declarar reinvestimento, fazer partilha antes da venda) podem alterar o imposto em milhares de euros. Uma consulta de 30 minutos com simulação real pode poupar dezenas de milhares.
Quadro legal: Código do IRS, arts. 9.º e 10.º (mais-valias) e art. 50.º (coeficiente de desvalorização); Código Civil, arts. 2024.º e segs. (sucessão); Código do Imposto do Selo, verba 1.2 e art. 6.º (isenções subjectivas).
Doutrina relevante: Manuel Faustino, IRS - Teoria e Prática; Saldanha Sanches, Manual de Direito Fiscal; José Casalta Nabais, Direito Fiscal; Rui Duarte Morais, Sobre o IRS.
Jurisprudência relevante: acórdãos do STA sobre valor de aquisição em transmissão sucessória; jurisprudência arbitral CAAD sobre reinvestimento em casa de morada própria permanente; decisões sobre dedutibilidade de despesas de valorização.
Notas: o regime das mais-valias tem sido alterado pelas Leis do Orçamento de Estado quase anualmente — convém sempre validar a versão em vigor à data da venda.
