Recebeu um imóvel com usufruto e agora não sabe o que fazer?
É uma situação comum: um familiar falece ou faz uma doação em vida, e o imóvel passa para o seu nome — mas com usufruto vitalício a favor de outra pessoa. E agora? Pode vender? Precisa de autorização? E se quiser vender só a sua parte?
Este artigo responde às dúvidas mais comuns de quem recebeu ou tem um imóvel com usufruto e pretende tomar decisões seguras, sem cair em armadilhas jurídicas.
O que é o usufruto e quem detém cada direito
O usufruto é um direito real previsto na lei portuguesa, que confere a uma pessoa (o usufrutuário) a faculdade de usar um bem e tirar proveito dos seus rendimentos, mesmo sem ser o proprietário.
Quando falamos de um imóvel com usufruto, distinguem-se dois titulares com direitos diferentes sobre o mesmo bem:
Usufrutuário
Tem o direito de ocupar o imóvel, arrendá-lo ou explorá-lo economicamente (ex: receber rendas);
Não pode vender o imóvel, pois não é o seu proprietário;
O direito é temporário — extingue-se com a morte, renúncia ou prazo previsto.
Nu-proprietário
É o verdadeiro proprietário do imóvel, com registo no seu nome;
Não pode usar ou explorar o imóvel enquanto o usufruto vigorar;
Pode, no entanto, vender a sua parte (a nua propriedade), embora com limitações no valor de mercado.
Um exemplo comum:
Pais doam a casa aos filhos, mas reservam para si o usufruto vitalício, para continuarem a viver nela com total segurança jurídica.
Em resumo:
O usufrutuário usa e aproveita o imóvel.
O nu-proprietário é dono, mas não pode utilizar o bem durante o usufruto.
A coexistência de direitos pode limitar transações, como a venda.
É essencial analisar ambos os direitos antes de qualquer decisão patrimonial.
O imóvel com usufruto pode ser vendido?
Sim, mas com importantes limitações, consoante quem pretende vender.
Venda pelo nu-proprietário
O nu-proprietário pode vender a sua parte (nua propriedade), mas o usufruto mantém-se até à sua extinção (por morte do usufrutuário ou renúncia).
O comprador adquire o imóvel, mas sem poder usá-lo de imediato.
Venda pelo usufrutuário
O usufrutuário pode transferir o usufruto, arrendando ou cedendo a terceiros. Mas não pode vender o imóvel, pois não é proprietário.
A venda feita pelo usufrutuário não transmite o imóvel, apenas o direito de uso (o que tem pouco valor no mercado).
Necessidade de consentimento ou extinção
Para vender o imóvel na totalidade e sem limitações, é necessária:
- Renúncia expressa do usufruto pelo usufrutuário, ou
Consentimento mútuo para extinguir o usufruto antes da venda.
Casos práticos: venda total, parcial, ou com reserva
- Venda da nua propriedade: legalmente possível, mas com menor valor de mercado.
- Venda do usufruto: pouco comum, aplicável em alguns negócios de arrendamento.
- Venda conjunta: ideal para transações completas e seguras.
Venda com reserva de usufruto: usada em doações ou vendas em vida, garantindo ao vendedor o direito de uso vitalício.
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Riscos e cuidados na venda de imóvel com usufruto
Antes de tomar qualquer decisão sobre a venda de um imóvel com usufruto, é fundamental garantir que todos os aspectos legais e fiscais estão devidamente analisados. Pequenos erros podem gerar grandes complicações — seja no contrato, no registo ou no valor final da transacção.
Estes são os principais pontos a ter em conta:
IMT e Imposto do Selo
A venda pode implicar o pagamento de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT) e Imposto do Selo, consoante:
O tipo de venda (nua propriedade, usufruto ou totalidade);
O valor do imóvel declarado no acto de venda;
A existência de isenções legais (ex: habitação própria e permanente).
Registo Predial
O registo atualizado na Conservatória do Registo Predial é essencial para:
Comprovar quem é o usufrutuário e quem é o nu-proprietário;
Evitar impugnações futuras ou entraves à venda;
Garantir a segurança jurídica de todas as partes envolvidas.
Cláusulas limitativas
Alguns títulos de doação, partilhas ou testamentos podem conter cláusulas que:
Proíbem a venda durante um certo período ou sem autorização;
Impedem a extinção do usufruto sem acordo formal;
Impõem condições especiais para a alienação do bem.
Desvalorização no mercado
Um imóvel com usufruto tende a ser menos atractivo para compradores, pois:
Não está disponível para uso imediato;
Implica maior incerteza quanto ao prazo de disponibilidade;
Resulta frequentemente numa redução significativa do valor de venda.
Resumo prático:
Verifique obrigações fiscais associadas à venda.
Confirme a actualização dos registos prediais.
Analise cuidadosamente eventuais cláusulas restritivas no título de origem.
Considere a valorização ou desvalorização real do imóvel com usufruto.
Como agir legalmente e prevenir litígios
- Analise o título constitutivo (testamento, escritura de doação, etc.)
- Verifique os registos atualizados do imóvel.
- Converse com o usufrutuário, se não for o mesmo titular.
Consulte um advogado imobiliário, sobretudo antes de prometer ou assinar qualquer contrato.
Conclusão
Vender um imóvel com usufruto é legalmente possível, mas raramente é simples. A coexistência entre usufrutuário e nu-proprietário levanta questões técnicas e práticas que exigem análise cuidada — desde a forma de registo, à existência de cláusulas limitativas, até aos impactos fiscais e de mercado.
Muitos proprietários tentam resolver a situação por impulso, sem perceber que correm riscos desnecessários, nomeadamente:
A venda pode ser anulada se os registos estiverem incorrectos;
O valor do imóvel pode ficar comprometido pela presença do usufruto;
A ausência de parecer jurídico pode gerar litígios entre herdeiros ou familiares.
Cada caso é único e merece uma abordagem personalizada.
Evite decisões precipitadas ou orientações generalistas
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FAQ - Perguntas Frequentes
Depende. Se for o nu-proprietário, pode vender a nua propriedade, mas o usufruto mantém-se até terminar (por morte, renúncia ou prazo). Se for o usufrutuário, não pode vender o imóvel, apenas transferir o direito de uso, o que tem pouco valor de mercado.
Cada um tem direitos distintos. O usufrutuário pode usar o imóvel e obter rendimentos, enquanto o nu-proprietário é o verdadeiro dono, mas sem direito ao uso até à extinção do usufruto.
Apenas se usufrutuário e nu-proprietário concordarem em vender juntos ou se o usufruto for extinto previamente. Caso contrário, o imóvel vale menos no mercado e a venda será apenas parcial.
O usufruto mantém-se, mesmo que o nu-proprietário venda a sua parte. O comprador fica limitado e só pode usar o imóvel quando o usufruto terminar legalmente
Sim. O usufruto deve estar formalmente registado na Conservatória do Registo Predial, para garantir a sua validade perante terceiros e evitar conflitos.
Valor de mercado reduzido;
Obrigações fiscais (IMT, Imposto do Selo);
Cláusulas restritivas nos títulos de origem;
Possibilidade de nulidade se os registos estiverem incorrectos.
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